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海外樓市:洛杉磯冷門地區 租金回報更勝一籌

根據房市資訊網站Zillow調查,今年1月美國南加州房屋供應比一年前同期減少17%至28%,去年12月也差不多。Zillow經濟學家Jeff Tucker表示,2018年底至2019年初,利率飆升與經濟前景不明造成買家裹足不前,賣家則擔心房價慘跌,紛紛上市求售,造成供過於求。不過,南加州從歲末寒冬跨進新年,六縣房市持續「回春」。年1月房屋交易價量雙揚,房地產經紀認為已邁向賣方市場。 經濟學家表示,現在全美都是這樣,主要歸功房貸利率下跌、經濟衰退憂慮減輕、上市房屋嚴重不足。南加州六縣1月中間房價53.3萬美元(下同),低於2019年12月才締造的55萬元史上最高紀錄,但比一年前同期增加6.6%,房屋銷量也比一年前同期上升17.8%。 美國全國地產經紀商協會的數據顯示,1月份二手房簽約量環比增長5.2%,高於接受彭博調查的經濟學家的預期中值。未經調整的二手房簽約量同比增長6.7%。從近十年來最大跌幅中反彈,是住房市場依然受到徘徊在三年低點附近的抵押貸款利率以及強勁的就業市場和穩定的工資增長支撐的最新跡象。住宅房地產的進一步穩定可能預示着更強勁的春季銷售季,可能會支持又一個季度的經濟增長。 美聯儲降息幫助推低了抵押貸款利率,而國債收益率的下降可能也有助於保持較低的借貸成本。美國30年期國債收益率本週跌至歷史最低點,因為對病毒全球經濟影響的擔憂日益增加。最近其他房地產數據,包括建築和新屋銷售,均得到加強。1月份二手房銷量依然穩健,而新屋銷量達到2007年中以來最強水平。 冷門地區回報率更高 據加州房地產經紀人協會(California Assn. of Realtors)的數據,去年第四季度,27%的洛杉磯的家庭有能力負擔中等價位的獨棟住宅。與一年前相比,這六個郡的房價和銷售額都有所上升,包括洛杉磯郡房價上漲6%,至61.5萬元,銷售額增長14.1%;橘子郡房價上漲6.7%,至74.7萬元,銷售額增長20.3%;河濱郡房價上漲4%,至39萬元,銷售額增長18.3%;聖貝納迪諾郡房價上漲12.5%,至36萬元,銷售額增長16.7%;聖地亞哥郡房價上漲7.9%,至58.5萬元,銷售額增長22.8%;文圖拉郡房價上漲3.2%,至58.85萬元,銷售額增長18.8%。 南加州一些華人置業的熱門區域,反而並非出租熱門的首選。而一些看似較冷門的地區,回報率卻更高。例如阿蘇薩市(Azusa)的兩居室售價中位數大約不到40萬元,但租金近2,000元,和很多兩居室售價大約為50至60萬的城市相比,後者的租金也不過每個月多一兩百而已。而又例如艾爾蒙地市,兩居室的中位數售價為45.8萬元,而租金超過2,200元,和售價67萬多的聖蓋博市兩居室租金幾乎差不多。因此,如果要投資出租屋的回報,恐怕和購買自住屋採取不同的觀察角度。 短租的商機 在加州城市的出租屋回報率中,洛杉磯地區有兩個地區或城市上榜,分別是東洛杉磯市和霍桑(Hawthorne)市。東洛杉磯市房屋售價中位數為46.95萬元,而月租金中位數為2,334元,售租比為16.43。而霍桑市房屋售價中位數為64.89萬元,月租金中位數為2,851元,售租比為18.86。 一些西區的城市如庫爾富市(Culver City)、西木區(Westwood)等,租金高昂,計算下來售租比划算,這些地區房屋的物業管理費(HOA)大多也偏高。時常能見到物業費400至500元一個月的小區,甚至有些高達700到800元,當然也有較低價的,因此若要置業便需仔細甄選。不過通常西區城市靠近旅遊景點,因此相比之下也有不少短租屋的商機,若要考慮短租屋也需查看當地法律。 [...]

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洛杉磯名校林立 升值空間大

倫敦施羅德斯(Schroder)投資銀行上月公布年度全球城市指數,根據經濟發展和未來展望,列出全球30個房地產投資的最佳城市,其中美國佔18個。當中,加州的洛杉磯奪魁,英國倫敦僅屆居其後,至於第三到第五名,則為美國的波士頓、芝加哥和紐約。事實上,洛杉磯著名學府多,加上氣候環境佳,還有高端的市區設備,近年帶來一股華人投資熱潮,這股力量有望持續帶動該區的樓價上升。 倫敦施羅德斯投資銀行的評估報告除了考慮經濟增長、未來十年的可支配收入和人口規模外,今年還新增有關大學排行的因素,並對排名影響甚大。原來報告認為大學為城市經濟提供了關鍵的動力,大學的創新和教育,會提供更好的訓練,和產生更高的勞動力。洛杉磯的排名就因為這個因素,排名由去年的第六位,一躍成為今年的第一位,報告指出洛杉磯的經濟深度和規模,使它成為工作和生活的熱門地點,而其在金融服務、媒體、貿易和科技等行業的多元發展,亦為其優勢之一。   事實上,正由於洛杉磯有多間世界一流大學,如加州理工學院、加州大學洛杉磯分校、南加州大學、加州州立大學等,因此,近年吸引到不少來自中國的投資者前來買入樓房,博升值之餘,更能方便子女升學之用。洛杉磯加大安德森經濟預測中心(UCLA Anderson)早前公布2017年第3季度經濟預測, 經濟學家俞偉雄(William Yu)就指洛杉磯房地產市場中,華人居民比例是推高房價的六大因素之一。 洛杉磯位於美國加利福尼亞州西南部,擁有美國西部最大的海港,洛杉磯市區人口約410萬人,其郊區與衛星城組成的大洛杉磯地區(Greater Los Angeles Area)總共人口則約為1,870萬(包括洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖貝尼托縣、文圖拉縣)。該市及緊鄰的區域,在大眾娛樂—諸如電影、電視、音樂方面構成了洛杉磯的國際聲譽和全球地位的基礎,其中聞名世界的荷里活就位於該市。 50萬美元起跳 由於經濟基礎好,洛杉磯的房屋價格自金融危機受到影響以後,之後已一直處於上漲中。根據房地產公司CoreLogic發布的調查報告顯示,今年5月洛杉磯縣房屋中間價比去年同期上漲6.8%,達到56萬美元,房屋成交量比去年同期增加4.8%。 現時洛杉磯樓價多在50多萬美元左右,但不同地區的具體價格也有很大差別。例如一些優質的學區價格很多時候都會超過100萬美元。而其市中心地段(Downtown)的房屋價格則在70萬美元左右,該地區臨近商業區,圍繞各種知名餐廳、咖啡廳及酒吧,並有醫院與學校等設施,生活便利,房價升值空間大,出租率高,租金收益也特別穩定。 特別是自2014年至去年中起,多間中資發展商來到洛杉磯,金額超過190億美元,包括綠地香港(00337)母公司綠地集團負責的大都會(Metropolis)項目、深圳A股泛海集團的泛海廣場(Oceanwide [...]