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海外

文慧詩:海外物業地產代理需持牌?

最近有關消委會的建議報導成為城中熱話,事源今年1至8月間,消委會共接獲106宗有關銷售香港以外地方物業的投訴,比去年全年的 56 宗增加近九成,故消委會提出建議,所有從事境外一手住宅物業的地產代理必須持有牌照,並受《地產代理條例》規範。 筆者著實同意消委會的建議,即在港銷售海外物業的營業員應和本地地產代理一樣受到監管,然而,卻關注到現存的《地產代理條例》未必能涵蓋所有情況,因為海外物業銷售涉及許多不同國家的物業,而各國又各有不同法例。舉例消委會建議的7日冷靜期,澳洲當地的條例則只有3日冷靜期,在英國則完全沒有冷靜期規定。故很難在香港設立一套條例如監管所有海外物業銷售。她亦同意香港部分海外物業的廣告是有過分誤導,故如當局有一套廣告方面的守則讓地產代理遵從是好事。 至於在港銷售海外物業的營業員是否應該領牌,原則上也是同意的,但卻質疑在培訓和發牌上會有問題,始終不同國家有不同條例,沒有可能銷售不同國家的物業要領不同牌照。只能設想會有一種「一般性的海外物業銷售牌照」,持牌照者要遵從例如廣告上的守則、物業資料認證上的守則,特別是售賣樓花的守則等。而獲取有關牌照需要考試,筆者亦覺得可以接受。最重要是,考試及牌照制度,可以讓海外物業銷售的從業員質素有所保證,不像目前般「係人都可以賣」。就如我們公司作為專業的代理,絕對歡迎這個建議。 不過,目前的地產代理發牌考試,只是針對本地物業的銷售。他日若連銷售海外物業的營業員也要考試,則應該有另一套完全不同的考試內容,以針對海外物銷售。 雖然目前大多數買家不能前往海外視察物業,但這不是投訴增多的主要原因,因為「網上睇樓」已經十分方便。好像我們公司於英國設當地團隊,準買家有需要時可以與當地同事作視像會議,更了解物業的實際資訊。當然準買家因而會有很多問題會向代理詢問,故代理以何種心態去讓準買家決定是否購買才更關鍵。 另外,根據消委會的報告,2020年及2021年有關海外物業銷售的投訴上升,其實當中有涉及兩宗「爛尾樓」,分別在泰國及珠海。而據地產代理監管局所透露,「爛尾樓」投訴佔76%,租金回報的投訴佔34%*。這兩種投訴都是源於發展商的問題,若當局只從監管地產代理去做,並不能解決這類問題。反之,即使當局開始監管海外物業銷售代理,發展商仍然可以直接在港銷售而略過代理,但當市民以為已經有所監管,警戒心反而會下降。 誠然,據筆者所知消委會只向兩家較大的地產代理諮詢過,而該兩家乃是主力於本地物業銷售,並非海外物業的主要代理商。事實上海外物業銷售有許多大大小小的公司在參與,期望當局在制訂有關監管方式之時,能先作出更廣泛的諮詢,收集更多業界意見。 總括而言,對於監管在港銷售海外物業的代理、實行發牌及考試制度等,都表示贊同,但一切細節需要有討論、調整、配合,讓整件事的效果是真正幫助到市民。深信單憑監管並不能解決所有問題,即使有了監管仍然會有風險,消費者必須明白這點,故決定要海外置業時,選擇有信譽的代理公司亦是非常重要的。 *資料來源: 消費者委員會—境外置業添保障 研究報告 101頁 撰文:文慧詩 海外房產專欄作家 [...]

海外

【投資加拿大】點解樓價唔識跌?剖析4大原因 下一個極具潛力的地區是……

疫情持續一年多,加拿大樓市不跌反升,全國平均樓價68.82萬加元(約421萬港元),按年輕微增加39%,雖然期間有波幅,但樓價依然「硬淨」。綜觀加拿大各省各城,平均樓價最高的城市為溫哥華,平均樓價117.5萬加元(約719萬港元),按年增加15%;至於卑詩省(British Columbia)則是平均樓價最高的省份。到底這個國家有何魔力,為何能逆市攀升呢?下文會一一分析各因素…… 加拿大房地產市場趨勢 (橙色線:平均樓價;藍色線:成交量)   有分析指,物業按揭利率處於歷史低位,加上疫情期間,市民減少外出用餐及旅遊等非必要開支,令存款數字上升,累積購買力,都是加拿大樓市向上原因之一。再者,根據加拿大金融交易與報告分析中心數據顯示,去年有436億加元(約2,694億港元) 經電子轉帳方式由香港銀行體系轉移至加拿大銀行體系,創2012年有紀錄以來新高,相信部份流入加拿大的資金會進入房地產市場。   加拿大房地產投資中心物業顧問廖偉晴表示,溫哥華教育口碑好、生活環境舒適,不但吸引外國人移居,就連加拿大本地居民也會遷居至此。他坦言,其實自一年前疫情開始,加拿大樓價已大幅上升達雙位數百分點,相信暫時不會出現太大的調整,估計下半年樓價會穩步向上,升幅10%以內。與此同時,他看好薩里郡(Surrey)、Coquitlam(高貴林)、langley(蘭利)的潛力,因為這些地方基數較低。   中原移民顧問經理Vincent Chen認為,主要有兩大原因導致加拿大樓市上升,第一是美國利用貨幣政策刺激經濟,令貨幣貶值,熱錢充斥市場,資金流向樓市,其次,近年愈來愈多人移民至加拿大,尤其多倫多有不少華人定居,吸引資金流入,加上剛性需求,令樓價持續企穩。他直言,加拿大樓市已有一定升幅,估計未來會有一段調整,長期依然看好。 [...]

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文慧詩: 投資海外物業 | 買家最痛 Agent玩失蹤

前文曾經提及,投資海外物業猶如「隔山買牛」,在疫情之下因無法親往外地睇樓,買家更往往只能倚靠海外物業代理所提供的單向資訊去作出決定。但部分代理刻意隱瞞重要細節,令買家時有不愉快的經驗。為了避免錯買與理想有距離的樓盤,買家的Fact Check變得十分重要。 然而,即使物業代理態度誠實,亦需要有其他方面的服務質素配合,才能幫助準買家越洋購得心水房產。在投資本地房產而言,因買家對本地市場、樓盤、環境、價格等因素相當熟悉,而相關資訊及資源亦十分豐富,故此對物業代理的倚賴程度相對較低。即使代理Agent說到天花龍鳯,準買家都會心中有數,自行Fact Check審視,再作周詳考慮。而在交易過程就算Agent有任何失職,其影響都相對較小,買家較有能力執生補救。 但在購買海外樓盤之時,買家對代理Agent的倚賴程度會較大,因為對海外市場較不熟悉,與樓盤相關的各方面資訊都要靠代理提供。特別是物業所在地點的社區概況、環境細節、生活配套、租務市場等詳細資料,即使在互聯網上也未必可以尋得充足資訊。因此,找到一家好的海外物業代理,或一位好的海外物業代理經紀(Agent),對準買家而言是重要的第一步。 但實際情況是,海外物業代理或經紀失職的事情時有所聞,難怪近年有關海外置業的投訴大幅增加。有不少買家就試過,透過物業代理購入海外樓盤,其後在交易過程遇到問題,想找回經手負責的Agent查詢或跟進,卻發覺完全找不到對方;許多時是由於該名Agent已離職或轉職其他公司,亦有些情況是Agent完全失聯。遇此情況,買家自然十分徬徨,只能嘗試自行聯絡物業發展商,但發展商多不予理會,令買家進退兩難。 筆者就多次遇到上述的買家求助,但往往亦有心無力。因為相關交易的合約及細節,皆完全由原本負責的Agent掌管;Agent一旦失蹤,買家猶如失去了嚮導,連去找哪間律師行跟進也毫無頭緒。筆者即使有相關的知識與經驗,也無法為來求助的事主即時解決問題。 不過亦有海外物業代理公司,意識到這些問題,為釋除買家疑慮,最近推出了「絕不失蹤」的保證,為海外置業買家特設客戶服務專線,並承諾會有專人在24小時內回覆客戶一切疑問。而且最重要是,即使Agent離職,也必有專人接手買家的Case。有了這個保證,的確可以讓準買家更有信心,建議有興趣投資海外房產的朋友不妨多加留意。 [...]

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【海外物業】One Heritage:助客戶成發展商,共享回報創雙贏

香港貴為國際金融之都,金融業發展蓬勃。隨蓬勃發展而來的競爭也令市場陷入紅海苦戰。One Heritage銳意突破傳統,以信託、科技及地產為業務軸心,融合房地產與金融嶄新投資概念,大膽提出「人人都是發展商」的理念,讓投資者可以在物業發展初期已能參與其中,配合信託及科技業務三軌發展,發揮協同效應,引領投資者在藍海中抓緊新時代的創富機遇。 撰文  余美玉 | 攝影  鄺銘漢 扎根於港的One Heritage —— 太一控股集團,主打房地產、信託及創新科技三大核心範疇,其專業分析團隊於環球投資及地產界擁有將近20年的豐富經驗,是本港較早獨具慧眼佈局海外及國內市場的綜合式金融集團。One Heritage現已於英國、澳洲,以及深圳、廣州、東莞等國內主要城市設立分公司。 One Heritage旗下的三大業務看似毫不相干,但事實不然,三者其實息息相關、環環相扣的。信託服務提供了一站式個人定制化的金融平台,讓不同層級的客戶也可享用度身訂做的金融服務。地產開發則是投資平台中的一個重要工具,讓散戶不用作壁上觀,可以參與地產項目開發。至於創新科技則是串連不同業務及提升服務質素的骨幹。 一直以來,集團管理層深感傳統金融產品和服務缺乏創新思維,同業過於重追求自身盈利以至各方陷入紅海苦戰,利潤空間不斷被壓縮,最後更演變成將貨就價,嚴重影響了客戶體驗,造成雙輸局面。因此管理層以共享繁榮作為集團核心價值,銳意另闢藍海,開創新市場,並大膽採用逆向思維,將客戶的利益置於首位,以「雙贏」作為目標。 [...]