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海外樓市:息口回落 利好墨爾本樓市

早前澳洲國民銀行及CoreLogic先後對墨爾本房地產後市作出預測,前者預期當地樓價在明年會上升7.4%,後者則推斷樓價會提早於明年1月,再創高峰。不過,SQM Research同時指出,一旦中美貿易談判破裂、環球經濟下滑、失業率飆升、最優惠利率進一步減至零等,墨爾本房地產市場將難獨善其身,屆時全年屋價升幅最多只有4%。最重要是看APRA(澳洲審慎監管局)在明年中介入,實施干擾政策。 墨爾本房地產市場才剛剛從谷底反彈,已有報告預期明年屋價會再創高峰。SQM Research的《Housing Boom and Bust Report》報告,列舉了四個可能性,當中最大可能出現的局面是明年墨爾本樓價會上升11%至15%,此乃建基於經濟復甦、儲備銀行保持最優惠利率低至0.75%,以及APRA(澳洲審慎監管局)在年底前不作干預。如APRA在明年中介入,實施干擾政策,則房屋價格升幅會放緩,全年預測為5%至9%。假若APRA放棄干預,而在明年4月前儲備銀行進一步減息至0.5%,加上中美貿易戰暫趨穩定,則墨市房屋市場有機會向好,最高可上升12%至17%。 減息有利樓市 今年10月澳洲央行再次降息,宣布調降至0.75%。澳洲央行總裁Philip Lowe更預期利率可能會減至0.5%,甚至在澳洲政府趨向保守的情況下,若沒有提出有效刺激經濟發展的方案,很可能為了維持澳洲經濟增長率的數字以及發展,在明年中再次調降至0.25%。 減息代表會有大量的資金湧入房地產及股市,特別是在澳洲房市租金收益亮麗的情況下,今年下半年的澳洲減息,除了活躍了墨爾本的房產交易量,更讓當地租金漲到新的高點。 而中美貿易戰造成的原物料市場影響,造成不少原物料出口國家的經濟增長在今年大幅衰退。澳洲政府因為這波衰退而作出不少政策來刺激經濟,並且放寬貸款刺激房市,也讓多年盤整的澳洲房地產市場出現回溫,不僅海外投資者有明顯增加的趨勢,更直接的房產購買者是澳洲本地可以取的優惠貸款利率的洲際移民或新家庭。倘若中美貿易戰有好轉的機會,而澳洲政府的房貸優惠政策沒有做出調整,那麼在明年會是一波非常大的樓市上漲年。 房屋清拍率明顯增長 CoreLogic全國指數數據顯示,墨爾本領導東海岸地區樓價復甦趨勢,今年10月的樓價增長2.3%,是自2009年11月以來的最大增幅。這一增長也讓墨爾本在本季度樓價增長5.5%,超過悉尼。 根據傳統,春季房屋清拍率在11月前會跌落至60%以下或50%以上。去年,在樓市低迷時期,樓價跌至40%。直到一年前,經濟放緩重新站穩腳跟,樓價才回升至50%左右。每個週末,房屋的清盤率都不斷提高。在墨爾本的416間房屋拍賣中,成交率亦超過70%。 墨爾本樓市復甦速度絕對達史上最快,地產傳媒Domain報告指出,獨立屋價格短短3個月大升4.1%至855,428澳元(下同),自三月季以來更升了5.5%。分層單位中位價升3.7%或近2萬元,達到歷史新高的520,940元,這升勢冠絕全國各首府。 Vermont、Wantirna和Rowville的外東區的獨立屋升幅最大,一季升了6.3%至76萬元。Port Melbourne和Elwood的內南區,樓價亦升5.6%至123萬元。Hawthorn、Surrey Hills和Balwyn的內東區,升5.5%至134萬。只有西北區的樓價下跌,跌幅為1.1%,樓價中位數611,500元。分層單位方面,東北區大升14.1%,中位價524,999元,原因是較高比例的豪宅易手,外東區亦升7.6%至56.5萬。 另外,墨爾本市的經濟額首度突破1,000億元,大過塔省、北領地和首都領地總和。而濱海港區的就業增長,顯示了城市經濟未來的信心。 [...]

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樓市速報:西九地標價啟示 商廈租金未跌完

一直為市場所關注的西九高鐵站上蓋商業地王,最終由新鴻基地產(00016)以逾422億元奪得,成本港史上最貴地王。項目以地價計確實創下香港賣地史上新高,但每呎樓面地價卻與2014年批出的尖沙咀商業地相若。事實上,本港商廈市場受到內憂外患的夾擊下,不單止成交量屢創新低,就連租金亦向下尋底,中環超級甲廈租金近5個月累跌一成,為各區最多,而且需求減弱,甲廈空置率亦錄得新高,有分析料,在需求減少下,租金尚有調整空間。 持續5個多月的修例風波仍未完結,中美貿易談判又再膠,變數仍多,近月樓市及經濟表現均受到拖累,以致近月招標的西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地皮,原本近千億元的估值,被屢遭調低,外界更擔心存在流標風險,最終由新鴻基地產(00016)以422.3億元獨資投得,擊敗長實(01113)及信和置業(00083)等財團,成為本港史上最貴的地王,但每平方呎樓面地價僅13,345元,貼近市場估值下限,較5年前由恒基地產(00012)以每平方呎1.38萬元,投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。 資料顯示,項目屬於高鐵站上蓋,週邊為九龍站豪宅區、西九文化區,位置優越,加上規模多達316萬平方呎,所以市場最初估計,每呎地價可以達2.5萬至3萬元,估值一度高達1,420億元。不過,如今地皮算是在最壞的時機推出,旅遊業及經濟遭受重創,第3季訪港旅客按年跌26%,屬於近16年最大按年跌幅,故在截標前的估值已下調至316億至791.2億元,現時批出的地價只是市場估值的偏低水平。 新地主席兼董事總經理郭炳聯指出,計畫新上蓋項目會提供超過800萬方呎甲級寫字樓、約300萬方呎零售及文娛設施,以及5星級酒店,相信項目落成後,會為集團提供穩定而可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。萊坊執行董事林浩文認為,是次中標價比預期略低,但仍屬合理,估計將以長線投資及收租為主。 觀塘放盤價下調 雖說高鐵商業地皮的總價是本港史上的地王,可是其樓面呎價屬近年商業地皮的新低,隨即影響市場氣氛,有個別業主即減價清貨。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱,九龍灣南豐商業中心低層單位面積約1,029方呎,於今年6月時以呎價8,200元放售,意向價843萬元,其後10月減價至7,900元,至上週三再減至7,700元,與6月時相比,減幅已約6%。 另觀塘寧晉中心高層單位,每呎叫價1.4萬元,意向價5,755.4萬元,較8月時每呎叫價1.5萬元減幅近7%。他認為,高鐵商業地批出,放售多時的二手業主被逼接受現實,自行調整叫價。 據中原(工商舖)數據顯示,11月截至27日,工商舖市場共錄約203宗買賣,按月錄得輕微上升。不過,對比去年11月同期的358宗,減幅約40%。而11月工商舖成交總額約28.97億元,與10月份約29.45億相若,惟10月份同樣基數低,這亦是連續第2個月成交金額僅約30億元,反映買家態度審慎,成交額對比去年11月下跌約七成。 工商舖物業中,甲級商廈跌幅相對明顯。美聯工商舖資料研究部數據顯示,11月份50大甲廈錄得5宗成交,較10月份的6宗挫17%,成交量屬今年內第2低,僅高於8月份的1宗成交。上月成交面積約11,408方呎,同屬今年第2低,僅高於8月份的1,279方呎。 社運影響浮現 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,本地政治事件持續逾5個月仍未平息,上月情況更惡化,商業活動因而接近停頓多日,包括房地產買賣及租務成交活動也完全冰封,而50大甲廈買賣明顯受影響,及至月底局勢才略為緩和,市場才錄得零星買賣。 其實不單止成交量減少,租賃亦受到拖累。據仲量聯行數字,10月整體甲廈租金持續下滑,平均呎租約74.3元,按月再跌1.6%,連跌3個月,當中以中環甲廈租金跌幅最高,按月下跌2.3%,平均呎租約122.1元。 由於新租賃成交按月減少,仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)稱,整體甲級寫字樓市場上月錄得188,500平方呎負吸納量,是連續第3個月錄得負增長,從而反映寫字樓需求轉弱。觀乎過往2、3年商廈市場,特別核心區甲廈,均靠中資機構撐起,惟近1年受貿易戰影響,中資已減少擴充。 在政治活動影響下,核心區甲廈更錄罕見退租個案。資料顯示,中環甲廈國際金融中心二期接連錄得退租,據土地註冊處資料,國金2期68、69樓全層,以及70樓半層,總租用面積約6萬平方呎,由美國道富亞洲(State [...]

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樓市速報:樓價下調壓力增加

香港局勢仍未見緩和跡象,加上貿易戰令外圍經濟轉弱,本港樓市失去上升動力。中原經紀人指數CSI最新(4日)報45.47點,較上週的47.15點下跌1.68,已連續3週於45點淡分界區間爭持,以及處於50點好淡分界線之下,預示樓市累積向下動力。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,區議會選舉後,市場氣氛緩和,CSI有回穩跡象,跌勢未有見惡化,但指數處50點好淡分界線之下多時,預示樓市下調壓力。 上月特首林鄭月娥公布《施政報告》後首星期,CSI單周急升30.88點,由30.37點至升61.25點,一口氣升穿三個重要關口,包括45點好淡分界區間下限、50點好淡分界線及55點好淡分界區間上限,反映市場氣氛明顯轉旺,前線經紀人情緒亦因而轉好,同期樓價亦結束調整,CCL連跌十週後,連升兩週。 不過,其後CSI再次下跌,由61.25點連跌四個星期至42.15點,預示樓價上升受阻,CCL暫時在181點至182點之間窄幅徘徊。樓價確認止跌但回升乏力,相信有待中美貿易戰局勢明朗化後,樓價走勢才有較明顯的方向。 市場上其他指數亦顯示,樓價正面對下調壓力。差餉物業估價署上週公布的數據顯示,本港10月私人住宅單位售價指數報376.1,按月跌1.33%,雖然較9月跌幅略為收窄,但已連跌5個月,並創今年2月以來新低。 大單位的跌幅最勁,以面積為1,076至1,721平方呎的D類單位跌幅最為顯著,售價指數跌幅達1.8%;面積為430平方呎以下的A類單位,按月跌約1.6%;面積為431至752平方呎的B類單位,按月跌約1.1%;面積為753至1,075平方呎的C類單位,按月跌約1.5%。 累計全年首10個月,私人住宅單位售價指數指數升幅進一步收窄至4.6%,較去年同期約7.4%升幅,低約2.8個百分點。租金方面,10月租金指數報194.5,按月跌近1.7%,連跌兩個月。本年首10個月,該指數上升0.6%。 萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文預計,今年年底樓價將較5月高位回落約8%,全年一、二手住宅銷售量跟去年相約,成交量約6萬宗,而明年樓價會繼續下調約5%,成交量介乎5.6萬至6萬宗。 他指出,明年樓價跌幅會否擴大取決於社會運動的持續時間,同時若明年首季經濟繼續欠佳,「打工仔」可能要凍薪,影響購買力,將導致中小型住宅市場受壓。 [...]

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新盤放大鏡:嘉峰匯 低價招徠

受社會運動激化一度推遲開售的啟德住宅項目嘉峰匯,終於上週三(27日)發表價單,首張價單涉208伙,折實平均呎價22,888元,相對9月同區推售的新盤尚.珒溋首批呎價24,310元,嘉峰匯開價低約5.8%。有見市場反應佳,週二(3日)發布第2張價單加推103伙,折實平均呎價24,110元,較首張價單貴5.3%,仍比尚.珒溋便宜。 嘉峰匯首張價單涉208伙,包括23伙開放式,23伙一房,144個兩房戶,以及18個3房連工作間套房。該批實用面積287至766平方呎,價單售價765.6萬至2,352.8萬元,價單平均呎價26,727元。計及最高即供折扣15%,折實售價650.8萬至1,999.9萬元,折實呎價19,887至26,245元。 第2號價單涉及103伙,實用面積287至766方呎,價單售價808.4萬至2,451.3萬元,呎價24,259至32,167元;計及最高即供折扣15%,折實售價687.2萬至2,083.7萬元,呎價20,622至27,345元。 間隔: 樓盤單位間隔涵蓋開放式至3房,當中以2房戶為主要供應,佔供應量逾半數。而項目最小單位則位於第1A、1B座1至39樓F室,實用面積均為287平方呎,屬開放式間隔。至於洋房設有4層,包括地庫、地下、1及2樓(另設有天台),戶戶配置一部室內升降機、61方呎露台、25方呎平台、391至722方呎花園、706方呎天台及35方呎梯屋。 配套: 樓盤設有約26,326平方呎住客會所,提供包括戶外泳池、兒童游泳池及多用途球場等設施;另有28,831平方呎園景區及約7,077空中花園供住戶休憩散步。車位方面,住宅車位有117個、住宅電單車位11個及單車位59個,另設有5個訪客車位。生活上,因樓盤設有近1.59萬平方呎的兩層商場,購置生活所需可說不假外求 交通: 項目鄰近未來港鐵沙中線啟德站,距離港鐵彩虹站則約16至20分鐘步程。另於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,提供多條巴士或專線小巴路線,穿梭九龍城、黃大仙、九龍灣、藍田、紅磡、中環至北角寶馬山等多處地方。 同區供應: 啟德是九市區主要供應重鎮,單是從前由海航轉售地皮就有4幅,當中兩幅1K3及1L3地皮由恒基地產(00012)購入,前者可建樓面達63.07萬方呎,後者也有39.7萬方呎樓面;另由會德豐(00020)接手的1L1可樓面達42.56萬方呎,1L2地皮可建樓面55.1萬方呎。此外,今年也批出多幅啟德住宅地皮,包括啟德4C3、4B1、4B2、4C1及4A1等地皮,分別可建樓面達64.8萬方呎、72.2萬方呎、64.1萬方呎、71.4萬方呎及107.6萬方呎。 [...]

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海外樓市:六都中樓價最低 台南樓市漸受重視

台南未必是遊客的首選之地,但卻是置業者必然考慮的地區,皆因當地樓價明顯上揚,較去年同期上漲4.11%,增幅居六都之冠,但樓價仍是六都最低。當地房地產代理分析,由於台南樓價基期較其他五都低,加上交通等重大建設才剛開始,又陸續有重畫區標售和南科大廠加碼投資,均帶動漲勢。 近年台南的公共建設眾多,包括台南市立圖書館總館、沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心、安平港遊艇碼頭、亞太國際棒球訓練中心等,尤其鐵路地下化、捷運都在推進當中,而且台南房價基期相對低,所以未來樓價應該還會有一些發展空間。 由於平實營區、高鐵特定區、九份子重畫區等重大開發區持續標售,吸引建商溢價購地推案,同樣抬升價格,以平實營區為例,除了有建商以每坪近百萬元新台幣(下同)標下土地外,因將設置轉運站,又鄰近南紡購物中心二期,建設持續推進,更進一步推升週邊樓價上漲。 樓市需求強勁 東區東興路一棟樓齡13年的大樓,今年成交單價衝上3字頭,永康區中華路上樓齡7年的大樓,先前單價多約落在17至18萬元,近2年有成交在20至22萬元,兩路段均是受到平實營區議題而被帶動,且高出區域平均行情,近期也感受到買方有感樓價上揚,所以有加快置業的速度。 另外,台積電與聯電等大廠於南科擴廠,帶來龐大就業人口紅利,致使週邊安南區、永康區、善化區人口逆勢增漲,樓市需求強勁,也是樓價上漲的重要因素之一。 東區今年受益於整體買氣回溫,加上平實營區標售和南紡購物中心二期議題,把週邊樓市都帶旺,例如東興路屋齡10多年的大樓,去年成交單價約27至28萬元,今年就有達3字頭的行情;林森路一段是豪宅社區,原本單價就高,但交易量也明顯被帶動。 中西區因發展甚早,古蹟眾多、人文歷史豐富,住宅屋齡普遍較高,但衛民街因鄰近火車站,鄰近熱鬧的北門路或熱門景點美術館、孔廟,不僅地段和機能好,再加上新屋的稀有性,以致成為房價最高路段,近期成交單價衝上3字頭,與其他老舊物件形成價差。 中古屋同樣受惠,行情也跟著升溫,平實營區週邊後甲商圈、成大商圈享有最大利多,樓齡20至30年大樓,依照地點和屋況不同,單價約15至20萬元,但今年在莊敬路,因近南紡購物中心及平實營區,甚至有成交在每坪23萬元;大鵬國宅最近也有單價15萬元的行情出現。 樓價穩步上升 相對於台北樓價驟然上漲,又向下修正調整,台南的樓價趨勢算是穩定發展、市場比北部穩定;台南市政府表示,當地的樓價與台北市相差有14倍,新北市超過12倍,台南算是六都中最可以負擔的。 今年第三季國泰指數顯示,相較上一季價漲量穩,相較去年同季價量俱漲。今季開價維持穩定,議價率縮減,成交價小幅上漲;推案戶數小幅減少,銷售率維持穩定,成交量亦維持穩定。整體而言,近一年來台南市成交價大幅上漲,推案戶數中幅增加,銷售率亦小幅增加,故成交量中幅增加,表現持續繁榮。 28項建設 台南目前房價雖然仍比其他五都低,但近6年來卻已上漲兩成,實價登錄顯示,2013年平均房價僅11.9萬元,2014、2015年為樓市高點,上漲至13.3至13.4萬元,之後受打房政策、房地合一稅的影響,房價才開始向下修正,2017年景氣低迷,緩跌至13.1萬元,2018年全台樓價止跌,樓價才又飆升至14.3萬元。 此外,台南市政府加碼公布28項建設,亦是房地價上漲的一大推力,包括沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心、安平港遊艇碼頭、亞太國際棒球訓練中心等,加上平實營區、高鐵特定區、九份子重畫區、水交社重畫區、運河星鑽重畫區等重大開發區持續熱銷,吸引更多發展商溢價購地推案,進一步帶動價格上揚。 [...]