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香港

「樓換樓」買賣時序按揭大不同

置業路長,不少人成功踏出「上車」第一步後,下一個目標便是「愈住愈大」,從而萌生「樓換樓」的念頭。「樓換樓」一般分為「先買後賣」及「先賣後買」兩種方法,前者指業主購入新物業後才出售舊有物業;後者則相反,先售出舊有物業,再購入新的物業。 近年新按保計劃推出,提高了按揭保險計劃的樓價上限,樓價800萬元可承造最高9成按揭;樓價1,000萬元或以下可承造最高8成按揭。計劃為換樓客大開方便之門,大大降低了換樓門檻。不過,由於「先買後賣」即有兩個物業在身,新物業的按揭成數只能承造五成,並需要先繳付15%印花稅,待一年內售出舊有物業才退回稅項差額。因此,部份換樓客會選擇「先賣後買」,藉以透過新按保承造高成數按揭,及只需以「第二標準」稅率繳交印花稅。 不過,「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住,同時亦需搬家兩次,牽涉額外的租金及搬遷費。為了節省費用,部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後,便簽定新買物業的臨時買賣合約,但求做到「無縫交接」。但原來買賣交易的時序不同,亦會影響其按揭成數,當中亦有需要注意的事項。 較常見的做法是,業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時,會與買家商議好延長成交期至三個月以上,並於期間完成新買物業的交易。這樣,由於有舊有物業的臨時買賣合約在手,新物業的按揭成數可高達8成(樓價1,000萬元或以下)。但要注意,由於舊有物業仍未正式完成交易,入息比率上限相應下調一成,並須通過加3厘壓力測試,因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。 如業主有地方暫住,便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期,最高可承造9成按揭,但有一些要點務必注意。首先,若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市,必須等到舊有物業完成交易後,業主再向銀行申請新買物業之按揭。由於要經按揭保險公司再作審批,批核時間將會更長,建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明 [...]

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千萬富翁有何財技?

最近有銀行公佈一項調查,顯示去年本港逾50萬人擁有千萬港元或以上的淨資產,創該行歷年調查新高,並佔相關年齡人口的8.7%,即約每12名港人就有一位千萬富翁。疫情底下,本港千萬富翁人數不跌反升,當中有何財技致富? 從該行的調查報告顯示,千萬富翁淨資產總值分佈中,逾七成分佈於物業。而近日亦有政府機構披露2019至2020年度,本港約165萬人擁有一個物業,即約兩成港人擁有一個物業,約28.5萬人則擁有兩個物業。 此外,根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據,今年首3月整體物業註冊宗數為22,840宗,按去年同期比,急增近八成。樓市暢旺,同時帶動按揭市場。今年首季現樓按揭宗數21,474宗,按上年首季比,大增逾兩成。由此可見,港人「愛磚頭」,投資房產是本港常見的財富增值方法。 事實上,現時各國均推出量化寬鬆貨幣政策,熱錢充斥,促使大量資金流向亞洲區,當中包括本港投資市場。去年股票市場十分暢旺,使不少市民獲利豐厚,近期亦出現不少「套股換樓」的個案。 除「套股換樓」,部份業主趁着多年內資產增值效應,靠「樓換樓」的方式「細屋換大屋」,筆者朋友於10年前以400萬元購入海怡半島2房單位,近期以近900萬售出,獲利後再以1,200萬元購入另一太古屋苑3房單位,正式晉升為「千萬業主」。此外,亦有業主將物業轉按套現,再購入第二層樓以作投資,實現財富增值。筆者去年擔任一個樓按節目的嘉賓,其中某個案的業主,更「快狠準」地於一年內由一層樓變成三層樓。而自政府放寬按揭保險的樓價上限後,承造高成數按揭的個案有顯著上升的趨勢,反映現時置業人士欲以房產作槓桿投資,以增加資產。 疫情逐漸緩和,疫苗陸續安排接種,限聚令進一步放寬,相信最壞情況已經過去。而銀行對後市保持正面的態度,並開始逐步放寬早年收緊按揭批核的準則。加上低息效應持續,對樓市有正面支持的作用。 今年本港樓市暫時表現不俗,市場對於樓市表現仍然看高一線,相信不少市民仍會視「買磚頭」為穩健增值的投資,料本港千萬富翁將會繼續增加。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]