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海外

海外樓市:遊客激增刺激地價 沖繩物業需求旺盛

日本國稅廳剛發布2019年全國路線價(道路沿線土地價格),平均價格比去年上漲1.3%,連續4年上漲,也是自1992年開始統計以來的首次4年連漲。從具體地點來看,今年上漲幅度較大的是沖繩那霸市的國際大道,比去年上漲了39.2%。此地為著名的商業街,隨遊客的增多,對店鋪的需求大增,刺激地價上漲。 受就業狀況改善和外國觀光客增多等因素的影響,流向地方房產的投資資金增多,從各地的變動情況來看,19個都道府縣地價都出現上升。其中漲幅最大的是沖繩,上漲8.3%,這得益於去沖繩的遊客增多。緊隨其後的是東京的4.9%和宮城縣的4.4%。受2020年東京奧運會利好的影響,東京地價繼去年上漲4%後今年再度實現較大幅度上漲。 沖繩與香港的航程約兩小時,所以自然成為港人旅遊目的地的考慮之一,加上沖繩市民素養高、高標準法治國家、租賃市場穩健等理由,成為房地產投資者眼中的明日之星,愈來愈多投資者逐漸把目光聚焦在「沖繩房產市場」。 觀光人次屢創新高 沖繩的土地價格在2014年起連翻上漲,因公共建設快速增加、觀光人次每年屢創新高、當地出生率高、人口移入比例大幅增加,且沖繩是日本人退休移居的首選地點,帶動當地住宅需求。 沖繩是日本境內人口紅利增幅最大的區域,而且相關公共建設都也會在未來1至2年內陸續完成,對於住宅或商業土地有急迫性的需求;加上不論是住宅或商業土地皆供不應求,屋主惜售的狀況也非常明顯,空屋率大約只有1%,是全日本唯一可以期待增值的地區,因此不論是當地的短租公寓或是旅店需求皆十分強勁。 沖繩的中部早在當地政府在觀光及經濟發展上,有詳盡的規畫;而離島的部分,如石垣島、宮古島及久米島等,更已有觀光集團正在開發休閒渡假飯店:擁有清澈海灘,無邊際的藍天是讓投資者積極投入的最大誘因。 自2015年1月,全長3.4公里、連接宮古島和島島機場的Irabu—ohashi大橋開通以來,該地區的遊客數量出現了前所未有的激增。這導致了酒店建設熱潮,從而推高了對土地的需求。該機場更計畫在今年興建廉航公司航站樓。機場的運營商島島機場管理公司(Shimojishima airport Management)預計,2025年將有大約57萬名乘客,比2019年的估計增加420%。   注意「景觀法」規定 想要購買土地自建,必須注意「景觀法」規定,日本政府為了要保護當地的天然景觀,對於土地的建築面積,或是要配合的顏色等等都有嚴格的規定,因此必須事先做好功課才不會觸法。 在購買土地前必須了解其用途地域,如果該地區非商用地域是無法經營民宿或酒店的。若是要經營民宿,依據最新公布的民宿新法規定,一年不得超過180天、必須透過正式申請、必須製作住房者名冊、如果屋主沒有一起居住必須要透過第三方的管理公司進行管理等的多項限制,對於想經營Airbnb的投資者,應特別留心法規的變化。 由於沖繩屬於海島型氣候,自然條件、地理位置和一般都市不太相同,鹽害、耐震、耐風、白蟻(蟲害)四大問題是影響建築安全及事後維修的重點,因此在投資不動產的選擇上勢必要將這些變因考慮進去! 不獲移民資格 日本是非移民國家,雖說生育率逐年降低,存在大量空置的日本房源,但相比歐美一些移民國家來說,並不能通過在當地置業而可獲得移民資格,事實上,日本的樓市和居留政策是兩個互相獨立的系統,二者不存在任何關係。 日本對於個人隱私的重視程度很高,一般不會隨意讓陌生人進到自己的房子,就算房子是租的。還有一點,就是如果房子已經有了租約,哪怕沒有付款成功,這處房產也不會給其他人看。 另外,日本法律規定,在日本境內所有的收入及支出,必須向國家報稅。如果被日本稅務署發現沒有報稅,存在逃稅行為的話,逃稅者將繳納過去多七年的稅款以及延滯稅。而持有的日本地產將會被收押,直至繳清所有稅款為止。 [...]

企業策略

東瀛遊買沖繩地皮 續發展日本酒店業

東瀛遊(6882)於今天購入四幅位於日本沖繩的空置土地,總佔地面積約2,103平方米。該土地目前擬用作酒店發展及營運用途。該土地的總代價為970,000,000日圓(相當於約67,308,000港元)。  東瀛遊主要從事旅行團、自由行產品及旅行配套產品及服務。東瀛遊表示是次購買土地的位置毗鄰公共交通設施,而於土地上之擬定酒店發展項目旨在迎合集團沖繩旅行團之住宿需求,以及集團自由行產品之需求,而剩餘客房將按相若位置及質素酒店現行市價出租予其他客戶。董事會認為收購事項將不僅為集團現有旅行團及獨立自由旅 客業務帶來協同效應,亦將透過酒店營運為本集團帶來額外收入來源。  去年尾已開始在大阪收購地皮 東瀛遊中期報告顯示日本旅行團收入佔公司整體收入逾六成,其餘主要為非日本旅行團。不過,公司於去年12月已決定兼營酒店貨源供應商,並首次於日本大阪購入地皮發展酒店,總代價為1.25億元。酒店每間客房預期平均成本不足120萬港元,預期7年時間足以回本。該地皮位於日本大阪府大阪市浪速區,佔地總面積約1,602平方米,由於地點鄰近心齋橋及黑門市場等著名景點,地理位置優越,公司計劃把該地皮發展成一間樓高14層、具備約358間客房的酒店,預期酒店總建築面積約1.02萬平方米。 儘管由2016 年上半年至2017年上半年,公司的日本旅行團收益減少11.1%,而客戶人數由60,359人減少16.9%至50,164人,毛利仍錄得增長 37.4%以及毛利率較2016年同期上升6.2個百分點。該增長主要由於因應市場反應而作出更有利之價格調整,及通過與業務夥伴協商獲得更有競爭力之條款以及較2016年上半年日圓兌港元更穩定之匯率致使日本旅遊元素成本下降。 [...]