real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

博客

葉中賢:善用活化工廈 為先進工業創空間

香港政府自2016年將「再工業化」納入政策,鼓勵業界善用創科、智能生產程序等,助傳統的勞工密集製造業升級轉型,並在香港進行先進製造業,刺激對研發、設計等生產性服務業需求,創造更多元化的就業機會,助香港經濟結構更加穩定。政府在去年推出了20億元的「再工業化資助計劃」,我認識的不少工業界朋友都躍躍欲試,把握香港制度的優勢和政策輔助,在港開設高增值智能生產線。然而,不少廠商在物色合適現代工業的用地上仍然面對不少問題。   規劃署的《香港 2030:規劃遠景與策略》研究中,工業用地可歸納為一般工業與特殊工業用地兩類,前者指一般傳統製造業、倉儲和其他工業用地;後者則指對特定環境或作業具嚴格要求的工業,例如高負重、高樓底、較廣闊的平層、具後備電力供應、以及無塵環境等,是「再工業化」中先進製造業所需要的用地。至2033年,香港的一般工業用地短缺將達38.0 公頃;而上述特殊工業用地短缺則會飆升至70.0 公頃。 自2015年起,科技園修訂了旗下工業邨政策,收回土地興建專用多層工廈,以供高增值製造業進駐,包括於2017年已完成翻新的大埔精密製造中心、將於2022年落成的將軍澳先進製造業中心及將於2023年落成、由舊廠房改裝的元朗微電子中心,合共總樓面面積逾十五萬平方米。在香港,此類先進工業的用地可謂長期供不應求,政府應更積極推動在工業邨以外,開拓更多此類特殊工業用地,特別是改造舊式工廈以符合先進工業用途,作為推動「再工業化」的必要一環。 活化進度緩慢 盡快釋放工業用地 香港現存的大部份工廈都是在數十年前落成的舊式大廈,早已難以符合現今製造業的需要。政府自2010年開始「活化工廈計劃」,改善舊式工廈的安全之餘,亦釋放土地資源以應付社會經濟需要。本港約有1000幢舊工廈符合資格,但至2020年底只收到了60多幢工廈申請重建,以及150多幢申請整幢改裝,多數擬改建爲辦公室、食肆、商店及服務行業和酒店,重建作工業用途的申請寥寥可數。長此下去,不但會令工業用途樓面越來越少,亦會推高整體工廈租值,想回港從事先進工業的廠商更難找到合適用地,即使有地亦需要投資不少改裝廠房,情況令人堪憂。 政府今年初推出的工廈重建補地價的標準金額先導計劃,可望稍為紓解現時工廈重建進度緩慢的困境。計劃制定了標準金額,工廈業主可以預先計算應繳地價,有助鼓勵業主加快重建活化程序。不過,計劃中修契後「商業/現代工業」用途的標準地價相同,可以預期較多業主仍會選擇重建後作商業用途。工總期望政府日後能適時檢視計劃,為現代工業用途提供額外的地價減免,以吸引更多業主將工廈重建為適合先進工業的新型大樓。由於現代製造業需要大量的上下游服務支援,工總亦希望政府能放寬工廈作「工業用途」的要求,容許更多支援製造業的生產性服務業進駐,讓活化後的工廈區可以支持「再工業化」,成為符合香港未來經濟所需的活力社區。     [...]

商事動態

黃竹坑偉晉中心活化項目動工

隨著政府早前推動活化工廈政策,不少項目陸續開展,繼早前2010年位於葵興的KC100活化項目後,金寶集團李秀恒近期就黃竹坑偉晉中心1及2期展開活化,將改裝成1幢商廈及1幢酒店,提供約18萬平方呎樓面,冀再次打造成為區內的新地標。   活化工廈政策加快黃竹坑轉型,區內現有9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎商業樓面供應。黃竹坑過往是輕工業及住宅社區,隨着工業北移至內地,加上鄰近海洋公園,原本區內希望轉型成為旅遊區,興建大量酒店物業。不過,隨着港鐵南港島綫通車後,黃竹坑與金鐘商業區的距離收窄,商業發展潛力增加,發展商亦由興建酒店轉為興建商廈。目前區內9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎的商業樓面供應,集中以辦公室及大型商場為主,酒店供應相對較少。 圖中紅框為偉晉中心位置 活化成寫字樓酒店各一 其中,金寶集團李秀恒旗下的黃竹坑偉晉中心正式開始活化項目展開改裝工程,將會改裝成為1幢寫字樓及1幢酒店,預計2022年完工。偉晉中心1、2期為2幢工業大廈組合,總建築面積約18萬平方呎(每幢約9萬平方呎),其中一幢大廈活化為23層高的辦公大樓,提供約9萬平方呎的商務空間。另一幢將改建為24層高,擁有139間客房的四星級酒店。預計辦公大樓部分將於2022年初落成,而酒店部分則將於2022年下半年完成全部活化工程。 金寶集團表示,活化工程後,由偉晉中心經行人天橋步行至港鐵黃竹坑站只需要2分鐘,至金鐘及中環等核心商業區僅需10至15分鐘。 金寶集團主席李秀恒表示,面對新冠疫情下,令企業員工上班、生活及工作等出現很大的變化,偉晉中心項目在活化時加入新的設計概念,才能有效利用工廈內部空間,提供更好的服務。他指出,集團對未來黃竹坑的發展充滿信心,期望項目落成後,成為國際金融企業、私募基金及創科企業提供商住一體,服務多元的新型商務空間,加速區內升級轉型。 活化後的構想圖。 (受訪者提供) [...]

博客

工廈活化新思維

18年施政報告提出活化工廈措施,容許業主改裝樓齡15年或以上的整幢工廈、重建於87年前落成的工廈、或在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋用途。唯至20年4月改裝工廈的申請不足10宗,而由民間機構主導,把改裝工廈用作過渡房屋更是沒有任何申請。 工廈活化前後兩個版本實施10年,被批評只是優待大業主免補地價改用途。雖然整幢改裝要求業主預留10%總樓面面積協助文化藝術界繼續生存,但重建可放寬地積比率20%,本質上比較吸引。大業主傾向重建成商廈,造成工廈單位租金不斷上升,反而扼殺文化藝術界的生存空間。有音樂界朋友表示,自18年起,音樂、音響、錄音器材二手市場非常活躍,主因是很多在工廈的工作室都被迫遷而要變賣器材。 過渡性房屋改裝成本高(每伙約60至70萬),政府只給予5年營運期(當中1年為工程期),在過渡性房屋租金水平需要低於市值的前提下,大業主難以回本。雖然小業主可以申請地契豁免書讓文化、藝術及創意產業於現時工廈的個別單位內運作,但並不能用作過渡性房屋用途。 香港人出名勤力工作,不少文化藝術界朋友幾乎是在工廈工作室內24小時工作(及住宿)。相比劏房,工廈有電梯、消防通道及裝置;如果政策容許在工廈個別部份改裝成過渡性房屋,並延長營運期,便可以同時規管消防、結構及排水等方面的安全性問題。說不定從工廈改裝的過渡性房屋,會比大部分劏房質素更好。 住屋與工業存在同一幢大廈內,無疑是有點嚇人,這可能讓人聯想到嘈音或保險等問題。想深一層,其實工業的運作時間主要為日間,過渡性房屋的用戶大多在晚上才回家,兩者在同一時間存在的機會不大。再者,過渡性房屋於一般用家來說,都不是長遠的居所,本質就是不完美。用家自然會按自己的喜好和實際情況,在「過渡」期間選擇住在「無王管」的劏房還是受規管的過渡性房屋。 如果再前衛一點,讓擁有工廈一定數量單位的「中業主」將相連單位部份,改裝成數層的「過渡性小型屋邨」,以青年旅社模式營運,並加入近年新興「共享工作間」如共用開放式廚房、休憇空間等原素,感覺似將五六十年代的房屋現代化,實際上是以港人過去的模式重新優化現在的生活。 要工廈真正「活化」起來,必須從宏觀角度解決痛點,一方面吸引更多小業主參與以開拓闊度,同時讓成品多元化使計劃變得更有深度。工廈未必是房屋問題的解藥,但仍可為一眾期待蝸居的香港人解決眼前難題。   (文章為筆者個人意見)     撰文:陳智敏工程師 香港專業及資深行政人員協會會員 [...]

香港

【活化工廈再啟動】文藝商業元素 優化社區

行政長官林鄭月娥在任內第二份《施政報告》中,提出重啟活化工廈計劃。政府在先前的活化工廈計劃中,至今已批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請,直指計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要,亦善用珍貴的土地資源,政府檢討成效後決定重啟工廈活化計劃。在第二期計劃下,加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途,應對房屋問題;並隨著首批活化的項目啟用,不少由傳統工廈改建成商場、寫字樓或酒店等混合式發展,令產業大幅增值之餘,部分化身成藝術文創中心,甚至成為當區地標,優化周邊社區環境。 Text / Henry Lau 、Jamie Tsang Photo / 張展銳、鄺銘漢 全港現時有逾1,400 幢工廈,共佔土地面積逾2,000公頃(約相當於120個維多利亞公園),分布於全港各區,是本港珍貴的土地資源。活化工廈計劃自2010年4月起實施,容許達15年以上舊式工業大廈(工廈)業主,免補地價將整幢工廈改裝活化,並可改裝作其它用途,多改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。截至2016年2月底,地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請,其中124宗已獲批准,釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。在獲批的124宗個案中,有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途,包括「康體文娛場所」用途,作文化及創意產業之用。 在最新一份《施政報告》中,林鄭月娥決定重啟工廈活化計劃,新措施加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途;基於首期政策下,部分工廈業權分散延誤重建進度,當局乃推出連串的優化措施,包括如整幢改裝,限時3年內改裝商業、商貿及工業地帶內、樓齡15年或以上的工廈,作分區計劃大綱圖列明的准許用途,免收地契豁免書費用;就現有工廈個別單位而言,5年內放寬申請地契豁免書政策,准許有序地將單位用作文化藝術、創意產業及創新科技用途。業主毋須另行申請及繳付地契豁免書費用,但前提是該用途必須屬規劃制度下已准許的用途。在顧及公眾安全前提下,容許擴闊緩衝樓層准許用途,涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心,以促成業主局部改裝低層為非工業用途。倉庫用途定義更廣闊,涵蓋貨物裝卸及貨運設施、可循環再造物料回收中心。 南豐紗廠重開 成保育創新科技新地標 [...]

香港

鄧耀昇:再談活化工廈

十月份施政報告公布以來,不少的政策釋出細節。其中亦有部份屬滄海遺珠,但又值得市民細味,在此不妨與讀者分享。 作為業界一份子,當然關心重啟活化工廈政策帶來的影響。前文亦有談及,次輪的活化工廈政策,尚未談及誘因問題。從商業上考慮,工廈呎價在活化工廈政策推出前後相差逾倍,再計及建築費,而「麵包價」相對變動不算大,即代表如僅以升值角度作考量,活化工廈的誘因的確較低。再者香港的物流、倉存、數據中心等的用途,近年在香港經濟擔當的角色日益加重,對工廈需求殷切,從而提升工廈呎租,更令業主參與活化政策的誘因降低。 若從經濟角度看,上述的經濟活動,對香港多元化發展確有助益,如所有合資格工廈均活化為商廈或商舖,並非百利無害。我並非反對活化工廈政策,而是希望政府有更全面及完善的規劃,協助香港及社區發展。以物流業為例,電子商貿的發展,直接刺激物流業以光速發展,物流業需求大量倉存空間及商業車隊,為爭分奪秒,因此對市區工廈需求極大。另一邊廂在活化工廈政策下,市區工業區如觀塘、新蒲崗、黃竹坑等地區新商廈相繼落成,不協調情況相繼出現。工業區交通配套以大型車輛位主,人流不多;相反商廈則以私家車為主,人流亦較多。活化工廈項目,令工業區經常出現人車爭路,私家車貨車爭路更導致交通癱瘓等問題;工業區亦要照顧暴升的人流,及食肆等配套,因此活化工廈政策無論業主及政府,均應以長遠規劃作為思考點,方能充份發揮政策效用及價值效益。 要改善規劃,其中一個方案可以是開拓工業村用地。將空間需求大的物流倉存或數據中心,遷進工業村,減低市區工業區交通壓力。當然同時要加強發展配套,以英國為例,去年推出Creative Enterprise Zones(簡稱CEZ)由政府不同部門協作,邀請民間及商界規劃發展閒置空間,變成創意企業專區,以相宜的租金吸引藝術工作者及初創企業進駐,並提供完善的規劃如網絡、科技等基本配套,甚至有相應政策配合。香港亦有起動九龍東辦事處,然而我們仍然未有明確的區域發展路向,似乎政府要加大力度推廣,並引入更可行的規劃方案,加速九龍東的發展,方可將活化工廈政策協助香港經濟發展的功效更大。 政府推行設計思維,我認為算是施政報告的彩蛋。雖只短短百餘字,但表明政府銳意推行以人為本、解決問題的設計思維,在政府的傳統架構與行事作風上,要創新實在有難度,現在施政報告白紙黑字標明已在社區層面及政府內部以學習班及研討會推廣設計思維,可見政府有多大決心。辜勿論成效如何,在看到近日消防處以吉祥物「任何仁」的獨特外型去推廣大眾急救意識,並成功引來全城關注,或可算是成功的第一步。   [...]