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海外

越南GDP將強勁反彈 樓市預期快速回升

早前越南樓市受惠於中美貿易戰,再加上不少全球頂尖的企業將生產線由中國遷至越南以分散風險,帶動該國的經濟於疫情下仍然錄得不俗增長,而中產人口持續上升,刺激優質住宅需求,河內及胡志明市樓價逆市「破頂」,預計處於中部戰略性地段的峴港,勢必追落後。 根據新加坡大華銀行(UOB)發表之越南2021年第3季經濟報告指出,儘管疫情影響越南第3季的經濟表現,但由於越南政府已於10月初逐漸取消全國各項嚴格之社區隔離措施,而且加快接揰疫苗的速度,故預計全年GDP仍可錄得3%的升幅,當2022年各項生產經營活動恢復新常態時,該國的GDP增長將反彈至7.4%。 峴港漸受注目 繼胡志明市及河內後,位處於越南最中心沿海地段的峴港正趕上,當地3大產業包括旅遊業、製造業及船運業,帶動人均收入增加,令中產人口近年不斷上升,由於外籍僱員大增,刺激峴港市中心優質住宅的需求。 該國政府正盡力落實《至2030年和遠期展望至2045年的峴港市總體規劃方案》,重點發展旅遊、工業、貿易和金融銀行服務。峴港市預測到2025年地區生產總值年均增速達9%至10%,人均地區生產總值達5,000至5,500美元。 落實不少大型基建 峴港未來將會有不少大型基建,最矚目的是計畫中的峴港至海安鐵路,耗資金額達20億美元,現在處於工程招標階段,通車後將會鞏固峴港為中部交通樞紐的重要地位,吸引更多旅客及外資。而不少企業或投資者已早着先機,看好峴港未來的發展,據峴港市人民委員會之數字,自年初至今該市已向 30 個新的FDI 項目批出了投資證書,總額達 4,404 萬美元。 這些項目集中在服務業、旅遊業、高新技術產業等,可見未來發展不比河內及胡志明市遜色。 據Golden Emperor執行董事及合伙人任亦行指出,越南今年樓市如香港一般未有受到疫情影響,反而逆市向好,最熱門的兩大城市河內及胡志明市,市中心的樓價相繼破頂,發展商的開價亦非常進取,以胡志明市為例,第1郡金融區及第2郡新核心商業區現時豪宅新盤呎價已高達港幣1萬元,但依然火速沽清。而現時峴港最尊貴毗鄰漢河(Han River)商業區的豪宅,入場價只是胡志明市及河內之一半,訂價由港幣220萬元起,僅胡志明市『上車盤』的價錢,可見仍有龐大上升空間,日後樓價有機會與河內及胡志明市豪宅看齊,現在正是趁低吸納罕有優質地段豪宅之最佳時機。 越南著名發展商Filmore建造的The Filmore Da Nang即將在峴港推出,訂價由港幣220萬元起。項目有多項獨特賣點,坐落於漢河河畔的金融區,單位可享璀璨河景及城市景色,數分鐘即達商業地帶、購物商場、大型綠化公園,以及著名學校等,約8分鐘車程可到峴港國際機場。發展商預計每年平均租賃回報達6%。 [...]

創業家

VHome Luffy Chiu:越南創富故事 從物業到房產基金

從畢業後一度入住觀塘劏房,到前往越南創業,將雞蛋仔帶到首都河內、最後在當地投資置業,成為首位在越南河內開設房地產中介服務的境外華人,VHome創辦人兼行政總裁Luffy Chiu〈趙國傑〉的發跡都與越南結下不解之緣。兩年前,他與中達資產管理有限公司推出全港第一隻投資越南房地產的基金—Future Vietnam Fund,疫情肆虐下,回報率依然高達14.68%(未完成審計),令一眾高資產淨值的專業投資者收穫甚豐。今年底,Luffy再接再厲,推出另一隻越南房地產基金—Future Vietnam Commercial Fund,希望能夠為投資者再下一城。 越南曾經是法國殖民地,如今尚保留不少法國遺風。不論是建築、飲食、風俗民情都不難找到一些法國風味和痕跡。2013年Luffy作為滙豐銀行財富管理部門的客戶經理,首次前往河內領取銀行頒發的最佳銷售客戶經理獎項,數天的行程令他有機會遍遊大街小巷,從中觀察,發現這座有待開發的城市商機處處,即使投資小食店及便利店都大有可為。 於是毅然辭去銀行的高薪厚職,決心前往河內創業,回到香港經多番調研,邀請越南人來港親身品嚐香港街頭小吃,發現越南人對香港風味特色小吃雞蛋仔特別鍾情,以每月八千港元「高價」租下黃金地段經營雞蛋仔生意。Luffy的這股「儍勁」不是人人都能理解,但他自言是一個只要看到機會便要立刻行動的人。 一次工傷重創影響創業經歷 然而,人算不如天算,儘管河內的雞蛋仔生意開張第一個月就已經賺錢,但一次工傷意外,險些令Luffy丟了性命,最後不得不結束經營了只有三個月的生意返回香港治療。這次慘痛經歷卻改寫了Luffy一生的命運。「工作期間被玻璃割傷了右手手腕,血流如注,一幕幕往事如走馬燈般一一湧現,已經想到身後事,想念香港的家人…。」最後經當地醫生多番努力,手腕血管終成功接駁,但手指活動不復從前靈活,Luffy原本仍然堅持繼續他在河內的雞蛋仔生意。不過,經友人再三勸告,才返回香港進一步治療。經十個小時的手術終將亂作一團的手腕神經線梳理接駁好。 經歷這次事件,徹底改變了Luffy的人生觀。他回憶起處於生死邊緣的時候,覺得沒有任何事物應該執著。想到自己辭去銀行職位,跑去越南創業。領悟到唯有對家人身邊人好、做自己熱愛的事情及對社會有貢獻才最重要。 開創VHome從事越南房地產中介 結束越南生意回到香港後,Luffy囊空如洗,最終重返銀行重操故業。不過,這段時間並沒有打消他要在越南創業的鬥志。幾經轉折,終於2017年開創VHome,專門從事越南房地產的中介服務,成為首位在越南河內開設地產中介公司的海外華人。 VHome在越南和香港均設有公司,都是自置物業,提供一站式售前和售後服務。「很多香港人對越南不一定十分熟悉,憑藉我們專業團隊在越南有長期的生活經驗,可以為客戶提供全方位的諮詢,為大家分析越南各區物業升值潛力及發展,嚴選優質樓盤給客戶。」 [...]

越富基金Luffy Chiu

創業家

越富基金.Luffy Chiu【Catch the market boom in Vietnam | 突破常規 掌握未來】

在很多人眼中,Luffy是個異數,每每總是做出一些有別市場主流趨勢的投資項目。他早年從事私人銀行,素來熱愛睇樓買樓,卻毅然隻身往越南賣雞蛋仔、開地舖,再做地產代理,甚至近期與中達金融集團推出第一隻投資越南房地產的基金——越富基金(Future Vietnam Fund),每個投資舉動,均令人意想不到,卻又往往眼光奇準。「很多事,是不能一一計劃好之後才去做的。要突破自己,離開『舒適圈』,就一定要放膽去做,然後就會有不一樣的結果。」他說道。成功、失敗,一線之差,面對未來,他選擇以無比的熱情,繼續在越南追求夢想。 Text / Jerry Hui Photo / Cheung Chin Yui 踏入9月,Luffy除了VHome創始人及總經理的身份,又多了一個職銜,就是越富基金的創辦人身份。對於只創立了不足3年的VHome而言,當越富基金正式於十月初在市場出現後,亦象徵了VHome的發展再一日千里。他笑道:「我以前是做銀行的,成立基金後,有種做回老本行的感覺。」過去從事私人銀行的經驗,可謂影響深遠,就算為基金改名,亦特別講究。「私人銀行的工作經驗,令我明白到產品名字的重要性。『越富』之意,除了是越來越富之外,亦是取自『越南』的越,因為首隻基金投資項目,是以越南的房地產為主。」 Luffy首隻基金—越富基金 他表示,計劃籌備這隻基金,是在今年初開始的。「很多人說,要做一隻基金,用2、3個月的時間就可以,何須用大半年時間?那是因為我們在過程中很謹慎,希望每個參與的機構及相關人士,如律師、稅務、基金公司等,都是可靠及信譽度高的合作夥伴,是花了很多時間去挑選,最後才選擇了中達這個平台。」至於成立基金背後的理念及目的,原來跟過去的一段經歷有關。「在銀行工年的前後11年間,經常都會接觸各類型的基金,因此在潛意識中,早已醞釀了一個受法律監管的渠道計劃,希望可以為客戶帶來投資機遇的,不過一直未有適當時機讓我去實行。自創立了VHome後,我經常都會帶客戶去看越南的樓盤,期間我們亦看中了一塊地,當時市價約為一億港元,但賣方只給予我們一星期時間去籌錢。VHome作為一間新公司,要籌集一億實在不易,結果便白白讓機會溜走,而一年後,那塊地的地價已升了三至四成。因為這次經歷,加速了我希望以基金模式為客戶賺取回報的想法,亦即是現在的越富基金。」 [...]

海外

海外樓市:河內物業 需求殷切

不少經濟學家均認為,在中美貿易戰下,越南的得益反而增加。因不少中國廠家將生產線移至越南,利好當地經濟。例如首都河內,今年首5個月累計錄得達48.7億美元,以26.4%成為全越南外國直接投資(FDI)佔比最高城市。未來將會受惠更多外資企業進駐,因為中產及富裕人口不斷增加,對優質住宅需求勢必倍增,尤其是毗鄰商業中心及購物旺區的住宅。越南房地產市場以首都河內及胡志明市較受投資者歡迎,主要因為交通配套較其他地區完善,以及不少外資也選擇在該兩個城市設立辦事處,物業需求較殷切。 星展銀行預測越南未來外國投資和勞動力勢必增加,將令越南未來10年經濟增速有望保持6% 至6.5% 的水平,預計於2029年其經濟規模將超越新加坡,當地樓市自然看漲,但要留意當地置業投資最大問題是較難承做按揭,而且有外匯管制。中美貿戰激烈,企業為了減少傷害,都轉攻其他市場,因而進一步刺激越南經濟發展,野村研究報告指出,隨中美貿易戰引發進口商轉移訂單,預計越南未來一年獲得佔GDP達7.9%額外商品訂單,其中7.5%是來自美國商家,報告認為,越南是貿易戰中最大贏家。 正積極發展基建 亞洲開發銀行的報告指,越南為2018年第二大基建消費國,在全國GDP佔比達5.5%以上。而中國比越南僅多1%而已。河內正積極發展基建,務求令城市革新。除了花費55億美元用於河內內排機場擴建計畫、MRT鐵路系統及南慈廉新CBD之外,還有耗資4.17億美元打造的「超級環路」。這條架空高速公路除可通往內排國際機場及北寧工業區,更途徑西湖、韓國村Trung Ho和Hai B Trng區。到2021年這條架空公路正式啟用,來往各區行車時間將大大縮短,同時解決了交通擠塞問題。 新核心商業區(CBD)南慈廉郡(Nam TuLiem)為河內經濟重心之一,區內除了有越南其中一幢摩天大廈京南地標大廈之外,還有不少高級寫字樓,是活躍的商業區;高級酒店包括JW Marriott、Hanoi Grand Plaza及洲際酒店(InterContinental)等,鄰近南慈廉的紙橋郡(Cau Giay)就如香港「中半山」的高尚住宅區,三星、宏利保險及越南電訊商Mobifone [...]

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泛亞高鐵概念 河內樓市潛力佳

受惠中國的「一帶一路」政策,東南亞國家愈來愈受到投資者的重視,越南便是其中之一。隨著越南政府大力改革政策,並開放投資機會予外國人後,在短短數年間,越南經濟顯著增長,河內更成為新焦點。皆因泛亞高鐵東線會途經河內,加上政府大力推動不少大型基建,包括鐵路及公路項目,皆帶動河內樓市節節上升。觀乎目前河內的樓價亦較泰國便宜,且隨著河內逐年上漲的人口和人均收入,當地的住屋需求勢將更為殷切,當地樓市的升值潛力更為可觀。 世邦魏理仕(越南)年初發表的報告指出,越南的外資新批、增資出資購股的總額達近360億美元,按年增長44.4%,其中房地產行業吸引外資排外第三,佔越南吸引外資資金總額的8.5%。雖然房地產行業吸引外資佔全國吸引外資總額不足一成,但是近5年來,進入房地產領域的外資資金正小幅增長。 世邦魏理仕(越南)有限責任公司河內物業管理、定價、諮詢與研究部主任阮淮安表示,以往外資主要湧入南部地區的房產領域,而北部地方市場處於「觀察」狀態,可是近幾年投資者的目光漸漸投向北部地方,尤其是河內市,看好當地房地產市場的未來發展潛力。 這也難怪,皆因河內是中國大陸廣西南寧至新加坡交通經濟走廊的第一道關卡,在積極的都市更新計畫下,更扮演著東協的重要交通樞紐。「泛亞高鐵」東線北起中國昆明,南至曼谷,再到新加坡,全長5,328公里,此路線會途經河內。 另外,越南北部海防港的升級工程是「一帶一路」優先發展項目,日後海防港碼頭可以容納10萬噸級貨輪停泊,中國和越北貨輪可以繞過新加坡,從海防港直接付運貨品到歐美市場。有見及此,河內日後勢必與中國及東南亞各國有更緊密連繫,人口、貿易往來更方便,從而帶動經濟。 市內交通改善 除此之外,河內政府亦積極展開規畫,以改善市內交通問題,其中河內都市鐵路是市內首條鐵路,據越南政府在2016年頒布的《河內市交通運輸規畫(至2030年)》,河內將會興建12條軌道交通路線,包括9條都市鐵路線及3條單軌鐵路;其中兩條路線將在2018至2022年期間通車,以應付河內市民對公共運輸服務的需求。 連接呠鎮和河內站的3號線已經在2010年動工,預計在2022年通車。而連接吉靈和河東的2A號線也在2011年動工,由中鐵六局集團有限公司承建,專案相關的設計、製造、供貨及服務等均採用中國技術和中國標準,預計在2018年首季正式開通試營運;2號線一期則料於今年建成通車;而1號線一期料於2019年建成通車。 同時,河內政府近年投資不少大型基建,包括改建內排(Noi Bai)國際機場、於南慈廉打造全新的核心商業區(CBD)等,甚至更大刀闊斧的擬定積極的交通改善目標,2025年將禁止機車進入河內市中心,大眾運輸系統崛起之下,未來捷運經過之處將成為河內房產投資新亮點,可帶動河內樓市節節上升。 人口結構年輕 再者,越南人口結構年輕,據越南衛生部人口與計畫生育總局的數據,去年越南的人口總數達9,370萬,平均年齡不到30歲。資料顯示,去年越南人口總數同比增加1.07%,預計至今年年底將再增加約100萬。目前越南人口總數在世界上排名第十三,在東南亞地區排名第三。可利用人口紅利,促進國家發展,同時亦代表著住屋的需求龐大。 最重要的是,當地的中產階級不斷增加,年收入超過2萬美元的富裕越南家庭人數預計將從2016年的25萬人增加至2020年的53萬人,即是說在未來5年內將有28萬戶家庭將從中產階級當中脫穎而出,變身成為一群有著購買力的人群。 而且越南市場不斷發展,吸引不少海外發展商前往投資,當中微軟(Microsoft)於2014年已於河內北寧的北部興建第二大手機工廠,以及三星亦投放了25億美元於越南市場,開拓商機,可見未來越南市場成長將會很龐大。 據越南建設部住房與房地產市場管理局的報告,2018年1月份河內市房地產市場成交量約1,650套,環比增長13.8%。觀乎河內市中心高級住宅平均呎價約為1,300至1,500港元,較港人投資熱點曼谷平均約3,000港元為低,租金回報卻有7至8厘,而當地樓價於過去10年共錄80%的升幅,加上河內未來3年中高檔新盤供應下跌,因此有機會追落後,成為下一個爆升地點。 [...]