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樓市速報：「疫廈」尋「筍盤」

新冠疫情下，全港逾700幢大廈成為「疫廈」，當中不乏大型屋苑，如港島太古城、東涌映灣園、鴨脷洲海怡半島，由於個別單位以低價放售，近期便有不少買家「掃平貨」。 疫廈有別於凶宅，影響只屬短期，銀行估價不會大跌，加上今次疫情沒有如沙士般出現整幢大廈疫情爆發，再加上低息下樓價難大跌，故願意稍為減價的疫廈單位便變得搶手，當中曾有確診個案的港島藍籌屋苑如太古城、杏花邨，均值得留意。 受新冠肺炎疫情及限聚令所困，樓市於剛過去的復活節未有「復活」。新盤方面，發展商暫緩推全新盤，以銷售貨尾為主，至於二手市場，雖然利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，全港50個指標屋苑在剛過去的週末共錄得1,215組睇樓客，按週增加3.4%，終止兩連跌，但由於二手平價盤選擇不多，料短期市況維持睇樓多、成交量偏少。預計本月一手成交宗數約400宗，較3月約800宗少一半。 惟市場上的「疫廈」反成為近期「尋寶樂園」，如在疫情初期，黃埔花園錄得本港首宗確診死亡個案，但2月成交量卻為各區之冠。又以東涌映灣園為例，確診個案主要分布於第6、11、12及15座，在3月錄得的26宗買賣中，就有13宗來自上述4幢大廈，佔比達五成。 疫廈搶手主要是因為議價空間較大，如新近錄得確診個案的藍田麗港城4座 A室，實用面積748方呎，3房間隔，業主放盤4個月，原叫價1,000萬元，終於在成為疫廈後，買家成功議價至915萬元成交，減價8.5%，實用呎價1.22萬元。據悉，對上一宗成交為12座中層H室，呎數相若，景觀較佳，造價970萬元，最新成交低約6%。而據銀行對上址的估價，介乎938萬至952萬元之間，顯示售價較估值低約2至4%。 利嘉閣分行經理黃金欽就指出，市場上出現一股疫廈熱潮，如新都城雖然各期都出現確診個案，但只要放盤叫價夠「筍」，即低於650萬元而又可睇樓的話，準買家仍然會「爭住睇」、「爭住買」，目前3期合共逾180個放盤，樓價低於700萬元以下者，約佔60個，惟2房現時出現「零」鎖匙盤。 估價無影響 目前市場對於「疫廈」無統一定義，有人認為等於家居檢疫的地方，亦有人認為是確診者住所。不過無論是前者還是後者，疫廈跟經常成為逆市贏家的凶宅並不相同，因為有關估價不會基於是否屬於確診單位或大廈而受影響，甚至即使同層錄得確診亦不受影響，按揭與一般物業無異。 銀行仍然是沿用單位本身質素、座向、成交記錄而決定估價高低，所以即使物業屬於已確診名單，銀行仍根據一貫做法委託估價行或自己團隊進行估價，不過估價時間可能需要更長，買入單位前可先向按揭轉介公司查詢大概估價時間，有需要可選擇處理按揭申請較快的銀行。 同時，今次的「疫廈」與2003年的沙士「疫廈」亦有很大分別，當年的疫廈主要用來形容淘大花園，因為該廈曾出現同座大規模感染，但新冠肺炎是群組感染為主，雖然有青衣長康邨、大埔富亨邨等出現上下層感染情況，惟兩屋苑未有其他新增個案。而且在確診個案出現之後，專業人士會對屋苑進行清潔和消毒，再加上疫情總會過去，因此無須擔心貼上了標籤的疫廈單位價格會瘋狂大跌。 而且今次疫情在全球的肆虐情況雖然比沙士更為兇猛，但本港樓市卻反而更為穩陣，首先這是源於本港樓市有結構性問題，供應遠遠不夠需求，故樓價稍一回順，就有人入市。而且，現時低息環境，亦可為住宅樓價提供支持。故當年淘大花園幾十萬一間的執平貨現象，今時今日相信不會再出現，亦因此，價格稍為低於市價的疫廈單位更受歡迎。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦指，肺炎疫情難以估計，但認為不似2003年的沙士情況，沙士當年市面運作停頓，充斥著恐懼，加上當時未有樓市辣招，炒賣熾熱，因此樓價應聲大幅下跌，但現時市民對疫情已有警覺性，相信即使有影響都只會是5-10%調整。 藍籌盤搶手 根據衛生防護中心提供的資料，近期的疫廈主要集中在港島的中西區、灣仔區、南區及東區；以及九龍的油尖旺一帶。 在港島區，可留意大型藍籌屋苑。藍籌屋苑規模較大，成交活躍，價格穩定，逆市最具抗跌力。當中，港島的太古城因出現2名確診患者，分別居於金山閣及綠楊閣，而成為疫情屋苑。 太古城本月新近錄得成交，單位為富山閣高層F室，實用面積684方呎，採3房間隔，以1,180萬元成交，實呎1.725元萬，低市價8%。中原地產資深分區營業經理王秀芬透露，太古城最近睇樓量比3月份減少了，而上月主要成交單位以約1,000萬元2房單位為主，現時2房放盤叫價普遍為1,050萬至1,200萬。她指其實現時3房呎價較低水，實呎叫價介乎1.6萬至1.9萬元，故預料未來會以3房成交為主。 另外，港島另一大型屋苑杏花村亦有3個單位有確診者報稱居住，分別為33、41及48座，其中第33座最近錄買賣成交。美聯物業助理聯席董事李聖智表示，有關的低層2室單位，實用面積499方呎，2房間隔，望內園景，外區上車客斥資約742萬元購入，實呎約1.49萬元，而現時屋苑實用呎價約1.61萬元。不過他指出不少業主在上月已願意減價，故3月成交量大幅增加至約19宗，但隨著筍盤消化，部分單位叫價未見吸引，故預計4月份該屋苑成交量或會暫時放緩。 放眼油尖旺 至於九龍區，油尖旺區的「疫廈」涵蓋的範圍包括油麻地、尖沙咀、旺角、奧運站、九龍站。「奧運三寶」之一的維港灣6座有住客確診，屋苑新近亦有買賣成交，單位為10座中層H室，實用面積467方呎，成交價948萬元，呎價2.03萬元。由於各大銀行網上估價平台對上述單位估價介乎934萬至1,016萬，是次成交價尚算貼銀行估價。 另外新界的荃灣近期亦出現現不少確診個案，頓成最新「疫廈」重災區，區內多個主要指標屋苑相繼「失守」，如綠楊新邨、翠豐臺、環宇海灣及萬景等，睇樓量急跌約五成，然而不少業主均願增加議價幅度，由2%增至5%不等，值得留意。 疫廈散布全港，準買家想撈底執平盤，要做定功課。另外，始終疫情影響經濟，有意入市的準買家，最重要是如何平衡入市心態，以及計算清楚首期、供款等，亦要留意失業問題等負面因素。 [...]