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香港

樓市速報:「疫廈」尋「筍盤」

新冠疫情下,全港逾700幢大廈成為「疫廈」,當中不乏大型屋苑,如港島太古城、東涌映灣園、鴨脷洲海怡半島,由於個別單位以低價放售,近期便有不少買家「掃平貨」。 疫廈有別於凶宅,影響只屬短期,銀行估價不會大跌,加上今次疫情沒有如沙士般出現整幢大廈疫情爆發,再加上低息下樓價難大跌,故願意稍為減價的疫廈單位便變得搶手,當中曾有確診個案的港島藍籌屋苑如太古城、杏花邨,均值得留意。 受新冠肺炎疫情及限聚令所困,樓市於剛過去的復活節未有「復活」。新盤方面,發展商暫緩推全新盤,以銷售貨尾為主,至於二手市場,雖然利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,全港50個指標屋苑在剛過去的週末共錄得1,215組睇樓客,按週增加3.4%,終止兩連跌,但由於二手平價盤選擇不多,料短期市況維持睇樓多、成交量偏少。預計本月一手成交宗數約400宗,較3月約800宗少一半。 惟市場上的「疫廈」反成為近期「尋寶樂園」,如在疫情初期,黃埔花園錄得本港首宗確診死亡個案,但2月成交量卻為各區之冠。又以東涌映灣園為例,確診個案主要分布於第6、11、12及15座,在3月錄得的26宗買賣中,就有13宗來自上述4幢大廈,佔比達五成。 疫廈搶手主要是因為議價空間較大,如新近錄得確診個案的藍田麗港城4座 A室,實用面積748方呎,3房間隔,業主放盤4個月,原叫價1,000萬元,終於在成為疫廈後,買家成功議價至915萬元成交,減價8.5%,實用呎價1.22萬元。據悉,對上一宗成交為12座中層H室,呎數相若,景觀較佳,造價970萬元,最新成交低約6%。而據銀行對上址的估價,介乎938萬至952萬元之間,顯示售價較估值低約2至4%。 利嘉閣分行經理黃金欽就指出,市場上出現一股疫廈熱潮,如新都城雖然各期都出現確診個案,但只要放盤叫價夠「筍」,即低於650萬元而又可睇樓的話,準買家仍然會「爭住睇」、「爭住買」,目前3期合共逾180個放盤,樓價低於700萬元以下者,約佔60個,惟2房現時出現「零」鎖匙盤。 估價無影響 目前市場對於「疫廈」無統一定義,有人認為等於家居檢疫的地方,亦有人認為是確診者住所。不過無論是前者還是後者,疫廈跟經常成為逆市贏家的凶宅並不相同,因為有關估價不會基於是否屬於確診單位或大廈而受影響,甚至即使同層錄得確診亦不受影響,按揭與一般物業無異。 銀行仍然是沿用單位本身質素、座向、成交記錄而決定估價高低,所以即使物業屬於已確診名單,銀行仍根據一貫做法委託估價行或自己團隊進行估價,不過估價時間可能需要更長,買入單位前可先向按揭轉介公司查詢大概估價時間,有需要可選擇處理按揭申請較快的銀行。 同時,今次的「疫廈」與2003年的沙士「疫廈」亦有很大分別,當年的疫廈主要用來形容淘大花園,因為該廈曾出現同座大規模感染,但新冠肺炎是群組感染為主,雖然有青衣長康邨、大埔富亨邨等出現上下層感染情況,惟兩屋苑未有其他新增個案。而且在確診個案出現之後,專業人士會對屋苑進行清潔和消毒,再加上疫情總會過去,因此無須擔心貼上了標籤的疫廈單位價格會瘋狂大跌。 而且今次疫情在全球的肆虐情況雖然比沙士更為兇猛,但本港樓市卻反而更為穩陣,首先這是源於本港樓市有結構性問題,供應遠遠不夠需求,故樓價稍一回順,就有人入市。而且,現時低息環境,亦可為住宅樓價提供支持。故當年淘大花園幾十萬一間的執平貨現象,今時今日相信不會再出現,亦因此,價格稍為低於市價的疫廈單位更受歡迎。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦指,肺炎疫情難以估計,但認為不似2003年的沙士情況,沙士當年市面運作停頓,充斥著恐懼,加上當時未有樓市辣招,炒賣熾熱,因此樓價應聲大幅下跌,但現時市民對疫情已有警覺性,相信即使有影響都只會是5-10%調整。 藍籌盤搶手 根據衛生防護中心提供的資料,近期的疫廈主要集中在港島的中西區、灣仔區、南區及東區;以及九龍的油尖旺一帶。 在港島區,可留意大型藍籌屋苑。藍籌屋苑規模較大,成交活躍,價格穩定,逆市最具抗跌力。當中,港島的太古城因出現2名確診患者,分別居於金山閣及綠楊閣,而成為疫情屋苑。 太古城本月新近錄得成交,單位為富山閣高層F室,實用面積684方呎,採3房間隔,以1,180萬元成交,實呎1.725元萬,低市價8%。中原地產資深分區營業經理王秀芬透露,太古城最近睇樓量比3月份減少了,而上月主要成交單位以約1,000萬元2房單位為主,現時2房放盤叫價普遍為1,050萬至1,200萬。她指其實現時3房呎價較低水,實呎叫價介乎1.6萬至1.9萬元,故預料未來會以3房成交為主。 另外,港島另一大型屋苑杏花村亦有3個單位有確診者報稱居住,分別為33、41及48座,其中第33座最近錄買賣成交。美聯物業助理聯席董事李聖智表示,有關的低層2室單位,實用面積499方呎,2房間隔,望內園景,外區上車客斥資約742萬元購入,實呎約1.49萬元,而現時屋苑實用呎價約1.61萬元。不過他指出不少業主在上月已願意減價,故3月成交量大幅增加至約19宗,但隨著筍盤消化,部分單位叫價未見吸引,故預計4月份該屋苑成交量或會暫時放緩。 放眼油尖旺 至於九龍區,油尖旺區的「疫廈」涵蓋的範圍包括油麻地、尖沙咀、旺角、奧運站、九龍站。「奧運三寶」之一的維港灣6座有住客確診,屋苑新近亦有買賣成交,單位為10座中層H室,實用面積467方呎,成交價948萬元,呎價2.03萬元。由於各大銀行網上估價平台對上述單位估價介乎934萬至1,016萬,是次成交價尚算貼銀行估價。 另外新界的荃灣近期亦出現現不少確診個案,頓成最新「疫廈」重災區,區內多個主要指標屋苑相繼「失守」,如綠楊新邨、翠豐臺、環宇海灣及萬景等,睇樓量急跌約五成,然而不少業主均願增加議價幅度,由2%增至5%不等,值得留意。 疫廈散布全港,準買家想撈底執平盤,要做定功課。另外,始終疫情影響經濟,有意入市的準買家,最重要是如何平衡入市心態,以及計算清楚首期、供款等,亦要留意失業問題等負面因素。 [...]