香港
新盤放大鏡：油塘「海傲灣」入場費 少於400萬元
2018-10-12
在本港開始加息週期後，發展商的推盤步伐只有加快沒有拖慢，以致近期有多個新盤同期推售，戰況激烈。踏入10月份，九龍建業（00034）發展的油塘海傲灣，成為加息後首個開價新盤，首批單位以折實平均實呎19,913元推出，從呎價上看，不但較同區二手屋苑貴最多三成，亦較目前市場兩個新盤的呎價為高。 可是，從入場價而言，因其主打細單位，因而佔盡優勢，首批入場門檻不用400萬元，低於600萬元的單位亦超過90%，有業界人士認為，這將會拉走不少購買力，難怪日出康城LP 6新一張價單，亦要調整一下售價迎戰。 二手市場正在逆轉，可是新盤的戰場卻非常熱鬧，多個新盤列陣登場，其中九龍建業的油塘海傲灣，近期開價後成為市場焦點。項目於10月4日公布首張價單涉及130伙，實用面積由201至374方呎，首批平均呎價22,312元，折實實呎約18,225至20,755元，折實平均呎價19,913元。 觀乎目前油塘4大二手私樓屋苑鯉灣天下、嘉賢居、PENINSULA EAST及OCEAN ONE，平均呎價介乎15,400至17,200元，即海傲灣首批較市場高出15.8%至近30%。若與會德豐（00020）於3年前開售的PENINSULA EAST首批60伙折實呎價9,849元相比，海傲灣首批更貴逾1倍，以呎價計，成為油塘歷來最貴新盤。 從呎價上看來，海傲灣的確不便宜，特別是相對近期開售的日出康城LP 6及屯門上源；然而，海傲灣的入場費就反敗為勝，皆因項目主打實用面積300方呎以下單位，折實入場費僅393.5萬元，平絕九龍東。最重要的是，折實售價低於400萬元的單位不止1伙，而是有10伙，而首批當中，折實售價低於600萬元的單位亦超過90%，本身樓價已可承造八至九成按揭，這是此項目的優勢之一。 截至10月8日，項目暫收約400票，較首批推出的130伙，超額認購約2倍。美聯物業九龍區董事陳光明表示，海傲灣單位銀碼細，九龍東以至將軍澳交投將被凍結，甚至可吸引居屋的購買力。 有見及此，南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP 6，10月5日再原價加推242伙，折實平均呎價為16,006元，較對上一張價單均價平1.7%，折實入場446.3萬元，為已公布的4張價單中最平折實入場費單位，新一輪搶客戰正一觸即發。 間隔及配套： 海傲灣由2幢住宅組成，第1座則細分為1A及1B座，共涉及646伙，戶型涵蓋開放式至2房戶，實用面積由179至593方呎。標準戶共有611伙，面積由201至425方呎，樓底高度為3.125米，間隔包括開放式、1房2廳、1房2廳連套房及2房2廳。項目主打1房戶型，標準戶及特色戶合共有485個，佔全盤的75%。 項目設有私人會所ONE COASTAL CLUB，並分為3大部分，分別是戶外園林「Belgravia Garden」、室內會所「Fitzrovia Club」及住戶尊屬設施「Marylebone Club」，室內外面積合共約1.2萬方呎，提供超過30項設施。室外設有28米室外泳池，按摩水療The Jacuzzi及嬉水泳池Water Fun等。 車位方面，項目的住宅停車位只有61個，即單位與車位的比例為1比11，明顯不足。不過，因項目設有237個公眾車位，亦都方便有車一族。發展商更為項目2房買家提供泊車優惠，2房買家於簽署住宅物業轉讓契後，可免費獲贈項目基座停車場17,520小時的私家車泊車優惠，相等於約2年可免費泊車。然而，泊車優惠適用於住宅停車場，還是公眾停車場，發展商稱要進一步研究。 交通： 項目鄰近港鐵油塘站，步程約10分鐘左右。物業附近亦有小巴前往港鐵站、佐敦、九龍城及土瓜灣等區，出入尚算便捷。項目毗鄰三家村碼頭，有航線來往西灣河及東龍島，住戶前往西灣河的美食集中地「蘇豪東」，又或遠足熱點東龍島均相當方便。而油塘大本型基座設有交通交匯處，設有多條巴士及小巴路線，可往來港九新界及機場。 生活配套上，項目附近有不少商場，如油塘站側設有商場「大本型」，是油塘區內的唯一一個大型商場，內有不少商舖及食肆，亦有超級市場等，方便區內居民購物及飲食。此外，項目旁邊為鯉魚門市政大廈，地下為街市及食肆，其餘樓層設有圖書館及體育館，基本康文設施亦足夠。 同區供應： 近年油塘由工業區轉型成住宅區，多個發展商相繼收購工廈工廠改作住宅發展，料未來新盤供應不絕。如五礦地產（00230）於2016年以40.1億元奪得崇信街與仁宇圍交界地皮，樓面呎價更高達7,068元，發展商早前向城規會申請將建657伙，已獲通過。另還有長實（01113）的東源街5及8號項目，以及宏安地產（01243）夥拍旭輝（00884）的四山街項目。 上月初，青建國際（01240）斥逾5億元收購油塘東源街18號工廠（連同向海延伸地段），集團主席鄭永安指，希望在年底前能在香港以舊樓重建形式展開4個項目，料均為單幢樓。 [...]
