商事動態

黃竹坑偉晉中心活化項目動工

隨著政府早前推動活化工廈政策,不少項目陸續開展,繼早前2010年位於葵興的KC100活化項目後,金寶集團李秀恒近期就黃竹坑偉晉中心1及2期展開活化,將改裝成1幢商廈及1幢酒店,提供約18萬平方呎樓面,冀再次打造成為區內的新地標。   活化工廈政策加快黃竹坑轉型,區內現有9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎商業樓面供應。黃竹坑過往是輕工業及住宅社區,隨着工業北移至內地,加上鄰近海洋公園,原本區內希望轉型成為旅遊區,興建大量酒店物業。不過,隨着港鐵南港島綫通車後,黃竹坑與金鐘商業區的距離收窄,商業發展潛力增加,發展商亦由興建酒店轉為興建商廈。目前區內9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎的商業樓面供應,集中以辦公室及大型商場為主,酒店供應相對較少。 圖中紅框為偉晉中心位置 活化成寫字樓酒店各一 其中,金寶集團李秀恒旗下的黃竹坑偉晉中心正式開始活化項目展開改裝工程,將會改裝成為1幢寫字樓及1幢酒店,預計2022年完工。偉晉中心1、2期為2幢工業大廈組合,總建築面積約18萬平方呎(每幢約9萬平方呎),其中一幢大廈活化為23層高的辦公大樓,提供約9萬平方呎的商務空間。另一幢將改建為24層高,擁有139間客房的四星級酒店。預計辦公大樓部分將於2022年初落成,而酒店部分則將於2022年下半年完成全部活化工程。 金寶集團表示,活化工程後,由偉晉中心經行人天橋步行至港鐵黃竹坑站只需要2分鐘,至金鐘及中環等核心商業區僅需10至15分鐘。 金寶集團主席李秀恒表示,面對新冠疫情下,令企業員工上班、生活及工作等出現很大的變化,偉晉中心項目在活化時加入新的設計概念,才能有效利用工廈內部空間,提供更好的服務。他指出,集團對未來黃竹坑的發展充滿信心,期望項目落成後,成為國際金融企業、私募基金及創科企業提供商住一體,服務多元的新型商務空間,加速區內升級轉型。 活化後的構想圖。 (受訪者提供) [...]

博客

工廈活化新思維

18年施政報告提出活化工廈措施,容許業主改裝樓齡15年或以上的整幢工廈、重建於87年前落成的工廈、或在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋用途。唯至20年4月改裝工廈的申請不足10宗,而由民間機構主導,把改裝工廈用作過渡房屋更是沒有任何申請。 工廈活化前後兩個版本實施10年,被批評只是優待大業主免補地價改用途。雖然整幢改裝要求業主預留10%總樓面面積協助文化藝術界繼續生存,但重建可放寬地積比率20%,本質上比較吸引。大業主傾向重建成商廈,造成工廈單位租金不斷上升,反而扼殺文化藝術界的生存空間。有音樂界朋友表示,自18年起,音樂、音響、錄音器材二手市場非常活躍,主因是很多在工廈的工作室都被迫遷而要變賣器材。 過渡性房屋改裝成本高(每伙約60至70萬),政府只給予5年營運期(當中1年為工程期),在過渡性房屋租金水平需要低於市值的前提下,大業主難以回本。雖然小業主可以申請地契豁免書讓文化、藝術及創意產業於現時工廈的個別單位內運作,但並不能用作過渡性房屋用途。 香港人出名勤力工作,不少文化藝術界朋友幾乎是在工廈工作室內24小時工作(及住宿)。相比劏房,工廈有電梯、消防通道及裝置;如果政策容許在工廈個別部份改裝成過渡性房屋,並延長營運期,便可以同時規管消防、結構及排水等方面的安全性問題。說不定從工廈改裝的過渡性房屋,會比大部分劏房質素更好。 住屋與工業存在同一幢大廈內,無疑是有點嚇人,這可能讓人聯想到嘈音或保險等問題。想深一層,其實工業的運作時間主要為日間,過渡性房屋的用戶大多在晚上才回家,兩者在同一時間存在的機會不大。再者,過渡性房屋於一般用家來說,都不是長遠的居所,本質就是不完美。用家自然會按自己的喜好和實際情況,在「過渡」期間選擇住在「無王管」的劏房還是受規管的過渡性房屋。 如果再前衛一點,讓擁有工廈一定數量單位的「中業主」將相連單位部份,改裝成數層的「過渡性小型屋邨」,以青年旅社模式營運,並加入近年新興「共享工作間」如共用開放式廚房、休憇空間等原素,感覺似將五六十年代的房屋現代化,實際上是以港人過去的模式重新優化現在的生活。 要工廈真正「活化」起來,必須從宏觀角度解決痛點,一方面吸引更多小業主參與以開拓闊度,同時讓成品多元化使計劃變得更有深度。工廈未必是房屋問題的解藥,但仍可為一眾期待蝸居的香港人解決眼前難題。   (文章為筆者個人意見)     撰文:陳智敏工程師 香港專業及資深行政人員協會會員 [...]

香港

【活化工廈再啟動】文藝商業元素 優化社區

行政長官林鄭月娥在任內第二份《施政報告》中,提出重啟活化工廈計劃。政府在先前的活化工廈計劃中,至今已批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請,直指計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要,亦善用珍貴的土地資源,政府檢討成效後決定重啟工廈活化計劃。在第二期計劃下,加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途,應對房屋問題;並隨著首批活化的項目啟用,不少由傳統工廈改建成商場、寫字樓或酒店等混合式發展,令產業大幅增值之餘,部分化身成藝術文創中心,甚至成為當區地標,優化周邊社區環境。 Text / Henry Lau 、Jamie Tsang Photo / 張展銳、鄺銘漢 全港現時有逾1,400 幢工廈,共佔土地面積逾2,000公頃(約相當於120個維多利亞公園),分布於全港各區,是本港珍貴的土地資源。活化工廈計劃自2010年4月起實施,容許達15年以上舊式工業大廈(工廈)業主,免補地價將整幢工廈改裝活化,並可改裝作其它用途,多改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。截至2016年2月底,地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請,其中124宗已獲批准,釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。在獲批的124宗個案中,有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途,包括「康體文娛場所」用途,作文化及創意產業之用。 在最新一份《施政報告》中,林鄭月娥決定重啟工廈活化計劃,新措施加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途;基於首期政策下,部分工廈業權分散延誤重建進度,當局乃推出連串的優化措施,包括如整幢改裝,限時3年內改裝商業、商貿及工業地帶內、樓齡15年或以上的工廈,作分區計劃大綱圖列明的准許用途,免收地契豁免書費用;就現有工廈個別單位而言,5年內放寬申請地契豁免書政策,准許有序地將單位用作文化藝術、創意產業及創新科技用途。業主毋須另行申請及繳付地契豁免書費用,但前提是該用途必須屬規劃制度下已准許的用途。在顧及公眾安全前提下,容許擴闊緩衝樓層准許用途,涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心,以促成業主局部改裝低層為非工業用途。倉庫用途定義更廣闊,涵蓋貨物裝卸及貨運設施、可循環再造物料回收中心。 南豐紗廠重開 成保育創新科技新地標 [...]

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鄧耀昇:再談活化工廈

十月份施政報告公布以來,不少的政策釋出細節。其中亦有部份屬滄海遺珠,但又值得市民細味,在此不妨與讀者分享。 作為業界一份子,當然關心重啟活化工廈政策帶來的影響。前文亦有談及,次輪的活化工廈政策,尚未談及誘因問題。從商業上考慮,工廈呎價在活化工廈政策推出前後相差逾倍,再計及建築費,而「麵包價」相對變動不算大,即代表如僅以升值角度作考量,活化工廈的誘因的確較低。再者香港的物流、倉存、數據中心等的用途,近年在香港經濟擔當的角色日益加重,對工廈需求殷切,從而提升工廈呎租,更令業主參與活化政策的誘因降低。 若從經濟角度看,上述的經濟活動,對香港多元化發展確有助益,如所有合資格工廈均活化為商廈或商舖,並非百利無害。我並非反對活化工廈政策,而是希望政府有更全面及完善的規劃,協助香港及社區發展。以物流業為例,電子商貿的發展,直接刺激物流業以光速發展,物流業需求大量倉存空間及商業車隊,為爭分奪秒,因此對市區工廈需求極大。另一邊廂在活化工廈政策下,市區工業區如觀塘、新蒲崗、黃竹坑等地區新商廈相繼落成,不協調情況相繼出現。工業區交通配套以大型車輛位主,人流不多;相反商廈則以私家車為主,人流亦較多。活化工廈項目,令工業區經常出現人車爭路,私家車貨車爭路更導致交通癱瘓等問題;工業區亦要照顧暴升的人流,及食肆等配套,因此活化工廈政策無論業主及政府,均應以長遠規劃作為思考點,方能充份發揮政策效用及價值效益。 要改善規劃,其中一個方案可以是開拓工業村用地。將空間需求大的物流倉存或數據中心,遷進工業村,減低市區工業區交通壓力。當然同時要加強發展配套,以英國為例,去年推出Creative Enterprise Zones(簡稱CEZ)由政府不同部門協作,邀請民間及商界規劃發展閒置空間,變成創意企業專區,以相宜的租金吸引藝術工作者及初創企業進駐,並提供完善的規劃如網絡、科技等基本配套,甚至有相應政策配合。香港亦有起動九龍東辦事處,然而我們仍然未有明確的區域發展路向,似乎政府要加大力度推廣,並引入更可行的規劃方案,加速九龍東的發展,方可將活化工廈政策協助香港經濟發展的功效更大。 政府推行設計思維,我認為算是施政報告的彩蛋。雖只短短百餘字,但表明政府銳意推行以人為本、解決問題的設計思維,在政府的傳統架構與行事作風上,要創新實在有難度,現在施政報告白紙黑字標明已在社區層面及政府內部以學習班及研討會推廣設計思維,可見政府有多大決心。辜勿論成效如何,在看到近日消防處以吉祥物「任何仁」的獨特外型去推廣大眾急救意識,並成功引來全城關注,或可算是成功的第一步。   [...]

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鄧耀昇:論活化工廈2.0

執筆之時,施政報告已在輿論發酵至一發不可收拾,而最引人熱議的自是人工島方案。特首選擇在歷時半年的土地大辯論結果公布之前發表人工島方案的方向,可見其對實施的決心。另一邊廂新界鄉紳亦表示只要2000億已能徵收數千公頃新界地,又引發政府與新界原居民積怨。撇除陰謀論點,開闢土地是歷屆政府的重任,我認為任何可開拓土地的方案都不應抹殺,因為最終應該是多管齊下的方案,反而可令每個方案的開發成本減低。 關於重啟活化工廈政策,亦是焦點之一。有兩項措施值得研究,首先是活化後可增加非住用地積比率上限20%。活化工廈政策的原意,是因應香港工業活動轉變,而釋放閒置工業空間;工業大廈要活化為商業用途,需要符合不少建築以至消防條例,改建成本不菲。而且因應首次活化工廈政策啟動以來,工廈價格已倍升,甚至數倍,今次重啟政策對業主在價值上的誘因已減低,因此加入地積比率的上限無疑是要提升活化的誘因。 其次是活化完成後需有10%樓面面積作政府指定用途的規定。作為工廈業主,透過活化工廈政策下,而將工廈改建成商業用途,確實較補地價後拆卸重建的成本為低,業主確實是受惠一方,因此我亦贊同業主應付出部份的面積以供政府實現特定目的。然而在執行上期望政府會多加考慮實際環境,例如當活化項目改建後,鄰近工廈仍舊是工業用途如貨倉、物流甚至有重型機械運作,而政府指定用途又是藝術文化活動的話,相信對雙方都構成不便,亦未能達到政策原意,因此在這項規定上,期望政府多作研究甚至實地考察,以推出更完善的指引,供業界參考。  談論多時的過渡性房屋終見天日,施政報告表明容許活化工廈改裝為過渡性房屋用途,更因此會放寬改建規例,作彈性處理。隨後亦有政府消息人士指政府有意放寬的條例,包括放寬單位採光要求、容許無窗過渡屋單位,甚至共用廚房等。期望政府可落實更多細節,令業界有更清晰指引。更重要的是商業上的計算,現時政府指出,過渡性房屋預計以5年為期,但未有指明5年之後的情況。首先改裝為過渡性房屋的建築成本,能否在以照顧基層家庭或公屋輪候冊的市民之前題下的過渡性房屋中收回,再者是過渡性房屋的營運開支,將成為業界的考慮因素。從現實上考量,如符合改裝條件又能應付市民居住5年的地方,理應適合長期居住,5年又是否合適的界線?5年後是否要將過渡性房屋還原為工廈,當中所牽涉的費用實在不菲。相信以上種種均是業界所關心的實際情況,亦是希望政府能公布更多細節或諮詢業界意見,令過渡性房屋的利民政策更為貼地。   [...]