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香港

外資大行退租潮湧現?? 瑞銀法巴渣打齊「瘦身」

2020下半年至今,本港已有多間外資大行退租中環超甲廈;今年剛剛開首,瑞銀、法巴、渣打三間大行已紛紛表示「瘦身」,縮減在港租用的寫字樓樓面。 瑞銀純利增1.4倍仍退租 日前,瑞銀集團已遷出上環李寶椿大廈一層樓面,並表示有意在租期屆滿後,棄租部分李寶椿大廈樓面。據了解,瑞銀租用李寶椿大廈多層樓面,現時市值呎租約60至70多元;日前退租的樓面約9551平方呎,雖然已有新租客承租,但新租金比之前每呎低20%。 事實上,瑞銀棄租超即甲廈並非「手緊」,該行去年第四季純利增加17.1億美元,按年增近1.4倍,遠超市場預期的9.66億美元。旗下財富管理及資產管理業務更錄得雙位數盈利增長,帶動全年純利升54%至66.3億元。瑞銀行政總裁Ralph Hamers指,該行去年達到增長目標,吸納新資金達1,000億美元;資產及財富管理的投資資產規模創新高,目前已達4.1萬億美元。 渣打法巴齊退租 另外,渣打集團今年起分3階段引入混合工作模式,目標今年底至少6萬員工可以安排彈性工作。集團計劃棄租中環總行8個樓層,並將持有的3層觀塘辦公室放租。渣打中環總行業主恒隆地產發言人指,「渣打銀行仍是渣打銀行大廈的最大租戶。」據悉,恒隆地產正叫價月租600萬元,放租渣打總行建築面積6萬平方呎的8層寫字樓。 據報,法國巴黎銀行亦退租國際金融中心 (IFC) 二期59層全層辦公室,以削減成本,惟法巴銀行表示會保留在IFC租用的大部分區域。法巴銀行駐香港發言人表示,在疫情下,金融企業藉機加速減低風險,戰略部署轉向更靈活的工作安排。 早在去年,日資券商野村已退租IFC二期25及27樓;而澳洲投資銀行麥格理亦已提早兩年退租IFC一期20樓03室至15室合共13個單位,並已在去年9月遷出。 [...]

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樓市速報:減租潮殺入甲級商廈

零售業主動要求業主減租以共渡時艱,而減租潮更正吹向其他類別,包括甲級寫字樓。除了有港島指標甲級商廈租戶聯署要求業主減租兩成以上,亦有業主已主動劈租求客,若貿易戰及社會問題未能解決,明年便會見真章。 本地傳媒報道,有消息指有港島中區指標甲級商廈租戶聯署要求業主減租,幅度達24%,希望業主減租至每呎170元。據了解,該批要求減租的租戶中,個別承租單位原本租金每呎約225元。目前該幢寫字樓只有約三個單位放租,每呎租金叫價約180元。此外,灣仔及尖沙咀區亦出現3宗租戶要求減租個案。有代理透露,由於部分公司近期生意減少,個別從事貿易的公司要求業主減租,否則會遷出該商廈。 除了甲級商廈,近期突然大行其道的共享工作空間,亦要減租求生意。共享工作空間供應商御一空間創辦人兼行政總裁陳恩德表示,位於觀塘的御一空間,日租價格將大劈一半至50元,若選用月租形式,則可免費使用儲物櫃。凡簽約1年以上租戶,有3個月免租期。不過,該集團在銅鑼灣的御一空間,日租則仍維持100元。 陳恩德指,近年共享工作空間遍佈全港,熱門地區包括銅鑼灣、尖沙咀、觀塘等,隨著供應增加,外國連鎖工作空間品牌不斷進駐香港的同時,又有內地房產商加入市場,令競爭更趨白熱化,共享工作空間的租金有回落壓力。他指出,業界已出現減價搶客戰,預料今年內共享工作空間的房租價將會回落15%至20%。 星展銀行香港房地產分析師丘卓文表示,中美貿易摩擦對商廈市道的影響較社會衝擊大,而中環商廈租客的非核心化持續,租戶不斷從核心區遷向外區,令中環寫字樓租金有下跌壓力。他指出,今年到期的租約應該已談妥,若中環商廈空置率由現時的2.6%升至5%或以上的話,相信業主就要減租,。 中原(工商舖)亦指,中美貿易戰持續,加上香港社會動盪,個別租客已去信發展商要求減租,整體租金在今年底前會有5至10%跌幅,當中銅鑼灣、灣仔,以及東九龍商廈跌幅較大,可能達10至15%。 中原(工商舖)寫字樓部副分區營業董事馮潔玲表示,過去數年港島核心區商廈租金持續上漲,所以預期是次減租潮於該類地區會較明顯,最近就有個別業主因應市況,將月租叫價減低約兩成,例如中環美國銀行中心高層單位,面積約3,900方呎,意向呎租約100元,最新已調低至約80元。 [...]

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樓市速報:甲廈租金看升一成

本港物業市場牛氣逼人,空置率低企加上租賃成交暢旺,4月份整體寫字樓租金按月上升1.1%,較3月升幅高逾4倍。當中租賃需求主要集中在港島東和九龍東,佔全港新租賃76%,這兩個分區市場租金分別按月升3.1%及1.2%。有市場人士指出,本地經濟氣氛活躍,料未來數月寫字樓的租賃需求及租金將持續上升,預期今年甲廈租金將上升5%至10%。 本港樓市氣氛熾熱,不單是住宅市場受到追捧,工商市場走勢亦不弱。據仲量聯行最新的《香港地產市場觀察》報告,4月整體寫字樓租金按月錄得1.1%的升幅,遠高於3月按月升0.2%。4月寫字樓租金錄得兩年以來最快的升幅,全因空置率低企,加上租賃成交暢旺所帶動。 仲量聯行指出,4月租賃需求主要集中在港島東和九龍東,若按新租出樓面計算,共佔全港新租賃成交達76%,兩個分區市場的租金分別按月上升3.1%和1.2%。上月最大宗租賃個案為星展銀行承租觀塘Two Harbour Square七層寫字樓樓面,涉及13.8萬方呎,用作整合其目前在創紀之城六期和港島東中心的後勤部門。另同區的豐樹中心於月內獲批入伙紙,預租得以落實,故推高上月整體寫字樓市場吸納量為63.42萬方呎。 至於中環的租賃需求保持強勁,4月份中環錄得低至1%的空置率。該區需求主要是來自銀行業和專業服務業租戶的擴張需求,儘管區內的租金創歷史新高,中資金融機構依然偏愛中環的優質寫字樓,故仍為主要的需求來源,佔4月中環寫字樓新租賃成交的53%,其中國泰君安據報承租了萬宜大廈10,100方呎的樓面。 仲量聯行研究部主管馬安平指出,香港失業率錄得20年來新低,加上本地經濟氣氛活躍,預期未來數月寫字樓的租賃需求及租金將持續上升,因此修定租金預測,今年甲級寫字樓租金將上升5%至10%。 在租賃市場持續表現良好之餘,寫字樓投資市場亦創新高。遠東金融中心和皇后大道中九號高層全層分別以6.6億元和5.142億元易手,為市場首見呎價逾6萬元的分層寫字樓交易。 另外,近年積極在港買地及收購舊樓的雅居樂(03383),亦轉戰商廈市場,土地註冊處資料顯示,雅居樂董事陳卓南及陳小娜上月底以2.258億元購入紅磡馬頭圍道100號金通商業大廈,總樓面逾2萬方呎(包括一個地舖),平均呎價約1.1萬元,此為陳卓南的私人投資,並非雅居樂集團的業務。據悉,原業主於2010年以1.2億元購入,持貨8年,賬面獲利逾1億元,物業升值近90%。 [...]

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香港樓市火熱,料價量齊升

香港樓市神話不滅!受惠於供應短缺及剛性需求強勁,2017年香港住宅樓市無懼政府使出多番辣招,市道暢旺依然,整體樓價升幅超過一成,至於甲級優質寫字樓更連續兩年蟬聯全球呎租最貴的城市,賣地成績更是超乎市場預期,住宅及商業「地王」連環誕生,旺熱程度屬近年罕見。多家地產代理預期,即使香港息口將會趨升,但在多個利好因素支持下,將會抵銷緩慢加息帶來的負面情緒,香港商業及住宅市場料於2018年再創新高。 撰文:余美玉 樓市在過去幾年持續升溫,為了防控風險,政府於2016年11月修改稅例提高印花稅,去年金管局連環出擊,分別杜絕「一約多伙」,劃一徵收15%印花稅、實行第八輪逆周期措施、向銀行溫馨提示調高按息等,但仍未能阻止樓價的升勢。2017年首兩個月住宅成交雖然較淡靜,物業臨時買賣合約數字中的住宅買賣數字僅介乎3,000至4,000宗,但隨着發展商積極推售新盤應市,一手市場交投氣氛轉趨熾熱。 根據土地註冊署資料顯示,去年首11個月一手私人住宅註冊宗數為17,364宗,比2016年同期的16,340宗上升6.3%,至於首11個月一手註冊金額暫錄約2,211億元,較2016年全年的1,884億元,高出17%,創出歷史新高,料全年將達2,430億元,即使與97年樓市的高峰期比較,亦高出超過一倍,充份反映新盤市況的熾熱程度。而二手市場亦有回暖跡象,首11個月二手住宅註冊宗數為40,918宗,同比增近一成。金額方面,首11個月暫錄約2,813億元,較2016年全年的2,415億元高出近16.5%,亦創下五年新高。美聯物業估計,2017年的二手註冊金額將達3,100億元,勢將自2012年以來,首次衝破3,000億元的水平。 樓價走勢一樣未有放緩的跡象,據差餉物業估價署公布,截至去年10月份的私人住宅售價指數已連升19個月。根據經絡按揭轉介資料顯示,11月的平均呎價為12,005元,比前年11月的10,740元上升11.8%,可見價量齊升。該公司市場總監劉圓圓估計,去年樓價走勢凌厲,相信價格升幅超過一成。 納米盤及豪宅表現突出 在不同價格的單位中,又以細價樓及豪宅升幅較為突出。戴德梁行指出,截至去年12月初,部分屋苑如沙田第一城及貝沙灣的價格已自年初上升約兩成,太古城單位的升幅則為一成半,其中細價樓不乏去年大行其道的「納米盤」項目,在發展商提供多重優惠下,整體金額需求較低,因此受到不少上車客的追捧;豪宅的買家則實力較強,資金充裕。至於中價樓,戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻說:「在現行按揭措施下,買家購買中價樓需付較大筆首期,而中價樓的對象又以換樓客為主,但因置業成本較高,買家負擔較為吃力,令2017年的中價樓的升勢遜於細價樓及豪宅。」 新「地王」連環誕生 值得一提的是,去年不只住宅單位銷售暢旺,連地皮也連番創破紀錄高價成交,主要是發展商投地態度積極,尤其是內地財團參與度日增,首先是港島區鴨脷洲利南道項目以168.56億元「破紀錄」成交,每方呎樓面地價約22,118元,曾一度創住宅用地總價新高,及後長沙灣興華街西對出項目以172.88億元刷新紀錄,成史上住宅總價新地王。 至於2018年住宅樓市走勢,多家大行均認為市場上暫未見有明顯的利淡因素,因此相信今年樓市亦會保持升勢,價格方面平均約有一成升幅。踏入加息周期是最值得關注的樓市隱憂,在聯匯制度下,香港跟隨美國加息亦在所難免,相信最快會於今年上旬調整最優惠利率,結束12年來未曾加息的局面,不過預期不會對本港樓市構成太大壓力。因為即使美國年內按預期加息三次,而假設香港跟隨加息一至兩次,每次介乎25至50點水平,至今年年尾實際按息將達到2.4至2.65厘的水平。以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款額只增加百多元,對供樓負擔的壓力有限,相信無阻市民的入市信心。 利好因素消弭加息隱憂 相反,經濟基調良好、失業率低企、股市暢旺帶來的財富效應,以及薪金調升等利好因素,均可增強入市動力,相信足以消弭緩慢加息帶來的負面情緒,更能支持樓市走俏。而去年兩度誕生住宅地王,可見發展商在天價投下優質地皮的同時,亦是對樓市前景投下了信心一票。 在新供應方面,今年發展商仍會積極推盤,預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,較去年增逾一成,加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位,即市場上共有3.78萬伙一手單位應市,相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關,二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,2018年一二手私宅成交總值料再升14%,突破6,000億元,挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。 在新供應方面,今年發展商仍會積極推盤,預料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,較去年增逾一成,加上政府將推出約1.28萬個資助房屋單位,即市場上共有3.78萬伙一手單位應市,相信今年的一手成交量或會創歷史新高。利嘉閣地產總裁廖偉強認為,一手私宅登記預期今年可挑戰兩萬大關,二手私宅則有力衝破四萬宗。整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,2018年一二手私宅成交總值料再升14%,突破6,000億元,挑戰6,200億元的97年以來歷史次高水平。 今年樓價升幅遜去年 [...]

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中資需求大 推高甲級商廈租金

香港甲級商廈一向需求殷切,也令到租金水漲船高,商用房地產市道利好,冠君產業信託(02778)更有意放售旗下朗豪坊辦公大樓。不過,有市場人士認為,中資公司只覬覦中環甲級商廈,對旺角甲廈的興趣反而不大。 為何中資公司只愛中環甲級商廈?主要原因是該類企業持續於香港擴張及開設寫字樓,認為中環可提升企業形象。在中國企業國際化的策略下,此情況僅屬長期趨勢的起步階段。據仲量聯行《商業地產市場中期展望報告》指出今年上半年中環甲級寫字樓租金走勢為各寫字樓市場最佳上升3.6%至每平方呎116.4港元,回升至與2008年的歷史高位。增長主要由中資金融公司持續的租賃需求所帶動。中環甲級寫字樓租金增長強勁,令中環與港島其他商業區的租金差距進一步擴大。截至上半年底,差距已高達58%,較去年錄得的56%為高。縱使現時的搬遷潮將持續,未來將有大量新供應於中環以外的地區落成,預期租金差距將於下半年繼續擴大。 週邊地區受惠 整體甲級寫字樓市場的空置率於上半年由4.5%跌至4.4%,但中環的空置率則維持於1.9%的低位。在租金上升及空置率低企的情況下,跨國企業持續於中環以外的地區尋找更多能減省租務開支的選擇。上半年黃竹坑便受惠此情況,於南港島線通車後,吸引不少租客由中環遷入。此外,非核心商業區的龐大優質寫字樓新供應將進一步鼓勵租客遷離核心區。今年甲級寫字樓新供應將達220萬平方呎(淨出租面積),為租客提供更多選擇。 交易額創兩年高 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出,本港今年上半年商廈市道相當活躍,錄1,249宗成交,共涉289.3億元,按年同期分別升約2倍及86.7%。今年上半年的數字繼2013年上半年後,再次升穿1,000宗高水平,為雙倍印花稅後四年新高。金額亦連升兩個半年度,再次逼近300億元高水平,創2015年上半年後兩年新高。香港資金仍然充裕,加上不少中資財團來港,相信甲級商廈或全幢物業仍然搶手,下半年商廈繼續由大額成交主導。 至於與樓價有關的中原經紀人指數(CSI),最新報63.39點,與上週的63.6點相若。CSI走勢回穩,結束了連續3週明顯下降。新政府上場,市場情緒沒有轉差,預示樓價可以維持反覆向上。早前CSI由73.75點連降3週至63.60點,累跌10.15點,降幅明顯。本週CSI沒有明顯下降,並企穩於60點以上水平。顯示前線經紀人樂觀情緒降溫,並沒有繼續擴大。如果CSI守住60點水平,樓價維持反覆向上的機會較大。若CSI跌到50點至60點水平,樓價走勢可能轉為反覆橫行。 5月份金管局兩度出招,收緊按揭審批,CSI降至75點以下,同期樓價走勢開始出現變化。CSI維持60點以上,樓價繼續處於上升軌道,預示中原城市領先指數(CCL)反覆向上。   [...]