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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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逾半「千萬富翁」睇好港樓 惟69%富翁竟無意買「香港磚」?! 賣樓富翁不減反增 僅8%欲留港置業 英國樓或成最大贏家?!

花旗銀行昨日(4月8日)公佈的「香港千萬富翁調查報告2020」顯示,全港目前多達51.5萬人擁有千萬港元或以上淨資產,「千萬富翁」人數創歷年新高,而他們對香港樓市的看法亦相當弔詭。報告指,雖然有51%富翁對本港樓市前景較樂觀,其中15%人認為未來12 個月樓價會上升,另外36%受訪者認為今年樓價會趨向平穩,而「淡友」則大減至不足一半;然而,有興趣留港置業的富翁竟然不增反減,僅8%表示想買「香港磚」,相反,明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。此外,打算出售現有物業的千萬富翁亦按年增加3%至12%,不過議價空間又反而較之前收窄。同時,香港富翁對海外置業的興趣愈趨濃厚,27%受訪者打算在海外置業,當中以英國佔16%最受歡迎,而現時已有或正計劃送子女到海外留學的受訪者更多達72%。 富翁睇好港樓反而無意入市 就樓市方面,看好未來12 個月樓市的千萬富翁人數較之前有顯著上升,由7%上升至15%;認為樓價平穩的由14%升至36%;至於睇淡後市者則由79%大跌至49%。雖然逾半數富翁們對本港樓市前景較樂觀,而「淡友」亦較疫情之初大減三成,然而,有興趣在港置業的富翁反而有減無增。調查顯示,只有8%的受訪富翁表示有興趣於本港置業,較去年上半年少1%;至於對在港置業抱觀望態度的,則由23%升至24%;而明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。 此外,認為現時是置業良機的千萬富翁亦減少,調查發現,僅得10%千萬富翁表示當時為置業好時機,較上次調查少3%;不過認為當時並非置業好時機的受訪者亦趺至38%,較上次46%減少8%。大部分富翁對樓市抱觀望態度,有52%,按年大增11%。另外,表示有興趣出售現有物業的千萬富翁佔12%,較2020 年上半年上升3%,但在考慮出售價位方面會較之前堅定。去年上半年,富翁們即使低市價5%都願意賣樓,惟現時就要市價先肯賣。花旗指,根據過往數據,「置業興趣」通常滯後於「對樓價前景的判斷」,因為市民需要時間消化整體經濟氣氛。 海外置業興趣增 逾7成富翁送子女出國 香港富翁對留港置業的興趣日減,相反,他們對海外置業的興趣就愈趨濃厚。調查顯示,分別有14%及27%的受訪者表示有興趣於內地或海外置業,僅8%有興趣留港置業。當中以英國最受歡迎,有16%本港千萬富翁有意在英國置業;至於中國內地則緊隨其後,有14%受訪者表示希望在內地買樓;另外分別有8%、7%、6%受訪者表示想在香港、澳洲及加拿大購買物業。 至於子女教育方面,大部分千萬富翁傾向送子女到外國讀書,有72%受訪者表示現時已有或正計劃送子女到海外留學,一般等到子女16歲,就會送他們到海外升學。最受香港富翁歡迎的留學地點分別為加拿大(57%)、澳洲(51%)、及英國(46%)。 香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊。 [...]

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冇嘢撈,撈地產? 持牌地產代理突破4.1萬人 疫市創歷史新高!!

正當本港失業率升至7.2%高位之際,樓市因全球大力「放水」而繼續瘋狂熾熱,吸引不少失業大軍索性轉行投身地產界。地產代理監管局最新數字顯示,3月份持牌代理人數按月再增366人,突破4.1萬人,創歷史新高。疫市下成功轉虧為盈的美聯物業更指,該行住宅部於3月份有多達123間分行錄得超過100萬元業績,較2月份大幅飆升1.3倍,並創出自去年5月份後的新高紀錄,且有2間逾1,000萬元分行誕生。美聯在首季亦新聘逾500名員工,新開約10間分行。據代理估算,3月份整體物業註冊量約錄9,051宗,亦即目前地產代理「爭食指數」大約是平均4.5名代理爭一張單,較2月份平均5.4名代理爭一單,「搵食」明顯更易。 4.5名代理爭一單 較2月份「好搵」 地產代理監管局最新資料顯示,3月份持牌代理人數按月大增366人至41,044人,創有紀錄以來新高。3月份持有「S牌」的營業員牌照人數有22,581人;而持有「E牌」地產代理(個人)牌照者,則錄得18,463人。 根據美聯物業及土地註冊處綜合數字,3月份本港整體物業買賣註冊量共錄約9,051宗,以此計算,目前地產代理「爭食指數」大約是平均4.5名代理爭一張單,比2月份平均5.4名代理爭一單,地產代理行業「搵食」更容易。 反映地產代理分行數目的營業詳情說明書亦按月微升,3月份錄得7,046份,按月增14份。 美聯:3月份逾百萬元業績分行飆升1.3倍 樓市趨旺,吸引更多人加入及重投地產代理行業。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,樓市出現「大陽春」,資金持續湧入樓市,進一步帶動物業交投,並不乏大額成交,而該行住宅部於3月份更錄得多達123間逾百萬元業績分行誕生,較2月份大幅飆升1.3倍,並創出自去年5月份後的新高紀錄,並且有2間逾千萬元分行誕生。美聯在首季亦新聘逾500名員工,新開約10間分行,全面提升市場佔有率。 布少明指出,首季樓市表現暢旺,按年錄得顯著升幅,並且在股市波動的情況下,刺激「套股換樓」活動,加快買家入市決定,資金投放「磚頭」保值。因此,在樓市氣氛帶動下亦吸引更多新血加入地產代理行業,以及重投行業,帶動持牌人數創出新高。另外,該行於3月份誕生2間逾千萬元業績分行,包括九龍奧運站分行及中半山金鐘分行,促成不少大額成交。而且3月份該行亦促成不少矚目市場交易,包括1宗高逾5.58億元的山頂洋房77/ 79PEAK ROAD成交,以及1宗逾1.178億元的維港滙I天池複式戶成交,可見資金持續追捧優質物業。 美聯物業今年將繼續增兵擴充,冀強化團隊競爭力,今年目標於多個新盤重鎮,增設30間分行,人手將吸納千人。 3月份整體物業註冊量突破9,000宗 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,3月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄9,051宗,較2月7,561宗升約19.7%,宗數創自2019年5月後的22個月新高(見圖)。 圖一:每月整體物業註冊量 *臨時數字 [...]