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樓市速報:撻訂增加 樓市或再冰封 政府撤辣時機

 新型冠狀病毒疫情持續擴大,加上環球股市波動,買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守,單位估價下調,可貸款額減少,亦加大買家撻訂機會,3月新盤市場撻訂數字走入高峰。 雪上加霜的是,政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動,影響所及,4月上半月或無新盤推出,樓市恐防再度冰封。 成交將持續萎縮下,業界建議政府及時「撤辣」,增加二手供應流通,助市民上車兼打通換樓鏈,並幫助市場資金流轉,解決財困,以穩固整體經濟。 新冠肺炎肆虐下,政府上週匆匆頒下禁令,禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排,除限制每組睇樓客人數,亦會作出分流及定時消毒。 當中,會德豐地產(00020)旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售,便限制每組參觀客,連同代理在內不得多於4人;進入展覽廳前,必須經過體溫檢查及填寫健康申報表,而示範單位內,每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實(01113)旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施,會場更提供消毒液潔手。 雖然多家發展商馬上應變配合新例,惟市場人士指,新例對新盤銷售部署肯定有影響,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,4月上半月不會有全新樓盤開售,全月一手住宅交投量料將按月急挫一半,至400宗左右水平。 至於二手私人住宅單位睇樓方面,雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方,並不受新規所限,但由於代理及睇樓客前往或離開物業時,若在公眾地方聚集同樣是違規,因此相信新例會嚇走不少睇樓客。 撻訂潮出現 除了新例,新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動,都已讓不少買家「縮沙」離場,新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂,創去年5月約40宗以來新高,其中23宗屬撻大訂,佔比逾六成。 市場最新3宗撻大訂,包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO Milano和峻巒,單位成交價介乎612.4萬至914.4萬元,預料遭沒收10%至15%訂金、涉61萬至137萬餘元不等,殺訂總金額逾272萬元。 美聯集團(01200)主席黃建業表示,受疫情影響,本地樓價「急凍」,暫時雖未致暴跌,惟成交將持續萎縮,估計今年上半年二手住宅註冊量僅約1.7萬宗,較去年上半年減少近三成。 而且在疫情之下,銀行已出現估價不足的情況,加上收緊按揭審查,這都將影響樓市成交量。根據恒生銀行(00011)網上估價數字,10個大型私人屋苑共100個在3月份的成交個案中,有多達45宗成交出現「估價不足」情況,佔總數多達四成半,估價普遍低作價0.3%至8.2%不等,當中有8宗,即接近一成,更低於造價逾5%或以上。 有確診個案的大型屋苑估價最受影響,如鰂魚涌太古城金星閣中層E室的「兩房則王」,實用面積582方呎,本月初減價至1,188萬元沽出,恒生銀行就該單位的估價為1,090萬元,較成交價低約98萬元,幅度約8.2%。隨著疫情第二波爆發,估計物業估價下調速度將會加快,有機會令買家未能借足成數而大失預算,增加撻訂機會。 另外,本地經濟條件收緊,市場更盛傳本港銀行「落雨收遮」收緊按揭審查,對象為受疫情影響較嚴重的航空、零售等高風險行業人士,部分甚至暫停接收涉及套現的按揭申請。種種情況,都讓買家上會供樓難度增加。亦因此,雖然近期美國宣布無限量寬,市場憧憬環球資產價格趨升,但被疫情影響及本港失業率上升的抵消下,料樓市熱度難再。 資金鏈斷裂 樓市冰河期,業界紛紛呼籲政府應把握時機,撤除辣招以激活樓市。香港現時的樓市辣招,包括買家在三年內轉售物業要付10%至20%的額外印花稅(SSD);非本地買家及以公司名義的買家,須繳付成交價15%的買家印花稅(BSD);購買第二套或以上物業會被徵收畫一為15%的印花稅(DSD)。 美聯黃建業指出,辣招自2009年推行至今,經歷10年變遷,已失去壓抑樓價的原意,反而形成「三低一高」,即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」的困局。如果及時「撤辣」,共收四大效果。 事實上,「辣招」將市場扭曲,間接將樓盤供應鎖死。這主要是因為在「辣招」下,業主購入物業後如在3年內轉售,需要繳交額外印花稅,變相樓盤鎖死3年,影響流動性。他認為,現時樓市交投低,短期樓價上升的機會低,現時「撤辣」正是時候,一可增加物業流通量,以增加二手供應;二在供應流通下,可助上車;三可打通換樓鏈。 而且,在經濟難關中,辣招亦會阻礙市場資金流通。如小商戶東主於2019年樓價高位時入市,現時便會綑綁於SSD的3年期限,放賣須繳交額外稅項。若急需放盤套現週轉,便會削弱套現能力,最終更或因資金週轉不靈而被迫結束生意。 救樓救經濟 信誠證券聯席董事張智威更認為,撤辣不單止可救樓市,亦可救經濟,因為有望吸引資金流入香港,將有助提升區內競爭力。 他解釋,適逢最近全球央行狂印銀紙,若香港撤辣,資金就會率先考慮流入這裏。因為相較之下,新加坡的辣招更「辣」,住宅額外買家印花稅(ABSD),海外及公司名義買家的稅率分別是20%及25%,公民購買第二個及第三個住宅的稅率分別是12%及15%,永久居民購買第二個或以上住宅的稅率為15%。而由於一般有意在亞洲區內置業的海外買家,多數僅會於一個地區選購一個物業,故只要香港撤辣撤得夠快,就可以搶走新加坡及亞洲區內的資金,令經濟重新注入活力。 況且,在零息時代,部分辣招其實已經變得不合時宜,以壓力測試為例,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣就指,環球低息環境持續,目前敘造按揭貸款需要「加三厘」的壓力測試不切實際,建議可先全線免除壓測,助市民更易「上車」,其後則可考慮放寬按揭成數。 其實疫情衝擊樓市銷情,地產界已叫苦連天,儘管政府過去數月透過放寬按揭保險、定息按揭加上銀行的還息不還本計畫,冀降低樓市硬著陸風險,惟有關措施對樓市刺激並不顯著,加上香港經濟需靠樓市支撐,政府應考慮撤辣。 [...]

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新盤放大鏡:次季各區新盤率先睇

新冠肺炎疫情愈趨嚴重,以致整個3月只有兩個全新盤開售,分別是恆大.珺瓏灣2期及OCEAN MARINI,曾經聲言欲3月開價的Wetland Seasons Park 2期,最終也放慢手腳,相信這些延遲推售的新盤,很大可能排隊於次季登場,勢推高次季推盤數字,料單位量會破7,000個。 在新冠肺炎肆虐下,市場估計整個3月出售新盤單位不足2,400個,按年跌幅約六成,按季跌幅也近三成,且是4年來按季新低,難怪發展商的推盤策略也延遲,如已獲預售紙的新鴻基地產(00016)旗下Wetland Seasons Park 2期,曾明言冀3月內上載樓書及開價,最終原來一動不如一靜,估計最快也要4月才開價。 另一整裝待發的長實(01113)SEA TO SKY,作為將軍澳日出康城第8期項目,早於2019年1月已申請預售樓花同意書,並早早獲批,項目地盤面積17.8方呎,住宅部分佔樓面約104萬方呎,將建3幢介乎49至55層大廈,涉及1,422伙,估計以2至3房為主。另物業基座設有3.3萬方呎商業樓面,料作會所、商場及停車場用途。 日出康城共分14期發展,當中SEA TO SKY為臨海項目,料2022年2月28日才建成,在位置上,較其他期數更佳,料大部分單位均享開揚海景。區內其他享較多海景項目還包括南豐及遠洋集團的LP6、會德豐(00020)的日出康城第9期、南豐的第10期,以及新鴻基地產晉海向南單位。 [...]

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樓市速報:樓價指數3連跌 仍未見底

 新冠肺炎病毒疫情肆虐歐美,市場對經濟前景極為擔憂。差餉物業估價署3月底公布,2月樓價指數370.7點,按月跌逾2%,連跌三個月,創15個月以來最大單月跌幅。連跌五個月的租金指數則止跌回升0.1點,升至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。大部分分析認為,第二波疫情衝擊的數字還未出現,因此估計二手市場樓價會有10%或更大的跌幅。 差估署數據指出,本港2月私樓售價指數連跌三個月報370.7點,較1月份378.7點,按月跌約2.1%,比去年2月同期則有1%升幅,至於今年首兩個月跌2.2%。但去年全年升幅幾乎全部消化殆盡,比去年5月高位396.9點下跌6.6%。反而租金指數連跌五個月後止跌回穩,輕微回升0.1點至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。 按單位面積劃分,面積小於約1075平方呎的單位,上月售價按月跌近2.2%;面積大於1075平方呎的單位售價,則按月微升0.2%,當中豪宅單位售價按月更升2.4%,但上月只有不足20宗成交。租金指數反而連跌5個月後止跌回穩,報186.1,按月微升0.05%,按年同首兩個月分別跌3%及0.2%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,2月份樓價走勢持續轉差,料3月份將持續受壓,維持較急跌勢。差估署公布的數字有滯後效應,2月份售價指數主要反映1月下旬及2月上旬的實際市況,當時新冠肺炎剛爆發,市場交投冰封,在業主減價下始能錄得成交,故導致樓價單月出現較大跌幅。 美聯住宅部行政總裁布少明則表示,第二波疫情來襲,導致二手市場叫價大幅下調,現在見到業主的態度軟化,甚至出現了10%的減價個案。而減價個案比較集中、減價幅度比較明顯的地區包括九龍站附近的樓盤和跑馬地附近的物業。 中文大學商學院客座教授冼日明預計,真正數字三個月後才反映,那時樓價才是最低位,料樓價會再跌10至20%。萊坊林浩文則認為,樓價指數下跌符合預期,並開始反映疫情影響,估計未來一至兩個月跌幅可能擴大。 不過,中大經濟學系副教授莊太量則對樓市較樂觀,預計樓價第二季呈橫行狀態,並持續至第三季,其後反彈。他解釋,樓價跌幅若要重現沙士或金融海嘯水平,失業率最少要升至6%或以上,除非飲食、零售、建築等受影響行業,失業率升幅呈雙位數水平,否則其他行業如物流業、公務員的失業率穩定維持約2%下,失業率拉高至6%的機會不大。他相信,一旦疫情好轉,樓價便會慢慢回升。 [...]

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海外樓市:芝加哥樓價 持續被低估

受到新冠肺炎疫情影響,過去數週美國房產租賃銷售網站Roofstock指出,外資紛紛湧入現在被稱為「避險天堂」的美國房產業,其中亞洲流入投資更暴增500%,來自德國的投資也高達450%,澳洲為250%,英國也多了100%。根據全美房產經紀人協會的消息,美國房產市場出現了近兩年來房產交易最活躍的現象。對於出售物業的業主來說,由於房產市場的房屋供給不足,上市的房屋將很快會被買出,其中,芝加哥的房屋需求強勁,樓價持續被低估下,上升空間十足。 芝加哥面積為606.2平方公里,人口約為270.6萬,位於美國中西部密歇根湖的南部,是美國第三大城市,也是世界著名的國際金融中心之一。 衡量一個城市的實力與未來發展趨勢,「高收入年輕家庭」的數量是一個至關重要的標準。據芝加哥發展策畫局的資料,高收入的年輕專業精英遷入芝市居住,在2010年到2016年間,芝加哥市年收入10萬美元(約78萬港元)以上、戶主年齡45歲以下的「高收入年輕家庭」,有25%升幅;同期芝加哥市擁有本科及以上學歷的居民比例已增長到38.5%,在全美五大城市中名列榜首。 芝加哥的平均房價在30萬至40萬美元之間,已達到美國中產階級的水準。芝加哥的房產價格飛漲,主要是因為移民人口正在增加,而經濟水平隨着人口的增加而上升。郊區的房屋肯定比市區便宜,但郊區的房屋基本上都是別墅,因此價格不低,基本上也需要數百萬美元。 經濟與旅遊同樣發達 芝加哥是美國最重要的經濟中心之一,在鋼鐵工業、機械製造業、農業技術、貿易、文化教育等方面均居領先地位的地區。工業以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運輸機械設備工業為主。鋼鐵工業佔美國第一位,有著名的美國鋼鐵公司和加來鋼廠。肉類加工也居全國首位,美國500家最大的公司中,有33家的總部設在芝加哥及附近地區,比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內陸鋼鐵公司等。 旅遊業也相當發達,每年觀光客約250萬人,遠遠超過芝加哥本市的人口總數。此外,商務觀業的興起,使芝加哥成為美國第三大會議中心。旅遊業產值達到1,592億美元,約佔全市總產值的30%。 亦是美國最重要的文化科教中心之一,擁有世界頂級學府芝加哥大學(The University of Chicago)、西北大學(Northwestern University)和享譽世界的芝加哥學派。截止至2019年10月,逾百位諾貝爾獎得主曾在芝加哥工作、求學過(芝加哥大學100位、西北大學19位)。 中位價格上漲10% 隨着芝加哥華裔居民不斷增加,華埠附近橋港區(Bridgeport)、麥金利公園(McKinley Park)及布萊頓公園(Brighton [...]

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樓市速報:兩大因素工廈獨撐大市 長沙灣黃竹坑成尋寶樂園

新冠疫情來勢洶洶,首季物業投資市場的大額交易,按季下跌了60%,主要買賣均來自工廈。 工廈市場能獨撐大市,只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚,加上工廈呎價水位低,在市況不明下,適合財團購入作長線發展,故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中,位置優越的長沙灣,以及港鐵通車後的黃竹坑,更成為熱門投資地。 受多項因素影響,1及2月份工商舖交投慘不忍睹,其中1月份,成交量跌穿200宗水平,創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中,唯獨工廈表現較佳。 1月至今,市場已先後錄得4宗大額工廈成交,涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原(工商舖)數據顯示,3月截至16日,市場共錄得約91宗工商舖買賣成交,雖然對比上月同期下跌約15%,但成交金額方面,由於月內錄得個別大額工廈成交,包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈,令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。 利洋8億易手 市場消息透露,長沙灣青山道924及926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢,早於去年中放盤,業主意向價12億元,隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來,業主多番減價,近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」,經過一輪討價還價,最終落實由第一集團購入,作價約8億元,以總樓面11.6萬方呎計算,平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團(00494)馮氏家族私人持有,於2004年6月購入,作價2.4億,隨著今番易手,帳面獲利約5.6億,物業於十六年間升值2.3倍。 分析估計新買家第一集團今次購入,並非著眼於租金收入,而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月,購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈,作價12.5億元,地盤面積約1.48萬方呎,地積比率12倍,可重建樓面約17.7萬方呎,樓面呎價約7,043元,由於該地段規畫為其他指定用途(商業),集團透過補價重建為甲廈,目前地盤則平整中。 除了有大金額成交,近期亦有高呎價的工廈成交,黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓,面積約7,500方呎,以約8,280萬元成交,單位以每月12萬租出,回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元,甚為理想。 據了解,單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有,早於1985年以190萬元購入,作磁帶生意自用,其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售,最終因應市況減價約一成沽貨,不過持貨35年轉手,已獲利約8,090萬元,物業升值42倍。據了解新買家為會德豐(00020)或有關人士,該集團已持有該廈業權。 活化工廈吸引 工廠能在疫市中撐大市,有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激,自八十年代起,香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業,數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施,容許15年以上舊工業大廈,免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。 至2018年,政府在《施政報告》中,再次重啟活化工廈政策,而且今次的計畫更為吸引:樓齡15年或以上的整幢工廈,只要符合規畫的用途,便可免補地價改裝,而為了推動重建1987年前落成的工廈,工廈重建項目放寬地積比率20%,重建後多了兩成樓面,對業主而言,無疑大增重建誘因。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,新計畫容許放寬地積比率,發展潛力大增,再加上向城規會申請的成本不多,若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建,全幢出售的價值也已大升。 工廈活化後的建築物,因應地區性,用途相當廣泛,有酒店、商場、商廈等等,其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子,「食正」長沙灣轉型,項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 [...]