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政策變利好 檳城樓市看漲

東南亞國家物業近年成為港人資金走出去的焦點,當中馬來西亞樓市近期成為港人海外投資熱點之一,除吉隆坡外,檳城亦成為目標。一來當地樓市入場費較低,再配合政府推出的「第二家園計畫」,吸引不少外國人移民至此,從而推動當地樓市。雖然近年樓價已有放緩趨勢,政府又因而凍結高端物業的供應,但情況很快又出現轉機。再加上,隨著當地的交通基建陸續完工,有分析指,長遠而言,大馬樓市將在未來5年內會出現如香港般的物業資產價格通脹。 馬來西亞自2002年起發展「第二家園計畫」(MM2H),鼓勵外國人士在馬國購屋置產及移民,隨著計畫而生的地產需求,讓馬來西亞成為熱門選擇。申請者可以透過買樓居留,毋須「坐移民監」,亦可享自由出入境長居當地權利,同時享買車免稅等優惠,簽證達10年有效期後更新便可。 據馬來西亞政府統計,自2002年MM2H推出以來,共有31,732人申請成功,其中中國人有7,967人,佔25.1%。僅在2016年,就有超過1,000名中國人參加該計畫,在MM2H申請人中佔約43.9%,位居第一;日本人則佔9.2%,其比例遠遠低於中國,位居第二名。 移民人數增加,對當地的住屋需求亦自然增加,當地樓價亦上升不少。據StarProperty.my調查指出,2009至2014年初期,當地物業平均價格上漲了80%。同時又指出,馬來西亞樓市將在未來5年內像香港一樣,會出現類似的物業價格通脹情況,故有能力購買物業的人不能再等待。 價格穩步升 事實上,除了吉隆坡受投資者青睞外,檳城也是近年受歡迎的區域。據馬來西亞國家房產資料中心(National Property Information Centre)資料,檳城整體住宅樓價指數去年第4季報268.6,較對上一季跌3.1%,按年微升0.8%。高層大廈(High-Rise)樓價指數期內報297.1,按年上揚4.1%;平均樓價32.94萬令吉,僅次於吉隆坡的42.27萬令吉。而檳島高層大廈樓價指數連續3季穩守在歷史高位300之上,去年第4季報304.1,按年有4.3%升幅。 從數據上看,當地樓市增長有持續放緩趨勢,可是萊坊認為,這只是目前大馬經濟狀況拖累樓市需求低落所致。因此,馬來西亞聯邦政府去年11月有見豪宅及商業項目供應不斷增加,故凍結發出全國商場、商業辦公樓以及售價超過100萬令吉的高級住宅發展計畫申請准許證。第二財長拿督斯里佐哈里表示,內閣是基於國家銀行的報告指上述房產供過於求,才決定暫停批准該類房產發展的申請,直至市場供需平衡。 不過,情況很快又出現轉機,斯里佐哈里於去年12月又指,政府會重新考慮在主要城市特定地點展開高端房屋計畫,以符合國內外投資者的需求。他強調,只有主要城市如吉隆坡、檳城和柔佛的市中心,才可提出重新考慮的申請。有業內人士認為,此舉有利二手市場,若未來2年至3年都沒有高級住宅新供應,樓價100萬林吉特以上的豪宅將出現緊缺,特別是檳城市中心可發展的土地不多,樓價可看高一線。 成「東方矽谷」 檳城作為馬來西亞13個聯邦州屬之一,為綜合經濟體,致力發展高科技軟體中心,不少跨國企業如Sony及Dell等都在此設廠,有「東方矽谷」的稱譽。雖然當區人口只佔馬來西亞總人口的6%,但2016年檳城經濟收入佔馬來西亞境外直接投資(FDI)的第四名。 而近年檳城政府著力發展交通基建,更積極發展旅遊業,推出涉資460億令吉的檳城交通大藍圖(Penang Transport Master Plan),以推動馬來西亞地產市場發展。計畫包括3條輕鐵線、單軌火車和快捷巴士,並提升現有火車及渡輪等過百項工程,預計目標2030年完工。 首條輕鐵峇六拜(Bayan Lepas)線共27個站,橫跨檳島的東北縣和西南縣,由喬治市的光大區起南下伸延,途經武吉牛汝莪(Bukit Gelugor)、峇六拜、檳城國際機場至人工島,再配合巴士及其他公共交通,形成綜合交通系統,預計通車後可紓緩檳城過多自駕車輛造成的擠塞問題,並把檳城發展成國際城市,吸引更多投資者。 [...]

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旅業拉動 檳城樓搶手

檳城近日發生大型水災,讓該市成為新聞焦點,天災難料,但相信短期災患不會影響當地長期發展。近年,檳城由於積極發展醫療旅遊,成為經濟新動力,再加上配合旅遊業發展,正展開多項大型交通基建,未來前景可望高一線。而馬來西亞財政部副部長拿督預測,明年馬來西亞國內總生產值會提升4%至5%,故估計明年當地房產價格亦同會上漲。 根據英國的萊坊房地產國際(Knight Frank)諮詢公司的一項調查顯示,海外投資在馬來西亞持有物業的樓價,自2012第2季至2017年的第2季,5年來樓價上升43.8%。而若扣除匯率波動後,升幅回報仍高達14.8%。此外,據2015年公布的資料顯示,在亞洲眾多國家和地區中,馬來西亞的平均租金回報率達4.57%,遠高於中國的2.66%、香港的2.82%和新加坡的2.93%。兩大數據都顯示馬來西亞的樓市投資價值。 而投資馬來西亞,除了近價格已有大升的首都吉隆坡,檳城亦是一個熱門地。檳城在馬來西亞作為英國殖民地期間,是亞洲的主要港口。目前雖然正搭上新一趟的經濟成長和轉型列車,包括蓬勃發展醫藥旅遊業,但在展現出其國際都市風格的同時,也極力保留了豐富且輝煌的傳統文化。 過往檳城市內七成人口屬華人,加上擁有該國唯一一名華人首長,成為華人的投資熱門地。但近年隨著華裔生育率低,而巫裔人遷入,華人跟巫裔在當地已漸平分秋色。不過,即使「唐人市」的氣氛稍減,當地樓市發展仍有三大推動力讓投資者心動,首先是當地經濟增長強。檳城的人口只佔馬來西亞總人口的6%,但其經濟收入佔馬來西亞境外直接投資(FDI),於2016年為第4名,近年檳城政府更積極發展旅業。此外,不少跨國企業如Sony及Dell等都在此設廠,有「東方矽谷」的稱譽。 基建待生上馬 其次,為推動旅遊業,當地正有多項大型交通基建工程,當中涉資460億林吉特(約837億港元)的檳城交通大藍圖(PTMP),將興建包括3條輕鐵線、單軌火車和快捷巴士,並提升現有火車及渡輪等過百項工程,預計目標2030年完工。另外,在檳城島建設3條新高速公路,由檳島連接威省峇眼亞佔的海底隧道將於2025年建成;亦有連接馬來西亞大陸到島嶼的纜車計畫。政府相信這將緩解檳城的交通擠塞問題,並把檳城發展成國際城市,吸引更多投資者。 第三,馬國近年為外籍人士推出「第二家園計畫」,投資當地住宅變相多一個居留地,港人可透過買樓居留,而且毋須「坐移民監」也可享自由出入境長居當地權利,同時享買車免稅等優惠,但簽證達10年有效期後需要更新。如抱長線及用作度假或退休心態,不失為穩健的物業投資選擇。再加上近年令吉匯價反覆向下,讓港人於當地變相以折扣買樓。 檳城由檳島及威省組成,中間隔著檳威海峽。檳城首府喬治市(George Town)、著名的峇都丁宜海灘(Batu Ferringhi)及多個大型商場都坐落在檳島,十分受遊客歡迎;威省則以工業為主。住宅物業方面,檳島主要為低密度豪宅,威省則有較多公共房屋。檳城三種最常見的住宅類型包括公寓、2至3層樓的排屋和半獨立式房屋)。在過去兩年裏,許多希望改善住房條件的購買者都紛紛尋找更大面積的房屋以滿足家庭人口增長的需求,因此推動了威省地區樓價的平穩上升。另外在2016年第三季度,檳島半獨立式房屋的平均成交價也出現了雙位數的季度增長率。 爛尾機會低 而該國法例規定外資只能購買100萬令吉(約184萬港元)或以上的住宅,而檳城的住宅現時大約200萬港元已有交易。每談到置業,港人最關心首期和按揭,當地普遍能承做六成至七成按揭,息口約4厘。專家建議,海外業主在大馬收取租金後半年便需匯出境外,否則需繳納較多稅項。另外,投資海外樓其中一個最大風險是爛尾樓,但大馬政府規定發展商需按樓盤工程進度收取付款,而且有監管,相信不存在這個風險。 [...]