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海外

移民加拿大二選一 多倫多定溫哥華?

談及加拿大,很多人會隨即聯想起「多倫多」及「溫哥華」,香港與加拿大相隔半個地球,機程最少要十多小時,你知道這兩個熱門城市有何大不同嗎?二擇其一,大家又會怎選擇呢? 生活方式 多倫多位於在安大略省南部,是加拿大面積最大的城市,當區人口稠密,屬加拿大心臟地帶,集金融、文化、經濟及娛樂於大身,好比美國的紐約市。溫哥華無疑也是一個繁華的地方,但它並沒有多倫多般,具世界級城市的氛圍,夜生活、購物及飲食選擇通常不及多倫多。 如果你喜歡多采多姿的生活環境,是一個city-lover,多倫多會較適合你;如果你打算在城市工作,同時喜歡於週末進行戶外活動,則溫哥華較適合你,她是一個生活節奏及方式相對悠閒的大城市,而且玩樂配套應有盡有,滑雪和划艇活動僅距離市中心30分鐘車程,就好比澳洲的墨爾本般。   地理位置 多倫多被海洋和山脈圍繞,環境優美,是世界上其中一個最美麗的城市,每年吸引不少遊客到訪。此外,她鄰近北美洲其他主要城市,例如渥太華(Ottawa)、蒙特利爾(Montreal)、紐約市和芝加哥,這些地方都可以輕鬆到達。溫哥華是卑詩省(British Columbia)低陸平原地區的一個沿岸城市,氣候舒適宜人,距離多倫多大約有4,200公里,鄰近旅遊勝地西雅圖。   生活成本 綜觀整個加拿大的平均工資、住房成本和日常生活價格,多倫多和溫哥華兩地算是較為昂貴的居住地,多倫多位列加拿大之首,連同衣食住行、娛樂及生活雜費,單身人士每月生活費約需1.7萬港元,三人家庭每月生活費約需3萬港元(不包含小孩的教育費用)。儘管如此,相比全球,兩地的生活費仍尚算「實惠」,在Mercer’s Annual Cost of Living研究中,多倫多的生活成本只排在209個國家中的第98位。 [...]

海外

海外樓市:央行利率穩定 更利溫哥華樓市

普華永道的年度《加拿大房地產新興趨勢報告》顯示,溫哥華是加拿大2020年房地產投資的頭號市場。多倫多排名第二,渥太華、哈利法克斯和蒙特利爾依次排名第三、第四和第五。前十排名中,依次排名的城市有薩卡斯通、魁北克市、埃德蒙頓、溫尼伯和卡爾加里。溫哥華房市目前空置率低,加上當地未來長期前景不錯,房屋銷量持續上升。 溫哥華房地產儘管仍存在一些不利因素,但在明年地產投資排名中,仍穩居榜首。無論是辦公地產還是工業地產,空置率都相當低,開發強勁,表現相當不錯。在全球城市租金回報率排名中,溫哥華房產的租金回報率為3.48%,排位全球租金回報率排名第24。現時溫哥華二臥室單位租金為每月3,089加元,一房單位每月租金為2,028加元。 加拿大央行持續保持現有利率,這對於房地產市場是有幫助的。因利率的穩定,讓更多的有意置業者開始行動了。中央銀行過去8次宣布最優惠利率維持1.75%不變,固定利率更是歷史性低水準,2020年加拿大央行要考慮的可能不是升息,更可能是減息。 在這樣的利率環境之下,加之央行已經將獲得按揭的門檻從5.39%調低至5.19%,因此可以預期的是,加拿大買家將極大地受惠於更低的按揭利率。去年12月中旬,加拿大總理杜魯多任命新內閣後,要求財政部長莫爾諾(Bill Morneau)下令,責成其重新審視貸款壓力測試,要讓這項聯邦的政策更加靈活並有活力,更加有利於置業者。 移民上升 刺激樓市 作為一個移民大國,加拿大的經濟與移民政策是分不開的,在接下來的三年,政府表示將會吸納大約100萬移民,根據數量可以推算出新移民對於房屋的需求。加拿大地產協會(CREA)預測,今年將維持量價齊升的勢頭,全國房屋銷量將增至530,000間,增幅達8.9%,平均房價會升至531,000加元,升幅達6.2%。 大溫哥華房地產局(REBGV)報告稱,3月該地區的住宅銷售總額為2,524間,較去年3月的1,727間銷售增長46.1%,較2月售出的2,150間房屋增長了17.4%。 在溫哥華新掛牌出售的獨立屋,附樓和公寓物業有4,436間。與2019年3月列出的4,949間房屋相比,下降了10.4%。相較於2020年2月上市的4,002間房屋,本季度增加了30%。目前在大溫哥華的MLS®系統上掛牌出售的房屋總數為9,606間,與去年3月(12,774間)相比減少24.8%,與今年2月(9,195間)相比增加4.5%。 3月公寓住宅的銷售達到1,179間,與去年3月的873間銷售相比增長35.1%。公寓物業的基準價格為687,000美元。這比去年3月增加了2.9%,比今年2月增加了1.4%。 3月的城市屋銷售總數為493,與去年3月的325相比增加了51.7%。附加房屋的基準價格為791,800美元。這比去年3月增加了2.5%,比2020年2月增加了0.9%。 卑詩省前景佳 卑詩省的房地產市場前景是積極的,該省的經濟指標仍然樂觀,大多數預測者預計該省今年的經濟增長將高於全國平均水準。今年的房屋價格預計將總體上漲1.5%,達到1,125,200加元。預計一間標準兩層住宅的中位數價格將同比上漲1.25%,至1,460,700加元。同時,一間公寓的中位數價格將上漲3.0%,至666,900加元。 溫哥華不同地區的情況不盡相同,但東溫哥華,是比較明顯的賣方市場。而且大溫哥華地區的失業率很低,西海岸的經濟表現良好,借貸成本仍然很低,這將促使更多的買家來到這一市場。 [...]

商事動態

大韓航空慶祝開通加拿大航線30週年

大韓航空分別在溫哥華和多倫多機場舉行活動,慶祝加拿大和南韓之間首條固定航線開通30週年。   大韓航空的機組人員於登機閘口派發朱古力作紀念品;另外,登上每班航班的第30位乘客免費獲得一套往返加拿大和仁川的經濟艙機票。   大韓航空於1988年11月2日開通往來加拿大的固定航班服務,由DC-10客機營運,每週兩班航班往返首爾-溫哥華-多倫多。隨著兩國的國際交流和合作日益增多,大韓航空隨後於1995年12月把這條航線分為溫哥華航線和多倫多航線。   仁川-溫哥華和仁川-多倫多的兩條固定航線服務大大促進了加拿大與南韓之間的經濟發展及客貨運輸。同時,今年更為兩國建交55週年的大日子。兩條大韓航空航線共接載32萬名乘客,其中溫哥華航線約17萬名,多倫多航線則約15萬名。   大韓航空的乘客可以在溫哥華國際機場享受去年11月份建成的126座天合聯盟貴賓室。而大韓航空亦於新建成的仁川國際機場2號客運大樓,為乘客提供便利的旅行體驗和轉乘設施。   此外,大韓航空每日均提供飛往溫哥華的直飛航班,而直飛多倫多的冬季航班時間表為每週五班(週二/週三/週五/週六/週日),夏季則每日均提供航班。該航線由新一代B787-9客機營運,可容納269名乘客。 [...]

海外

溫哥華寫字樓 潛在升幅兩成

本港寫字樓屢創新高,部分呎價更突破5萬元,連帶租金水平在去年亦創歷史新高,而在彼岸的加拿大溫哥華亦是如此。皆因當地與香港一樣,不少外國企業對寫字樓的有強大需求,卻是苦無供應。雖然有不少發展商積極投入發展商業地產,但有分析指,在愈來愈多大型科技公司進駐溫哥華下,至2019年,當地寫字樓空置率更會跌至3%的歷史新低。在此情況下,專家料寫字樓租金將會繼續有兩成或以上的升幅。 去年加拿大的經濟表現不俗,失業率下降至40年的最低紀錄,去年的商業地產投資亦反映出這一點,據世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示,2017年加拿大商業地產創下新高紀錄,達431億元,而全球僅得加拿大、中國、西班牙及荷蘭四個國家的商業地產投資額創新高。 報告中指出,去年加拿大商業地產的投資額按年增長24.2%,世邦魏理仕預估2018年將再創新紀錄,因為多個城市的商業辦公室空置率都處於歷史低點,同時租戶的需求持續強勁,租金持續增長。世邦魏理仕加拿大執行總經理莫拉蘇蒂(Paul Morassutti)指出,投資者對加拿大商業地產保持高度信心,因為空置率創新低、失業率新低紀錄,機構投向房地產的資金正在增加,還有移民流入推動人口增長等利好因素。然而,他又指,商業地產在今年亦將面臨一些風險,包括利率上漲和北美自由貿易協定的不確定,不過,市場的潛在優勢將超過這些擔憂。 報告又指,2018年初,在北美中,多倫多和溫哥華的市區辦公室空置率錄得最低記錄,分別為3.7%和5%。因為租戶需求正在增加,加上缺乏新的辦公室供應,預計今年的辦公室空置率將進一步下降。另高力國際亦指,溫哥華市中心辦公室的空置率是北美第二緊張,只有5.2%,租金較去年可上升20%,並預計繼續攀升。 空置率將見新低 事實上,相對多倫多而言,溫哥華的商業地產的升值潛力確是不容小覷。據當地的媒體報道,去年溫哥華市中心寫字樓空置率暴跌50%至僅5%,創2013年以來最低,JLL更預計至2019年,寫字樓空置率更會跌至3%的歷史新低。這樣的情況與本港的寫字樓市場一樣,供應遠遠追不上龐大的需求,目前最早能竣工投入租賃的寫字樓還要等至少2年,故此,有專家認為,今年的交易價格和空置率預計都會創歷史紀錄。 JLL執行副總裁錢伯斯(Mark Chambers)表示,未曾見過公司或企業租用辦公室需求如此大,當中很多都是來自美國的公司,相信是與加元匯率偏低有關,加上溫哥華一直都是吸納高科技人才的重要市場,因此,可成功吸引外國企業遷移至溫哥華發展。 去年11月,電子商務巨頭亞馬遜(Amazon)決定,在溫哥華市中心Dunsmuir街402號租下一總面積為4,500平方米的大樓,作為其在溫哥華的第二辦公地點,並於2020年前為本省創造1,000個就業職位。 安老基金爭入場 有見及此,當地的發展商亦積極投資商業地產,上月中旬,發展商Reliance Properties一個預計投資5億元混合式大型發展專案Burrard Place正式動工,其中辦公室大廈「The Offices [...]

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溫哥華開徵空屋稅 或低價入市機會

因應加拿大溫哥華的樓市熾熱,由今年7月1日起,當地將正式開徵空屋稅。市場預計這稅率會令到不少持有物業作投資的業主,積極放售或放租本身物業,或令當地樓價受壓,是看好當地樓市人士上車的機會。 加拿大房地產協會(CREA)的統計數字顯示,2017年3月份加拿大全國房屋銷售額按月上升5.2%,升幅是2016年4月以來最高。2月份加拿大房屋價格指數(MLS HPI)按年上漲16%,全國平均銷售價格則按年上漲3.5%,主要受大溫哥華(Metro Vancouver,是加拿大卑詩省的一個區域局,包含溫哥華在內的都會區,包括有列冶文、高貴林及素里,當中最大的城市是溫哥華,行政中心則設在本拿比。)及大多倫多(Greater Toronto Area,縮寫為GTA,是加拿大人口密度最高的都會區。除了多倫多市之外,還包括皮爾區、約克區、杜林區和荷頓區四個地區自治體)地區仍然高企的樓價所帶動。 自從去年8月大溫哥華開始實行海外買家稅以來,房地產市場有所冷卻;不過,今年市場開始明顯回暖,據加拿大當地大型地產代理Royal LePage今年第1季度的地產報告指出,海外買家稅的效果已經被市場消化,地產市場正在強勢復甦。 大溫哥華地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)資料顯示,今年以來房地產的月份銷量和房價都增長明顯,房屋庫存量達到20年來的最低水準,預計未來房價或將進一步攀升。4月份大溫哥華房屋的基準價格為94.11萬加元(折約550萬港元),比去年同期相上升了11.4%,和過去3個月相比上升了5%。報告同時指出顯示,5月份大溫地區一共售出4,364套房屋,比4月份的3,553套增加了22.8%,也比過去10年來5月份的平均交銷量高出23.7%,數字幾乎是10年來最佳。 前車可鑑 [...]