地產 香港

樓市速報:樓價指數3連跌 仍未見底

 新冠肺炎病毒疫情肆虐歐美,市場對經濟前景極為擔憂。差餉物業估價署3月底公布,2月樓價指數370.7點,按月跌逾2%,連跌三個月,創15個月以來最大單月跌幅。連跌五個月的租金指數則止跌回升0.1點,升至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。大部分分析認為,第二波疫情衝擊的數字還未出現,因此估計二手市場樓價會有10%或更大的跌幅。 差估署數據指出,本港2月私樓售價指數連跌三個月報370.7點,較1月份378.7點,按月跌約2.1%,比去年2月同期則有1%升幅,至於今年首兩個月跌2.2%。但去年全年升幅幾乎全部消化殆盡,比去年5月高位396.9點下跌6.6%。反而租金指數連跌五個月後止跌回穩,輕微回升0.1點至186.1點,但仍為2017年9月以來的28個月低位。 按單位面積劃分,面積小於約1075平方呎的單位,上月售價按月跌近2.2%;面積大於1075平方呎的單位售價,則按月微升0.2%,當中豪宅單位售價按月更升2.4%,但上月只有不足20宗成交。租金指數反而連跌5個月後止跌回穩,報186.1,按月微升0.05%,按年同首兩個月分別跌3%及0.2%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,2月份樓價走勢持續轉差,料3月份將持續受壓,維持較急跌勢。差估署公布的數字有滯後效應,2月份售價指數主要反映1月下旬及2月上旬的實際市況,當時新冠肺炎剛爆發,市場交投冰封,在業主減價下始能錄得成交,故導致樓價單月出現較大跌幅。 美聯住宅部行政總裁布少明則表示,第二波疫情來襲,導致二手市場叫價大幅下調,現在見到業主的態度軟化,甚至出現了10%的減價個案。而減價個案比較集中、減價幅度比較明顯的地區包括九龍站附近的樓盤和跑馬地附近的物業。 中文大學商學院客座教授冼日明預計,真正數字三個月後才反映,那時樓價才是最低位,料樓價會再跌10至20%。萊坊林浩文則認為,樓價指數下跌符合預期,並開始反映疫情影響,估計未來一至兩個月跌幅可能擴大。 不過,中大經濟學系副教授莊太量則對樓市較樂觀,預計樓價第二季呈橫行狀態,並持續至第三季,其後反彈。他解釋,樓價跌幅若要重現沙士或金融海嘯水平,失業率最少要升至6%或以上,除非飲食、零售、建築等受影響行業,失業率升幅呈雙位數水平,否則其他行業如物流業、公務員的失業率穩定維持約2%下,失業率拉高至6%的機會不大。他相信,一旦疫情好轉,樓價便會慢慢回升。 [...]

地產 海外

海外樓市:芝加哥樓價 持續被低估

受到新冠肺炎疫情影響,過去數週美國房產租賃銷售網站Roofstock指出,外資紛紛湧入現在被稱為「避險天堂」的美國房產業,其中亞洲流入投資更暴增500%,來自德國的投資也高達450%,澳洲為250%,英國也多了100%。根據全美房產經紀人協會的消息,美國房產市場出現了近兩年來房產交易最活躍的現象。對於出售物業的業主來說,由於房產市場的房屋供給不足,上市的房屋將很快會被買出,其中,芝加哥的房屋需求強勁,樓價持續被低估下,上升空間十足。 芝加哥面積為606.2平方公里,人口約為270.6萬,位於美國中西部密歇根湖的南部,是美國第三大城市,也是世界著名的國際金融中心之一。 衡量一個城市的實力與未來發展趨勢,「高收入年輕家庭」的數量是一個至關重要的標準。據芝加哥發展策畫局的資料,高收入的年輕專業精英遷入芝市居住,在2010年到2016年間,芝加哥市年收入10萬美元(約78萬港元)以上、戶主年齡45歲以下的「高收入年輕家庭」,有25%升幅;同期芝加哥市擁有本科及以上學歷的居民比例已增長到38.5%,在全美五大城市中名列榜首。 芝加哥的平均房價在30萬至40萬美元之間,已達到美國中產階級的水準。芝加哥的房產價格飛漲,主要是因為移民人口正在增加,而經濟水平隨着人口的增加而上升。郊區的房屋肯定比市區便宜,但郊區的房屋基本上都是別墅,因此價格不低,基本上也需要數百萬美元。 經濟與旅遊同樣發達 芝加哥是美國最重要的經濟中心之一,在鋼鐵工業、機械製造業、農業技術、貿易、文化教育等方面均居領先地位的地區。工業以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運輸機械設備工業為主。鋼鐵工業佔美國第一位,有著名的美國鋼鐵公司和加來鋼廠。肉類加工也居全國首位,美國500家最大的公司中,有33家的總部設在芝加哥及附近地區,比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內陸鋼鐵公司等。 旅遊業也相當發達,每年觀光客約250萬人,遠遠超過芝加哥本市的人口總數。此外,商務觀業的興起,使芝加哥成為美國第三大會議中心。旅遊業產值達到1,592億美元,約佔全市總產值的30%。 亦是美國最重要的文化科教中心之一,擁有世界頂級學府芝加哥大學(The University of Chicago)、西北大學(Northwestern University)和享譽世界的芝加哥學派。截止至2019年10月,逾百位諾貝爾獎得主曾在芝加哥工作、求學過(芝加哥大學100位、西北大學19位)。 中位價格上漲10% 隨着芝加哥華裔居民不斷增加,華埠附近橋港區(Bridgeport)、麥金利公園(McKinley Park)及布萊頓公園(Brighton [...]

地產 香港

樓市速報:兩大因素工廈獨撐大市 長沙灣黃竹坑成尋寶樂園

新冠疫情來勢洶洶,首季物業投資市場的大額交易,按季下跌了60%,主要買賣均來自工廈。 工廈市場能獨撐大市,只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚,加上工廈呎價水位低,在市況不明下,適合財團購入作長線發展,故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中,位置優越的長沙灣,以及港鐵通車後的黃竹坑,更成為熱門投資地。 受多項因素影響,1及2月份工商舖交投慘不忍睹,其中1月份,成交量跌穿200宗水平,創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中,唯獨工廈表現較佳。 1月至今,市場已先後錄得4宗大額工廈成交,涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原(工商舖)數據顯示,3月截至16日,市場共錄得約91宗工商舖買賣成交,雖然對比上月同期下跌約15%,但成交金額方面,由於月內錄得個別大額工廈成交,包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈,令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。 利洋8億易手 市場消息透露,長沙灣青山道924及926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢,早於去年中放盤,業主意向價12億元,隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來,業主多番減價,近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」,經過一輪討價還價,最終落實由第一集團購入,作價約8億元,以總樓面11.6萬方呎計算,平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團(00494)馮氏家族私人持有,於2004年6月購入,作價2.4億,隨著今番易手,帳面獲利約5.6億,物業於十六年間升值2.3倍。 分析估計新買家第一集團今次購入,並非著眼於租金收入,而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月,購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈,作價12.5億元,地盤面積約1.48萬方呎,地積比率12倍,可重建樓面約17.7萬方呎,樓面呎價約7,043元,由於該地段規畫為其他指定用途(商業),集團透過補價重建為甲廈,目前地盤則平整中。 除了有大金額成交,近期亦有高呎價的工廈成交,黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓,面積約7,500方呎,以約8,280萬元成交,單位以每月12萬租出,回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元,甚為理想。 據了解,單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有,早於1985年以190萬元購入,作磁帶生意自用,其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售,最終因應市況減價約一成沽貨,不過持貨35年轉手,已獲利約8,090萬元,物業升值42倍。據了解新買家為會德豐(00020)或有關人士,該集團已持有該廈業權。 活化工廈吸引 工廠能在疫市中撐大市,有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激,自八十年代起,香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業,數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施,容許15年以上舊工業大廈,免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。 至2018年,政府在《施政報告》中,再次重啟活化工廈政策,而且今次的計畫更為吸引:樓齡15年或以上的整幢工廈,只要符合規畫的用途,便可免補地價改裝,而為了推動重建1987年前落成的工廈,工廈重建項目放寬地積比率20%,重建後多了兩成樓面,對業主而言,無疑大增重建誘因。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,新計畫容許放寬地積比率,發展潛力大增,再加上向城規會申請的成本不多,若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建,全幢出售的價值也已大升。 工廈活化後的建築物,因應地區性,用途相當廣泛,有酒店、商場、商廈等等,其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子,「食正」長沙灣轉型,項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 [...]

地產 香港

樓市速報:新界西二手市暢旺 上車天堂存暗湧

 疫情下新界上車屋苑受追捧。有地產代理高層表示,近期天水圍業主減價個案不斷,頓使二手市場氣氛轉旺,嘉湖山莊交投加快,截至3月24日成交已突破50宗,創近5個月新高。與此同時,元朗區的二手市場同樣活躍,超逾2月全月成交宗數,上升31%。但要留意的是新界區二手樓價指數未許樂觀。 中原地產高級區域營業經理文家輝表示,其中位於嘉湖山莊麗湖居4座中層H室,實用面積550方呎,建築面積704方呎,3房間隔,以565萬元沽出,實呎10272元。買家為外區換樓客,原業主於2014年6月以315萬元買入單位,持貨6年,帳面獲利250萬元,升值近79%。 此外,中原地產元朗新時代廣場副區域營業經理王勤學表示,於負利率年代,剛性及投資需求同樣殷切,令近期二手成交明顯轉活,元朗3月迄今已錄143宗成交,超越上月全月109宗,增31%。 當中尚悅1座中層E室,實用面積356方呎,以500萬元易手,折合每方呎實用呎價約14,045元。原業主2013年3月以360.8萬元購入,持貨7年,帳面獲利139.2萬元,升值38.6%。尚悅本月迄今暫錄13宗成交。 另外,GRAND YOHO 10座高層A室,實用面積519方呎兩房,向東兼享開揚山景,屋苑同類優質景觀單位以大單位居多,兩房山景單位供應較少。上址叫價840萬元,經議價後,新近以812萬元沽出,折合實用呎價約15,645元。原業主2016年9月以896.05萬元買入,現沽出單位,帳面蝕約84.05萬元或9.4%,若扣減一手買入時發展商提供的回贈及優惠後,料實際蝕幅較少。 利嘉閣地產皇牌屋苑元朗-教育路一行(A組)高級經理張家偉表示,元朗世宙5座高層C室,實用面積約430方呎兩房,座向北及望市區景。去年10月開始放盤,業主原開價730萬元,至今年3月將叫價下調至680萬元。單位近日以659萬元成功沽出,較原叫價低71萬元或約10%,折合實用面積呎價約15,326元。原業主2015年12月以約560.7萬元購入,持貨5年現轉手帳面獲利約98.3萬元,物業升值約18%。買家為上車客,於網上預約睇樓,並於睇樓後翌日決定買入。世宙本月至今累錄6宗二手成交。屋苑現時有68個單位放售,叫價由630萬元起。 然而,按地產代理編制,於3月20日公布的二手樓價指數來看,新界西二手樓價似乎未許樂觀。新界西CCL_Mass(大型單位)最新報160.55點,創53週(即2019年3月以來)新低,按週跌0.48%,連跌4週共3.38%,跌幅一週大一週小,走勢持續向下。反映在用家市之下,樓價的下調訊號明確。 [...]

地產 香港

新盤放大鏡:北角「君譽峰」 貨尾加價

受新冠肺炎疫情影響,今年2、3月新盤寥寥無幾,各大發展商主力促銷貨尾,如恒基地產(00012)上月就為北角君譽峰推出第7號價單,提供29個單位,實用面積250至288平方呎,全為1房間隔,而折實呎價則較去年12月發布的對上一張價單貴逾4%。 由於發展商近月有感疫情嚴重,都不敢冒進推盤,致今年以來推售新盤少之又少。據中原地產研究部統計,截至3月18日,2020年3月份一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得276宗,總值34.9億元。預期整月一手約有500宗及60.0億元,將較2月的997宗及97.9億元,分別下跌49.8%及38.7%。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計,一手宗數為2018年12月386宗後的15個月新低,金額為2016年2月30.0億元後的49個月新低。反映受新春長假後肺炎疫情擴大影響,發展商暫緩推盤,以致一手市況顯著回落。近期市場有多個新盤推售,料將於4月份陸續登記,相信4月的一手數字將向升。 恒地上月發布了君譽峰全新7號價單,提供29個單位,面積250至288方呎,售價由691.9萬至818.4萬元,呎價25,215至29,593元。項目最高折扣優惠4%,折實售價由664萬至785.7萬元,折實樓價全數平過800萬元,呎價24,207至28,409元。 該項目的首張價單,於2018年公布,涉及單位共20伙,折實平均呎價27,263元,間隔包括開放式、1房及2房,因以細單位為主,所以入場費僅逾476萬元。而今次的全新7號價單,間隔均為1房設計,扣除最多4%折扣後,折實平均呎價26,394港元;相對去年12月發布的上一張價單的折實呎價25,235元,則是次提價4.6%。 間隔: 全盤共有281個單位,面積由181至417方呎,採開放式、1房及2房設計,戶戶配置22方呎露台;A及H室另設有16方呎工作平台。 配套: 樓盤2樓設有面積約3,141方呎住客會所,提供包括健身室、閒座間、宴會廳等設施,其中健身室設有NXS拳擊鍛鍊機、ICAROS飛行動感VR健身器。另有佔地約4,060方呎平台花園,供住戶散步休憩。 交通: 項目毗鄰港鐵(00066)北角站,除附近另一項目「海璇」的樓盤基座下設有巴士總站外,於英皇道及渣華道沿線,亦有電車及多條巴士及小巴路線,往返港九新界多個地方。 同區供應: 身處舊區的北角,新盤主要靠重建而來,所以供應十分有限,近年較大型新盤就只有海璇及柏蔚山,其餘多為單幢盤。 [...]