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香港

逾半「千萬富翁」睇好港樓 惟69%富翁竟無意買「香港磚」?! 賣樓富翁不減反增 僅8%欲留港置業 英國樓或成最大贏家?!

花旗銀行昨日(4月8日)公佈的「香港千萬富翁調查報告2020」顯示,全港目前多達51.5萬人擁有千萬港元或以上淨資產,「千萬富翁」人數創歷年新高,而他們對香港樓市的看法亦相當弔詭。報告指,雖然有51%富翁對本港樓市前景較樂觀,其中15%人認為未來12 個月樓價會上升,另外36%受訪者認為今年樓價會趨向平穩,而「淡友」則大減至不足一半;然而,有興趣留港置業的富翁竟然不增反減,僅8%表示想買「香港磚」,相反,明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。此外,打算出售現有物業的千萬富翁亦按年增加3%至12%,不過議價空間又反而較之前收窄。同時,香港富翁對海外置業的興趣愈趨濃厚,27%受訪者打算在海外置業,當中以英國佔16%最受歡迎,而現時已有或正計劃送子女到海外留學的受訪者更多達72%。 富翁睇好港樓反而無意入市 就樓市方面,看好未來12 個月樓市的千萬富翁人數較之前有顯著上升,由7%上升至15%;認為樓價平穩的由14%升至36%;至於睇淡後市者則由79%大跌至49%。雖然逾半數富翁們對本港樓市前景較樂觀,而「淡友」亦較疫情之初大減三成,然而,有興趣在港置業的富翁反而有減無增。調查顯示,只有8%的受訪富翁表示有興趣於本港置業,較去年上半年少1%;至於對在港置業抱觀望態度的,則由23%升至24%;而明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。 此外,認為現時是置業良機的千萬富翁亦減少,調查發現,僅得10%千萬富翁表示當時為置業好時機,較上次調查少3%;不過認為當時並非置業好時機的受訪者亦趺至38%,較上次46%減少8%。大部分富翁對樓市抱觀望態度,有52%,按年大增11%。另外,表示有興趣出售現有物業的千萬富翁佔12%,較2020 年上半年上升3%,但在考慮出售價位方面會較之前堅定。去年上半年,富翁們即使低市價5%都願意賣樓,惟現時就要市價先肯賣。花旗指,根據過往數據,「置業興趣」通常滯後於「對樓價前景的判斷」,因為市民需要時間消化整體經濟氣氛。 海外置業興趣增 逾7成富翁送子女出國 香港富翁對留港置業的興趣日減,相反,他們對海外置業的興趣就愈趨濃厚。調查顯示,分別有14%及27%的受訪者表示有興趣於內地或海外置業,僅8%有興趣留港置業。當中以英國最受歡迎,有16%本港千萬富翁有意在英國置業;至於中國內地則緊隨其後,有14%受訪者表示希望在內地買樓;另外分別有8%、7%、6%受訪者表示想在香港、澳洲及加拿大購買物業。 至於子女教育方面,大部分千萬富翁傾向送子女到外國讀書,有72%受訪者表示現時已有或正計劃送子女到海外留學,一般等到子女16歲,就會送他們到海外升學。最受香港富翁歡迎的留學地點分別為加拿大(57%)、澳洲(51%)、及英國(46%)。 香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊。 [...]

海外

英澳加放寬移民門檻 亞洲區移民查詢跌三成

隨着環球政經局勢變動,多個傳統移民大國相繼宣佈放寬港人移民門檻,2020年本港的移民界猶如「坐過山車」般呈現大起大落的局面。美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示,因應目前湧現的低成本、高「移民監」要求的移民方式,部份港人直接考慮「移民又移居」。然而,由於疫情關係,不少國家尚未開關,使欲移民的港人未能達到移民居留需求,故仍有部份人士選擇「護照移民」,投向「移民監」要求較低的國家,造成「護照移民」與「移民又移居」兩者同時主導市場的情況。展望2021年,相信屬意「移民又移居」的港人在有英、澳、加等多個選擇的情況下,反而會放緩移民步伐,經過仔細考量後才作決定,而「護照移民」趨勢則將持續一段時間。 多國相繼放寬港人移民政策 移民查詢反減 回顧2020年,鄭天殷稱本港的移民行業出現「峰迴路轉」的情況。年初受新冠肺炎疫情影響,美聯移民顧問每月收到的移民相關查詢數字一度回落至雙位數,及後一直於低位徘徊。然而,今年年中因為政治事件,以及英國公佈放寬持BNO港人移民要求的消息,查詢數字一度於5月「火箭式」飆升至逾800宗,及後BNO的申請詳情落實,查詢數字才稍微回落。有了英國這條「後路」後,不少港人猶如有了「移民保單」,故在7月澳洲公佈延長港人的臨時畢業及工作簽證、變相助港人為申請永久居留權鋪路,以及加拿大於11月宣佈由2021年起放寬港人移民途徑後,查詢數字並未如5月那般急劇攀升。 至於移民地點方面,美聯移民顧問根據客戶查詢的統計,相較今年年初,心儀英國的港人激升近50個百份點;其次為澳洲,亦見30個百份點的升幅;而剛公佈放寬港人移民途徑不久的加拿大,則升近10個百份點。鄭天殷分析,心儀英國的港人數字升幅最大,料是因為其門檻是英、澳、加中最低的,港人只需持有BNO,即可申請移居英國,幾乎無「移民監」以外的其他要求。因此,極多持有BNO的港人家庭均開始考慮移民英國,為下一代的教育及生活鋪路。至於澳洲及加拿大的要求則較高,前者要求申請者須即將前往或正在澳洲留學或工作,或剛從澳洲學府畢業;而後者雖然沒有要求申請人必須在加拿大留學,但仍須是在過去5年內在各地學府畢業的大專生。在澳、加兩國主要吸引高學歷年青人的情況下,自然不難理解為何港人對移民當地的興趣的升幅不如英國高。 至於其他地區,本來深受港人歡迎的亞洲地區則驚見近30個百份點的跌幅,預計是因為台灣本來因語言及文化與香港相通,而且移民成本較低而極受年青一代及家有長者的港人歡迎,但澳洲及加拿大放寬移民要求後,年青一代或有意轉投後兩國的懷抱。最後,歐洲國家則不受絲毫影響,查詢量與年初相比不跌反升逾10個百份點,主要是因為葡萄牙在今年第四季宣佈即將取消透過購置房產移民到里斯本、波圖等主線城市的安排,故不少港人希望看看能否趕上「尾班船」,透過買樓獲得另一重身份。 「護照移民」仍左右市場 談及移民取態,鄭天殷表示去年港人傾向「護照移民」,亦即是為申請多一個國籍而移民,未必會立即移居當地,但是隨着今年香港的政經局勢出現變化,加上多國放寬港人移民門檻,市民的移民心態漸趨兩極化,部份市民仍然希望「護照移民」,而其他人則希望「用時間換護照」,開始願意坐「移民監」以換取新國籍。 鄭天殷指出,選擇「護照移民」的市民主要是專業或高收人士,他們希望能盡快獲得另一重國籍,因此不介意「用金錢換護照」,故傾向申請移民到居留要求較低、但投資門檻卻相對高的國家。亦有部份港人則考慮到移居海外後未必能賺取與香港水平相若的薪酬,故選擇先留港儲備資金,同時獲取另一國籍,待時機成熟後才移居當地。尤其是今年受疫情影響,大部份領事館均有限度服務,而且部份國家甚至封關,使港人暫時不能登陸外國坐「移民監」。有見及此,少部份財務狀況穩健而又移民意欲迫切的港人轉而選擇葡萄牙、瓦努阿圖等「移民監」要求低的國家,以盡快取得另一本護照。 多國放寬移民政策反令市場趨冷靜 此外,隨着多國宣佈放寬港人移民要求,不少未必能負擔投資移民的中產階層及家庭客戶開始考慮「移民又移居」。他們主要集中考慮英國、澳洲及加拿大,因為此三國不僅提供接近「零成本」的移民途徑,更是以優質教育體系及知名學府聞名的傳統移民大國。因此,這類客戶為了助子女將來升學及就業鋪路,只能直接按各國的居留要求移居當地,以時間換取另一國籍。然而,與今年年中港人只有英國一條「後路」相比,現時不少市民均有多於一個選擇。因此,預計他們未來未必會如年中那般「一窩蜂」迫切地申請移居海外,相反,他們或將放慢移民步伐,在經過詳細的資料搜集及考量後再作決定,預計未來整體移民查詢減半。 [...]

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海外樓市:坎培拉房地產 明年澳洲最強

澳洲首都坎培拉(Canberra)被許多當地人視為澳洲最宜居的地區,因為沒有悉尼的喧囂和墨爾本的光彩。坎培拉房地產一直是表現最穩健的市場之一,過去五年,住宅價值以每年4%的速度攀升,SQM Research的另一份報告顯示,雖然悉尼和墨爾本受到去年經濟衰退的打擊中遭受重創,但坎培拉卻能夠在市場疲軟的情況下生存,價格上漲3.3%。 當地是聯邦政府、國會及外國使館的所在地,是澳洲的政治中心,亦是舉世聞名的花園城市,四高是美麗的山嶺,並為松林翠柏所環抱,街道縱橫交錯,井井有條,美觀舒暢,郊區地帶與自然鄉村毗連,景色秀麗優雅,堪稱現代城市規畫的結晶。 Property update預測,坎培拉今年獨立別墅的房價增長2%,公寓的樓價將增長1%。而在明年,獨立別墅的房價預計增長4至6%,公寓的樓價將增長1至3%。這將使坎培拉在明年成為澳洲最強勁的房地產市場之一,得益於強勁的人口增長和較低的失業率。 然而,持續高水準的新建公寓(過去12個月的單位樓、聯排公寓和聯排別墅的批准數比去年高出30%),將阻止樓價上漲。坎培拉過高的土地稅將使投資者望而卻步。 全澳最強樓價 今年初,澳洲房地產市場仍全線低迷,悉尼、墨爾本等地的房價持續走低,切實地經歷了一波「行業寒冬」。但坎培拉樓價在此期間雖有小幅下滑,卻並未產生較大的影響。 據Domain官方預測報告顯示,坎培拉將在2020年,成為全澳最強房地產市場。別墅價格將上漲4%至6%,這遠遠超過了全澳別墅價格上漲1%的平均水準。在澳洲的其他首府城市中,也只有悉尼和布里斯班有望擁有類似的增長,但增幅也僅在3%至5%之間。 報告中也提到,坎培拉的公寓價格在2020年將擁有1%至3%的漲幅。雖與全國公寓價格上漲水準一致,但專家預測,在政府的支持下,坎培拉的公寓價格將在接下來的一段時間內,保持緩慢上漲,不會出現大幅下降的可能。另外,坎培拉在置業政策上也與其他地區略有不同,對於年輕的投資客來說,前期投入是必須衡量的標準之一。 在坎培拉購買樓花,置業者只需繳納5%的首期,就可以與開發商簽訂合同。而在澳洲其他熱門城市,置業者則須繳納10%或10%以上的首期。坎培拉市中心的一房公寓,平均價格維持在40萬至45萬澳元(下同)。而悉尼、墨爾本市中心的一房公寓,動輒就是70萬元以上的售價,難免令人望而卻步。在澳洲其他省投資房產,除了基礎印花稅外,投資者還需繳交高額的附加稅,這也是一筆不小的投入。 租金上漲可觀 根據澳洲統計局最新資料顯示,坎培拉人口已突破42萬大關,並預計在十年內達到50萬人。在2017年至2018年,坎培拉地區人口增長了8,935人,比2016年至2017年增長了2.2%,增長速度是澳洲第二快,僅次於墨爾本。 同時,資料也顯示,在2017年至2018年間,坎培拉總人口增長的50%以上為海外移民,40%為自然增長,6%為州際移民。可見,在移民政策的優勢下,坎培拉未來的人口增長將持續樂觀。 因此,在有限的城市規模和供需關係影響下,坎培拉的房屋空置率並不會在短期內出現大幅上升。目前0.8%的空置率對於投資客而言,幾乎可以說是無影響,完全不需要擔心的。目前坎培拉公寓每週租金的中位數為465元,悉尼為每週530元。但在過去的12個月內,坎培拉的公寓租金增長了8.1%,而悉尼則下降了2.8%,可見坎培拉的公寓租金仍有上升空間。 [...]

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海外樓市:澳洲若再減息 悉尼樓價再升

穆迪分析對2020年和2021年的澳洲樓價變動進行了預測,結論是澳洲的房產低迷期已過去,並有望於今年年底慢慢企穩,轉而走向增長,悉尼樓價將上漲3.1%,2021年增幅將加大至4.8%,其中公寓的價格漲幅將高於別墅,2020年將上漲4%,而2021年將上漲6%。至於市郊的各個區域,東部郊區和北部郊區依舊不被看好,而悉尼都會區以外的地區,如獵人谷(Hunter Valley),已經憑藉其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。 從近月的資料來看,澳洲的房地產市場已結束近兩年的萎靡勢頭,回暖明顯。悉尼的樓價,出現近兩年來久已未見的上漲,除了澳洲樓價的上漲,另一方面更能體現澳洲房產市場回暖的資料就是房產拍賣的成交率,已提升至70%,這是2018年下半年從未出現過的數字。從這些跡象看,澳洲房價很可能結束近兩年的下跌,開始反彈。 悉尼作為澳洲最大的新南威爾士州的首府,同時它也是澳洲面積最大的城市,人口最多,總人口達500多萬,達到澳洲人口的20%左右,經濟高度發達,已連續多年得到全球十大最宜居的城市之一的稱號,在世界一線城市排名中被列入第七位。 內西區華人偏多 悉尼是澳洲集商業、貿易、金融、旅遊和文化中心為一體的城市。悉尼在澳洲國民經濟中的地位舉足輕重,其國內生產總值佔整個澳洲的30%左右。服務業是悉尼經濟的主體,其中金融保險業佔全澳行業產值的44%、房地產佔41%、批發貿易佔38%、飲娛樂佔36%、製造業佔35%、建築業佔34%、零售貿易佔32%。 目前比較貴的是悉尼東區的,這邊部分樓房是靠海的,地理條件優越,購物和生活配套都很便利,而且學區也好,這裏的別墅已達到250萬澳元以上。悉尼北部則是傳統的富人區,週邊臨近美麗海灣沿岸,環境一流,所以樓價也是屬於悉尼較貴的地區,但一套普通的別墅一般要200萬澳元以上。 悉尼的內西區則是華人住的比較多的區域,到處可見中國超市和中國餐館,對於華人來說,生活非常便利。如Burwood,Ashfield,Strathfield,Campsie等都是華人住得比較多的區域。樓價在150萬澳元起。悉尼的南區的別墅在150萬澳元左右或以上,稍差點的區域,樓價在80至100萬澳元左右。 減息刺激樓價 目前悉尼的房產市場似乎正在升溫,根據房地產資料分析機構CoreLogic的最新住樓價值指數,悉尼中位住樓價格上漲了5%。悉尼樓價的上漲推動了全國平均樓價季度上漲了2.9%。但按年度計算,悉尼的中位樓價仍下降了2.5%;與兩年前的峰值相比,下降了10%以上。儘管悉尼樓價的總體趨勢似乎有所上升,但仍受到許多其他政治和經濟因素的影響,而這些因素將會繼續影響2020年的悉尼房地產市場。 澳洲Starr Partners房地產集團的總裁Douglas Driscoll預計,悉尼樓價明年將上漲5%至10%,具體漲幅各區會有所不同。如果澳洲儲備銀行再次降息的話,樓價上漲可能會超過10%。 澳洲統計局9月份的資料顯示,不包括現有貸款的再融資,新樓貸款上升了2.9%,至184億澳元;而8月份包括再融資在內的新貸款申請數額增長4.5%,至279億澳元。這是自2018年10月以來的最高數額,許多借款人正在利用低利率的環境優勢。根據Driscoll的說法,悉尼的樓價上漲是由於需求上漲而相對而言供應卻有所不足造成的。CoreLogic的報告顯示,悉尼上市出售的房產數量處於2010年以來的最低水準;與此前一年相比,8月的房源數量水準降低了22%。 由於大部分房主將坐等,直至確定樓價再次達到高峰,因而明年掛牌上市的房源數量仍將會保持在較低的水準,買家可能要等到2020年年底才會看到更多的樓源。而一旦發生這種情況,樓價將會攀升至接近2017年初的水準。 [...]