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新盤放大鏡:深水埗WEST PARK 市價賣 賺五成

由興勝創建(00896)發展的深水單幢現樓新盤WEST PARK,週前剛公布首張價單,涉及30伙,折實售價606.74萬至928萬元,折實呎價17,200至20,324元,折實平均呎價18,646元,貼近去年9月開售的同區新盤愛海頌首張價單18,688元。 以現樓形式推售的WEST PARK,首批30伙單位全部折實價低於1,000萬元,即都可受惠於按保。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,樓盤的折實均價與同區二手相若,加上同區欠缺700萬元以下2房全新供應,以及樓盤高層單位可享海景,開價具競爭力。 該30伙於1月20日開賣,即日沽出10伙,發展商隨即把價單內兩款單位,即面積333及339方呎的定價上調3%至5%,並宣布會於短期內公布全新銷售安排。 WEST PARK前身為西九龍奧華酒店(Ovolo West Kowloon),興勝發展於2016年以3.41億元買入。該酒店總樓面約3.88萬方呎,涉約63個房間,即平均每間房間價值541.9萬元,呎價逾8,700元。發展商曾透露,斥資逾1.1億元翻新成住宅出售,每呎翻新費用約3,600元。換言之,每呎成本價最少12,300元,以首張價單平均折實呎價18,646元計,利潤率逾五成。 間隔: 間隔涵蓋1至2房,包括:1房2廳、1房2廳連士多房、2房2廳、2房2廳連閱讀室等四類。當中以2房戶為主,共有61伙,佔供應量逾96.8%,實用面積由333至493平方呎;1房戶僅有兩伙,位於5及6樓C室,實用面積均為333方呎。 配套: 項目不設住客會所,但提供多層式停車場。日常生活上,因樓盤自設3層商場,加上區內有大量民生商店及食肆,更鄰近南昌站大型商場V Walk,可謂自給自足。 交通: 項目擁有荃灣線、西鐵線及東涌線等多線優勢,從項目步行至港鐵深水站或南昌站,只需約7至10分鐘,來往港九新界各區均十分便利快捷。同時區內亦有多條穿梭港九新界的巴士及小巴路線。 同區供應: 區內舊樓眾多,新供應幾乎全是重建而來,當中料短期內推出的有由德祥地產(00199)及市建局合作的海柏,已取得預售紙,提供76伙,最快今年4月落成;另萬科置業的營盤街項目,共提供467伙。 [...]

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新盤放大鏡:深水埗納米盤AVA 228 280萬入場

由政府及發展商聯手打造的納米盤熱潮仍未散去,最新推出樓盤有位於深水埗的AVA 228,其最細單位僅129平方呎,即比屯門「龍床盤」菁雋的128方呎紀錄僅大1方呎,為市區最細單位。不過單位細,入場費自然較低,項目首批推售50伙,週二(18日)加推32伙,即共82伙,面積由151至249方呎,折實最平入場費只是280.3萬元。  由資深投資者盧華及其家族,近年透過收購舊年發展住宅項目,並打造成「AVA」系列,之前已有西環AVA 128、佐敦AVA 62、馬頭角AVA 55及深水埗AVA 61,最新推出的則有AVA 228。這個新推出納米盤與AVA 61一樣,發展商還包括上市公司正利控股(03728)。正利於去年4月與盧華家族旗下永成地產簽署合作框架協議,購入「AVA系列」住宅項目股權。 項目首批推出單位共50伙,價單售價由318.5萬至588.4萬元,實用呎價20,064至24,529元,若買家選擇90天即供付款,最高可享12%折扣,即折實價介乎280.2萬至517.8萬元,折實呎價17,655至21,586元,折實平均呎價19,402元,開價貼近二手價,並已於本月15日開始放示範單位予公眾參觀,16日起收票,22日開售。不過,如果買家選用「270天置業易」付款計畫,則只獲減價9%,即是呎價會升至18,258至22,321元,最低入場費接近290萬元。 樓盤最細單位為129方呎,但未見出現於首批推售單位內。裕滿工程項目經理蔡仁輝認為,129平方呎單位的生活空間合乎生活需要,並指:「自己親身體驗過,認為用得到!」據悉,由於收票反應理想,發展商隨即於週二宣布加推32伙,當中包括首推的2伙連平台戶,價單的平均呎價22,748元,扣除最高12%折扣,折實平均呎價20,018元,較首張價單高3.17%。截至週二(18日),據聞已收票近180張,相對首批發售共82伙,超額約1.2倍。 間隔及配套: 由於項目樓盤偏細,所以只有開放式至1房兩廳或1房2廳(連套房)3類間隔,大廈由2至25樓屬住宅樓層,每層8伙單位,合共160伙。單位面積由129至249方呎,樓底高度由3.25至3.7米,並全部採用開放式廚房設計,多數單位置有露台及工作平台,露台約22方呎,工作平台則為16方呎。 另於最低住宅樓層2樓的所有共8個單位,都設有介乎18至520方呎平台,而25樓亦有8個天台戶,配置87至197方呎天台,當中除了A室外,其餘單位均設有22方呎露台;又部分連天台戶附設16方呎工作平台。或許是單幢盤關係,項目不設住客會所及園景區。 環境: [...]

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主攻細單位 傲凱入場門檻低

聖誕節將至,一手市場正蘊釀新一輪新盤大戰,繼新鴻基地產(00016)匯璽II熱賣後,深水埗傲凱、將軍澳Monterey及元朗尚悅.方亦加入戰場,當中傲凱及Monterey於12月15日開售,來個正面對撼。 觀乎傲凱的首批單位以市價開售,折實平均呎價接近2萬元,但因為單位的骰,故入場門檻較低,500多萬便可上車。近期細單位銷情略有所放緩,但基於區內的租賃需求強勁,故租金回報不俗,再加上地王效應,相信項目再有上升空間。 還有約兩星期便要迎來2018年,但一手市場的旺勢仍未緩慢下來,有不少發展商提速推盤,作最後衝刺。新鴻基地產(00016)的匯璽II銷情理想,上週六(9日)第三輪發售55伙,即日沽出50伙,佔可售單位九成,累沽480伙,接近新地的500伙目標。 而同區的市建局及遠展(00035)的深水埗傲凱於上週五突擊開價,首批33伙價單,其中3伙是售予指定人士,另30伙則讓公眾認購,單位全屬1房戶,面積介乎260至299方呎,價單定價567.9萬至664.4萬元,以最高10%折扣優惠計算,折實價511.2萬至578萬元,折實平均呎價19,794元。 回看今次傲凱的開價,已較8月英皇(00163)同區的「喜遇」首批的17,167元高出15.3%,同時亦直逼匯璽II首批的21,152元。遠東發展高級營業及市務總監方俊表示,開價參考區內新盤價格,屬市場可接受水平,由於單位不算太大,造價相對較少,適合新婚客等首置客入市,相信該盤具競爭力。 從呎價上看,傲凱的確說不上便宜,可是由於項目單位面積較細,故入場門檻亦相對較低,如方俊所言,較適合上車人士。而且,市區迷你單位一向需求甚殷,租金走勢亦令人滿意,如西洋菜街北街景怡峰,其中一個低層C室,實用面積269方呎的1房單位,上月以1.5萬租出,租金回報約4.3厘。 區內代理指出,深水埗及長沙灣區雖屬於傳統舊區,但租客也不乏專業人士,再者,自長沙灣地王誕生後,市場預料未來開售價或可達每方呎3.5萬元,故同區的屋苑亦可受惠,呎價仍有上升空間,相信亦會受到投資者的青睞。 間隔及配套: 項目共涉及87伙,但據與市建局的合作協議,其中15伙須交還予市建局作原區安置用途,當中包括僅得5伙的2房單位,故遠東僅佔72伙,全屬1房戶,面積由260至299方呎,樓層高度達3.5米。單位間隔方正實用,設計省卻走廊及玄關位置,盡用室內空間,加上與客廳外相連的工作平台,更顯得空間寬敞。 配套方面,項目設有會所,麻雀雖少,卻五臟俱全,設施包括健身室、平台花園、多功能娛樂室及燒烤區等。要注意的是,項目不設車位。 交通: 項目鄰近港鐵南昌站及深水埗站,步程約5至7分鐘。另外,荔枝角及長沙灣道沿線有多條巴士及小巴路線,交通十分方便。生活配套上,區內民生商店及平民食肆林立,北河街一帶設有市政街市,同時亦有西九龍中心。可留意的是,匯璽基座的大型商場V Walk料於2019年啟用,屆時居民購物有更多選擇。 同區供應: 長沙灣及深水埗區為市建區重建的重點區域,目前區內仍有不少舊樓樓齡逾50年、發展密度較低,頗具收購重建價值,吸引發展商及市建局進行重建。目前市建局仍有6個進行中,多個項目更集中在海壇街一帶,除傲凱外,同期批出的海壇街、北海街項目,則由長實(01113)負責,興建4幢住宅大廈,提供877伙;海壇街205至211A號則興建單幢物業,提供69伙。 [...]