旅遊

法國東部貝桑松的時間.Time travelling in Besancon

香港人對法國布根地 (Burgundy) 不會陌生,皆因這個著名酒鄉擁有許多鼎鼎大名的酒莊,品質之高為人所津津樂道;而與布根地毗鄰的弗朗什-孔泰大區 (Franche-Comte) ,則有一個人口不算多、名字未算最響,卻有豐富旅遊資源與文化歷史的漂亮城市貝桑松 (Besancon)。貴為大文豪雨果 (Victor Hugo, 1802-1885) 的出生地,城內有蜿蜒的杜河 (Le Doubs) 環抱、古羅馬遺跡四處可見,更是法國鐘錶之城,值得花時間駐足細味。 Text+Photo/Joanne Cheuk (www.joannecheuk.com) Special Thanks/Burgundy-Franche-Comte Tourism 關於時間 除了雨果,與貝桑松關係最密切的,就是「時間」。貴為法國最重要的鐘錶之都,在法國大革命後已開始手工鐘錶製造,當時主要為了不欲與英國及瑞士等地進行貿易,便開始自行研發微科技,並在18至19世紀初發揚光大。雖然,法國鐘錶業曾在70年代受到亞洲地區的石英手錶衝擊,但在當地人努力維護這個傳統行業,使其至今仍成為貝桑松最重要的產業。當地朋友笑言,在貝桑松,幾乎每個家庭總有至少一位成員,是從事跟鐘錶行業有關的工作。 在雨果出生地的同條街道上,有著一所關於時間的博物館Musee du Temps (Museum of Time)。建築本身就是一座古蹟,館內不僅有各種漂亮華麗的古鐘錶,還有不少貝桑松之歷史古物珍藏。展品包括各式各樣及不同年代的地球儀、鐘擺大鐘等,還有一隻華麗而精細的巨型陀錶。錶殼包上黃金及鑲上寶石,陀錶的一面展示了時間、日子、季節等,另一面為精巧詳盡的世界時間,盡顯貝桑松鐘錶工匠的超凡技術。 時間博物館對面有一家鐘錶店,名叫UTINAM,除了有工匠製造自家的鐘錶之外,亦售賣各種有趣而少見的鐘錶,如逆行錶、四季錶等。店內有一塊放在工作檯上的灰色「石頭」,原來是一顆從秘魯運來的宇宙隕石,也是鑄造腕錶的材料之一。近年3D打印技術愈來愈成熟,店內也有以這種科技製成的3D打印腕錶,小店仔細遊走也有甚有趣味。想體驗更特別,可以參加其附屬之工作坊,一對一由鐘錶工匠指導,由零開始以各種零件自己動手製造一隻手錶,材料連學費約由千多港元起,完成後甚有成功感之餘,更是一件很有意思的貝桑松紀念品。 處處古羅馬遺跡 時間雖然觸摸不到,卻會在不經意間留下痕跡。走在貝桑松大小街道上,有如遊走在歷史長河之中,感受時間留下的足印。地面不時會看見刻上時鐘標誌的路標,向遊走指引主要的徒步景點及路線。 沿著市中心山丘而上,約二十分鐘路程便可到達貝桑松城堡 (La Citadelle de Besancon),綠草如茵的山坡,更是當地人愛在周末前來放鬆之地。城堡約建於17世紀中,當時以軍事防衛為主。保留得完好的城廓及建築,今變成了不同之博物館。為了展現昔日歷史,當中一座建築內特設有趣的視像,將槍林彈雨的大場面投射在室內牆壁及天花,還有英語配音,即使對當時歷史沒有認識,亦能看得明白。走上古老的城牆上,可看到呈馬蹄型的杜河蜿蜒流過,古城面貌盡收眼底,是俯瞰貝桑松的最佳地點。我遊走時雖然天陰,但小城依然甚美,難怪19世紀法國文學家司湯達(Stendhal, Henri Beyle) 的小說《紅與黑》(Le Rouge et le Noir)都以貝桑松為背景。 徐徐下坡步行回到市中心,會經過始建於11世紀的貝桑松主教座堂 (Besancon Cathedral)。教堂又名聖若望主教座堂,混合羅馬式、哥德式及巴洛克式建築,是當地信徒祈禱及上禮拜之主要場所。一路上,又不難發現許多散落各處的古羅馬時期遺跡,特別是屹立在街上的「黑門」(Porte Noire),已有接近二千年歷史。這座建於公元2世紀的古羅馬式拱門,為當時慶祝國王馬克.奧萊斯(Marc Aurele) 凱旋而歸所建,經過千多年風霜,細緻的雕刻與精巧造工依然清晰可見。附近還遺留了一座古羅馬劇院,走在街上,處處都能看見散落的古羅馬時期建築遺跡。 邊遊河邊嘗家常午餐 跳上河船遊覽杜河,又可以另一角度細味貝桑松。一些河道觀光船如Vedettes [...]

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海外樓市:法國樓價 溫和上升

法國房地產市場最近欣欣向榮,主要因為房貸利率持續下跌,房屋售價因此上漲。根據法國全國房地產聯合會(FNAIM)的資料,去年法國二手樓交易達96.5萬宗,創歷史新高。法國21世紀房地產集團(Century 21)最新晴雨表顯示,今年二手樓交易有望突破100萬宗的門檻。 據法國21世紀房地產集團的最新研究報告顯示,2019年上半年,受益於房貸利率下降的影響,巴黎房地產交易量上升10.5%。這份晴雨表的資料指出,當前法國平均房價為每平方米2,599歐元(別墅平均每平方米2,111歐元,公寓平均每平方米3,528歐元),與去年同期相比「溫和」上漲0.4%。良好勢態仍在持續,目前每套房屋從登廣告到售出,平均週期為92天。一幢115平方米的別墅,平均售價為23.5萬歐元;一間58.3平方米的公寓,平均售價為20.5萬歐元。 買家受益於經濟好轉,包括體力勞動者和非體力勞動者在內的公司普通僱員,佔置業者41%,同比上升了2.5%;高級管理人員和自由職業者,則佔置業者15%。處於30歲至40歲「黃金年齡」的置業者佔總體28.7%,30歲以下年輕人佔置業者20%,年增5%。 巴黎置業難度高 目前,巴黎大區別墅每平方米平均達3,051歐元,每幢均價為33.755萬歐元;公寓每平方米平均3,887歐元,每套均價22.75萬歐元,但不同省份之間存在巨大差異,例如巴黎近郊上塞納省的樓價,僅次於巴黎成為「全法第二貴」。不過,塞納-馬恩省的樓價一年當中下滑6.2%,現在別墅每平方米平均2,250歐元,每幢均價25.48萬歐元;公寓每平方米平均2,776歐元,每套均價16.29萬歐元。 巴黎市區的樓價無疑最貴,每平方米平均9,937歐元,同比上漲7.2%。在巴黎購買一間48.2平方米的公寓,平均需要花費近46.7萬歐元,與全國平均樓價相比翻番。在巴黎通過貸款買樓的比例僅為66.6%,平均貸款期限一年間從20.3年降至21.2年。置業者方面,高級管理人員及自由職業人士佔49%;普通僱員僅佔4.9%,2010年這一比例為10%,顯示出有能力在巴黎置業的工薪階層愈來愈少。 法國不同地區的房價同樣差異性明顯,如在奧弗涅-羅納-阿爾卑斯大區、大東部大區、新阿基坦大區、盧瓦爾河谷大區、普羅旺斯-阿爾卑斯-藍色海岸大區,一幢別墅大約要花費近42.4萬歐元。而在勃艮第-弗朗什-孔泰大區、中央-盧瓦爾河谷大區、布列塔尼和諾曼第大區樓價則較低。樓價最低的是上法蘭西大區,別墅每平方米平均1,339歐元,每幢均價14.16萬歐元;公寓每平方米平均1,806歐元,每套均價11.58萬歐元。 再次推房租限漲令 7月起,巴黎再次試行面向私人租屋市場的「房租限漲令」,此舉激起房地產業界的新一輪爭議。房地產交易仲介PAP更進行了調查。結果顯示,巴黎人租屋的平均預算是776歐元至910歐元,更有業界指出,限制漲價措施會促使業主將房源更多地轉移到旅遊租賃市場,進一步加劇巴黎樓源緊張的現狀。 去年11 月,法國通過《住房發展與數位設施配置法》(ELAN),其中規定人口超過5萬人的28個大城市推行該政策。法律推行5年試行期,要求相關城市對法律影響進行總結。簽訂或更新租房合同時,房東最好到市政府,確定房租相關規定,並計算出房屋最高租金是多少。一般來說大區行政長官設立參考價格,房東定價不得超過該參考價。 「房租限漲令」從7月1日開始,於2023年結束。根據新版《住房發展與數位設施配置法》,房東與租客簽署或更新租屋合約時,必須遵守巴黎房租觀察中心(Olap)按照房屋所在區域、建築類型、建造年份、住房性質、房間數量、家具情況等設定的「房租中位數參考價」,不得高於參考價20%,也不得低於其30%,違規房東可被罰款5,000歐元至1.5萬歐元。 法國全國房地產聯合會主席馬克‧托羅里奧也認為,該措施會促使業主將房屋放到Airbnb等租賃平台上,使巴黎房屋租賃市場的現有問題進一步惡化。 [...]

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迎戰16度:「黃背心運動」啟示 推動環保不一定徵稅

為了鼓勵市場採用潔淨能源,法國早前加徵燃油稅,引起市場激烈反彈,並掀起法國「黃背心運動」(Yellow Vest Movement)。該運動連續喧騰第五個週末,上週末參與示威行動的人數雖然較之前縮減,但已逐漸擴散至其他歐洲國家,包括意大利、葡萄牙、比利時等地,令人憂慮歐洲推動環保多年,是否因此次運動轉開倒車?其實徵稅從不是推動環保的唯一政策,如開放能源市場、增加市場競爭,鼓勵再生能源發展,均是能環保的可行選擇。 今次的「黃背心」事件源於法國政府為促使人民改用採用潔淨能源車輛和燃料,於是在今年十月加徵「碳氫化合物稅」,使每公升柴油和汽油,分別加徵了七點六仙和三點九仙稅,而至明年元旦,再分別加收六點五仙和二點九仙。而目前法國的柴油和汽油價格已經達到了每升一點四六歐元和一點五五歐元,相比去年上漲超過百分之二十,顯著高於歐盟均價一點三八歐元以及一點三九歐元。由於柴油是法國車輛和低收入家庭取暖最常用燃料,因此激起了民怨。 十月十八日,社交媒體Facebook首先流傳了一段請願的短片,道出一位職業司機面對燃油價格上升的憂慮。至十一月十七日,第一次週末示威,二十九萬名市民受網上反對增加燃油稅的活動號召穿上黃背心,駕車佔領馬路。由於法國政府立場強硬,表明不會退縮,示威者在十一月二十四日與警方在香榭麗舍大道(Champs Elysees)爆發衝突,當時全國有逾十萬名示威者上街,其中巴黎有八千人。 終於,在十一月二十四,總統馬克龍(Emmanuel Macron)表示,將提出調整加稅的機制,並展開三個月的全國諮詢。然而「黃背心」運動人士不滿政府只作出些微讓步,在十二月一日進行第三次週末示威,巴黎凱旋門及其他幾個社區都爆發暴力示威,全國有十三萬六千人參與。十二月五日 為了防止示威運動再升級,政府再次讓步,宣布取消增加燃油稅,並承諾把每月最低工資上調一百歐元。然而由於法國政府表不會向高收入人士徵收「資產稅」,黃背心運動持續。多日示威演變成騷亂,造成百多人受傷,逾四百人被捕。 稅制不均 黃背心運動演變至今,已經成為一場不滿馬克龍政府的社會運動,參與運動人士的訴求包括徵收富人稅、降低退休年齡,放寬大學入學門檻等。不過,由於事源於法國政府為對抗全球暖化而劃一增加燃油稅而觸發,因此被指是氣候環保政策至今遇到的最大反撲,揭示環保政策會令民生有所犧牲。 然而,分析認為,馬克龍上台以來的環保政策其實執政上有嚴重不當,事件徵結不在環保政策本身,只是施政不當的一個例子。推動環保政策是馬克龍在二○一六年競選總統時的重要政策之一,而在上任之初亦招攬到聲望極佳的環保人士余落(Nicolas Hulot)為環保部長,然而,余落上任後十五個月,突然閃電辭職,當時更直言:「我不想給人一種幻想,我的存在等於法國政府採取了與環保相符的行動。」隨後,馬克龍政府更今年把五億七千七百萬歐元的環保預算刪除,轉移到一般預算上。 刪掉環保預算的同時,還增加了「環保燃料稅」,本來「環保燃料稅」的目的在於增加環境保護預算,用於投資再生能源,補助民眾購買清潔能源汽車等,以達到減少碳排放的目的,但是環保預算已刪除下,市民憂慮到此稅的收入日後並非完全的落實在環境保育的用途上。有學者指,今年燃油稅所帶來的三百四十億歐元稅收中,就只有不足四分之一用作幫助低收入民眾作能源轉型, 再加上一直以來,法國有高稅問題,而馬克龍當初是以財稅改革為號召,因此能高民選法國總統,然而,他上任的第一個預算案,以英國脫歐後為了吸引英國銀行家來法國投資的名義,取消了所得在最高區間的銀行家及保險業者的稅;結果,如此的稅改,獲益最大的只是富人。 [...]

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海外樓市:銀髮族撐起法國樓市

全球人口正步入老齡化階段,世界上幾乎每個國家的老齡人口數量和比例正在增加,而歐洲法國更是一個老齡化十分突出的國家,如今已接近「超老齡社會」的標準。然而,這卻成為法國樓市可繼續向上的契機,皆因大部分法國長者都不傾向於依靠子女,反而傾向自行置業。這樣反而會吸引一些投資者到當地,尋找養老公寓的投資機會。 據世界衛生組織定義,正當一個國家65歲以上的人口佔總人口比例7%,已可稱為「老齡化社會」;而達到14%的話,則為「老齡社會」;比例佔20%則為「超老齡社會」。另外,聯合國又預計,至2050年,全球年齡超過60歲的人口將會超過20億。仲量聯行(JLL)的研究報告顯示,「人口高齡化」及「人口增長」可成為驅動新型態房產需求的主要因素。2018年,銀髮住宅、養生村及學生宿舍等項目,將是投資人在房產市場中的新選擇。 而在法國,在在是一個老齡化十分突出的國家。資料顯示,在1850年,法國60歲以上老年人已佔總人口的10%,步入老齡化社會。截至2015年,在6,680萬的人口當中,65歲以上老人佔總人口的比例已高達19.1%,已接近「超老齡社會」的標準。 近年,法國老齡化程度持續加深,一方面,老年人口持續增加,預計至2035年,60歲以上的人口將增長80%,75歲以上人口將增長2倍,85歲以上的增長4倍。相關機構預測,至2050年,法國老年人口將達2,230萬,平均每3個人中就會有一個年齡超過60歲。由此可見,此因素將會吸引不少投資者投資養老公寓,並將會再次撐起法國樓市。 不喜子女同住 值得注意的是,大部分法國長者都不會選擇與子女一起生活,國家在福利設施、服務體系,以及居住環境等方面為老年人提供不同層次的設計。在一個完善的養老保障體系下,他們有足夠的經濟實力實現獨立生活,不需依賴其家庭成員幫助,長者可按照自己的實際情況而選擇理想生活方式。 近年老年酒店式公寓卻大受歡迎,因這類公寓可為有生活自理能力的老年人提供適合居所,並且有完善的服務設施,包括飲食、沐浴、洗衣、文娛活動和醫療保健等。如大普羅旺斯地區Gonfaron的L Atrium便是一棟專為養老人士設計的酒店式公寓,合共有87個房間,並配備圖書館、游泳池、餐廳等公共設施。 對於此類養老公寓,政府亦十分支持,為鼓勵長者自行入住養老機構,除公立養老機構和非營利性養老機構外,即便是在私營的養老機構,政府也會在評估後給予一定的補貼,這措施使法國老齡人口的養老機構需求大大增加,目前仍處於求過於供的階段。 此外,在法國買入房產時,買家須支付高達20%的增值稅。可是,去年法國共接待了近8,900萬人次的外國遊客,創歷史新高。政府為鼓勵旅遊房產發展,後推出各項優惠政策,其中就包括LMNP制度。若借用Censi Bouvard LMNP法律政策,投資老年公寓房地產項目,則可免除此部分稅金。 3個居留指標 據法國移民政策的相關規定,投資房地產的投資額在60萬至80萬歐元以上者,可以申請3個居留指標,一個人是法人居留,2人則是工作居留。申請人可以購房出租,可以買地自建樓房,別墅、酒店可以自己管理,也可以委託律師代管,讓管理公司提供穩定的租房收入。 法國房地產發展近年來持續走高,去年的房地產交易共為法國政府創收325億歐元。截至今年5月,巴黎大區樓價在1年當中上漲5.3%,平均價格達每平方米5,800歐元;小巴黎房價1年上漲7.5%,平均價格達每平方米9,230歐元。而在今年第1季,小巴黎房產成交額達8,940宗,比去年同期下降9%;同期巴黎大區房產成交額達41,790宗,同比下降7%。但據萊坊預測,2018年巴黎樓價有望飆升9%,持續且穩定增長的樓市是投資回報的強有力保障。 [...]