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新盤放大鏡:啟德「尚.珒溋」 開價進取

軟銷多月的啟德新盤尚.珒溋,終於在週三(18日)開價,首張價單的138伙最低入場費728.88萬元,整批單位折實平均呎價24,310元,為區內歷來新盤開價新高,反映發展商對項目甚具信心。 由龍湖集團(00960)及合景泰富(01813)合作發展的啟德尚.珒溋,坐落沐泰街11號,由2座高座住宅及5座低座住宅組成,共有667伙單位,主打實用面積介乎538至854平方呎的3房單位,共有320伙,佔項目的48%;另有逾兩成半為2房,面積由465至585方呎。58伙為採用開放式廚房的1房單位,面積332至334方呎。2幢高座住宅提供1至4房單位,另有特色戶面積介乎332至2,204方呎。其餘5座分別是4座低座河畔大宅及1幢池畔大宅組成。 首張價單涉及138伙,提供最高18%折扣,折實平均呎價24,310元,比去年1月會德豐(00020)的Grand Oasis Kai Tak首批單位呎價22,700元高7%。據價單顯示,首批單位分佈第2座,1房佔28伙,2房佔82伙,3房佔28伙,實用面積332至752方呎。 合景泰富市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻形容開價是「市價當中有驚喜」。對於較去年1月的Grand Oasis Kai Tak叫價更高,她解釋要視乎地價成本、營商成本及樓宇質素等因素開價。 間隔: 尚.珒整個項目的單位面積由最細的332方呎至最大的2,566方呎,間隔多元化,由最細的1房2廳,至2房2廳、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室加儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室加儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁。 配套: 樓盤設有2層商業樓面,有關商舖應可應付日常生活所需,否則鄰近的樓盤煥然壹居、啟德一號也設有商舖。至於會所面積達3.6萬方呎,當中設有健身室及泳池等常用設施;車位則設有179個。景觀方面,項目共享3個景觀,分別為河景、獅子山景及車站廣場景色。 交通: 項目設有兩個入口,一個為都會入口,鄰近明年通車的啟德站;另一個為人車分流入口。至於距離港鐵彩虹站則要16至20分鐘步程。鄰近啟晴一旁的沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,都有多條巴士及專線小巴路線,可至港九新界多區。 同區供應: 啟德未來供應極多,單是從前由海航轉售地皮就有4幅,當中兩幅1K3及1L3地皮由恒基地產(00012)購入,前者可建樓面達63.07萬方呎,後者也有39.7萬方呎樓面;另由會德豐(00020)接手的1L1可樓面達42.56萬方呎,1L2地皮可建樓面55.1萬方呎。此外,今年也批出多幅啟德住宅地皮,包括啟德4C3、4B1、4B2、4C1及4A1等地皮,分別可建樓面達64.8萬方呎、72.2萬方呎、64.1萬方呎、71.4萬方呎及107.6萬方呎。 [...]

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海外樓市:政府積極招商 刺激高雄樓價

近來查詢移民台灣的人數有上升趨勢,事實上,台灣一直有香港後花園之稱,是香港人減壓的勝地。最近,InterNations的調查指出,台灣睽違2年再度重回「全球最適合居住與就業的國家或地區」榜首,主要原因是台灣的醫療可負擔度與品質,受到近9成的旅外人士青睞。移民增加,或多或少提升了樓價。其中,高雄市政府積極招商,加上產業進駐,以及橋頭科學園區等各項政策推動,相對於台北和台中,高雄房地產未來仍有升值空間。 全球最大旅外人士網站InterNations連續第6年推出「旅外人士圈內人」(Expat Insider)年度報告,今年共有64個國家或地區的2萬名移居海外人士參與調查,調查項目包含生活品質、個人財務、就業情況、適應難度、生活成本和家庭生活。台灣曾在2016年奪下冠軍,接著兩年分別位居第4和第2,今年再度重返寶座。 台灣受到青睞的最大原因是有良好的醫療環境,在「醫療可負擔度」方面,有89%的受訪者感到滿意,遠超過全球平均的55%;另外「醫療品質」的滿意度更高達92%,全球平均為65%。在「個人安全」上,有96%的受訪者感到非常滿意,88%受訪者感覺台灣人普遍友善。至於最大的生活困難則是「學習當地語言」,有52%的受訪者覺得這方面非常困難。 小宅當道 高雄市財政局長李樑堅指出,高雄產業發展具有多項利好因素,包括生活成本較低,購屋壓力較小。除了新增產業投資,新增人口之外,重大建設陸續啟動、政策做多、市場發展潛力、交通便利及生活環境完善等,都是高雄房地產市場的助力。 高雄市近年小宅當道,今年上半年統計有高達57%的新盤屬兩房,坪數從過去主力26至30坪住家,縮小至25坪以下。曜群廣告統計今年上半年高雄大樓新盤戶型顯示,今年兩房佔大樓各戶型57%,當中有高達71%屬坪數低於25坪以下小宅,無論兩、三、四房坪數均呈現大幅向下修正,蝸居時代正蔓延。高雄房地產從2011年「高檔奢華時代」轉型到「降級消費時代」,先求有再求好,今年出現約兩成套房極端小宅,過去傳統三房坪數也持續下修,反而是2+1房增加,4房高達近7成坪數規畫在50坪以下。 事實上,自韓國瑜當選高雄市長後,當地樓價漲幅達兩成,其中以鳳山區、文山特區的表現最為出色。高雄擁有捷運、輕軌等便利的大眾交通工具,又有衛武營國家藝術文化中心、高雄流行音樂中心(海音中心)等國際性的景點,同時在「亞洲新灣區」的推波助瀾下,又吸引眾多外企投資,樓價因此拉高一至兩成。 鳳山區猶勝三民區 鳳山區近年來取代三民區成為「高雄第一大區」,人口數目居全市政區之冠,受到人口不斷增加影響,近2、3年來房產交易量都是高雄前三名,平均每月都會成交400、500戶,最高的時候更有500戶以上。 而鳳山近期以文山特區表現最佳,該區除了有澄清湖、長庚醫院、棒球場以及正修科技大學外,還緊鄰陽明國中,同時還有外國連鎖品牌進駐,未來高雄捷運黃線也會經由澄清路接到橘線衛武營站,生活交通十分方便。 文山特區房市近期受到捷運黃線路線確定影響,整體房價平均提高一成,屋宇質素好的甚至有增加至三成;新電梯大樓均價為25萬至30萬新台幣(下同),10年中古屋均價則為16萬至20萬,20年左右的老屋均價大概14萬至18萬,與其他區域相比,性價比相當高。 鳳山區週邊生活便捷,20年中古屋兩、三房的小宅產品僅500多萬,對月薪三至五萬的年輕人來說,入場並不困難;此外,鳳山區的捷運黃線已經確定,整體未來性高。 隨著土地成本的增加及建築人工成本的居高不下,樓價不但不可能跌的,還會緩漲,高雄首購屋在4年前的行情是一坪均價15萬元,如今已漲至16.5萬元,土地價格營建成本雙漲下,樓價未來仍會上升,漲幅大小能取決於市場供需程度及市場接受度。 [...]

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樓市速報:舊樓收購活動頻 今年強拍勢創新高

本港的政治風波仍未得到解決,樓市氣氛亦受到波及,樓價指數持續回調;然而,此時的舊樓收購活動卻未見放慢,有發展商反而趁此機會加快收購步伐,藉此增加土儲。資料顯示,單是近3個月的強拍申請個案便增加1倍。這也難怪,歸根究底還是土地供應不足所致,政府減少賣地表的地皮,發展商無法從中補充土儲。有分析料,今年申請強拍的宗數將會創新高。 因修訂逃犯條例而引發的社會衝突已持續3個月,雖則特首林鄭月娥已改口「撤回」修例,可是仍未能緩和目前的局勢,市場氣氛不明朗,樓價亦持續回調。據最新公布的中原城市領先指數CCL,8大指數均連跌兩週,是約10個月以來首見。資料顯示,CCL最新報185.45點,按週跌1.34%,跌幅屬12週以來最大,且是18週新低,其中大型屋苑樓價走勢的CCL Mass亦屬18個月新低,報187.14點,按週跌1.45%,跌幅更為34週最大。 另差餉物業估價署的最新公布,7月全港私人住宅樓價指數降至394.4,按月下跌0.1%,連跌2個月。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為,有關指數跌幅較預期少,以近日社會情況及市況看,估計未來兩、三個月指數可能仍會「向下」調整,幅度約5%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,中秋節前樓價明顯加快向下調整,但樓市並非轉勢大跌,估計只是重回今年初水平。 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,目前私宅樓價與5月份高峰期相比已下跌2.7%,但仍較年初樓價升8.9%,惟樓價處於下滑趨勢,而較熱門的中小型屋苑樓價,已較今年6月下跌3%至5%。他預料若社會衝突持續,樓價至年底前或再跌5%至10%。 財團熱情未減 雖然樓市氣氛不如年初,可是亦無阻舊樓收購的熱情,不少財團反在淡市下加快收購步伐。資料顯示,今年土地審裁處暫錄28宗強拍申請個案,單計6至8月份,短短3個月已有12宗申請,較去年同期約6宗增加1倍。 事實上,舊樓重建一向都是發展商增加土地儲備的渠道之一,往往市況變化都會影響發展商的收購部署,如在旺市時,發展商需以較高的收購價吸引業主出售單位,因此舊樓完成收購一般都需時數年,故發展商在逆市時都會較為審慎,避免因收購積壓大筆資金。可是,正因目前市況轉弱,讓不少業主的持價心態減弱,又或是較願意以市價沽貨,才令部分財團在淡市下加快收購。 如長實(01113)去年便重啟九龍塘和域臺收購,相隔1年,上月在淡市下成功增購1伙,呎價2.2萬元,與去年收購呎價相若,累積購入業權約三成。另外,市區舊樓收購持續活躍,土地註冊處資料顯示,灣仔駱克道410至412號的年豐大樓錄得12宗收購,包括11個住宅單位,收購價介乎722.6萬至895.4萬元,收購呎價約2.17萬至2.2萬元,另以2,572.8萬元買入舖位。而項目旁邊的駱克道406至408號舊樓,同一財團亦以8,704.2萬元「落釘」買入一個地舖及2個住宅單位,估計2個地盤若統一業權後有機會合併重建發展。 恒地擴角咀版圖 與此同時,一向積極收購舊樓的恒基地產(00012),近年積極再擴展大角咀區版圖,最近市傳集團以6,768.5萬元增購嘉善街及博文街舊樓的8個單位,每伙收購價介乎690萬至946.5萬元不等,收購呎價約1.5萬元。目前,恒地在大角咀一帶有多個收購發展項目,分布於嘉善街、利得街、角祥街及萬安街等,計畫發展成利奧坊系列項目,將提供逾2,000伙,同系已推售的利奧坊.凱岸和利奧坊.曉岸,成交呎價約2.2萬至2.4萬元。 此外,旺角洗衣街215至217號舊樓亦新錄得2宗成交,涉資2,750萬元,新買家為鈞鑫有限公司,公司董事為田生地產人士黃琬涴及潘繼昌,市傳亦是為恒地的收購項目。 即使有大量農地儲備的新鴻基地產(00016)亦不甘落後,畢竟市區土地供應不足,市傳新地亦有出手。土地註冊處資料顯示,銅鑼灣寶靈頓道15號榮安大樓地下,新近以7,950萬易手,新買家為廣寶集團,公司董事為李頲(LI TING),與新地物業投資襄理李頲同名,相信為新地或有關人士。樓齡45年的榮安大樓,為1幢16層高商住物業。今年3月新地曾就上述大廈申請強拍,當時新地持有91.67%業權,僅餘2個住宅單位未能收購,扣除上述購入單位,估計餘下的是由九建執行董事柯沛鈞以個人名義「落釘」的單位。 話說回來,發展商或財團如此積極收購舊樓,全因是土地供應不足所致。萊坊林浩文表示,估計未來2至3年住宅供應充足,但中長線是一大問號。目前樓價仍然高企,住宅供應在數字上雖然足夠,但可負擔的住宅供應(affordable [...]

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新盤放大鏡:馬鞍山「峻源」 低價招徠

踏入9月,多個新盤輪流登場,當中由中信泰富發展的馬鞍山峻源,首張價單50伙的每平方呎平均折實價僅15,999元,較同區新盤近年開價都要低,如相對去年新鴻基地產(00016)的雲海首批折實價16,998元及碧桂園(02007)泓碧的首批呎價16,497元,分別低6%及3%,但因單位以3房起跳,所以收票反應未如近期推售的細單位樓盤。 翻查資料,峻源的地皮是中信泰富於2015年5月投得,當時地價14.7億元,樓面呎價高達6,502元,較新地的雲海地價4,251元高53%。然而,峻源首批50伙的開價只是15,999元,較雲海去年1月的開價16,988元低5.82%,反映發展商中信泰富對於樓市看法較保守。 中信泰富物業代理董事關潔瑩形容項目的定價屬「換樓喜動價」,又指近期一手銷情強勁,未見受社會運動影響,對銷情有信心。該項目上週二(3日)開價,週三開始收票後,消息指截至週一(9日)累收250票,即超額認購4倍,聞說發展商還考慮加推單位。 間隔: 峻源由3座住宅大樓組成,提供148個分層單位,面積介乎879至2,678平方呎,每座的地下至頂層(22或23樓)為住宅樓層。屋苑最細單位已是3房間隔起,主攻換樓家庭客市場,每座大廈的標準樓層設有2至3伙,並配有2部住宅升降機及1部貨運升降機。 單位間隔全為3或4房,包括3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及書房加儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁,當中以4房為主打。 項目的標準戶共128伙,實用面積由922至1,656方呎不等,每戶均配置34至59方呎露或及16至18方呎工作平台。特色戶共20伙,分地下連花園戶、連平台戶、頂層特色戶及頂層複式戶4類,面積介乎879至2,678方呎,有3房或4房,每戶配置16方呎工作平台。 配套: 樓盤設有18,467方呎住客會所,提供包括戶外泳池、園景區等一般會所設施。而生活上,鄰近大型屋苑迎海設有購物商場「迎海薈」可應付日常需求,其設有超級市場、連鎖咖啡店及多家連鎖食肆。而在烏溪沙站一帶及銀湖.天峰也有小量店舖。 校網: 據悉,屋苑的小學校網為89區,中學則列入沙田區,網內的知名學校包括馬鞍山聖若瑟小學、明愛馬鞍山中學、浸信會呂明才中學及沙田官立中學等。又區內設有國際學校啟新書院,有小學及中學部,由英基學校協會創辦。 交通: 住宅步行往最近的港鐵站烏溪沙站需時約5分鐘,前往港島及九龍區需時約40至50分鐘。而港鐵站基座為巴士總站,交通尚算方便。 同區供應: 馬鞍山未來的新盤供應以大單位為主,所以供應量有限,估計未來可推出市場的同區物業為信和置業(00083)早於2017年7月投得的白石地皮項目。據去年3月屋宇署批出的建築圖則,項目將建成5幢9層高住宅大廈,合共提供90伙,即比峻源的單位量還要少,原因是其單位實用面積介乎1,000至1,600方呎,也是以3房及4房為主。信置去年11月曾透露,項目計畫今年下半年推售。 [...]