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中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 內地疫情自去年下半年已見改善,經濟亦開始復甦,而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長,深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為,房地產脫離不開經濟增長,亦要視乎各地市場供求,如果將來經濟轉好,會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市;不過復甦前,投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此,環球而言,門戶城市(Gateway City)如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市,都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半,但上海仍相對暢旺,上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上,去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額,穩居全國大宗交易第一。 Francis指,長三角與珠三角對比下,長三角如上海等城市發展優勢暫時領先,尤其從事金融、貿易相當成熟;而珠三角則要等大灣區政策推行,直至香港、廣州、深圳有清晰定位,往後需求及經濟發展都有明確方向,才能從中發掘優質資產。事實上,深圳、廣州與上海的物業市場大有不同,深圳經濟偏重發展創新產業,當地企業大多數為中小企,物業投資者亦以「散戶」為主流,故當地物業大多拆售;廣州則為傳統進出口貿易城市,物業投資者多為大型機構,例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場,再將商場翻新兼重整租戶組合;後來才於2019年初買入深圳一個商場,並於去年積極裝修及重新招租。 至於上海於過去十至二十年,有大量大型項目由投資者整個購入,投資者經過數年營運提升後,就能套現止賺離場;但珠三角的差異在於,如深圳物業大多散賣,整個出售的項目不及上海多,而廣州項目多由當地開發商或國企持有,這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交,富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團(Blackstone),Francis相信,如非富力自身資金流問題,此類優質資產絕對不會在市場出現。 富力地產因政策驅使持續降槓桿,於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。 數據中心看高一線 香港、內地及亞洲地區因疫情較受控,市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料,隨疫苗大規模接種,香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成,希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言,Francis暫時見不到歐美有復甦跡象,「估計歐美恢復時間較後,可能最快要今年年底,甚至要到2022年年中才會正式復甦。」 Francis透露,疫情下仍有個別類型資產表現不俗,例如網上銷售活躍,導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產,在疫情期間反而備受追捧。相反,酒店及商場等傳統資產就相對受壓。 事實上,細看去年內地大宗成交的物業類型,辦公和研發辦公成交額最大,按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%;社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。 雖然數據中心營運要求相當高,非一般投資者能夠營運,通常只有營運方才能掌握整個流程及操作,項目亦有一定敏感性,所以市場供應往往取決於政府及營運商,不會隨便設立。不過Francis認為,整體而言市場對數據中心仍有需求,投資者願意參與,「數據中心好處是供應量有限,需求依然健康;加上數據中心設備昂貴,用戶及營運商投資時間長,合約期通常長達十至二十年,所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎,例如保險基金及退休基金等,相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然,數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」 疫市下企業加速數碼轉型,連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。 [...]

大中華時事

迎戰16度:珠三角污染襲港 大灣區合作應由此起

環保署公布二○一八年本港空氣質素,臭氧年均濃度再達二十年來新高。環保署指出,大部分臭氧都由香港東面吹入。其中元朗、屯門及東涌最受珠三角的空氣質素影響,空氣污染水平較高。 雖然近年廣東省「騰籠換鳥」式推行工業升級,但是汽車使用量大增,令空染污染問題仍待改善,為應對問題,廣東省政府計畫在未來三年,在原有污染防治專項資金的基礎上,新增統籌一百五十億元人民幣改善污染問題。由於污染問題既然已威脅到香港,香港政府不能坐視不理,粵港政府宜加強合作,共商解決空氣污染的良策。 環保署公布二○一八年香港的空氣質素,在二○一三至一八年期間,本港一般空氣中的主要污染物,包括可吸入懸浮粒子、微細懸浮粒子、二氧化氮及二氧化硫濃度下降了百分之二十八至五十四,路邊相同污染物的濃度亦下降百分之三十二至三十六,反映近年本地推行的減排措施已見成效。 不過,總計全港十三個一般監測站中,當中有六個監測站,包括觀塘、深水、葵涌、荃灣、元朗及屯門的二氧化氮含量,不達全年空氣質素指標;另三個路邊監測站包括銅鑼灣、中環及旺角的二氧化氮含量全部均未達全年空氣質素指標。而若按每小時計算,去年一般監測站的空氣質素健康指數,有百分之二點一時數的健康風險級別達到高、甚高或嚴重,而有百分之五十六點七及四十一點二時數屬於低和中健康風險。 臭氧度二十年新高 更甚的是,本港空氣中的臭氧濃度一直呈上升趨勢,去年一般空氣中平均臭氧濃度達每立方米五十二微克,為二十年來新高,相較一九九九年上升了百分之五十三。而在去年十三個一般監測站中,有八個超出八小時臭氧空氣質素指標,其中塔門的臭氧水平最高。環保署指出,大部分臭氧都非源自本地,而是於吹東北季候風時,由香港東面吹入。該署助理署長何德賢指,高濃度的臭氧容易引致人類因呼吸道乾燥產生「熱咳」。 環保署高級環境保護主任鄭茵茵認為在改善臭氧的問題上,市民可做的不多,主要為市民減少使用含VOC的噴霧用品等,長遠仍需政府改善車輛排放NOx,以及與廣東省政府共同合作,加強研究使用更多天然氣發電、收緊排放標準等,以改善區域性的高濃度臭氧問題。 一般認為,影響到本港空氣的內地地區主要為鄰近的製業中心珠三角一帶,即包括廣州、珠海市、佛山市、東莞市、中山市等中國城市。雖然中國的南部天氣偏暖,所以不像北部般需要燃燒大量煤和木材來取暖,但珠三角一帶由於工廠多,所以近年在冬天,亦不時會出霧霾的情況。綠色力量總監鄭睦奇指出,內地化工、油漆和印刷等工業都會產生VOC,而發電廠亦會產生大量二氧化氮,若吹到香港,會影響香港空氣質素。 雖然近年廣東省「騰籠換鳥」式推行工業升級,區內污染較大的工廠逐步被淘汰,但是內地消費形態的轉變,例如汽車使用量大增,令空染污染問題仍待改善,廣東省環境保護廳發布二○一八年上半年全省空氣質素報告可見,全省期間的優良天數比例(即空氣質素指數(AQI)達標率)為百分之八十八點四,較前一年的同期下跌百分之三點三。當中珠三角地區頭上半年的AQ達標率為百分之八十六點一,下跌百分之二點三。報告亦顯示,廣東省二○一八年六月份的PM二點五平均濃度為每立方米二十微克,較上一年同期上升百之十七點六,珠三角地區更較上一年同期上升百分之三十三點三。 增撥百五億治理費 現時要治理珠三角的空氣問題,其中一大難題在於大氣違法行為取證難。廣東省環境保護廳相關負責人指出,和水污染、固廢污染不同,大氣污染存在瞬間性,從監測儀器進場到開始監測約一個小時,故一些官方人員在安裝完後,違法行為大多已經停止。因此,去年中廣東省環境保護廳編製的《廣東省大氣污染防治條例(徵求意見稿)徵求意見稿》就提出,經計量檢定並正常運行的自動監測設備監測的資料可以作為行政執法依據。   另外,廣東省生態環境廳副廳長陳金鑾認為:「儘管廣東省環境產業總量較大,但環保企業規模偏小、產業集聚度不高、區域發展不平衡、創新能力不足,故難以滿足污染防治攻堅戰的實際需求。」因此,廣東省在未來三年將在原有污染防治專項資金的基礎上,新增統籌一百五十億元人民幣,推出《廣東省打好污染防治攻堅戰三年行動計畫(二○一八至二○二○年)》。《行動計畫》確定的總體目標是到二○二○年,廣東省要完成國家下達的總量減排的任務,包活污染物排放總量大幅減少,生態環境品質總體改善,實現環境品質狀況、綠色發展水準、生態環境治理能力走在全國前列。 在大氣環境品質方面,屆時的廣東全省空氣品質優良天數目標比例要達到百分之九十二點五,PM二點五控制在每立方米三十三微克以下,以基本消除重污染天氣。為了完成目標,《行動計畫》將會推行九項工作,包括:大力發展清潔能源、大力壓減燃煤、推廣電動公車及其他新能源汽車、開展柴油貨車污染治理、提升船舶排放控制水準、推進非道路移動機械污染防治、加強揮發性有機物污染防治、加強施工工地和運輸揚塵管理、全面禁止露天焚燒。當中,大力壓減燃煤和加強揮發性有機物污染防治兩項工作是重中之重。 加強合作改善空氣 [...]

企業策略

【企業策略】新福港地產,打造佛山新地標

廣東省佛山市為全省第3大城市;粵港澳大灣區的9大內地城市之一,亦曾當選中國十大宜居城市。在市內主幹道魁奇路、汾江南路、佛山大道一帶的住宅樓盤,已宏集了新鴻基、瑞安與新福港3大港資發展商逐鹿爭雄,其中高端商場「新‧DNA」及9棟大型住宅項目「鼎峰」,建築面績約55萬平方米,矢志打造成區內的新地標。 撰文  葉永成 佛山大型綜合項目「鼎峰」及「新‧DNA」,位處魁奇路及汾江南路的交匯處、廣佛線及佛山二號線換乘站魁奇路站上蓋,由新福港地產負責建造。該項目於2018年1月1日開盤,首推A1 棟、A9 棟共383 伙,平均售價為每平方米1.9萬元人民幣,在兩小時內售出九成單位,買家以內地人為主,廣州買家佔2至3成,香港買家約佔1成。 其後加推A6 棟220 伙單位,面積在83至129 平方米之間的3 房單位,是9棟中最接近地鐵出口的一棟。預計今年合共推出約1,000伙住宅單位及800套服務式公寓,收回資金約30億元人民幣,全部售出料可套現50億元人民幣。 唯一雙地鐵交匯上蓋物業 近年,新福港地產在內地開發樓盤及商場項目,目前已進駐內地6個城市,包括廣州、佛山、江門、珠海、成都和蘇州多個項目,其中以「鼎峰」(The Paramount)命名的品牌,早於2014年在廣州蘿崗推出,以保留山體資源,不惜花費多近億元的建設成本,於半山之上建造而著名,去年賣樓套現近20億元人民幣。 [...]

本港時事

廠商會報告: 七成珠三角港企面臨成本上漲問題

香港中華廠商會聯合會(HKCMA)最新公佈《珠三角加工貿易轉型升級調查報告2017》,指企業轉型升級面對不少挑戰,當中逾8成認為勞動力成本上升是首要問題,其次是「五險一金」等各種稅費高、訂單不足不穩定及勞工短缺等。 廠商會行政總裁楊立門表示,在有回應的公司中,有25%已進行轉型升級,累計使用資金1.63億元,平均每間花費約800萬元,而計劃轉型升級的企業也有約15%。大部分受訪公司都認為,轉型升級的重點,首要是組建人才隊伍(72.3%),其次是設立研發機構或企業研發部門(42.6%),第三是籌措研發資金(38.3%)。楊立門續稱,企業轉型升級面對不少挑戰,當中逾8成認為勞動力成本上升是首要問題,其次依序是「五險一金」等各種稅費高(65.1%)、訂單不足不穩定(61.6%)、勞工短缺(61.6%)等。 受訪企業的產品多作外銷,其中完全出口至國外的有24%,同時有出口及內銷的近68%,全部內銷的只有8%。此外,由於經營情況不佳,錄得盈利的企業比例有所減少,2013年至2015年間每年平均降幅13個百分點。 廠商會對內地及特區政府提出五項政策建議,向內地和香港政府提出減免賦稅、推動科技成果與產業對接、建立恒常溝通機制、給予折舊免稅額等五項建議,提升港企競爭力。會長李秀恆表示,即使不少珠三角港資製造企業已持續並加快轉型升級的步伐,絕大部分亦十分認同要走技術創新的路向,但進展仍相對緩慢。       [...]

名人系列

王氏港建 王忠桐 拓自動化生產 邁向工業4.0

珠三角設廠港商近年在薪金成本攀升、全球化競爭壓力下,經營環境日趨嚴峻;加上全球進入工業4.0時代,越多海外客戶會使經營代工生產業務的製造商升級至智能生產。本港老牌OEM製造商王氏港建主席王忠桐大嘆業務利潤已大幅縮水,生意難做;他決意積極開拓高端科技產品市場,包括醫療及工業設備,並致力提升自動化生產領域,維持企業競爭力。 王氏港建現時主力為客戶代工生產包括電子教育、電腦、工業電子、醫療及工業設備等產品,大部分全屬OEM業務,小部分為ODM業務,客戶包括多國際著名品牌戶,當中包括西門子、佳能等大型企業,在本港上市已超過28年。據去年全年業績顯示,集團營業額約43億元,較2015年減少約13%,生意略見下滑。 王忠桐解釋,在全球化概念下,近年市場競爭劇烈,珠三角製造業港商的經營備受考驗,均需面對物料與生產成本上漲、人民幣匯率問題,以及內地加薪潮等因素,迫使港商「升級轉型」,由傳統代工生產升級至自家品牌。王忠桐承認,如今港商要面對內地、東南亞對手步步進迫,要延續高利潤時代的神話不再,坦言生意越來越難做。但他表示,王氏港建不會升級OBM與品牌客戶「爭生意」,集團雖有足夠能力研發自主品牌,但恐引發與客戶品牌直接競爭,以及惹來客戶對偷竊技術的懷疑,削弱集團信譽,倒不如發展產品多元化,開拓更廣闊的客戶群。 他進一步解釋:「若自設品牌,便會失去客戶的生意。這行業看的不是現在,而是未來的技術。多年來,客戶信任我們,不介意與我們分享最新技術,就是因為知道我們不做自家品牌,不會抄襲。若自設品牌,他們便會有戒心。」王忠桐強調,集團從未創立本身的品牌,基於保持良好的商譽,不希望影響客戶對公司的信任。 工業4.0近年備受工商界關注,但對大部分人來說,它仍然是比較一個模糊的概念。工業4.0的概念早在2011年在德國漢諾威工業博覽會首次被提出,2013年正式成為德國政府的工業策略。核心理念除利用自動化生產(Automation)減省人手外,同時提倡的智能化生產(Smart Manufacturing),在於實時掌握與分析消費者數據,將各項相關的智能科技及工業技術整合,以智能生產為商業模式作出創新。其後中央政府提出《中國製造2025》,焦點放在創新及質量,引導中國產業從低附加值的製造活動向中高端製造業務過渡。他認同中國走新式工業方向正確,朝向工業4.0實無可厚非,但認為內地各省市地域的工業及經濟發展,至今仍存在很大的差異,故應以均衡方式(新舊並存)方式發展工業,若過急地一下子淘汰傳統工業,對經濟及社會未必是一件好事,強調工業發展是應百花齊放。   拓自動化生產 不外遷東南亞 傳統OEM大型工廠,其員工數目及生產規模足以影響全盤業務的盈利表現。王氏港建早前於東莞常平的新廠房已於2015年起逐步投產,提升總產能約30%至40%,而員工在生產高峰期增至超過6,000多人;但隨著市況逆轉,集團並透過推動自動化生產,精簡三分一人手,至現時4,000人,同時產能仍不受影響。 王忠桐提到,公司未來發展,為配合生產自動化,公司已在東莞新廠房及機器提高生產量,生產程度更加自動化,以降低生產成本。另一方面,為預期吸納更多新的生意,集團將逆市增聘多一成員工,以現時員工數目約4,000人計算,即會增聘約300至400人。 近年在工業界中,有不少勞工密集的行業,例如玩具、成衣等,都紛紛遷往東南亞,遠至柬埔寨、孟加拉、斯里蘭卡都看到港商蹤影,不斷尋找投資機會。王忠桐坦言,亦不考慮把生產線遷到東南亞地區。「若細心分析,在東南亞地區較難以在當地找熟練工人,而中國人性格勤勞的優勢,亦是難以取代……以越南來說,當地工人對加班甚為抗拒,內地則是人人爭加班以賺取更多加班費,當要趕貨的時候,內地工人便可靠得多。」他指出,加上在東南亞投資有語言和文化差異,甚至出現政局不穩等風險問題。他續說:「再者,我們是生產高增值的工業產品,若生產線遠離物料的供應鏈,相信帶動運輸及物料成本上升;隨著外商不斷湧入東南亞地區,工資逐步被搶高,東南亞工資遲早追貼內地,故集團現時未有計劃撒離中國。」 王忠桐坦言,集團會調整管理策略,集中生產較高利潤的產品,投放資源生產更多於醫療及工業設備上,放棄消費類電子產品等錄得虧損的部門,他解釋,醫療及工業設備因產品週期較長,價值較高,直言該類產品競爭不及新興電子產品激烈。   強調做實業 [...]