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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 間。 陳浩璋表示,遊客相關行業表現弱、民生消費行業抗跌力強,這種兩極化現象仍然持續。四核心區的珠寶鐘錶、化妝品/個人護理及衣履店較半年前分別淨減少13、25及33間,但疫情下也有行業受惠,食品、百貨/超市/雜貨零售、小食/食品外賣店及口罩店分別增加35、11、30及30間,元朗區食品及家電/傢具/家品店佔比也錄增幅。隨著街舖租金出現顯著調整,民生商戶也出現在主要街道,令租戶組合更多元化,例如尖沙咀傳統一線街海防道,近期錄得古早味蛋糕店及口罩店出現。 核心區空置率料跌至10至11% 展望後市,美聯旺舖董事盧展豪預計今年舖市復甦可期,因為市場將受惠多項利好因素,包括(1)政府實行更嚴厲的防疫措施,加上疫苗開始接種,香港疫情有望完結;(2)政府派發電子消費券提振消費;(3)預期中港快將恢復通關;(4)人民幣表現持續強勢。因此,他預期未來半年各主要購物區的街舖空置率將會回落,其中,四核心區空置率將會由11.5%跌至10%-11%,而元朗空置率亦由5.7%跌至5%。他補充,舖市的實際復甦步伐,將視乎香港的疫苗接種進度,以及中港何時正式恢復通關。 他又預計,由於近年核心區街舖租售價跌幅顯著,在低基數的效應下,今年的反彈幅度也會較大,預期今年租售價將升10%至15%,較民生區的8%至10%為高。他又指,今年上半年市場對飲食及民生必須品行業需求仍然殷切,相信會是商舖租務市場的主力,而旅遊相關行業,包括珠寶鐘錶、藥房及化妝品等行業,預計要待通關明朗化後,租務活動才會開始活躍,但口罩店等商戶由於疫情逐漸穩定,商戶數目或接近見頂。 圖一:近年四大核心區街舖空置情況 *由於2020 Q3資料輸入問題,中環的吉舖數目由上一次公布的235間,最新修訂為234間。 資料來源:美聯工商舖資料研究部 表一:今季各主要購物區街舖空置情況及2021年第三季預測空置率 地區 2021年第一季 吉舖數目 2021年第一季 空置率 2021年第三季 預測空置率 銅鑼灣 160 14.8% 14%-15% 尖沙咀 271 17.7% 16%-17% 中環 205 14.2% 12%-13% 旺角 231 6.6% 5.5%-6% 四核心區整體 867 [...]

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劏舖都唔放過?! 天水圍新北江商場周末拆售10劏舖 即日掃清!!

儘管零售食肆繼續受困疫情,舖市成交反而愈來愈旺,投資者甚至連劏舖都唔放過!上周六(3月13日)天水圍新北江商場一次過拆售門口10個露天劏舖,反應熱烈,竟然即日沽清!反映疫市下民生舖仍深得民心! 天水圍天湖路1號嘉湖新北江商場於上周六(3月13日)連環拆售場內地下10個舖位,其中4個建築面積約119方呎、3個126方呎、2個252方呎及1個378方呎,叫價由252萬元至869.4萬元不等,呎價介乎19,000元至30,218元。舖位現時全部有租客承租,包括藥房、裝修、麵包店及僱傭中心等,每月租金介乎9,000元至33,000元,租金回報率高達3.9至5厘!(詳細資料請看附圖) 上述10個劏舖位新天地廣場入口位,全屬露天地舖,由中原獨家拆售,最終即日全數沽清,合共套現約3,985萬元。原業主為海外公司「億昌行有限公司(BILLION GAINING LIMITED)」,公司董事名為「李志雄(LEE Chi Hung)」,於2010年斥1,500萬元購入整批舖位(包括A3至A9,A124至A127),是次拆售料獲厚利。 不過,新北江商場於上月初農曆新年前夕就錄得劏舖蝕讓。該成交舖位為嘉湖新北江商場1樓D70號舖,原業主於2012年10月以124萬元買入,以86萬元沽出,持貨逾8年帳蝕38萬元,物業貶值30.6%。 天水圍天湖路1號嘉湖新北江商場。 是次拆售的10個劏舖。 物業詳細資料。 [...]

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新界仔菜檔再買天水圍舖自用 呎價貴過尖沙咀金馬倫道!! 內房萬科再購深水埗地舖 高市價兩倍圖重建??

正當傳統核心零售區仍在疫市掙扎,最近仍頻頻錄得街舖蝕讓時;民生區消費力就相對穩陣,尤其街市簡直「無得輸」,甚至有菜檔在牛年伊始即榮升業主,以高價購入天水圍街市檔自用,呎價更貴過尖沙咀金馬倫道!另外,內房在疫市之下繼續在港「收地」,萬科近期剛收購一個深水埗海壇街地舖,造價更比市價高兩倍! 「新界仔菜檔」租轉買舖自用 呎價貴過尖沙咀 昨日年初六 (2月17日),市場錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖買賣成交,舖位建築面積約434方呎,實用面積約340方呎,舖闊約16呎,深約22呎,現由「新界仔菜檔」以每月5.2萬元承租,舖位昨以2,420萬元易手,建築面積呎價約55,760元,實用面積呎價約71,176元,租值回報約2.6厘。新買家為加禾農業董事李小玲,亦即「新界仔菜檔」老闆,菜檔榮升業主後繼續自用上址。 是次菜檔呎造甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖!參考近月成交的尖沙咀金馬倫道30號金馬商業大廈地下A舖,舖位造價8,788萬元,實呎價約6.4萬元;而另一金馬倫道19至21號地下D舖於去年12月成交,造價4,500萬元,實呎價約6.9萬元。 天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖「新界仔菜檔」。 「新界仔」頻入市 俊宏軒錄8成交逾3.5億 上述天水圍俊宏廣場地下L21號舖原業主為蔡至莞,蔡於2012年9月以3930.1萬元一連購入俊宏廣場地下L19、L20及L21舖,以現值計合共約7,260萬元。蔡至莞亦曾持有L22舖,於2012年8月以1,658萬元買入,後於2019年11月以2,380萬元售予加禾農業董事李小玲,帳賺722萬元。L22舖建築面積434方呎,現由「銀河牛腩牛雜粉麵」以每月6.2萬元承租。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 事實上,「新界仔菜檔」最近頻頻入市買舖,除了上述天水圍俊宏廣場地下L21及L22號舖,「新界仔」於去年6月亦以天價2,950萬元購入粉嶺聯安街17號地下A舖,舖位實用面積僅約230方呎,呎價高達12.8萬元! 另外,天水圍俊宏軒街市及飲食段最近亦頻頻錄得成交,先後多達8宗,包括:2019年11月L22舖牛腩麵店售2,380萬元,買家「新界仔菜檔」;2020年7月L17舖快餐廳售2,380萬元;2020年8月L26舖外賣小食店售2,650萬元;2020年9月L11舖誠興超市售1,500萬元;2020年9月L8舖銀河車仔麵售1,500萬元;2021年2月L21舖「新界仔菜檔」售2,420萬元,買家「新界仔菜檔」;以上6宗成交合共1.283億元。若連同對面馬路, 一樓的百佳超市售1.05億元,佳寶沽貨,樓上集團接貨;及地舖麥當勞售1.168億元,俊宏軒近期已有8宗成交,合共3.501億元。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 萬科高市價近兩倍購深水埗地舖 [...]