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汪敦敬:香港否極泰來?

新春到了,過去一年,我堅持香港會在資金和金融中心的地位不變之下,樓市可以穩守大局。 事實上,鼠年已過,用簡單的方式來形容,過去一年香港人的財富其實是增加了,如果用股票去計算,香港恒生指數對比去年3月收市低位高了約35%;如果以地產去計算,過去一年以三大指數,包括中原、差餉物業估價署及祥益去計算,其實樓價都是整體向上,即是說香港人的財富並沒有因年多的天災人禍而流失,我們只是出現了貧富懸殊,而且市場積聚了很多購買力,未來一年筆者相信香港很有條件回復通關,在以上因素之下,筆者是非常有信心祝願各位未來一年在投資及經濟上會更加好!   堅持說真話是並不容易,要面對不少挑戰,當然,筆者作為地產界「KOL」(Key Opinion Leader),已經習慣了網上一些挑戰甚至欺凌,我都無動於衷的,我只是不忍心很多人浪費了時間,因為我們面對的並不是經濟或結構性崩潰,我們是面對財富在成長中的不平均分配,我們應該對症下藥,現在人們都以悲情為主導,不少人埋怨錯了方向,不斷錯過了扭轉的時機! 如果在地產角度來說,我覺得香港要處理房地產引致的房屋及財富分配問題,其實道理很簡單,我們面對環球性無限的量化貨幣,我們的房地產供應亦應要同等量化,我們應該要更大膽去增加土地或者房屋供應,當然我同意現在香港的既得利益者關係複雜,要解決房屋供應,作為市民我是期望中央出手,在《國安法》和疫苗出現之後,香港人不要再被疫症折騰了,希望中央可替我們出手解決土地供應問題,我相信,中央是不想干涉香港房屋政策,但在土地資源上,我們的而且確存在死結,我認為,要增加非常龐大的供應的,最好的方法不是直接增加住宅單位供應,而是增加「熟地」 (已發展好基礎設施並準備好起樓的土地)供應,令到香港有需要的時候都可以隨時將「熟地」起樓。 筆者不禁苦笑,童年的時候經常都聽到有人戲言:「常想害人就教敵人個仔做報紙啦」,以戲言到紙媒的成本巨大!但近年西方國家輸入的放縱式民主和環保, 似乎係對香港房地產發展和安居樂業也是「弊遠多於利」! 最後我想再談疫情,現在市場正在等待恢復,我一直都認為,要支持政府更主動及果斷去處理抗疫工作,最近政府以圍封大廈方式,在一夜之內為居民做檢疫,我是相當贊同的,我是對此方法有信心的。當然,在疫苗上作出更具彈性措施,加快供給市民注射疫苗的時間表,我覺得亦是一個好消息,因為我對國家衛健委批核的疫苗是很有信心的,希望疫情盡快過去,市場未來會有更好的增長。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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波叔再賣雞仔嘜 單日連掟兩舖 龍豐藥房老闆頻沽貨 祥益汪敦敬執平貨?!

「舖王波叔」鄧成波再有動作,今次更於一日內連走兩間舖。市場昨日 (2月2日) 錄得長沙灣青山道457至463號美奇大廈地下3號舖買賣成交,舖位面積約450方呎,位處大單邊,現由本地時裝店「雞仔嘜」承租,以1,800萬元交吉易手,呎價約4萬元。 波叔去年4月斥約8,000萬元,以買公司形式一口氣向「雞仔嘜」購入荃灣沙咀道、油麻地上海街及長沙灣青山道3個「雞仔嘜」自用商舖,上月先以5,380萬元沽出荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號「雞仔嘜」舖,該舖面積800方呎,連500方呎閣樓,呎價約41,385元,現時再沽一間,共套現7,180萬元。剩餘的上海街舖估計市值約2,000萬元以上,即波叔今次可以疫市斬獲約千多萬。 同日,波叔再沽出深水埗基隆號255號地舖,成交價1,800萬元。舖位建築面積1,164方呎,現由食肆「蕃茄師兄」以每月42,500元承租至2021年8月,其後租金跳升15%至每月48,875元,租約期至2023年3月31日。以現時租金及成交價計,租值回報2.8厘。原業主波叔於2016年12月,以1,606.8萬元買入上址,持貨4年多,帳面獲利193.2萬元或12%。 連同上述沽出的青山道「雞仔嘜」舖,波叔單日套現3,600萬。計及早前拋售的物業,波叔家族於4個月內已合共賣出12項物業,套現約17.228億元。 龍豐藥房老闆謝少海頻散貨 此外,龍豐藥房老闆謝少海亦被發現頻頻沽貨,最新賣出粉嶺聯和墟和豐街37至43A號地下B及C號舖,建築面積約1,750方呎,現時分別由「良之冰室」以每月16.8萬元承租至2023年12月,及「老徐有機食品」以1.2萬元承租至2021年12月,合共月租18萬元。該舖於高峰期曾以8,000萬元放售,去年底降至6,500萬元,最終以5,300萬元售出,大幅降價33.8%,呎價約3.03萬元,租金回報約4.1厘。原業主為龍豐藥房老闆謝少海,於2012年以3,650萬元購入上址,持貨逾8年,帳面獲利1,650萬元,物業升值45.2%。 謝少海最近頻頻沽舖,對上兩單分別是粉嶺聯發街28號車房,售1,350萬元;以及上水新康街98號自用舖,售6,738萬元。連同上述孖舖,謝少海已合共沽出1.3388億元貨。據知,謝少海尚有另一間在粉嶺的商舖正積極放盤,叫價約2,600萬元。 祥益汪敦敬出手「執平貨」 市場有大戶狂掟貨,亦有大戶狂掃貨,連祥益地產汪敦敬亦出動「執平貨」。市場新近錄得尖沙咀漢口道44號地下B舖成交,舖位建築面積1,000方呎,前租客為藥妝店Color Mix,當時月租25萬元,惟現時已關門大吉,近日由祥益地產總裁汪敦敬等人斥資8,380萬元交吉買入,呎價83,800元。原業主於2007年12月以6,600萬購入上址,持貨逾13年帳面賺1,780萬元或27%。 據悉,汪敦敬購入該舖傾向自用,配合兒子的清酒生意,有意將鋪位用作日式餐廳。是次買舖,是他繼去年4月,以首置身份作價逾1.157億元購入豪宅名鑄63樓及65樓F室複式戶後,再度大手購入同區物業。他又指,舖市仍未調整完成,相信舖價仍會繼續下跌,惟他目標是「買靚貨,而非買平貨」,認為只有局勢混亂才有機會「執平貨」。 [...]

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汪敦敬:我對樓市的十大忠告2021

每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考,2021年已是第十四年了。 ⑴ 西去東來 2008年開始我們便認為中國經濟會不斷跑贏其他大國,多次提出「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」! 到了今天中國已成為最大消費國!在一帶一路的收穫下,東盟不單取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴!中國更加聯合東盟成為最大經濟體系!GDP增長在疫情下進一步取得優勢! 本來霸佔全球大部分利益的西方國家,若不及時作出市場甚至政治的改革去改變分配社會利益的不平衡,「西去、東來」必成定局!   (2) 西方圍堵中國成長期常態 我們在投資及生活上也要習慣西方國家總能製造理由去「制裁」中國,但西方國家並沒有努力去做好他們的自己的生產力!因此「美國國勢日益衰落下,時間對中國有利」。 對有準備的人來說,西方製造的市場波折往往在長期樓價上升趨勢中製造了入市時機!   (3)「香港金融中心更大步向前」 2009年起,我便認為香港會與紐約、倫敦平分國際金融中心的春色!既然西去東來大勢已成,當時得令成為更主要金融中心的就是香港!去年我曾說:「香港雖失去區域性領導地位,但中央顯然已部署好新的布局,繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能」,未來無論中美關係是和是鬥也好,香港的國際金融中心的體積也在高速膨脹!   [...]

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汪敦敬:中國經濟大步向前

大部份香港傳媒往往都沒有將事情真相反映給小市民知道的,如剛公布的香港M3井噴式增加,港人才驚覺香港的金融地位在訂立《國安法》之後,反而令到香港金融中心地位更進一步穩定,人們更因資金大增享受進一步低息的時候。   長期來說,港人亦不可以在大多數傳媒上掌握到中國的切實進步及成長,傳媒亦太迷信美國的實力,過去十年子虛烏有的「加息浪潮」其實就是過份迷信美國實力的錯誤判斷,而報導中美貿易戰,傳媒往往都是剪輯特朗普如何囂張跋扈制裁中國,卻其實沒有反映中國被美國及五眼聯盟的壓迫之下,仍然大步向前進步,我們看數據可能有更真切的理解。 中美貿易戰,以美國角度來說,是因為貿易逆差而起,所以如果有人要計算勝負,其實可以計算一下貿易逆差的結果,就可以知道特朗普的手段是否得逞了!事實上,我們計算今年頭10個月的美國與中國的貿易逆差,對比去年頭10個月是進一步增加0.9%的,即是說特朗普完全沒有改善到和中國的貿易逆差。表面看好像是雙輸,因為大家對比2年前的同期貿易數據都是做少了大概684億美元的生意,但是再看清楚數據,中國是和東盟做多了558億美元生意。我們看看中國的貿易伙伴,以排名而言,第一為東盟、第二順序是歐盟、美國、日本和韓國,美國由不久前的第二位已經退居到第三位,美國經濟愈來愈似不是主導世界了,顯然中國行動很快,更加重要的是東盟不單只成為中國的最大貿易伙伴,而東盟的成長亦反映到西去東來。東方世界,究竟誰主浮沉? 我們看看RCEP(區域全面經濟夥伴關係協定)的簽訂,看到中國的經濟體系是最強大的。在這個聯合行動之後,東盟進一步會膨脹,而中國經濟不單只沒有被中美貿易戰左右到成長,而且是更堅強地前進。我認為投資地產是應該要知清楚以上的變化,當然另一點是,在疫情第四波下做生意又開始遇到困難,筆者並不是醫學專家,只是以小市民來說,我是同意進行全民檢測的,我只知道一些人如果他們是染了病而不自己去檢查,只會在社區繼續傳播的,我們是不可能找到他們出來。 我認為,政府有些官員將強制檢測和封關兩件事掛勾了,只要疫情趨勢是向橫發展的時候做大量檢測,不要說封關,即使做不到全部人檢測,只要比上一次檢測多一倍,我深信,已經會得到更大的效果,很多中小企老闆其實已不可以再承擔市道蕭條的後遺症,期望政府盡快解決問題。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:樓市利益有條件分配得更好

在市場去向預測,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣,政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同!在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致!   香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控,也令香港市場金融結構更加穩健,尤其是在貸存比率,即借貸和現金流的比例上,但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷,在多年僵化下產生了副作用,並沒有更完善的財富分配的。 2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭,購買力自然集中在400萬以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的,很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成,600萬以上至8百多萬可借6成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。 直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭,800萬或以下可借9成按揭,800萬以上至1000萬可借8成,從此樓換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增,我認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,這都是吻合的,但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現,放盤量亦集中在細單位上,但細單位業主的換樓對象,即較大單位,尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少,起碼合乎市價的樓盤是減少,舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。 我們看到,屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了,以上車來說,這是政府的其中一個德政。 800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1,000萬只可以借到5成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少,如果不想這板塊不正常升幅!我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成,1,500萬以上至2,500萬就增加到6成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決,我們現時有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們是條件在數年內製造到供求平衡的。     撰文:汪敦敬  [...]