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博客

高通脹來臨,物業最保值

戰爭持續,疫情未退,加息潮來臨,高通脹已是全球大趨勢,由能源到糧食和各類原材料都持續性大幅加價。過去十多年濫印銀紙種下的禍根,終於逐步顯露出來,世人對貨幣保值能力逐漸失去信心,資金四處尋覓保值工具。黃金和以比特幣為首的加密貨幣更加備受追捧,尤其最近傳出俄羅斯同意以比特幣作為購買石油和天然氣的貨幣,可見市場對貨幣失去信心。 即使是全球最強的美元,人們也抱着懷疑態度,過去十多年持續性濫印種下的禍始終要還。聯儲局加息步伐正式展開,證明高通脹已迫近眉睫。加息潮通常都是經濟強勁復甦或過熱而產生通脹的結果,資金持有人本能地四處尋覓保值工具。房地產始終是抵抗通脹最有效的工具,最近公布的加拿大樓價兩年間上升50%,倫敦、澳洲和美國樓價也普遍上升,可見資金流入房產市場。 近十多二十年以來市場已習慣了低通脹、低利息及溫和增長的經濟局面,高通脹的威脅已漸漸被淡忘。記得八十年代的高通脹時期,利率高達20厘,但樓價仍然企穩之後強勁回升,可見高通脹年代物業仍是最大得益者,因為有實質的用處和回報率,與黃金和其他能源商品不同,物業既可自用也可收租,即使現在的創新科技和智能時代,很多傳統經濟的範疇已被取替,但物業有著能源、糧食等不可代替的需求,也是傳統經濟和投資市場必不可少的一環,保值作用依然存在。 對投資者而言,高通脹時期最得益的是能源、農產品和原材料等,但這些只屬某些專業人士的投資範圍,一般投資人仍然以物業最為實際可行。土地資源有限,城市中的土地更加有限,人口不斷增長,物業市場長期以來就是持續慢慢攀升的一個趨勢,在高通脹年代會升得更快,並跑贏通脹,這在過去一百幾十年已充分證明。簡單的投資理念就可在最高通脹年代保護自己的資金不會貶值,這是香港物業市場在經歷各種利淡因素之後仍然穩定的原因。 撰文:海山投資有限公司董事王夏陽 [...]

博客

耐心等候熊市三期的到來

股市在疫症、打仗、加息等因素衝擊下每況越下,創出兩年內新低,投資名家說別人恐懼時買入,別人貪婪時賣出,原理很簡單但是操作不易,究竟目前是恐懼到極點還是只在途中?這是最重要的問題。 股市由去年中開始急跌之後,屢有專家大行認為已到低點,可以趁低吸納。可惜這些策略和買盤有如螳臂擋車,結果都是兵敗如山倒,將本來可以接受的損失無限擴大。筆者自去年中首次大跌損失頗大之後,基本上斷絕投資股市,但即使只有一兩成資金在股市也可輸得遍體鱗傷,所剩無幾,足見熊市的威力。 每次大熊市有其歷史背景及政經的意外事件,今次熊市個人認為疫症是動搖了整個經濟循環及消費信心的最根本原因,後期的打仗和加息,只是加速、加深了熊市的威力。一個大熊市可以將投資人過去幾個牛市所積累的資產一鋪清袋,稍一不慎,就會前功盡沒。熊市初期,從來都是看似很快會完結,令人以為暴雨之後很快雨過天晴,過去本欄曾屢次強調熊市的最大殺傷力往往不是第一波的大跌,而是其後的反覆回升,偶然反彈,有若雨後的陽光最容易引人入局,當一次又一次博反彈鍛羽而歸之後,投資人的信心才會徹底崩潰,最後陷入歇斯底里的拋售,至此,熊市才會悄然見底。 投資市場從來就不是嘉年華,不是一般人談論賺錢的地方,輸錢的比例總是超過八成,不可不信!除非你有特別的經驗和運氣,否則長玩必輸!上期拙文指出當時只是完成熊市第一期,看似跌了很多,其實最攞命的是熊市第二期的消磨意志和第三期的徹底摧毁!過去幾年的大牛市特別是創新科技等新經濟股份簡直是瘋狂,未有盈利的股份動輒過千億美元市值,而且不是個別股份而是整個新經濟行業,使普通投資者,機構投資者和創業者都雄心萬丈,資金從四面八方而來,只要有好項目好概念永遠不愁資金。國內的創業板、香港的生物科技版和美國的納斯達克都是沒盈利公司的天堂,只可惜股市不是善堂,今日的派錢,未來必會大大地打劫,從來沒例外! 個人認為現時只是跌市的中期,股票只是從之前的高溢價跌至現在的水平價,未來才會出現狂風掃落葉,賤物鬥窮人、竭斯底里式恐慌性低點!從最近不少之前熱炒股份所宣布的業績看來,普遍公司業績正出現下跌,之前沒盈利而股價超高的股份現在跌回地面,股價跌去七成之後還是偏高!而來年的盈利更加不能看好,盈利倒退,突發戰爭事件影響金融市場和東西方,以至全球貿易關係萎縮,加上疫情揮之不去,熊市如能在今年第二季見底已算上上大吉,投資人仍需耐心等待。 作者:海山投資有限公司董事王夏陽 [...]

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2022年的經濟思考

香港最近在第五波疫情之下踏入2022年,Omicon大流行令染疫人數屢創新高,這究竟是疫症不斷變種蹂躪人類的持續,還是即將結束的最後一波?原來人心總存好希望,我們慣性相信噩運終究會消失。 我們在疫情即將過去的期望中一次又一次地失望,又一次又一次地充滿新的希望,這導致美股為代表的指數仍然遠比2020年高,除了歸咎政府印錢派錢的魔力之外,人類憧憬美好的天性也許是其中的一種動力!這兩年許多人心中的疑問就是為何經濟大幅萎縮,股市卻能在疫情瀰漫下屢創新高? 除了人員流動受到嚴重的阻礙,其他大多數的經濟活動也大受打擊,只有餐飲業和物流行業持續興旺,絕大多數的行業都苟延殘喘,某些工業或新科技行業似乎表面不受影響,但是人的情緒和心理是受現實的事情所影響,每天朝不保夕,戰戰兢兢,對環境完全失去控制力,又如何精心地實踐和籌劃長遠的發展呢? 在這種尤如世界大戰的末日氣氛籠罩下,對未來的憧憬和投資也必然受影響,這個影響可能在今年或未來幾年逐步反應出來,好多長遠的計劃都呈現萎縮和停頓,過去兩年由政府扶貧救災所派的銀紙似乎已到極點,因印銀紙產生的通脹已創二十年新高,聯儲局加息步伐也逼近,這已引致美股最近由高點急回。 政治方面,中美關係已跌至改革開放四十多年以來的最低點,只差會否變成劍拔弩張的冷戰對峙局面。中美友好,互補長短,各取所需,是過去幾十年環球經濟成長和繁榮的最大推動力,今天這個動力變成一股消極的互相對抗局面,肯定不利經濟成長!美俄關係也是普京上台二十年以來的低點,雙方互相挑戰底線,甚至近期的烏克蘭危機發展至有點似第一二次大戰前夕的緊張局面。 疫症發展的不可預測引發人類生活再難恢復如前的隱憂;經濟活動萎縮及缺乏長遠計劃必令經濟停滯不前;世界兩大經濟體的角力與對抗令環球經濟無法如以往般暢順和高速發展;加上聯儲局加息的引子,四大因素足以引發經濟和投資市場真正的衰退和熊市! 作者:海山投資有限公司董事王夏陽 [...]

博客

王夏陽:熊市仍在,保本為上

港股是去年表現最差的主要股市之一,恒生指數每況愈下,特別是大型科技股跌風未止。反而美股的大型科技指數反覆創出新高,股價表現依然強盛,反映美國經濟在量化寬鬆的情況下依然是最大的得益者。 疫情籠罩之下,雖然通脹急增,但是銀根依然難以收緊,唯有繼續泵水以免陷入衰退。東西方分道揚鑣是全球經濟主旋律,以往環球的經濟體系以美國馬首是瞻,現在中國被排除在外,被逼重新建立自己的系統,但過程絕不簡單,中美你中有我、我中有你的合作持續了數十年,共同創造了經濟高速發展共贏的繁榮盛景。 現在美國生怕中國會超越自己,在各方面進行打壓,使中概股在美國、香港,甚至國內的估值都被大幅削減,外資基金大量流出!加上經濟下行壓力甚大,股價的戴維斯效應益見明顯,股值盈利一起減!以中國為中心的東方世界經濟系統建立需時,所以短期內中資股估值實難再與以往相提並論,加上中國推出新稅務措施及打擊大互聯網公司壟斷市場等影響深遠的政策,估計今年中概股的投資和集資額會大減,市場進入淘汰賽。 房地產市場更加首當其衝,追債、減債保命,債務重整變成今年的主旋律!資金持有人在這政經大亂世中,實不宜過於進取,要繼續觀察新政策和措施下對各大行業的影響,大部份在美國上市的中概股與高峰期比已跌超過一半,其中以大家熟悉的熱門網上劵商股富途為例,由最高峰的240元現在只剩40多元,大跌八成!資產萎縮是有傳染性的,投資人手上持有A公司大幅減值,會導致他減持B或C公司的持股,而科技公司受反壟斷法影響,前景陰霾滿佈,其他新經濟公司亦戰戰兢兢、步步為營,估值自然向下縮! 香港股市猶如內房股一般,在2021年下半年完成了熊市猛烈的第一波,正如強烈地震的第一波,2022年開始進入餘震期即是第二波,通常第一波的損失只是驟眼間持有的投資或資產被跌去一半,大多數人以為災難已過,趁平價入市,但是最可怕的事又再發生,第二波是將那些財務上搖搖欲墜的公司,在新政策下受致命打擊的公司徹底地摧毁的過程!這一波行情如再跌個5、6成,那麼第一二波整體的跌幅就是八成!這足以令有任何借貸的投資者全軍盡沒!熊市的格言是不要懷緬過去牛市輝煌的日子,只把精神好好集中在現有的投資上,小心保護資金,靜待下次牛市的來臨! 作者:海山投資有限公司董事王夏陽 [...]

名家觀點

王夏陽:奢侈品舖價一去不復返

隨着通關日期的來臨,疫情籠罩下的香港經濟似乎開始出現曙光,與自由行和旅遊息息相關的零售業似也否極泰來,而舖位物業會否見底回升更是一眾舖位投資者的期盼。 自2010年自由行高峰期至2012年見頂以來,舖位租金跌幅由三成至九成不等,一片蕭條,另一方面,民生舖租金卻大多已恢復至全盛期的八九成,有些如街市舖、超市舖或送餐服務的舖位,租金甚至比高峰期更高!近期商舖買賣活躍,成交宗數大幅增加,好些投資者認為舖市已見底,現時正是入市好時機。 香港舖位經過幾十年的上升,創造了無數奇蹟,成為世上數一數二的超級買賣呎價和租金!這個巔峰在2012年創下之後其實一直往下掉,舖位租金與買賣呎價息息相關,業主奇貨可居,不會輕易放售,持貨數十年的業主比比皆是。歷史也證明長揸不放就是致勝之道,上升幾百倍至一千倍的舖位也數之不盡,區區一個疫情想動搖業主們的信心談何容易! 儘管舖位呎租由高峰期最多大跌九成,回報率由三厘跌至現在的一厘,持貨者仍然毫不動容,對未來上升充滿信心。舖位租金跌幅遠大於舖位賣價,充分反映出持貨者的實力和看法,業主只願跟從現實的租價,否則會空置,但他們並不跟從現在的賣價!沒人買嘛,就繼續持有,反正過去幾十年都是如此,長揸必贏的信念已深入民心,而且舖位投資者大多數實力雄厚、借貸率不高,是持貨能力最強的業主。但是隨着自由行熱潮一去不復返,香港零售舖位受到萬般寵愛的日子已過去,大量國際品牌高價競搶龍頭舖位的埸面恐怕再難出現,加上消費模式的改變,網購等點對點的線上服務快速普及,零售舖位的最大吸引力已削弱一大半!實體店除了飲食業是最後基石之外,其他大多數都被網購取代,這是質的改變。 香港商舖的黃金期在2012年其實已見大頂!其後租金舖價一路下跌,期間儘管物業市場有數番漲潮,特別是住宅,甚或寫字樓,舖位都紋風不動,繼續向下,只是舖位業主持貨能力實在太強,鮮有大幅劈價沽售的個案,但市場中人應身有感受,向下之勢無可抵擋。現在舖位的最堅實需求來自於飲食業,而飲食業的租金負擔呎租100元已是極限,同零售業特別是奢侈品舖位動輒過1,000元呎租簡直是天淵之別!舖位的持有者大都是一班年紀較大的老牌家族,現在更不會有中產或中年以下的年輕一輩投資人入市,也不會有外資或國內投資者加入。 總括而言,現在舖位的投資,只可以靠飲食業的租值來估值,而奢侈品零售業的超級租金呎價和舖價恐怕已一去不復返了。 作者:海山投資有限公司董事王夏陽   [...]