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樓市速報：「癲價」車位再現　到底點揀先好？

盛產「車位王」的何文田天鑄，近日再錄「癲」價成交。車位逆市得天價，惹來市場一陣憧憬。不過，隨後數天市場卻傳出多宗短持車位蝕讓個案，讓人感到有關市場難以觸摸。 行內人士認為，在本港養車屬奢侈品，易受經濟氣氛影響。然而面對車位嚴重不足的事實，車位價格尤其位於市區的，長線相信仍是易升難跌。 何文田天鑄一車位上月以六百三十八萬元成交，創出全港住宅車位新高紀錄，較舊紀錄的六百萬元，高出三十八萬元或百分之六。 土地註冊處資料顯示，上述成交屬一個二樓單號車位，原業主去年二月以四百七十萬元購入，持貨不足一年，帳面獲利一百六十八萬元或百分之三十六。是次購入的銀碼，足以買入天水圍嘉湖山莊的一個三房單位，或九龍灣淘大花園的一個一房單位。 不過，若連同非住宅項目計，全港最貴車位仍是資深投資者「物流張」張順宜於去年十月售出的中環中心B1層一個單邊車位，當時雖曾減價四十萬元，但最終作價仍達七百六十萬元。 除了天鑄繼續發威，土地註冊處資料顯示，將軍澳THE PARKSIDE B樓層的單號車位，早前以二百二十萬元售出，較一八年購入價二百一十五萬元，帳面微賺五萬元。 今年一月份的車位買賣註冊，與整體地產市道背馳。香港置業行政總裁李志成表示，期內共錄六百一十九宗車位成交註冊，較去年十二月的三百二十六宗，急增百分之八十九點九；涉及註冊金額約十五億二千萬元，按月增加逾一點一倍。 全靠新盤分拆所致 不過，業內人士解釋，一月份成交增加，主要是受到發展商分拆新盤車位所帶動，期內成交註冊集中在三個屋苑，分別為錄得一百六十二宗的星漣海、一百零八宗的維港頌，以及五十六宗的海日灣。總計三個屋苑註冊量，共佔一月車位成交註冊量逾五成。 事實上，新型冠狀肺炎持續醞釀，市場觀望氣氛濃厚，近期住宅蝕讓個案漸漸浮現，車位亦有短炒蝕讓情況，尤其過往入場價較低的新界區屋苑車位，蝕讓幅度介乎百分之三至三十七。 當中，沙田河畔花園L1層雙號車位，於二月一日以九十一萬成交，持貨逾三年帳面蝕十七萬，貶值約百分之六。另外，市場消息指出，相同屋苑相同層數單號車位以八十萬成交，持貨約四年帳面蝕三十五萬，貶值約三成。 此外，沙田中心亦錄車位蝕讓個案，該屋苑P1層單號車位早前以七十五萬售出，買家以個人名義登記，持貨僅一年帳面蝕三十七萬，蝕幅約百分之三十三。 車位不足　價格難落 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為：「車位在香港屬於奢侈品，養車貴過養樓，所以很易受到經濟週期的影響，天鑄的升幅只可說是零星個案，難言車位有逆市向好的情況。不過，現時的市況雖然是淡市，但又未致於經濟嚴重衰退，亦未有銀行倒閉等情況。加上車位不足是政府長期的政策，以鼓勵更多人乘搭公共交通工具。因此長遠來說，車位價格仍難以大跌，尤其市區的車位。」 事實上，根據立法會文件，截至一八年十二月底，全港約有七十八萬四千部領有牌照的車輛。而在過去十年間，私家車和客貨車數目已增加至約六十一萬六千部，增幅高達百分之四十五，但同期可供私家車和客貨車使用的泊車位數目卻只增加至約六十七萬五千個，增幅僅為百分之九。 至於商用車輛，例如貨車及非專營巴士，雖然過去十年的數目輕微下跌了百分之三，而同期相關泊車位數目卻下降了百分之五，部分原因是政府近年需要收回不少短期租約停車場作長遠發展。 雖然政府指會密切留意各區的泊車需要，並採取措施適度增加供應，包括在合適路旁畫設夜間泊車位；要求發展商在新發展項目內提供較高的泊車位數量；在合適的「政府、機構或社區設施」發展項目中加設公眾泊車位；以及推展智能泊車系統先導計畫。 當中智能泊車系統一般配置快速升降機和旋轉移動台等運送汽車，自動尋找泊車位置和存取汽車。相對傳統停車場，有關系統一般可以在相同大小空間增加三成至一倍的泊車位數目。運輸署已於一八年年初委託顧問研究推展先導計畫，旨在選定六個合適地點興建。 不過即使如此，有關做法只能紓緩情況，而且興建智能停車場亦尚要一段時間，如位於欽州街及通州街交界的地下智能停車場先導計畫，估計施工期不少於五年，可謂遠火不能救近水。 運輸及立法會政府帳目委員會在去年提到，一八年泊車位比例已降至一點一。房屋局局長陳帆亦指，政府認為每輛車有一點四或一點五個泊車位是最理想的，但承認政府未來做不到該標準。因此相信車位價格高企仍要維持一段長時間。 晚間觀察　留意公契 需求大於供應，加上入場門檻「較低」、放租容易、不用特別裝修、保養，省卻許多工夫，故無論市況如何，車位仍是不少人的投資心水。不過如前所述，車位易受經濟週期影響，尤其在逆市中更要小心選擇。 黃良昇指，從地理上看，市區車位最穩陣。其中九龍站、西半山住戶多以車代步，故價格有一定保證。另外，如今次造出天價的何文田區的價位亦是易升難跌。當中天鑄一直高踞全港住宅最貴車位的寶座，去年四月及六月俱有車位以六百萬元易手。至於近期發展商一手發售的天鑄車位，成交價亦由五百四十萬至五十七十萬元不等。 除了要留意地點，亦要注意區內車位的競爭狀況，買入前最好先了解車位附近有 沒有其他停車場，並了解屋苑單位與車位的比例，以及住戶的用車量，區內車位愈多人爭，車位的價格以及租金回報就會愈高。另外，最好在晚間到停車場實地視察車位使用量。 最後要留意車位產權問題，因為不同的大廈公契，對於車位出租或轉售會有不同的限制，有部分住宅規定，車位只能轉售或轉租予業主或住客，又有些車位規定必須連同物業單位一併購買，即表示投資者將來放租或放售時客源會比較狹窄，投資價格或會因此大打折扣。 [...]