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汪敦敬:特殊的上車置業良機

執筆當天,和實際市場成交只相差一天的祥益指數已經連續四期出現上升去到534.55點,而全港性的中原指數亦出現了連續兩期的上升,這起碼是反映到過去四個星期的樓價,其實普遍都是出現了上升的,但是普遍主流媒體並沒有足夠反映到市況其實在平行時空(升跌兩極成交並存)下,重點是成交量大幅增加,正如我之前列舉的二手成交量數據反映:2019年6月至2020年4月,和2020年5月至9月的成交量比較,平均每月二手成交量總共多了5成,5成是很大的數字,樓價上升的板塊被嚴重忽略!   近日大圍新樓柏傲莊首兩天就已經收票逾7,000張,輪候看示範單位亦要等足8小時!加上居屋共23.6萬人申請,暫錄超額認購32.4倍,以上數據終於驚醒了港人,原來剛需仍然銳不可擋! 現實是,在樓市辣招的格式化下,買二手樓的人都是能通過壓力測試、供款入息比率及收入穩定的強人,而放盤的人亦是想換樓的業主為大多數,都是「掂」的人,我們不應該懷著悲情去看淡樓市!不看數據只跟感受而悲觀是錯的。 不過成交增加也可在樓價升勢波浪製造樓價短期的微調,正如出了樓市辣招之後,成交量減少,樓價反而更容易升的原理一樣,都是值得令人深思的。 我會這樣去形容現在的市場,現在的市場其實正在反映林鄭特首在去年10月放寬樓價1,000萬以下的首置上車人士的按揭成數上限,此舉令市場有了新格局,多了人換樓,自然多了人放盤細單位,細單位的供求比率就會出現了質變!成交價應要配合新的供求比率作出重新定位!所以亦有不少細單位板塊會在重定價位後再重新起步向上升,至於微調幅度是在乎多了多少放盤, 過去一年天災人禍 令樓市面對考驗的時候, 二手放盤量結束了多年因樓市辣招 而造成的放盤量下跌軌道, 放盤量出現了慢性增加, 但是因為數量唔影響大局,所以樓價只出現微調, 到了近期成交量增加,我們見到很多板塊放盤量都出現一點回跌, 而現在較多的屋苑已作出了樓市回升和反彈的反應,但仍有個別屋苑樓價是調節中的,所以我們眼前的平行時空,大家切記有升的板塊,即使是跌的板塊也好,其實都極可能是一個過渡時期的入市良機而已。   撰文:  汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:香港人身在福中不知福

見到有不少傳媒都用悲情、甚至悲劇的報導方式去形容現在的樓市,我感到啼笑皆非的!香港二手住宅樓市5月至7月的平均成交量是比過去的12個月的平均成交量多了44%,這是一個很大的增幅,另一方面,數據亦清楚顯示香港這大都會也進步邁向一個新的階段,最新一期數據截至7月31日,香港的貨幣供應量M3錄得歷史新高15.5301萬億元,按月增長2.56%。 股票市場方面,港股主板平均每月成交金額由去年上半年未出現社會事件之前的1.937萬億元上升至今年上半年的2.385萬億元,按年增加23%。而2020年下半年的7月和8月份平均每月成交金額更是3.226萬億元,比2019年上半年增加67%。事實上看到我們的股票市場不單運作得相當良好,更在高速膨脹中。 十分奇怪,正常的邏輯,樓價結構性調整都是由於資金減少!息口高!及在成交減少的情形之下出現的!但是現在的情況是我們的成交量是增加的,而最新M3去到7月31日亦是歷史上的新高15.53萬億港元,息口更加是結構性進入低位水平,人們竟然在這個情形之下,在感覺及氣氛下竟是沒有人理會數據去認為樓市會出現結構性下跌。 市場評論充斥了很多偏見,將眼前的困難當是長遠的情況,疫情不可能永遠困住我們,當然我們不可以低估,或者太樂觀,但是我們不應該假設情況是永遠不會回復正常。 銀行最近收緊按揭是因為對政局及營商環境要重新評估及準備,但是這並不是一個長遠的情況,因為始終環境會穩定下來,最重要是現在銀行是充滿了資金,所謂「水浸」,始終要提供正常按揭服務,而且難免一定程度要較進取去追回這段時間所失去的生意,另一方面,疫情亦令購買力凝聚,和經濟不景的購買力消失是不相同的,這些積聚的購買力最後都會出來市場作較進取的消費的,這些補償式甚至有可能出現報復式的消費情況,很多評論都沒有去兼顧,甚至認為永遠都不會出現的。 許多評論都將樓價高當是泡沫,但是樓價高是被很多因素影響而形成的,其中有一些因素和泡沫無關的,例如供不應求或者量化貨幣,如果當了是泡沫的關係,反而是會忽略了問題沒有去解決,在技術上來說,一般經常出現的泡沫就是借貸泡沫及情緒泡沫,但我想說借貸泡沫現在是不存在的,亦不單只沒有情緒泡沫,基本上現在是「負泡沫」的,即是說人們對樓市是過份悲哀的。 一場疫情之後,很多人忽略了中國處理疫情的成功,忽略中國的成功會進一步錯誤判斷未來大局變化,更加有些人忽略了在疫情之後,香港金融中心的地位實際是提高的,因為無論信用、穩定性及資金流量,香港政府的信譽是遠遠比紐約、倫敦及芝加哥等金融中心有誠信得多,這些無價的誠信將來是會為香港帶來一個無限的優勢,長遠香港人都是處於身在福中不知福的境況,但我不希望,大家錯過香港更美好的未來。 撰文:汪敦敬   祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:國安法下樓市更趨穩固

香港的金融中心地位及資金流正是樓市之本,樓市有多少風浪和波折也好,市場最後都要回到結構上,財政司司長陳茂波最近在一個公開場合中表示:「《港區國安法》成立之後本港並沒有資金外流,反而不斷有資金流入,認為本港立法對本港出現穩定投資環境,更廣泛的發展機遇!」 他還提出了以下客觀的數據,一是港匯強「自從今年4月以來,港元匯率持續靠近7.7港元兌1美元的強方區域,並且多次觸及強方兌換保證」,二是注資「金管局至今已接到超過總值1千億元的美元資金流入」,三是低息「香港的利率亦持續偏低」及四是港股成交「港股走勢轉強,單日成交量曾超過2千億元」。 大家看到清楚,我們的銀行結餘是不斷增加的(對比年初增加1,258.87億),有關的增加是反映到低息的持續及港元的受歡迎,《國安法》正式通過前,有些人會認為港元資金會流走,而且港元會被市場沽售,結果事實的發展卻完全是剛剛相反。 加上,繼國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行認為中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後,華爾街剛剛亦有評論認為內地經濟正在復甦,而且是全球各大經濟體唯一能在今年維持增長的國家。這是一個管治能力的表現,亦是政治體系及政客的實在成績表,其實香港已經是很幸福。 雖然我們現在是遇著疫情的第三波,但是疫情稍緩之後,樓價就應該很快會回復,因為「萬物終歸都要回歸市場結構及定律」,我認為,需要買樓的人應該趁這個時候,在準備好風險情況之下去掌握入市時機。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁   [...]

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買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬 [...]

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汪敦敬:歸納磚本位

很多人認為我多年前提出「磚本位」概念,是想推銷買樓的保值能力,其實不是,我認為「磚本位」有如美國「金本位」和當年英國的「銀本位」般一樣,是一個國家金融的底氣。 深想中國最多就是土地,發展房地產市場不單只可以令普遍人民過得更好,更加重要的是房地產有藏富於民的能力,近14億人民就正正是支持房地產的租客,他們用自己的自住能力去支持他們的房地產價值,是一個最安全有效去增加國力的方案。房地產愈平均分配不單只合乎社會主義的精神,更令市場更加安全,因為房地產在發展的升值過程中,只要日益保持低借貸率的話,整個房地產市場就成為非常龐大的財富力量,除了是支持中國金融的最基礎底氣外,人民亦因為有了房地產而有了財產,這種底氣更加是源於普羅大眾市民的力量,成為國力更強大的後盾。 除此,「磚本位」概念其實是一個以地產為核心的資產系統,是一個最重要的金融及民生系統,不單在控制市場風險,也令財富高速增值。高速增值物業本來容易引起價格爆破,但是只要以「龍市模式」不斷主動製造調整鞏固效果,並將按揭率不斷減低,那麼升值的物業就成為非常鞏固的真資產了! 在這動盪的世道,樓市的損耗比其他投資項目少,穩定性及收租回報率也相對表現出色,當股市和其他資產市場不穩的時候,人們就會警覺世界原來正是以「磚本位」去運作呢! 當樓價是量化貨幣和資金過多的投射時,人們千萬不要幻想樓價會大跌,中國式經濟「磚本位」(即以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配),就算樓市辣招,它們的任務主要都是強化市場面對貨幣戰爭,而不是令樓價下跌,過去很多人因為誤會了這個功能,而不斷錯失入市機會!想一想,如此穩定的樓市政策,政府會否自毀長城讓房地產崩塌!?今天太多香港人正等待歐美式的泡沫爆破,最後可能等到的卻是中國式經濟的資產值拾級而上!其實「龍二市」只是自然的調整,「等」的人面對的風險奇高! 政府要做的是減少輸家(無產者),增加有資產者是最佳的方法之一。鑑於新建樓宇鞭長莫及且成本高,只有以現有資源去解決問題方為實際,所以我認為政府重新發售公屋是必須要考慮的項目,縱使之前的經驗告訴了我們,將公屋業主及租客放在一起會產生大量的矛盾及問題,但我認為擁有大無畏精神的政府團隊,是值得從這方向闖關的。 其實買樓只要在量力而為下進行就「無得輸」!風險的魔鬼其實只在是否「量力而為」上,而非買樓的本質上,「磚本位」下買樓長遠投資上本質是優秀的,而且一直以來都是面對銀紙貶值的最佳套戥工具。  [...]