香港

樓市速報:社會運動加速企業「去中環化」

本港的政治風波仍未平息,經濟已受到拖累,投資市場負面情緒蔓延,跨國企業亦放慢擴張,嚴控開支,對甲級寫字樓的負面影響逐漸浮現。有報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅,一方面是因中資大幅放慢擴充,其次是中環甲廈租金高企,加上港島東交通配套物業質素佳,吸引持續有機構遷出中環,加快「去中環化」。有分析認為,港島東交通配套物業質素佳,預料未來5年會正式取代尖沙咀,成本港租金第三高市場。 政治風暴至今擾攘已4個多月,本港的經濟亦明顯轉差,樓市受影響。中原城市領先指數(CCL)最新報180.98點,按週再跌0.69%,為25週新低,樓價重回今年4月水平,而較6月時高位190.48點,更是累跌5%。不單止是住宅市場受影響,工商舖市場亦難倖免,因應局勢使投資市場負面情緒蔓延,9月商廈市場淡靜,在業主紛紛擴闊租金議幅空間下,甲乙廈租金齊大幅下跌。 據美聯工商舖資料研究部的《商廈快訊》報告指出,上月50大甲廈只錄得1宗成交,較2003年沙士及1997年金融風暴時期更差。相對於售價,業主更傾向下調租金吸引租客,令寫字樓租金顯著下跌,甲廈租金最新跌幅創自2013年10月後近6年來單月最大跌幅,而乙廈也突破橫行多月的局面,租金按月下跌1.4%,為超過3年來最大單月跌幅。總計今年下半年至今,甲廈及乙廈租金分別暫時累積下跌3.9%及1.9%。 另戴德梁行亦發表報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅;而空置率達7.4%,亦創14年新高。隨著核心寫字樓區租賃需求疲弱,加上跨國企業持續遷至非核心區,第3季中環甲級寫字樓租金繼續下調。對比寫字樓市場,近月社會暴亂對商舖市場影響更是立竿見影。 港島東最受惠 戴德梁行香港寫字樓部主管韓其峰表示,全港甲級寫字樓的吸納量自第2季約51.4萬平方呎,已回落至第3季的29.5萬方呎,季內大部分成交位於港島東等非核心區。核心區今季仍有租賃成交,但承租面積明顯小於之前數季。他稱,目前市場氣氛並不理想,不少租戶均暫停其搬遷或擴充計畫,直至社會及經濟環境得到改善。因此,預料第4季的租賃活動會進一步縮減,令全年吸納量跌至去年總量的一半。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝亦指,因租賃減少,令全港整體寫字樓租金連跌兩季,第3季實質呎租為每月每方呎74.7元,按季下跌2%,當中以中環跌幅最高,達3.2%,大部分地區的租金均下跌,唯獨港島東租金仍按季微升0.3%。他表示,第3季的市場氣氛轉壞,不明朗因素仍未見解決跡象,故此第4季以至2020年各區寫字樓租金展望都不容樂觀,預料中環租金在第4季將續跌6%至8%,來年則會再下跌8%至13%。 事實上,中環商廈的租金曾不斷破頂,長江集團中心亦曾驚見每呎225元的天文數字,商廈租用成本之高昂,令香港登上全球最貴頂級寫字樓之譽。可是,這亦間接促使不少國際企業搬離核心區商廈。過去中環原為投資銀行的集中地,不過近年已有不少投行西向東移,陸續遷離該區,並轉移至二、三線地區如觀塘、牛頭角等。 仲量聯行香港董事總經理莫家文指出,環球經濟前景不明朗,企業以控制成本作主導,故遷出核心區已成市場大趨勢,而港島東甲級商廈的租金不及中環的一半,於成本控制上有充分誘因促使考慮遷離,以租用一個10萬方呎的單位為例,若從中環遷至港島東,租戶每年可節省8,400萬元的租金。 中環繞道效應 仲量聯行便是西向東移的企業之一,該行於今年初已遷進魚涌的甲廈作為集團總部,面積約3.5萬方呎,用以整合位於太古廣場3座和灣仔金鐘匯中心的2個辦事處,新的寫字樓地址,較舊辦公室節省約三分之一,莫氏指出,在經濟角度來看,對集團實屬「好消息」,環顧如今鰂魚涌區內發展成熟,加上中環繞道通車後,令該區與傳統商廈區變得「近在咫尺」,中環前往港島東非常方便,車程僅10分鐘,料該區商廈市場被看高一線,不論對用家及投資者均具吸引力。 據仲量聯行的資料顯示,自去年10月至今年9月期間,非核心商業區包括港島東、港島南、九龍東等錄淨吸納量達209.7萬方呎,屬10年以來次高水平。同時,逾20家公司於過去12個月遷離中環,總承租的樓面面積達420,600方呎,包括證券及期貨事務監察委員會將於明年進駐港島東商廈,租用19.8萬方呎樓面。隨著證監會遷離中環,留守在中區核心地段的金融監管機構只餘下金管局。此外,加拿大皇家銀行亦同時由中環長江集團中心搬遷至太古坊1座。 莫家文指出,因遷離核心區而引致的相關租戶組合變化,將有助加快港島東成為核心寫字樓市場之一,從租金角度看,港島東已於今年7月取代尖沙咀,成為本港商廈租金第3高的地區。目前,中環甲廈平均呎租125元,為全港最貴;灣仔/銅鑼灣平均呎租71.2元,居於第2位;至於港島東甲廈平均呎租則剛升至約55.3元水平,高於尖沙咀甲廈的平均呎租54.1元,而九龍東則以平均每呎34.4元,排行第5位。 再加上,中資機構減慢擴充步伐,亦是中區租金回調的主因之一。隨環球經濟轉差,內地資金緊張,企業暫緩擴充大計,寫字樓租賃需求轉弱。過去數年,中資積極搶租中環超甲廈,把租金水平推至高峰,中資佔中環商廈新租個案佔比例,高峰時約40至48%,即接近一半租務。可至去年比例已跌至28%,今年進一步下至約24%。 中資活躍不再 [...]

香港

新盤放大鏡:雲海別墅 馬鞍山豪宅指標

由新鴻基地產(00016)發展的馬鞍山雲海發展項目二期──雲海別墅,已上載售樓說明書,當中顯示項目共提供41座洋房及26座別墅,洋房面積由2,151至3,804平方呎,別墅則由2,146至2,191方呎,相信將以全招標形式出售。由於區內少有洋房供應,但以目前樓市看,估計標售呎價會少於2萬元。 雲海別墅是新地的雲海發展項目的二期,首期於去年1月開售,首批71伙,入場價只是624萬元,整批單位的折實呎價僅1.55萬至1.87萬元,已是馬鞍山歷來開價最貴的樓盤,較該盤開價前10個月的長實(01113)星漣海賣貴兩成。 不過,近月本港的社會運動愈見激烈,已明顯影響樓市。雲海別墅作為區內少有的豪宅,每座洋房面積從2,146方呎起,即使每呎叫價1.5萬元,入場費就最少3,219萬元,相信會成為區內豪宅的指標。 間隔: 洋房間隔分3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、3房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁。 配套: 項目的會所及公共空間屬兩期住戶共用,總面積約13萬方呎,當中只是會所面積就達63,908方呎,置於兩期物業中間,地下設有燒烤區及小型宴會廳,可供住戶租用。會所設有室內及室外泳池,當中室外長約50米,還有兒童嬉水池。至於健身室為24小時開放,設有多款健身器材,當中以VR單車機較特別,內置約7款遊戲;另有獨立單車訓練室、器材內置500多條公路供住戶競賽。 交通: 從樓盤正門的有蓋行人天橋可步行前往最近的港鐵烏溪沙站,步程約10至12分鐘;於耀沙路亦有多條巴士及小巴線,來往泥涌至沙田東鐵站、九龍塘、旺角及尖沙咀等。 同區供應: 馬鞍山近年供應不少,如月前開售的峻源,位於落禾沙里1號,就提供148個分層位宅單位,實用面積由922至1,656方呎,另提供20個特色單位,面積由879至2,678方呎。雖則部分面積貼近雲海別墅,但只是分層單位,區內的獨立洋房不多,所以相信項目可作為區內洋房指標。 [...]

海外

海外樓市:移民法簡單 牽動土耳其樓價

根據去年頒布的「土耳其公民法」,海外買家可以通過在土耳其購買價值250,000美元(195萬港元)以上的房地產,便獲得土耳其公民的身分。單計2018年,外國買家共買入39,663個單位;在今年第一季,伊斯坦堡已售出19,140間。海外買家心儀地區,以伊斯坦布爾為首選,其次是愛琴海海岸的城市。 土耳其位於歐洲、中東和中亞的交匯點,人口約 8,100萬,通過將大型建築行業與不斷發展的商業和工業產出結合起來,土耳其為房地產開發商和投資者提供了巨大商機。 該國樓價在全球範圍內屬於一個中低水準,就土耳其國內來說,相較於首都安卡拉,伊斯坦布爾作為一個歷史文化名城,是土耳其國內樓價最高的地區。根據土耳其房地產大資料提供商REIDIN資料顯示,土耳其的單位樓價平均在30萬里拉(36萬港元),而在伊斯坦布爾,平均樓價大約在60萬里拉(73萬港元)。過去的五年間,土耳其的房地產市場持續快速增長。2010年至2018年期間,土耳其房價持續上漲,全國房產均價上漲2.5倍,而伊斯坦布爾更是上漲3倍。 伊斯坦布爾分歐亞兩區,位於歐洲的舊城區和貝伊奧盧商業區,以及位於亞洲的于斯屈達爾區。歐洲區的房價通常比亞洲區貴,而且歐洲區有傳統上的富人區、金融區,屬於中高端,一般以美元或歐元報價。 伊斯坦布爾房價去年漲幅排名全球前10,高端住宅均價伊斯坦布爾全球排名第12位,去年租金漲幅伊斯坦布爾全球排名第18位;平均月租金伊斯坦布爾全球排名第29位,高於中國的北京、上海、深圳。 經濟持續復甦 根據土耳其統計局(TurkStat)最新資料,在土耳其房地產市場第一季度對海外買家的銷售創下歷史新高後,4月份總體房屋銷售又創下歷史新高。4月份海外買家在土耳其購買了3,720間房屋,使4月份成為土耳其有史以來銷售最好的月份。之前的1至3月房地產銷量達到13,338間,較2018年同期的7,341間增長82%。 土耳其移民門檻比如美、英國家較低,整個申請程序只需約半年時間,只需買入價值25萬美元以上的單位便可入籍,投資期亦短至三年,期滿後可出售房產而不影響公民身分。 去年土耳其樓價按年上升11%,而每平方米的樓價,約由1,000至10,000美元不等,需視乎地區及質素而定。當地經濟持續復甦中,因此看好樓市,尤其是中產區房產的升值潛力會較強勁。 受惠里拉貶值 自去年8月土耳其發生貨幣危機以來,貨幣里拉對美元匯率迄今已暴跌40%以上,成為外國人踴躍購買土耳其房地產的主要原因之一。該國是繼中國、俄羅斯、印度、巴西和南非等「金磚國家」之後又一蓬勃發展的新興經濟體,在國際社會享有「新鑽國家」的美譽,已成為「經濟安理會」20國集團的成員。 里拉下跌,令到以美元計價的土耳其房產投資價值迅速飆升,一間約100萬里拉的單位為例,投資者原先需要支付近38萬美元才能購買,而現只需要約24萬美元就能購買。以美元計價的土耳其房產,單憑美元兌里拉的匯率,已充斥商機。 從長遠來看,土耳其大搞基建、人口增長迅速、城市擴張加速,政府政策支援等,土耳其的房地產行業仍然後勁十足!尤其是通脹的情況下,房產仍然是海外投資者投資保值的首選之一。 連接歐亞的絕佳地理位置 [...]

香港

樓市速報:《收地條例》箭在弦上 發展商勢加快規畫

新一份施政報告將會於下週三(16日)公布,其中在房屋政策方面,有大行估計,社會對「明日大嶼」的高建造成本存有激烈爭議,料會擱置此計畫,反而農地轉換將會是施政報告的焦點。事實上,政府為增加土地供應已經扭盡六壬,近日更宣布動用《收回土地條例》收回私人土地以興建公共房屋,未來5年會收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」。作為擁最多農地的恒基地產(00012)據悉會配合政府政策,新世界發展(00017)則已主動捐出農地。然而,為免具潛力的私人用地被強徵,有分析認為,發展商將提速提交規畫或換地。 近日本港的社會撕裂沒有緩減之餘,更有轉趨惡化之勢,皆因上週五(4日)特首林鄭月娥宣布,決定根據《緊急情況規例條例》訂立《禁止蒙面規例》,把示威浪潮再升溫。觀乎新一份《施政報告》即將會在下週三(16日)發表,其中預料房屋及土地政策將是重中之重,據瑞銀發表研究報告,預期政府將會擱置「明日大嶼」計畫,因為社會對於計畫的高建造成本存在激烈爭議,取而代之的是,未來的土地供應將會更依賴於農地及棕地轉換,並預期政府會鼓勵發展商參與土地共享先導計畫。 瑞銀報告指出,發展商持有大約1,000公頃農地,佔政府估算截至2046年短缺1,200公頃土地的83%。政府計畫發展的3個新發展區相當於984公頃,當中有大約700公頃農地將會被轉換,以應付未來5年的公共發展需要。該行又估計,新增住宅供應量或會超過17.7萬個,相當於香港政府4年的房屋供應目標。然而,首批住宅供應似乎不能在2024之前出現,故對短期房屋供應的影響有限。 事實上,為增加土地供應,政府表示未來5年會應用《收回土地條例》將收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」,興建公營房屋及基建設施,預期較集中於新界東北(古洞北、粉嶺北)、洪水橋,以及元朗南新發展區的範圍一帶,而4大私人發展商現所持的新界農地超過1,000公頃,大部分也鄰近4個新發展區的週邊,相信不少將受到影響。 古洞北粉嶺北先行 如近日地政總署就古洞北及粉嶺北新發展區第一階段發展,張貼公布將收回784幅私人土地,涉及面積約68公頃私人用地(即約731.9萬平方呎),以及8,103平方呎的墳墓土地,當中約100萬平方呎農地便是由恒地或同系等持有,意味將被政府收回發展。恒地表示,當中所涉及的100萬方呎農地,集團仍未有規畫發展,當中較多分布在粉嶺北新發展區內,並指會樂意配合政府的做法。假設政府以最新的收地甲區特惠補償金約1,389.6元計算,預計該批用地被收回後,恒地可獲得約13.89億元。 至於在古洞北及粉嶺北發展商第一階段範圍內,恒地去年已先後完成兩宗換地補地價申請,可建樓面共約94萬平方呎,補地價金額共約37.6億元。若以今次遭收回的100萬平方呎農地計,將佔恒地整體所持農地僅近2.2%。 除恒地外,其實新世界執行副主席鄭志剛宣布,將會捐出300萬平方呎農地發展社會房屋,當中100萬平方呎予社企「要有光」發展。若以地政總署今年4月起每呎農地補償1,124元計算,等於新世界捐出約33.7億元。鄭志剛示,首階段會先捐出位於天水圍站旁邊的3幅農地興建「光村」,涉及面積28,000平方呎,冀2022年可以落成。3幅農地至少會租至2047年,因此,估計整個計畫有1萬人可受惠。 綜合發展商最新年報資料顯示,四大發展商中,擁最多農地的恒地持有約4,490萬平方呎農地,佔逾四成,當中於古洞北和粉嶺北及洪水橋新發展區,分別持有近630萬及647萬平方呎土地。而其餘3家發展商在新界東北新發展區亦持有若干農地,未來亦有機會被收回。資料顯示,新鴻基地產(00016)現坐擁約3,100萬平方呎農地,新世界及長實(01113)則分別持有約1,700萬及約1,385萬平方呎農地。其中,新世界將捐出約300萬平方呎用地興建社會房屋,便佔其整體持有量約兩成。 建公屋比例較低 觀乎過去當政府動用《收回土地條例》收回地產商手上的農地,地產商必然會竭力反對,提出司法覆核,並要求很高的賠償額,打官司打很多年,所以政府遲遲沒有動用這條法例收地。據發展局表示,由1997年7月1日至2017年底,政府曾154次引用《收回土地條例》,惟屬於收回私人在新界的農地作為興建公屋的個案就只有13次。而由2018年至今,據地政總署紀錄,期內亦曾有10次收地,當中8宗是屬於市建局重建計畫,2宗則屬基建工程。 由此可見,過去只有不足一成個案是與收回新界農地建屋有關,證明政府引用條例收地的態度算是審慎。即使《收回土地條例》賦予政府有收地權力,但仍然須按法例規定向地主作出補償。按照《收回土地條例》第6條說明,在土地歸還政府的日期起計28天內,當局須致函前業主,就收回該土地而作出補償要約。 目前,地政總署有就收地補償訂定特惠補償率,並在每年4月及10月兩次按照市場情況更新。以最新10月份的金額計算,屬於新市鎮發展或者全港性主要工作影響的新界地,俗稱甲區土地,農地每呎基本補償率為1,389.6元,而甲區屋地基本補償率則為2,757元。按照條例規定,地主若不同意政府的補償金額,可在土地收歸政府後的1年內到土地審裁處作出上訴。同時,亦有發展商會透過司法覆核,挑戰政府作出的賠償金額,如建生國際(00224)去年亦曾就一幅被政府收回用作興建安老院舍的古洞地皮的收地賠償作出司法覆核。 話說回來,畢竟目前發展商手持大量新界農地,一旦政府切實加快引例收地,發展商為免具潛力,又或是已展開規畫中的私人用地被強行收回,相信會加快提交規畫或換地申請。泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為,預計短期內發展商就改畫或換地、補地價申請將會增加,特別是有初步基建設施及大型基建規畫落成的地區農地,以往礙於偏遠和未有配套支緩,現時趁機闖關的條件更高。 新地長實加快發展 [...]