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千萬劏房跌穿一手價 龍床盤同見血

發展商年尾「收爐」,新盤停戰,樓市交投氣氛由熱轉冷,二手市場繼續受疫情摧殘,再現蝕讓潮,連「千萬劏房」及「龍床盤」亦雙雙失守見血。 市場近日錄得西營盤瑧蓺低層F室二手成交,單位實用面積216方呎,開放式間隔,原業主於2017年11月以617.8萬元一手買入,持貨滿3年SSD鬆綁即開價700萬元拋貨,惟乏人問津,最終大劈價115萬元即逾16%,方以585萬元獲承接,呎價27,083元,造價創項目一、二手新低之餘,原業主亦要帳面蝕讓32.8萬元,連同印花稅及佣金等雜費,估計實蝕近60萬元,物業貶值5.3%。 新世界旗下瑧蓺於兩年前推售,當時吸引大批內地豪客掃貨,約200呎開放式造價竟達1,025萬元,呎價逾4.6萬元,打破全港開放式戶呎價紀錄,膺全港最貴一手劏房,當時更有在售樓處排隊的內地客揚言「好便宜」。然而,代理指現時瑧蓺蝕讓盤湧現,例如一個227方呎單位放盤逾一年,已劈價150萬元至700萬元,叫價較兩年前買入價低5萬元,不過仍無人問津,蝕讓都無人接。 「龍床盤」菁雋現首宗蝕讓 另外,屯門「龍床盤」菁雋亦錄得首宗蝕讓,成交單位為高層29室,實用面積177方呎,開放式間隔,原業主於2019年7月以295.4萬元購入投資,月租7,200元,惟近日租客遷出即叫價330萬元放盤,最終劈價41萬元或12.4%,以289萬元獲承接,樓價10% SSD由買家支付,原業主帳面蝕6.4萬元,連同印花稅及佣金等雜費,料損手逾12萬元,物業貶值2.2%。 「龍床盤」菁雋由俊和及益兆興業合作發展,因單位面積細絕全港,加上俊和潘志才公開說「紫禁城咁大,皇帝都係瞓張床」而成名,項目後由「舖王」鄧成波旗下陞域集團以12億元全幢購入。陞域原本打算將物業改建成老人院或擴大內籠單位面積再出售,不過兩項計劃均不獲政府批准,後來再將7成權益售予內房佳源國際,於去年以現樓推售。然而樓盤自去年9月入伙後被發現千瘡百孔,包括「爆屎渠」、地磚「空股裂開」、天花漏「黃色液體」、窗台門鎖鬆開、抽油煙機沒濾芯等。 [...]

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西營盤瑧蓺 潛在租值吸引

新盤混戰再度升級,面對著今年3月大賣的新鴻基地產(00016)的匯璽,新世界發展(00017)無懼競爭,旗下西營盤新盤瑧蓺以折實均價高達2.85萬元推出,較同區單幢新盤高近四成。然而,基於項目鄰近中環核心商業區,加上毗連地鐵站,有分析料呎租有機會創100元,料可吸引投資者追捧。 市場氣氛暢旺,多個細單位新盤洶湧而出,其中新世界發展(00017)更兩盤齊發,旗下的元朗柏逸及西營盤新盤瑧蓺亦參與這場混戰。雖然市場競爭激烈,但發展商似乎對市場充滿信心,項目高價推出,首張價單50伙,戶型涵蓋開放式至2房,實用面積由199至462平方呎,價單定價由734.1萬至1,848.1萬,即價介乎30,503至45,403元,再扣一系列代繳印花稅優惠,折實價由587.2萬至1,478.4萬,折實平均呎價2.85萬元。 首張價單最矚目的,便要數到31樓J室,定價竟破千萬元,達1,003.4萬元,但這只是實用面積僅221方呎的開放式戶,換言之,呎價高見4.54萬元,即使用盡優惠,折實售價亦約為802.7萬元,呎價3.63萬元。 觀乎目前同區的單幢新盤,如同系的瑧璈、宏安薈臻及恒基地產(00012)的翰林峰首批價單,平均呎價約2萬至2.6萬元,瑧蓺高出約一至四成;若對比區內樓齡較舊的KENSINGTON HILL、縉城峰及高士台等,平均成交呎價2.3萬至2.7萬元,則高出3%至18%。及至11月20日,發展商加推25伙,開放式單位折實價為588.6萬元,折實呎價27,250元,是次項目格價加幅約0.5至5%不等。 雖然發展商開價進取,但有業內人士認為,項目應會吸引不少投資者入市,皆因港島西區細單位租賃需求高,新入伙物業呎租高企於60元以上,1房及開放式單位租賃回報可達3厘以上。以本年第三季入伙的同區瑧璈為例,物業高層E室,實用面積299平方呎,屬開放式單位,獲租客以2萬元承租,呎租67元。以2016年買入價712.1萬元計,回報有3.4厘。 間隔及配套: 以單幢式設計的瑧蓺,設有兩邊住宅入口,住宅部分佔25層,基座2層商業樓面,設有各類特色商店。項目涉及250伙,標準戶240伙,單是開放式戶便佔58%,1房及2房分別各有48伙。 整個項目單位間隔四正,且樓底特高,至少3.5米起,對於面積的骰的單位,在裝修布置上可向高發展。房間排列整齊歸一,主人房以玻璃窗代替牆身,外連工作平台,感覺開揚之餘房間亦更光猛。值得留意的是,項目將紐約Urban Loft概念引入至開放式戶,更配置可移動式三星電視,住客可將單位改裝成閣樓複式設計。 另外,單位全採開放式廚房設計,其中2房戶的廚房牆身設有氣窗,加強單位內空氣對流,為區內新盤少見。值得一提的是,單位內採用專利設計的電燈開關及門把,燈掣以黑色底座配上小巧金色圓頭開關,配合文藝復古的主題,而黑色流線型門把同樣是以啞面設計。 還有露台的天花以鏡面設計,令陽光可折射進室內,而途人行經項目時,亦可看到不同燈光折射。為增加各戶私隱度,露台一邊加有磨砂玻璃,鄰戶不能直接看進單位內。項目於3樓設有會所CLUB ARTISAN,以文創及綠化為主題,會所內以大地顏色為主調,設有Artisan Lounge、健身室、宴會室及戶外庭園。 交通: [...]