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股市

蔡向成:通脹續升溫美股回吐 港股走向還看內房

美國10月份CPI按年抽升6.2%,創1990年11月以來最大升幅,市場對通脹憂慮升溫,10年期美債券孳息急升12個基點,美股三大指數連續第二日回吐。道指收報36079點,挫240點或0.66%;標指收報4646點,跌38點或0.82%;納指收報15622點,跌263點或1.66%。 港股昨於內房股及騰訊(700)的帶動下反彈,成交量亦回升,惟大市多次升至25000點關口遇較大阻力,後市仍須留意內地房企的最新情況,以及中央對內房政策會否改變。 港鐵具吸納價值 港鐵公司(66)近年受多個負面消息拖累,如2019年本港社會活動,2020年開始則受新型肺炎所困擾。不過,該股今年中期業績略有改善。受惠於屯馬線的全線通車、多個新站的啓用,以及新冠疫情有緩和跡象,上半年經常性業務收入按年上升3.2%至222.85億港元,純利更由扭虧為盈,由去年同期虧損3.3億港元,轉賺26.73億港元。 防疫措施逐步放寬,港鐵業務開始有復甦跡象。本地鐵路服務乘客量上升16.7%,帶動經常性業務利潤上升1.1倍至9.1億港元,但與疫情前比較仍有一段距離。物業發展利潤減少39.5%至31.5億港元,其中香港物業發展利潤31億港元,主要來自「日出康城」第八期,而投資物業重估虧損減少76.8%至13.9億港元。 儘管上半年核心業務復甦動力較低,但港鐵持續落實「鐵路 + 物業」的佈局,上半年物業租賃業務收入僅跌3.1%。雖然物業租賃表現算不上亮麗,但收入跌幅只屬輕微,反映其防守能力。屯馬線在今年6月通車,有望為現有的投資組合帶來升值空間。 展望港鐵將繼續投資新項目,包括東涌線延線和屯門南延線,並展開古洞站及北環線的設計工作。在物業發展方面,小蠔灣車廠用地發展項目預計提供約2萬個住宅單位,前期工程規劃經已展開。單計以上新鐵路項目和物業發展計劃,總投資額約1000億港元。港鐵現時負債比率不高,透過以往累積利潤以及借貸,足以應付未來發展需要。 管理層維持過往的派息政策,中期每股股息續為0.25港元,是疫情爆發以來第二年持平,可見其分派的穩定性。港鐵作為一隻半公用及半地產股,預測股息率逾3厘,受疫情影響,短期盈利前景難免受壓;但從中長線投資角度來看,上半年業績大致與預期相符,基本因素仍然穩健,目前股價出現調整,可視作吸納機會。 撰文:蔡向成 – 元富證券(香港)研究部經理 [...]

吳老闆週記

【吳老闆週記】港府防疫抵鬧抵讚 內房債務風險可控

吳老闆週記(11月11日) .港府搞了兩年才通關,抵鬧;過去三個月防疫工作做得很好,抵讚。 .接種第三針加上新冠藥物面世,雙管齊下,疫情很快便會成為過去。 .國家圍底力量大,絕對有能力應付危機,不會出現火燒連環船局面。 港府防疫抵鬧抵讚 內房債務風險可控 與內地免隔離通關終於有眉目,特首林鄭月娥表示,期望明年2月,即《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒布三週年之時,能有「較具規模」的通關,以舉辦大型論壇活動;依此計算,即疫情爆發足足兩年,才能恢復通關,港府動作極度緩慢,認真抵鬧。其實,讓兩地人民自由往返,早應彈性處理,不該一刀切,只要跟足條件便成。 中港不能通關,個人留在內地超過一年,可謂深受其害——平常處理集團業務已很不便,大企業固然無所謂,有市佔率補數,且看全球航空公司,大到不能倒,豈會無仇報?中小企則攞命;更慘是看醫生,十分麻煩,不像在港,看專科做身體檢查很快搞掂,醫療效率極高。 疫情即將成為過去 不過,話說回頭,港府過去三個月的防疫工作做得很好,甚至內地都在借鏡。上次南京爆發疫情,全市進行了三、四次全民檢測,經濟成本極高;今次由內蒙因「自由行」擴散出來的疫情,已較少大陣仗地檢測,只切點地做,這似乎仿傚了香港將一幢幢處所納入強檢捉源頭的做法,將經濟所受影響降至最低。 中國防疫仍堅持「清零」策略,但西方國家已愈來愈多選擇「與病毒共存」,相信第三國家也將被逼如此,皆因疫苗不足之餘,亦難複製內地的「清零」制度,尤其是「健康碼」,每人需要一部手機,並且習慣使用各類應用程式,最重要是追蹤系統厲害。事實上,內地的防疫措施,只有內地能做到,香港跟不足,也做到「清零」,因此十分叻,抵讚。 中國「清零」制度難以輸出,西方及第三國家採取「共存」,未來疫情發展就靠疫苗與藥物。如果接種第三針疫苗可提升保護力至90%,而輝瑞新研發的新冠口服藥物,臨休試驗數據顯示,只要病發後早期服用,可減少住院率89%,只以現時死亡率為2%計,即是雙管齊下之下,往後感染新冠病毒而死亡的機會,僅為萬分之二,如此這般,疫情很快便會成為過去。 土地供應 要靠農地 通關這「頭等大事」將搞掂,至於另一「重中之重」的土地房屋供應,林鄭形容,正如公共衞生事宜,土地發展需少數服從多數。不過,觀乎「北部都會區」乃長達20年的發展項目,就算現時開始收地,少數服從多數,相信能推出大量土地供應,都是10年後的事,如此這般,未來10年如何是好? [...]

香港

港鐵夥九倉華懋競投中環官地 鄧智輝:政府招標機制非常公平官員有避席不存角色衝突

港鐵於日前記者會上表示,現正計劃東涌配電站、百勝角通風樓上蓋以及東涌東第一期準備招標,3個項目合共提供約4,000多伙,將於未來一年內招標。惟港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝表示,東涌東項目要與政府就東涌完善項目協議簽訂後才能落實。至於小蠔灣車廠項目正積極研究如何加快發展步伐,縮短招標時間,雖然現階段未有最後落實方案,但現正研究如何推前項目的招標時間表。而東涌配電站地皮比較成熟,預計會先招標,隨後輪到百勝角項目,鄧智輝強調:「兩個項目已準備得好充裕,將於未來一年內招標。如果可以在緊接的一兩個月內推出,我們一定會推出。」 鄧智輝:官員有避席不存角色衝突 中環地王 — 新海濱3號(民耀街)商業地於6月中截標,共收6份標書,其中港鐵極罕有夥九龍倉置業及華懋集團合組財團競投入標。對於政府作為持分者的港鐵投標官地,是否有角色或利益衝突,鄧智輝解釋:「政府的招標機制非常公平,大家要深信招標時已明確闡述如何評估一份標書的內容,而非大家不知如何打分。招標的評分制度非常詳細、內容豐富且清晰。所以並不存在角色衝突。另外,當港鐵公司討論此項目時,所有政府官員及港鐵董事會都有避席,完全無參與任何討論、最終決策、投標及方案。中環地王非一般項目,而是一個特殊項目,因為在香港中環有一個大規模地皮並具備優質投資物業項目,是非常寥寥可數;此外,港鐵公司已發展香港站及九龍站上蓋物業,兩邊都持有投資物業,相信地王項目會為港鐵手頭上現有項目帶來協同效應。」 中環地王非「價高者得」 他表示,港鐵參與地王項目正正因為該項目並非普通「價高者得」,而是一個充滿抱負及理想的項目,希望為社區建立優質設施。「港鐵公司過去有豐富經驗發展大型社區,當一個如此罕有特殊的項目出現,加上港鐵熟悉地底工程,在中環擁有不少地下設施,所以我們最後決家參與。」鄧智輝強調,現時港鐵並無任何計劃參與其他政府賣地投標。 對於港鐵與九龍倉置業及華懋合夥一事,鄧智輝指,由於中環地王項目非常龐大,相信任何公司參選投資、甚至公司自身財務壓力都比較大,因為屬於長期發展項目,並需為社區建造大量設施。鑑於會德豐及華懋都曾經與港鐵有合作發展物業項目的經驗,大家志趣相投,所以今次亦一起合作。 估值最高645億有力問鼎史上最貴 中環新海濱3號(民耀街)地盤面積約51.6萬平方呎,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要用作商業及零售用途,亦須提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面須用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。市場就上述地皮的估值,由約370億至645億元不等,預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元,總價有力挑戰本港史上最貴地王。 上述項目於今年6月中旬截標,地政總署共收6份標書,包括長實、新地、恒地、信置夥拍招商局置地及鷹君集團合組財團,九倉置業則夥港鐵與華懋參與競投。 [...]

香港

「THE SOUTHSIDE」及「圍方」現正招租推廣 柏傲莊III 重建或延誤圍方開幕

港鐵於日前記者會上表示,旗下兩個新商場「THE SOUTHSIDE」及「圍方THE Wai」現正密鑼緊鼓地進行招租及推廣工作,預期同樣於2023年開幕。 港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝指,THE SOUTHSIDE及圍方尚有兩年開幕,商場現正進行首輪招租,目前已與部分「大板塊」商戶洽談中,例如超市、娛樂設施如戲院、大型酒樓等,現時已收到不少接洽,預料不久將來可落實租約。但圍方仍要視乎柏傲莊第三期重建工程而是否需要調整。 柏傲莊第一二期及商場正覆檢未知會否延誤 港鐵現正評估柏傲莊III 兩座須重建樓宇,於確保鐵路安全及每日正常運作下安全拆卸重建,現階段尚未有最終落實評估以預計延誤時期有多長。「對於日後『圍方』的開幕日期會否帶來影響,今日仍言之尚早,我們仍在進行大量評估工作,目標希望不會對商場造成延誤,」鄧智輝表示:「柏傲莊第一、二期及商場現正進行結構覆檢,以確保安全。當評估到整個工程的次序、方案及延誤時間後,就可以進一步向公眾交代圍方的開幕日期會否受影響。」至於招租方面,圍方的前期招租工作及路演已經展開;由於大圍已經有一段長時間未見大型新住宅項目,甚至缺乏大型新商場,因此區內對此有龐大需求,鄧智輝相信商戶對圍方亦有相當大興趣。 兩新商場合共增近120萬方呎樓面 THE SOUTHSIDE商場總樓面面積近51萬平方呎,設有5層商舖樓層,預計共有約150間商戶,提供約235個停車場車位。商場計劃引入不同類型的商戶,包括娛樂及大型綜合超市等,以照顧南區居民日常所需為首要考慮,並希望加入創新元素,為居民在休閒生活、餐飲娛樂、購物享受等不同領域帶來嶄新體驗。 至於圍方則坐落屯馬綫及東鐵綫,商場總樓面面積達65萬平方呎,商舖樓面共4層,匯聚超過150個商戶,提供產品包羅萬有,未來將引入娛樂及大型綜合超市等商戶,以提昇顧客在消閒、娛樂及飲食的體驗,並滿足區內居民日常生活所需。商場以天橋連接區內主要住宅區及旅遊景點,並有電梯直達上蓋屋苑。商場同時設有全港最大、約1.3萬平方呎室內單車停車場,並連接新界東西的單車徑網絡。 [...]

香港

「The LOHAS康城」開業一周年商舖租出九成半 周末人流逾5萬人 8月底前消費享10倍積分

港鐵公司旗下位於將軍澳日出康城的全新大型商場「The LOHAS 康城」自去年8月投入服務,開業將近一年,當中約95%商舖已經租出。為慶祝一周年紀念,「The LOHAS康城」將會送出限時優惠,與眾同樂。隨着港鐵旗下第13個商場 — The LOHAS加入,總可出租樓面面積已較之前約200萬平方呎增加大概10%;連同未來大圍站上蓋商場「圍方」及黃竹坑站上蓋商場「THE SOUTHSIDE」,3個商場合共為港鐵增加超過40%可出租樓面。 疫下出租率九成半租金具「競爭力」 港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝估計,日出康城截止今年年底入伙數料達1.6萬伙居民,距離2.55萬伙總數前進一大步。目前康城每一期工程正進行得如火如荼,所有13期招標已全部完成,並已落實社區設施。他強調,康城是一個值得社會參考的「鐵路加物業」綜合發展模式,透過鐵路將一個不適宜居住的環境,變成大廈林立的大型社區。 「現時實際租金水平對比多年前預計的水平,我會用『滿意』形容,」鄧智輝表示,今日市場正受疫情困擾,好多商戶都不願投資開設新店,但The LOHAS出租率仍達95%,因此相當滿意,租金亦具「競爭力」。他指出,商場租戶組合是以居民需要而設計,例如食肆佔四分一、服務性行業佔四分一、購物方面如服裝、體育用品等亦佔四分一、最後四分一為大型設施如超級市場及溜冰場等,因此無論服務業、購物、日常所需如超市及娛樂各板塊的分配都很平均。 周末錄逾5萬人流車位常爆滿 現時,The LOHAS商場正進行新試驗,設立面積廣闊的開放區域,以供地本中小企、初創、年青企業家、或網店寄賣商品,以優惠形式與租戶合作,藉以展示初創企業產品,並且盡量引入「商店區」內較少見的商戶及產品,針對住宅社區的居民日常所需。 [...]