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住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA 55,去年下半年入伙時,開放式單位月租高達1.2萬元,但不足一年後,租金大跌逾三成。項目一個低層B室單位,實用166方呎,日前8,000元全包租出,呎租48.2元,打破香港仔登峰.南岸183呎單位於上月租出的8,200元最低紀錄。 這些納米新盤不止成為市區最平入伙盤,租金甚至平過新界公屋。青衣長安安泊樓一個150呎開放式公屋單位,今年初以8,500元租出,今次租出的AVA 55單位,面積比長安大16方呎,租金卻便宜500元。 跌價三大原因 自08年金融海嘯後,樓價急速上升,發展商為降低入場門檻,相繼將一手單位「劏細」出售,市場遂有面積少於至300方呎,甚至少於200方呎的納米樓出現。而今次納米樓落難,主要有三大原因,首先是供應不斷增加。 運房局的文件顯示,2015年時215方呎或以下的納米樓,落成量仍然只有79伙,僅佔全年總落成量的不足1%,至去年落成量已經大增至982伙,佔全年總落成量7.2%,納米樓落成量5年間大增逾10倍。當中去年入伙的「龍床盤」屯門菁雋,全部幾乎都為納米單位。 而且港府去年放寬按揭成數上限,市場對納米樓需求大減,新按揭計畫下,可做九成按揭樓價放寬至800萬元,不少有能力買納米樓的買家,願意多等一段時間,儲多點首期去買一層大點的單位。 加上不少人投資納米盤,都是因其門檻低,主要目的在於放租,但疫情兼遇入伙潮,本港租金連跌多月,納米樓租金愈跌愈有,租金回報不少已低於三厘,讓不少投資者寧意割價求售。 中文大學經濟學系副教授莊太量指,納米樓為市場需求的必然產物,但預期未來需求大減,尤其近期不少酒店房間月租減價,難免對迷你戶租盤構成競爭,估計未來納米樓的價值可能大概等同百多萬元的酒店房間。 揀特色戶注意 相對而言,連天台、平台、複式、相連單位、洋房等特色單位,由於在市場上較為罕有,放盤亦不多,彌足珍貴下,一般以自住為主,售價自然較高。世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄指,特色戶定價較一般單位高,買家需要充裕資金才能負擔,所以抗跌能力及保值能力都會相對一般單位為高。 而且特色單位往往能吸引追求與眾不同的買家,難以以市場價格作比較,假若買家遇上心頭好,往往願意以高價認購,故帶動單位出現高市價,甚至新高價成交。 不過,要選擇保值的特色單位亦非易事。一般來說,特色單位中的平台等室外價格為室內呎價的25%或33%,當中低層平台和天台因方便性和私隱度問題,所以較平,會以室內呎價的25%,而「空中花園」,即在一幢大廈的高層位置,與大廈相連的大平台,由於方便度和私隱都高,一般會以33%計算。 平台或天台的價值,還會因應光線度、有沒有擺放公共設施如水錶,以及圖則是否方方正正而作為調整。因為有些平台,同樣300方呎,卻是L形的圍住單位,長而窄,似走廊多過平台,價值亦會大打折扣。 另外,郊區居住密度低,尤其村屋面積比較大,天台、平台價值未必太高,然而在市區,居住密度高,天台、平台只要包裝得漂亮,價值自然大升。 [...]