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曹德明: 無「父幹」亦可靠「父擔」上車

現今社會樓價高企,年輕人要置業絕非易事,因此父母資助子女買樓亦日漸普遍。近年不乏父母資助子女首期上車的報導,有的甚至直接「FULL PAY」整個單位,漸漸「父幹」已成為部份年輕人的上車方法之一。即使父母沒有資金上的支持,成為子女的擔保人或借款人亦可增加其借貸能力,協助子女更易上車。 在新按保的協助下,置業首期支出減少,但每月供款及入息要求相應增加。申請按揭時,如自身入息未能通過「供款佔入息比率」及「壓力測試」,可考慮加父母作擔保人或借款人,將入息一併計算以增加借貸能力。試舉一例,A君月入4萬元,計劃購入一個8百萬元的單位,承造8成30年按揭,每月供款約2.5萬元,每月入息要求需達到約6萬元。而A君父親入息4萬元,並作其擔保人,便可順利通過入息要求。 有父母作擔保人可更易通過銀行壓力測試,不過亦有一些「雷位」須留意。首先,父母的年齡或會影響按揭年期上限。引用上述例子,如A君收入(4萬元)足夠每月供款(2.5萬元),A君父親年齡則不影響按揭年期,最長可借足30年。但若A君月入2萬元,即低於每月供款要求(2.5萬元),如父親年齡為60歲,銀行或會以「75減父親年齡」計供款年期,因此年期不能批足30年,最長只可批75-60=15年,屆時供款及入息要求相應增加,或需要再加擔保人增加借貸能力。 其次,若擔保人或借款人本身有按揭在身,按揭成數、供款入息比率以及壓力測試上限均會扣減一成。如擔保人有其他負債如私人貸款、分期付款等,會將自身的負債計算在內,入息要求亦會相應調高。 不論選擇成為擔保人或借款人,均可協助買家增加其借貸能力,但兩者還款責任上卻有所分別。借款人指各方借款人都有責任償還所有債務(如私人貸款、稅貸等)。而擔保人則指一旦借款人未有履行合約還款並斷供,擔保人就要承擔還款責任,但只限其擔保之按揭貸款,責任上相對借款人為少。另外,如單位遲供或斷供,亦會影響其借款人或擔保人的環聯信貸評級(TU)。因此為家人作借款人或擔保人前,宜先了解當中的風險及責任。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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富翁恐兒孫成二世祖,堅決不送首期 不靠「父幹」,更有鬥心

我有一個富翁朋友,近排煩緊點洗曬佢所有嘅錢。 佢最近邀請我去佢嘅大宅,我先知道點解。 一見面佢就話:「律師喺書房,Vikey你入嚟俾啲意見。」 我喺書房聽咗一陣,好快搞清來龍去脈。 唔送樓,可以送咩? 呢位朋友年事已高。近年來,佢開始將投資減磅套現,諗盡各種方法「散財」。從高調贊助球賽同音樂劇,到出錢出力默默資助NGO,但求將財產用得其所。佢認為錢財乃身外之物,最大嘅心願係:「有生之年,將畢生積蓄,用到所剩無幾。」 佢嘅生活好充實,每日研究同評估各種散財方法,希望將錢用到最適合之處。令人意想不到嘅係,佢從未以任何形式,將財產贈予仔女。簡單啲講,無送樓、無送車、無送錢。 直到最近,佢開始突發奇想。每年平安夜,佢嘅15個孫仔孫女,都會來過夜慶祝。佢想喺今年聖誕,送俾孫輩一份有意思嘅Experience Gift(體驗式禮物)——大學教育基金。 不過,佢希望孫輩明白「自力更生、投資理財、回饋社會」嘅重要,所以就叫律師起草一份限制性文件。呢份文件有15個條款同規定,並非為難孫輩,而係一份用心至極嘅愛。 例如,第4條規定:此教育基金只用於支付1/3學費,另外1/3學費由孫輩父母支付,剩餘1/3學費必須孫輩自行負責(通過獎學金、兼職、助學貸款等方式)。對於我朋友而言,俾足全額學費輕而易取。但係佢認為,由孫輩及其父母共同支付,方為上策。首先,佢尊重父母對仔女成長嘅參與,無用錢去剝奪父母嘅權利與責任。其次,亦令孫輩體會到教育機會來之不易,要親力親為對自己嘅人生負責。 又如,第9條規定:年滿10歲嘅孫輩,要每年自行對基金作出投資決策;未滿10歲亦要喺父母嘅指導下,共同決定投資組合。佢希望孫輩儘早瞭解投資市場,及其所蘊含嘅風險同機遇。 最後,第15條名為Use it or [...]

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爸爸用「5球」 把愛變「磚頭」!! 90後上車靠父幹 慈父買得寶贈愛女!!

父愛偉大,把愛變成「磚頭」的父愛更偉大。市場新近錄得一宗得寶花園一房戶成交,50多歲慈父斥資477.5萬元購入單位送贈90後愛女,更唔使女女做「樓奴」供樓捱騾仔,讓愛女從此安心過快活人生。 小編只想問問呢位慈父:「爸爸你要唔要我?」 利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中表示,該行新近促成九龍灣得寶花園F座低層6室的二手成交,單位實用面積282方呎,建築面積397方呎,一房間隔,望內園泳池景。單位原以488萬元放盤,期後減價約2.2%或10.5萬元,獲一名50多歲慈父以477.5萬元承接,實用面積呎價16,933元,建築面積12,028元。 據悉,原業主於2007年8月,以100萬元購入上述單位,持貨約13年,現轉手帳面獲利377.5萬元,物業升值約3.8倍。 鮑允中補充,上述單位有50萬元新裝修,慈父見單位備有靚裝修,即看即買送贈90後愛女,以助愛女上車置業,更無需女兒負擔日後供款。得寶花園本月至今累錄約2宗二手成交個案,屋苑現時有約55個單位放售,叫價由450萬元至800萬元不等。 泓景臺2房860萬元成交 減價60萬首置客即拍板 香港置業首席聯席董事曾家輝表示,市況暢旺,市區不少優質盤頗為「搶手」,本月至今泓景臺暫錄約11宗成交,包括該行日前促成的一宗泓景臺優質2房戶的買賣成交,買家斥約860萬元承接,實用呎價約18,376元,成交價屬市價。 上述售出單位為泓景臺8座高層E室,2房間隔,向西北望開揚山景,實用面積468平方呎,建築面積630平方呎。曾家輝指,原業主以920萬元放盤約2個月後吸引外區客洽詢,雙方議價後減價60萬元,以860萬元成交,實用呎價18,376元,建築呎價13,651元。據悉,新買家為首置客,心儀物業為大型屋苑單位,配套齊全,單位優質,為免錯失良機,故在無睇樓情況下即拍板承接。 資料顯示,業主於2009年1月以約258萬元購入上述單位,是次轉手帳面獲利602萬元,物業升值約2.3倍。 長線投資客斥1178萬購北角海峯園623實呎戶 美聯物業首席高級營業經理梁國輝表示,樓市向好吸引投資客加快入市,該行剛促成北角海峯園一個623實呎戶買賣成交,投資客鍾情屋苑環境及收租潛力,故斥1,178萬元承接,2014年貨轉手升值近5成。 梁國輝稱,該行剛促成海峯園為崇峰閣中層B室,實用面積623方呎,建築面積723方呎,為兩房間格,原業主開價1,210萬元,議價後以1,178萬元成交,實用呎價18,909元,建築呎價16,293元。買家為長線投資客,見上述單位樓價合理,加上屋苑旺中帶靜,投資潛力不俗,故入市計劃作收租。 原業主於2014年2月份以800萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利378萬元,物業升值約47%。 [...]