中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 內地疫情自去年下半年已見改善,經濟亦開始復甦,而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長,深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為,房地產脫離不開經濟增長,亦要視乎各地市場供求,如果將來經濟轉好,會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市;不過復甦前,投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此,環球而言,門戶城市(Gateway City)如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市,都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半,但上海仍相對暢旺,上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上,去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額,穩居全國大宗交易第一。 Francis指,長三角與珠三角對比下,長三角如上海等城市發展優勢暫時領先,尤其從事金融、貿易相當成熟;而珠三角則要等大灣區政策推行,直至香港、廣州、深圳有清晰定位,往後需求及經濟發展都有明確方向,才能從中發掘優質資產。事實上,深圳、廣州與上海的物業市場大有不同,深圳經濟偏重發展創新產業,當地企業大多數為中小企,物業投資者亦以「散戶」為主流,故當地物業大多拆售;廣州則為傳統進出口貿易城市,物業投資者多為大型機構,例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場,再將商場翻新兼重整租戶組合;後來才於2019年初買入深圳一個商場,並於去年積極裝修及重新招租。 至於上海於過去十至二十年,有大量大型項目由投資者整個購入,投資者經過數年營運提升後,就能套現止賺離場;但珠三角的差異在於,如深圳物業大多散賣,整個出售的項目不及上海多,而廣州項目多由當地開發商或國企持有,這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交,富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團(Blackstone),Francis相信,如非富力自身資金流問題,此類優質資產絕對不會在市場出現。 富力地產因政策驅使持續降槓桿,於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。 數據中心看高一線 香港、內地及亞洲地區因疫情較受控,市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料,隨疫苗大規模接種,香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成,希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言,Francis暫時見不到歐美有復甦跡象,「估計歐美恢復時間較後,可能最快要今年年底,甚至要到2022年年中才會正式復甦。」 Francis透露,疫情下仍有個別類型資產表現不俗,例如網上銷售活躍,導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產,在疫情期間反而備受追捧。相反,酒店及商場等傳統資產就相對受壓。 事實上,細看去年內地大宗成交的物業類型,辦公和研發辦公成交額最大,按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%;社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。 雖然數據中心營運要求相當高,非一般投資者能夠營運,通常只有營運方才能掌握整個流程及操作,項目亦有一定敏感性,所以市場供應往往取決於政府及營運商,不會隨便設立。不過Francis認為,整體而言市場對數據中心仍有需求,投資者願意參與,「數據中心好處是供應量有限,需求依然健康;加上數據中心設備昂貴,用戶及營運商投資時間長,合約期通常長達十至二十年,所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎,例如保險基金及退休基金等,相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然,數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」 疫市下企業加速數碼轉型,連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。 [...]

大中華時事

米爾肯研究院:內地最佳城市 蘭州居首 深圳位次

米爾肯研究院日前發布2020年度《中國最佳表現城市報告》,其研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍分析,從城市榜單變化可見,內地西部城市持續穩定崛起,粵港澳大灣區經濟活力搶眼。西部地區城市首次在前五名佔三席,其中甘肅省蘭州市膺榜首,四川省成都市位列第三,陝西省西安市居第四位,國家重點發展大灣區的深圳位列第二,廣州排名第六。   米爾肯研究院研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍表示,從2020年中國最佳表現城市指數可見,內地發揮了北京-天津-河北、大灣區及長三角這三個超級集群的經濟實力,以此連接及把工業生產和商業活動傳遞至較小型的縣市。發展程度較低的區域經濟急速增長,反映中國銳意建設基建,以減少不同區域和城市之間的發展差距,同時緩解交通擠塞及污染等為超級城市帶來的環境負擔。 在2020年的米爾肯研究院排名中,西部地區城市首次穩列前五名的其中三個排名,反映中央政府及決策官員運用國內市場的區域發展比較優勢,以推動發展落後但成本較低的地區經濟增長。甘肅省蘭州市成為2020年中國最佳表現城市。 蘭州市堪稱中國「十三五規劃」綠色發展戰略的理想典範;在該規劃中,中央政府銳意透過技術創新及重新協調區域發展來提升全國經濟增長。 在大灣區方面,深圳市保持去年的第二名。作為中國創新型經濟體的成功例子,深圳從過往的低成本代工製造中心發展為全球創新重鎮。現時,這個中國城市是先進電訊產品的誕生地,匯聚內地科技企業家。深圳是中國增長動力最強的城市之一,內地政府將繼續將之打造為全球城市。廣州市排名第六位,這個城市亦是中國歷史最悠久、規模最大的貿易與交通中心。首都北京市位列第七,而一二線城市十大名單的最後三位分別為福建省廈門市、江蘇省南京市及安徽省合肥市。 今年是米爾肯研究院第六度發表該報告,將內地264個城市分為大城市及中小城市兩大組別,分別根據經濟表現排名。 河源市中小城市名單稱冠 值得一提的是,廣東省河源市在米爾肯報告中小城市名單稱冠。作為大灣區和區域物流中心的一部分,河源市最近獲得大量國內外投資,推動當地經濟增長,至於去年中小城市居首的東莞,今年排名第十。 至於大灣區發展對香港的影響,黃華躍相信兩三年內不會太顯著,但香港與灣區其他城市的互動3至5年會不斷增強,未來如何融合,取決於內地和香港政府如何將經濟聯繫建立在互惠基礎上,以及香港如何看待多出來的空間。 他認為,香港與大灣區兩大主要城市廣州和深圳並無太多直接競爭,但7至10年後,若香港不與大灣區銜接起來「說不過去」;香港要尋求合作夥伴也不必局限大灣區,可以是北京、上海、新加坡、馬來西亞等,融入珠三角是很好契機,機會在整個大中華區甚至東南亞。   米爾肯研究院研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍。   米爾肯研究院的中國最佳表現城市排名 [...]

企業策略

深圳推18惠港新措施 助港人升學生活創業

深圳最新推出18項新措施,幫助港澳居民在當地升學、就業、創業,以及生活,如住房保障政策等更優於該市市民待遇,以推動港澳居民加速融入大灣區建設。   《關於進一步便利港澳居民在深發展的若干措施》共6項涉升學,包括港澳青少年赴深交流、義務教育、高校獎助學金、深港澳職業教育合作等;3項涉就業,包括涉及港澳學生赴深實習見習、專業資質認定範圍、人才政策等;4項涉創業,包括深港澳青年創新創業基地、創業引導基金等;5項涉生活,包括人才住房保障政策、交通優惠等。 在政策力度上,有7項比該市市民的待遇略為優勝,4項等同該市市民待遇,另有2項則與非深戶籍居民等同。 全國政協副主席梁振英表示,香港青少年應用好大灣區這個平台,邁向全國和全球的大舞台。他相信大灣區將湧現大批年輕的香港企業家、科學家及其他專才。 深圳市委大灣區辦表示,在便利措施上爭取涵蓋在深發展的全過程、各方面,通過打造全方位、多層次、一站式的綜合服務體系,讓港澳居民「不僅願意來,更要留得住、發展得好」。 其中有13項更在中央要求範圍外,是深圳主動擔當所提出的創新之舉,如港澳學生在當地接受義務教育時,於中考報名資格審核上獲得便利。在深圳市新政《若干措施》中,特別設立了港澳青年在深創業引導基金。住房和子女就學是居深港人最關注的領域。據悉,在子女申請就讀公立學校方面,港人將有資質申請就讀深圳所有的學校,積分政策與非深圳戶籍居民同等計分。 [...]

大中華時事

深圳首向港澳招募五公務員 應屆大學畢業生可報考

深圳首次發布服務「雙區」建設專項招錄公務員公告, 招錄5類職位共1,069人,其中5職位定向港澳選拔優秀應屆畢業生,涉及醫療監管、行政綜合、城市規劃、金融發展與監督和涉外管理領域。報名時間即日起至11 月19 日。有專家表示, 這意味着深圳作為先行示範區已由政策開放走向制度開放, 將有利於香港人力資源要素融入灣區,深化深港兩地合作。     此次招考中的5個定向港澳選拔職位均要求為應屆生,辦公地點集中在福田、羅湖和南山等市中心城區,其中福田區福保街道辦更是地處河套,距離香港較近,方便港人往返。在職業領域方面分別為醫療監管、行政綜合、城市規劃、金融發展與監督和涉外管理領域,主要工作內容包括從事工傷待遇審核、定點醫療機構監管等;從事行政事務、人事黨務、紀檢監察、綜合調研等工作;從事城市規劃、城市更新等工作;從事協調推進金融發展與監管工作和從事翻譯、涉外人員管理等工作。 根據公告規定,碩士研究生、本科生畢業2年內、博士研究生畢業5年內,在符合擇業期內未落實工作單位,其戶口、檔案、組織關係仍保留在原畢業學校,或保留在各級畢業生就業主管部門、各級人才交流服務機構和各級公共就業服務機構等條件的,仍屬於「應屆生」的範圍。 與此前廣東省已開放的港澳學生報考公務員不同,此次深圳的範圍更廣,已取得國(境)外學歷、學位的港澳居民也能報考。據深圳市組織部相關工作人員解釋,國(境)外學歷、學位需要在報名首日前已取得,即在11月13日前,並且需要在規定時間內完成國家教育部所屬的相關機構的認證。 須持「粵康碼」參加筆試 由於此次專項招錄公務員考試在新冠肺炎疫情防控常態化下開展,公告稱,報考者應當按照有關防疫要求,做好報名、考試等工作。同時,報考者應在考前14天連續申報「粵康碼」,做好健康監測,持「粵康碼」經體溫檢測正常後才可參加筆試;特殊情況的報考者,需提供7日內的核酸檢測陰性證明,部分報考者還要根據情況進行隔離考試。     [...]

本港時事

林鄭:冀夥拍深圳 打造國際科創中心

行政長官林鄭月娥到訪廣州和深圳,與廣東省及深圳市領導會面,她指出,對粵港兩地未來的合作,特別是粵港澳大灣區建設的前景充滿信心,香港將抓緊大灣區的重大機遇,希望與深圳在推動創科、吸引人才、改善居民生活等方面探討進一步合作空間,攜手打造國際科技創新中心,聯手打造「雙城經濟」。     林鄭月娥率隨行局長昨早與廣東省委書記李希及廣東省省長馬興瑞會面,其後一行人其後與深圳市委書記王偉中及深圳市市長陳如桂會面,保安局局長李家超亦有出席。 林鄭月娥表示,感謝廣東省在新冠肺炎疫情期間一直支持香港,包括配合落實在各口岸實施的防疫措施,早前來港支援香港進行普及社區檢測計劃的檢測人員也有很大部分來自廣東。她期望能在香港進一步控制疫情後,可以盡快開始逐步及有序地恢復粵港兩地人員免檢疫往來。 行政長官林鄭月娥在廣州與廣東省委書記李希(右)會面。   香港對粵港兩地未來的合作,林鄭表示,特別是粵港澳大灣區建設的前景充滿信心,因為香港具備獨特的優勢,而粵港兩地有長期的合作基礎;同時由國務院副總理韓正領導的粵港澳大灣區建設領導小組先後公布了多項支持大灣區發展的政策措施,不少已經落實,包括便利香港居民特別是青年人在大灣區就業、升學和生活的措施。她指,在北京與中央部委領導討論中央支持香港經濟的措施,部分須廣東配合實施。 林鄭月娥(左三)一行與廣東省委書記李希(右三)和廣東省省長馬興瑞(右二)進行會晤。   另外,國家日前已公布第十四個五年規劃和2035 年遠景目標的建議,當中也提到要高質量建設粵港澳大灣區,她期望兩地政府共同為此作出努力,為大灣區及國家的發展作出貢獻。 [...]