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樓市速報:淘大工業村將變住宅

兩年多前牛頭角淘大工業村的迷你倉大火,相信大家還記憶猶新,持有該物業逾八成業權的恒隆地產(00101),日前成功以底價20.756億元,成功統一業權,並計畫將原址重建為一座住宅大廈,冀盡快開展項目。 淘大工業村地盤面積約20,700平方呎,最高地積比率為9倍,最高可建樓面面積為18.63萬方呎。以今次成功統一業權的底價計,每方呎樓面地價約1.1萬元。項目同區住宅物業、樓齡達35年的淘大花園,目前二手呎價逾1.4萬至1.5萬元,德福花園則賣1.25萬至1.36萬元,而去年尾以進取價開售的觀塘凱匯,首張價單平均呎價為1.73萬元,所以估計淘大工業村重建後,呎價在2萬元以上難度不大。 位於牛頭角的淘大工業村1座,樓齡已達58年,2016年度曾發生迷你倉大火,令大廈結構出現嚴重問題,是以一直丟空。而恒隆自火災後就一直收購項目的其他業權,據恒隆年報資料顯示,集團於2017年11月以2.25億元完成收購4個單位的全部權益,合共持有淘大工業村84.85%權益;至同年12月,恒隆向土地 審裁處遞交了強制出售淘大工業村剩餘15.15%權益以進行重建的申請。 及至今年1月初,終獲法庭以逾20.7億元作底價頒下強制拍賣令,至拍賣會週二(26日)舉行,恒隆成功以底價統一業權。據悉,淘大工業村在強拍前包括恒隆還有9名業主,但自火災後屋宇署多次發出維修信,大部維修工程及費用已由恒隆一力承擔,其他業主會待強拍後再在收購價中扣除。隨近年樓價飆升,強拍個案也愈來愈多,因為發展成本相對低廉。去年全港錄得39宗強制拍賣申請個案,按年增加1.6倍,創6年新高,當中以新世界發展(00017)提出強拍北角皇都戲院舊址規模最大,估計超過31億元。 據土地審裁處資料顯示,由2012年至2017年,強拍申請分別是57宗、16宗、25宗、17宗、11宗及15宗,所以去年的強拍宗數為2012年以來最多。業內人士解釋,政府地皮供應不足,加上市建局及鐵路項目有限,而重建舊項目另一好處,是多數佔據較佳地理位置,例如今次淘大工業村,景觀開揚,交通方便,還配合近年東九龍發展愈趨興旺的趨勢,料今年強拍情況會繼續暢旺。 再者,近年已不單只有香港財團進行舊樓重建,不少內地房企都已開始收購舊樓重建,如深水海壇街244至256號、以及260至276號舊樓,分為6宗申請入稟,物業估值共約6.4億元,就是由內地財團萬科集團或有關人士提出。有關舊樓建於1954年,地盤面積18,745方呎,若按商住地積比9倍計重建,可建樓面面積約16.87萬方呎。 [...]

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恒隆強拍淘大工業村

近年發展商不斷出手強拍舊樓,以增手上土地資源,強拍風氣近期吹到工業大廈之上。被相中的是去年經歷四級奪命火災的九龍灣淘大工業村第1座。本身持有該大廈85%業權的恒隆地產(00101),近日向土地審裁處入紙申請強拍,大廈估值約6.42億元。 土地審裁處資料顯示,恒隆近日入紙申請強拍淘大工業村第1座,按申請文件顯示,恒隆已持有該廈84.85%業權,餘下4樓A、C及D室和5樓C及D室共5個單位未能成功收購,涉及樓面面積1.3萬方呎,故此引例申請強拍。 恒隆近年一直積極收購淘大工業村第1座,早前以逾5.18億元收購由「舖王」鄧成波家族持有的淘大工業村地下全層,上月底又以約2.3億元向母公司恒隆集團(00010)收購該大廈的4個工作室,佔總樓面約2.2萬方呎,令集團現有項目業權增至85%。 淘大工業村第1座如此吸引,全因地皮的土地用途現為「 住宅(甲類) 」 地帶,可以進行住宅發展,由於該廈樓齡達56年,地契屬於舊契,毋須補地價即可重建。測量師估計,該大廈的估值約6.42億元,佔地約2.07萬方呎,目前總樓面面積約12.3萬方呎,呎價約5,221元,地積比約9倍,可建樓面面積約18萬方呎,若以可建樓面計算,每方呎樓面地價約18萬方呎,每方呎3,567元。 該大廈鄰近住宅的二手呎價約1.4萬至1.5萬元,距離最近的得寶花園呎價最貴達15,023元,而地皮位置鄰近港鐵站,區內商場林立,交通方便,屬非常優質。鄰區啟德發展區的一手,最新呎價就高達2萬元,所以恒隆強拍成功的話,將是非常抵買。 淘大工業村第1座去年6月發生火災,率先起火的是時昌迷你倉,其後蔓延至其他樓層,大火燒了108小時才被救熄,為香港歷來工廈第二長命火災,事件亦導致兩名消防員殉職。其後屋宇署曾進行物業結構評估,顯示整體樓宇結構沒有倒塌危險,但在大火發生後,恒隆已不再出租項目單位,以進行修葺。 近年發展商大舉強拍舊樓,最進取的為恒基地產(00012),10月才向土地審裁處申請強拍堅尼地城卑路乍街36至38號天成工業大廈,市場估值約4.229億元。資料顯示,物業早於1971年落成,地盤佔地約6,418方呎,現時為1幢13層高工廈,而新鴻基地產(00016)去年亦透過強拍,投得天成工業大廈毗鄰的卑路乍街32號保發大樓的全數業權,若兩家發展商合作發展,項目發展規模可擴大兩倍,預計可建樓面面積達17.9萬方呎。土地審裁處的資料顯示,今年申請強拍宗數已有13宗,較去年全年11宗多。 [...]