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香港

憧憬河套發展 新界北區有「錢」途

上週截標的上水新樂商住地,雖屬蚊型盤,限制亦不少,但市道暢旺,加上該區受水貨客帶動,舖位價值可觀,因此成為19間財團爭奪對象。除了背靠深圳,其實北區樓市在未來更可憧憬河套發展。由於河套建設的新科技園可望帶來4萬個職位,有望成為北區樓價新引擎。 上週五截標的新樂街商住地,為政府在2008年售出西貢白沙灣住宅地後,9年半以來推出面積最細的一幅賣地表用地。地盤佔地僅2,160方呎,可建樓面面積僅約9,322方呎。賣地章程顯示,該用地的發展設有多項限制,包括需要保育地盤範圍內一棵大樹、不可興建地庫,而地面以上的建築物高度只限20米等。 然而,由於該地與港鐵上水站相距約5至10分鐘步程,屬該區「旺中帶靜」的地段。加上近期土地市場競爭激烈,即使是蚊型地,亦成為炙手可熱的投標選擇。截標時共收19份標書,包括多間中小型發展商,如其士國際(00025)、英皇國際(00163)、宏安地產(01243)及建灝地產等,而近月於土地市場「大小通吃」的信和置業(00083),亦有派代表提交標書。此外,亦包括一眾過往較少入標的財團,如近年在該區興建零售熱點「上水匯」的培新集團,以及大鴻輝集團以及華寶等,僅未有見內房財團代表。 市場估值該地最高逾9,300萬元,高力國際行估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱,該用地的地價連發展成本等屬小額投資項目,在市場上極具吸引力,而上水區的發展前景亦樂觀,相信住宅或零售部分俱有發展潛力。由於地皮的地舖部分亦具價值,樓面呎價料約1萬元,折合估值約9,322萬元。 水貨客帶動 宏安地產行政總裁黃耀雄亦形容,項目「地鋪旺,住宅亦唔憂」,他解釋說,區內住宅新供應不多,因此中標財團作長線收租亦不錯。事實上,雖然本港的零售市道仍屬一般,一線舖租仍繼續向下沉,惟北區的上水,卻因為水貨客,舖租反而愈來愈旺。美聯工商舖資料顯示,上水新康街8月有兩個約1,800呎的舖位租賃成交,月租均為20萬元,呎租約111.1元。銅鑼禮頓道於11月份有約 1,300 平方呎舖位,以月租14萬元出租,即每呎才108元。除了零售帶動地價,據知,今次上水地皮亦有個別科技公司入標,財團代表稱擬建作員工宿舍,顯見河套發已正影響著新界北區的樓市。 在今年1月3日,時任政務司司長的林鄭月娥與深圳市副市長艾學峰簽署合作備忘錄,在落馬洲河套地區共同發展港深創新及科技園。河套地區是指多年前,深圳河拉直後,一部分深圳的土地由深圳河北岸變成南岸,一部分香港土地由深圳河南岸變成北岸的土地。據悉,落馬洲河套地區土地業權屬香港政府,該地將發展成科技園,類似白石角的科學園,面積卻是科學園的四倍。將來全面開發之後,估計工作人口眾多,創新科技署署長蔡淑嫻指出,新科技園預料可創造四萬個職位。 而根據協議,由於這片土地不是地產項目,不會建住宅,因此將來眾多的工作人口勢必居住在河套外,亦即新界北面,加上港鐵(00066)亦有望會在西鐵線上增加分線到達科技園,當河套區科技園全面開發之後,鄰近地區也一定會出現住宅區、寫字樓、商場、改變了新界「偏遠」地區的面貌。 大型企業多 香港現時或尚未感受到河套發展的機遇,然而,距離落馬洲─福田口岸5分鐘車程的深圳福田保稅區,早已有不少科技公司落戶,包括聯想(00992)、飛利浦及硬碟生產商Western Digital(WD)等,亦有數據中心及生物科技研究中心,部分大樓內亦有港商落戶。 而深圳皇崗口岸附近則有多個住宅項目亦有升值情況,該區地產代理指出,現時該區一個約500平方呎的兩房單位,2011年入伙時才售100多萬元人民幣,近期有業主以300多萬元轉售,數年間樓價已上升一倍。地產代理又指因應河套區發展,已有發展商欲在福田清拆舊區興建大型商場,加上深圳人口不斷膨脹,對住屋需求上升,料該區樓價會繼續上升。估計河套發展的力量將由北漸向南散播,成為新界北區樓升值的新引擎。 再者,現時北區樓市仍普遍落後於市區,甚至較旺的新界地區,故仍有不少升值潛力。根據中原港鐵沿線搵樓分布圖顯示,截至本週二(12月26日),上水的平均呎價為1.079萬元,至於粉嶺呎價則為1.15萬元,比沙田1.51萬元低三成九及三成一。當中不少村屋,如較偏遠的粉嶺嶺皮村或獅頭嶺村一帶,部分單位價格仍停留在400萬元以下。 當然,既有河套發展憧憬,又有追落後價值,加上樓市旺,近期上水、粉嶺已頻現破頂交易。故如要入市,亦要鬥快。當中,粉嶺名都有兩房特色戶放盤僅約兩個月,即獲買家以實用呎價12,873元承接,創屋苑呎價新高紀錄。另外,12月初,粉嶺聯和墟綠悠軒,新近有換樓客睇樓兩天,即斥650萬元購入綠悠軒3房戶,呎價10,621元,為屋苑同類單位新高價。此外11月尾粉嶺居屋雍盛苑開放式單位,反價後於自由市場售逾293萬元,實用呎價高逾1.39萬元,創北區居屋呎價歷來新高。 上車盤較多 縱觀現時上水、粉嶺一帶現時仍有不少上車之選可供選擇,想平住港鐵上水站的附近,首選老牌居屋彩蒲苑,住戶步行五分鐘即達港鐵站口及巴士總站,食正地利,而且上水人氣最旺的市中心近在咫尺,大小商場及社區配套俱全,衣食住行無得輸。最新成交個案為本月,363呎單位以388萬元成交,為呎價為1.07萬元。若然鍾情上水私樓的話,就要放眼石湖墟鬧市,最平首選單幢私樓新豐大廈,附近一帶有茶餐廳及酒樓,而且不乏老字號食店,而買個入門版三房戶,叫價「3字頭」仍有貨可揀,最適合年輕小家庭打造安樂窩。 至於粉嶺,私人屋苑的樓價大部分已升穿400萬元,如想找個靜中帶旺的安樂窩,較抵的買不妨考慮樓齡22年的花都廣場,由十座物業組成,是區內大型屋苑,雖離港鐵粉嶺站較遠,步行需時約10分鐘,屋苑有行人天橋直達對開的華明邨巴士總站及小巴站,交通選擇夠多,亦設大型會所及商場,且鄰近百福田心公園。根據中原數據,本月花都共有一宗成交,370呎單位以457萬元成交,每呎為1.24萬元。 [...]