香港

樓市速報：商業發展興旺　帶起港島東樓價

隨著「新中環」、「灣仔繞道」及「外資搬家潮」三大力量推動，近年港島東，尤其鰂魚涌、北角一帶已漸成為港島區新的商業金融中心。雖然區內的商廈放盤不多，商廈投資者未必有太多選擇，但由於商業帶動住宅需求，加上區內重建項目陸續推出，區內住宅市場升值潛力極大。 港島商廈供應向來少，全幢成交一向不多，惟踏入今年，接連出現全幢成交。當中太古地產（01972）於6月中宣布，以150億元出售太古城中心3、4座寫字樓予恒力投資董事陳長偉，交易將於明年4月11日完成。而在今年年初，恒基地產（00012）持有的北角京華道大型全新商廈，亦以99.5億元成交，新買家為中資財團中科創資本旗下公司及太平信託，為區內近年少有的大型商廈成交個案。 港島東再次受到投資者關注，只因區內商廈租金正受到「新中環」、「灣仔繞道」及「外資搬家潮」三大憧憬所推動。當中，發展局早前公布將在鰂魚涌海裕街進行優化海濱發展，新方案宗旨為「我的新中環」，希望仿效香港舊時海旁形態，包括興建1層零售平台及在平台上的5幢建築。規畫過程中，由太平協和相關公司持有的鰂魚涌海裕街兩幅地皮，因擬建25層高工廈，以致海濱長廊被截斷，以致早前發展局出手與業主已達成原址換地協議。   維港東新地標 現時計畫興建的總樓面面積約40萬平方呎，將提供零售、餐飲、酒店及辦公室設施。除設計上加入香港舊中環特色建築元素，還包括在地庫建造全球最長達200米的海底餐廳；在7米高的平台上「再造一個海」，晚上每半小時會進行3D人造海浪匯演。文件提到，新方案旨在維港東端建造一個新地標，與啟德郵輪碼頭互相映照，以配合公眾享用港島東的海濱長廊。由於香港近年甚少大型景點開發，相信方案將甚有吸引力，帶旺區內旅遊及零售業。 另外，耗資三百六十億港元、長達十年建造的中環灣仔繞道項目，亦將在今年底或明年首季通車。港島雖然有三條連接九龍區的隧道，但由於價格問題，行車者大多傾向使用紅隧，每日行車量高達12萬架次，政府為紓緩隧道擠塞，於是在中環林士街天橋與北角段東區走廊之間，興建一條雙程三分隔高速行車隧道，最終連接東區走廊，吸引更多行車者改用東隧及西隧。 估計中環灣仔繞道啟用後，由東區鰂魚涌前往中上環行車需時可縮短至5至10分鐘，進一步改善港島東對外交通，並帶動週邊樓價向上及有利港島東至港島西北一帶的活動往來。 除了交通便利，中環商廈租金不斷創新高，在中資機構搶租下，傳統外資機構遷出中環個案愈來愈多，亦間接帶旺了港島東一帶的商廈租務。據戴德梁行資料顯示，上半年商業區甲廈租金全線上升，升幅介乎2.8%至4.5%；而中區商廈最新呎租約137元，已創歷史新高，按季升2.1%，而今年升幅達4.5%，為各區之冠。該行更預計，中環商廈租金年內會再升5%，全年升幅約8%至10%。中環租金升幅主要動力來自中資機構在港擴充業務，中資資本雄厚，並往往認為租用中區甲廈才能顯示公司實力及地位，所以不介意高價搶租。 外資大遷移 結果中環的傳統租戶，以專業行業如外資律師樓、會計師樓及投資銀行等，近年開始不敵業主大幅加租，為節省成本，相繼出現國際律師行及金融機構，把後勤部門甚至總部搬至港島東、銅鑼灣等。其中以港島東為最熱門地區，因太古坊配套最完善。 加上港島東陸續有新商廈落成，租金較中區至少低一半，故亦吸引不少中環租客搬遷。當中太古地產早年斥資150億元的鰂魚涌太古坊重建項目──太古坊一座及二座，正成為該區新焦點，項目提供200萬平方呎新供應，其中一座預計今年落成，呎租由50至70元不等，比中環租金平一半。近期已吸引了不少中環租客預租，包括原租用和記大廈的國際律師事務所Baker McKenzie律師事務所，另安永會計師樓亦將搬至該區。 在三大因素下，預期港島東商廈租金會繼續上升。投資潛力雖然可觀，美聯工商舖（00459）商業部高級客戶經理余志輝卻指北角、鰂魚涌一帶的商廈交投不算多，除了少數全幢買賣外，一般只有零碎的一、兩間成交。他談到：「成交不多，主要是因為區內的租金上升空間仍大，所以業主一般會持有來收租，現時市場上只有一些Ｃ級尾的商廈放盤。其實該區不少商廈的呎價僅9,000至11,000元，價錢比尖沙咀為低，相當抵買。區內有盤源較多的有北角城中心，與炮台山港鐵站僅三分鐘步程，交通方便。另外，稍為有質素的為港運大廈（Island Place），比較新淨，呎價約為20,000元。」 要在區內投資商廈不容易，惜由於商業暢旺同時會帶起住宅的需求，投資者亦不妨放眼區內的住宅市場。當中北角、鰂魚涌及筲箕灣一帶，預計未來有逾10個新盤，部分選址處於臨海濱位置，可迎向維港景致，涉及逾3,500伙。   區內新盤吸引 其中北角隨多個收購重建住宅項目陸續推出市場，未來將有一番新景象。區內矚目新盤包括新鴻基地產（00016）海璇、新世界發展（00017）柏蔚山及長實（01113）維港頌。而近日開銷的海璇，大部分單位可享海景，步行三分鐘抵港鐵站。 雖然在貿易戰陰影下，加上單位銀碼大，上週推售次輪銷售反應較慢，其實用面積364方呎的單位，折實呎價約4萬元，總金額高達1,488萬元。不過，銷情正在慢慢熱中，市場消息指，兩輪銷售已沽出約57伙，連同已招標共沽約80伙。 除了新盤，區內的二手交投亦頻創新高，本週鰂魚涌居屋康山花園8座中層D室，面積431方呎，2房間隔，以（自由市場價）800萬元易手，呎價約1.85萬元，創屋苑呎價新高。代理指上址同類放盤僅餘5伙，叫價介乎800至868萬元。此外，鰂魚涌太古城的平均呎價，由今年1月約1.79萬元，已飆升至上月的2.13萬元，累升約19%，成為今年上半年的「樓價升值王」。 [...]