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香港

新盤放大鏡:馬鞍山「泓碧」 二手價開賣

樓市進入調整期,新盤定價亦相對克制,正如剛於上週公布首張價單的馬鞍山「泓碧」,發展商定價相當保守,以貼近同區二手屋苑的造價推售。由於區內現時新盤存貨主要是3、4房大戶,而泓碧的折實入場門檻已平絕同區一手項目,業界人士相信,項目應會有理想銷情。 樓市轉勢加劇,發展商推售新盤的開價自然較保守,碧桂園(02007)、宏安地產(01243)及中國建築國際(03311)牽頭發展的住宅項目馬鞍山「泓碧」,於11月16日推出首張價單及收票後,連日收票情況理想,示範單位參觀人流絡繹不絕,情況熱鬧。碧桂園地產(香港)營銷總監周俊豪表示,項目展銷中心在過去週末兩天錄得約3,000人到場參觀,截至11月19日,暫時累積收票約200張。 由於樓市轉勢,近期一些新項目開售,銷情已是大不如前,發展商開價亦沒有以往進取。如今次泓碧的首張價單110伙,定價介乎580萬至1,937.8萬,發展商提供最高14%折扣優惠,折實售價由約498.8萬至1,666.6萬,折實呎價約13,888至20,140元,折實平均呎價約16,497元,當中有33伙折實售價低於600萬,僅有1伙單位屬500萬內,其中90伙折實低於1,000萬。 周俊豪稱,項目首批以「隨行就市起動價」推出,主要參考近期市況、區內造價及擁同一海景的大埔白石角樓盤,較同區新盤呎價有超過10%折讓。觀乎新鴻基地產(00016)「雲海」於年初推售的首張價單折實平均呎價為16,988元,相隔大半年後,「泓碧」的首批均價卻是走回頭路,低約2.9%,可見發展商已因應市況調整部署。 現時區內二手住宅平均成交呎價約1.52萬至1.67萬元,「泓碧」首批亦貼近二手屋苑造價,若相較今年下半年區內一手住宅成交呎價1.84萬至1.93萬元,更低至少10%。 中原新界區董事黃浩聰指出,「泓碧」以貼市價推出,定價克制,區內現時一手供應以大單位為主,「泓碧」主打1、2房細戶,為區內缺乏的戶型,加上折實入場費不足500萬元亦絕無僅有,相信會有理想銷情。美聯住宅部行政總裁布少明則指,現時市況由用家主導,估計此類客源佔項目約八成,料落成平均呎租可達50元,回報約3厘。 間隔及配套: 項目共有5幢分層住宅大樓及13座獨立屋,提供547伙,分層單位涉及534伙,實用面積由271至3,162方呎,間隔涵蓋1至4房。其中2房的單位最多,共有229伙,面積由453至579方呎,且提供開放式廚房、開放式廚房連貯物房,以及獨立式廚房等3種戶型,其中又以開放式廚房的2房戶為數最多,有達157伙。 至於1房標準戶則有129伙,面積由271至318方呎,並分布於各座,全為開放式廚房設計,洗手間設於睡房內。洋房方面,實用面積則由3,310方呎起,間隔包括4房及5房戶型。 此外,項目設有住客會所「泓碧薈」,面積逾3萬方呎,設有泳池、健身室、兒童遊戲室、宴會廳及桌球室等多項設施。可留意的是,發展商於泓碧亦加入創新元素,計畫於項目內引入無人駕駛電動車用作代步,讓住客可輕鬆往來屋苑及會所,亦將會是全港首個採用無人駕駛電動車的住宅項目。 交通: 項目相距港鐵烏溪沙站車站約15分鐘步程,住客可乘坐馬鞍山線前往大圍站,再轉乘東鐵,即可接駁深圳羅湖及福田關口,或於九龍塘站轉乘港鐵前往港九多區。此外,烏溪沙站基座設有公共運輸交匯處,有多條巴士及小巴路線前往各區。生活配套上,附近有商場「迎海薈」,內設超級市場、連鎖咖啡店及食肆,由項目步行前往約10分鐘。 市中心亦設有多個大型商場,其中新港城中心是區內的地標式商場,商場面積廣達73.5萬方呎,並與港鐵馬鞍山站相連,商場內提供一站式購物、餐飲、娛樂及消閒之選,並設有戲院。除大型商場外,市中心對出的沿海位置,建有馬鞍山公園,公園佔地5.5公頃,園內設有迷宮式花園、兒童遊樂場、健身緩跑徑、卵石徑及適合長者使用的健身器材等。 同區供應: 項目未來的全新供應仍未完結,其中一個便是中信泰富落禾沙項目及信和置業(00083)白石項目等,料可為區內提供近千伙新供應。先是信置於去年7月投得馬鞍山白石住宅官地,該地皮可建樓面11.93萬方呎,信置營業部聯席董事田兆源稱,由於擁臨海優勢,料將項目打造成臨海豪宅,提供實用面積逾1,000方呎起單位,並以3房單位為主。 另外,中信泰富於2015年時亦以14.68億元投得馬鞍山落禾沙地皮,上月已命名為「峻源」(The Entrance),中信泰富物業代理董事關潔瑩料,最快明年上半年推售。項目由3座組成,提供148伙,項目將主打3及4房戶,另有8伙超過2,000方呎的特色單位。 [...]