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吳老闆筆記

【吳老闆筆記】巧婦難為無米炊強心劑尤勝組合拳

2023-09-06

財爺陳茂波早前指出，調低股票印花稅並不足以結構性、長期地刺激股市交投，應以組合拳方式增強港股競爭力。財爺這番說話肯定經過深思熟慮而且具分寸，筆者非常認同。不過，股票市場經過這麼多年的發展，尤其近年的多番淨化，我是比較擔心在局限的環境下，財爺可以使出的組合拳招數十分有限，正是巧婦難為無米炊。不過，以財爺的智慧應該可以諗到方法去解決這個超級大難題。加上政府新近成立了促進股票市場流動性專責小組，希望對振興香港股市起到強心劑的作用。作為國際金融中心，資金自由出入，在股票市場上進行買賣收取印花稅十分合理。特別是一些投機分子利用各種消息將股票舞高低弄，藉此炒賣來賺錢，無理由不收取印花稅便宜了這些人。反而對真正的投資者來說，通常都是以投資角度長期持有，印花稅的增減對他們影響不會太大。印花稅對香港庫房收入非常重要，任何變動都要謹慎而行。歸根究柢香港稅制簡單稅基狹窄，主要來自利得稅、薪俸稅和印花稅。印花稅作為重要的財政收入之一，日日有錢入政府袋，確係要小心處理，不能貿然行事。這些都是老百姓的血汗錢，無謂將應得的印花稅用來補貼外人。筆者最不解的反而是，為甚麼買賣窩輪可以不用繳付印花稅，政府是否應該考慮從這方面入手？事實上，現時很多股票是豆腐膶的價錢，十分抵買。筆者多番講過，要想港股升，不是沒有辦法，就是透過包裝又好，透過推廣又好，吸引資金買入業績好的大國企，將市盈率推回正常水平，股價隨時就可翻一番。只要搞掂這些股票，讓資金可新舊板塊輪動，而非淨賣出，港股就有救。大前題是如何為港股注入強心劑。講番財爺陳茂波，其實好清楚香港股票市場的現況。他在網誌列舉了好幾個影響股市表現的因素，其中包括股市升跌受地緣政治和市場情緒左右，西方的政治成見造成誤解，也干擾到投資者對本港和內地股市的信心。由此可見，陳茂波看到了問題的癥結，點解決就要看政府的後續作為了。剛剛收到來自內地的消息，「認房不認貸」新政策落地後首日，北京新樓市場和二手樓市場同時被「點燃」。9月2日，北京新樓成交1,800套，為8月全月成交量（網簽3,100套）的半數以上；二手樓成交量約1,200套，相比上一週，升幅超過一倍。可見內地新政策推出之後，樓市熱度正出現明顯提升，值得留意一下內房股的發展。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】料中央再送大禮河套規劃港受惠 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

吳老闆筆記

吳老闆週記（8月3日）擴消費《20條》兩大亮點

2023-08-03

．今年上半年內需動力逐漸減緩，汽車市場仍然甚具｢馬力｣。．發展夜經濟將可提振內需、推動經濟增長，及降低失業率。．香港夜生活已經今非昔比，新加坡不計娛樂場都大把選擇。中央政治局會議上週一（7月24日）召開剛滿一週，發改委本週一（31日）便公布《關於恢復和擴大消費的措施》，從6大方面着手，包括穩定大宗消費、擴大服務消費、促進農村消費、拓展新型消費、完善消費設施，以及優化消費環境，涉及20條細節措施。在穩定大宗消費方面，主要就是提振住房、汽車、家電消費。當中，一如市場預期，汽車是一大着力點——不得新增限購措施之餘，還要因地制宜優化限購，鼓勵以舊換新，以及加大汽車消費金融支持力度，難怪一眾車股發力狂飆了逾一星期，且看三大造車新勢力之一的蔚來（09866），就由上週一收市的83.25元，節節上升至本週二（8月1日）的117.1元，及至本週三（2日）才出現回吐。汽車市場甚具馬力事實上，在今年上半年內需動力逐漸減緩之時，汽車市場仍然甚具｢馬力｣。上半年總計，產銷量分別達到1,324.8萬輛及1,323.9萬輛，同比增長9.3%及9.8%，即是第二季的上升，補回了第一季的下跌，拉勻錄得按年增長。其中，新能源汽車是最大功臣，產銷量分別完成了378.8萬輛及374.7萬輛，同比增長42.4%及44.1%；佔所有汽車總銷量的比重，達到28.3%，比起去年年底提升了2.7個百分點；截至今年6月底，保有量超過1,620萬輛，三者齊齊創出歷史新高。展望下半年，在上述《20條》措施未出台前，中國汽車工業協會（中汽協）已估計，今年全年新能源汽車銷量將達到900萬輛，按年增長30%；乘用車市場信息聯席會（乘聯會）亦預期，銷量可達到850萬輛。甫踏入8月份，多家新能源車廠便傳來好消息，7月份交付量創出年內最佳表現；當中，龍頭比亞迪（01211）達26.2萬輛，按年增長61%，理想（02015）、蔚來的增長更分別達2.27倍及1.04倍。夜經濟發展潛力大在擴大服務消費方面，《20條》則提出，｢推動夜間文旅消費規範創新發展，引導博物館、文化館、遊樂園等延長開放時間，支持有條件的地區建設『24小時生活圈』｣，此相當於本欄上期提到的｢可考慮催谷夜生活｣。「夜經濟」是指發生在當日下午六時至次日凌晨二時，以本地市民及外地遊客為主體，以服務業為主要形式的經濟活動，涵蓋餐飲、購物、觀光、文化、娛樂、體育、表演等多個範疇。而根據商務部發布的《城市居民消費習慣調查報告》，內地居民消費60%發生在夜間，｢夜經濟｣是餐飲消費的｢黃金時段｣，當中又以｢九十後｣、｢千禧後｣為主力；此外，愈來愈多消費者追求有品質的｢八小時以外｣生活。以此看來，若能大力發展夜經濟，將可快速提振內需，繼而推動經濟增長。數據分析平台艾媒諮詢就指出，2016年以來中國夜經濟規模快速增張，預計2023年將突破48萬億人民幣，按年增長13.4%。同時，此舉更可促使服務業聘請更多人，降低失業率，尤其是當前16至24歲勞動力失業率上升至21.3%的歷史新高。港夜生活今非昔比 [...]

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吳老闆週記（7月27日）內地經濟形勢複雜拆解可期

2023-07-27

．若要市民重拾消費信心，首要就是穩住樓市，此外可考慮催谷夜生活。．除了促進高科技發展，還要顧及舊有家當，兩條腿走路，經濟便易起。．本地新盤貨尾增加至20年最多，但隨着人口的增長，樓市長遠將回升。今個星期內地有不少新聞萬眾矚目，先是中央政治局會議本週一（24日）召開，為下半年經濟工作進行部署；觀乎新華社發布的會議通稿，市場認為釋出多重利好，憧憬短期內將會有一系列刺激經濟措施出台，港股翌日大幅上升。不過，在此重要時刻，本週二（25日）舉行的全國人大常委會會議卻宣布了兩項高層人事調動——免去秦剛外交部部長職務，由王毅兼任，以及免去易綱的人民銀行行長職務，由潘功勝接任；外界對此諸多揣測，為市場增添了不確定性，後續影響有待觀察，現時不宜妄下判斷。首要穩樓市　催谷夜生活本欄早已指出，現時內地經濟環境相當複雜，多個環節均出現了問題，包括個人消費、企業投資、出口貿易，以至地方債等。今次會議亦直言，｢當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境複雜嚴峻｣。先說內需不足。在疫情打擊收入、樓市下行、股市不濟等多項因素叠加影響下，此前幾經努力才建立起來的消費信心，難免受到打擊，尤其是對大額消費，更是卻步，有錢都寧願擺在銀行，惟餐飲、航空、高鐵、旅遊等一般消費，市道其實十分暢旺。以此看來，若要市民重拾消費信心、資金重新流動，首要就是穩住樓市。事實上，內地樓市被整頓了五、六年，時間拖得太長，問題亟需處理。而今次會議已沒再提及｢房住不炒｣，反而提出｢要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展｣，以致一眾內房及物管股急彈，龍湖地產（00960）及碧桂園服務（06098）單日更急升超過兩成半。此外，則可考慮催谷夜生活，令市民放工後留在街上消費，好過回到家中玩手機，兩者的經濟效益完全是兩碼子的事，因為服務業就是我摸你一下要畀錢，你摸我一下又要畀錢，摸來摸去就創造出GDP，增長速度可以很快、幅度可以很大；此舉亦可令服務業聘用更多人，降低失業率，特別是年輕人。新舊經濟　需兩條腿走路企業投資方面，實體經濟十分重要，催谷高科技或平台經濟的作用反而有所不及，因為高科技需建基於實體經濟之上發展，而且，在內地，新舊經濟的關係，與全球很多地方不同，屬取締性，非互補性，因此，內地在促進高科技發展之餘，還要顧及舊有家當，兩條腿走路——加強實體經濟，另外再搞高科技，整體經濟便容易起。至於出口貿易，現時正受外資採取｢中國加一（C+1）｣策略影響，相信美國未來仍會鼓吹這做法，皆因此乃｢自損三百，殺敵一千｣之舉，而當中自損的三百，更非由美國自己獨力承擔，而是與其他國家包括日本、韓國、歐洲等一起埋單。不過，及至今年第三及第四季，相信出口將回升不少，主要由於受疫情影響的那部分會執正，另外就是｢C+1｣走了的，不少也回流，尤其是走了去印度的，例如蘋果代工廠，便決定撤出當地。總括而言，個人認為，內地經濟不單止會無事，更可看好，繼續引領全球，唯獨最難搞是中美關係；始終，發展國家聚埋一齊，中國只靠發展中國家埋堆，帶得起幾多經濟體？人民幣國際化的步伐亦是同一道理，只靠發展中國家使用，發達國家卻不使用，也是難搞。中國已宣布以稀土作出反制，措施下週二（8月1日）起便實施，後果可大可少，事關用於高科技的稀土，不止鎵（Gallium）及鍺（Germanium），而是多達十多種，現時只管制兩種的出口，未來可以愈加愈多，即是中美角力勢必愈演愈烈。 [...]

編輯精選

樓市下半年走勢端視息口與撤辣進度

2023-07-24

樓市踏入下半年，似乎負面因素尚未完全消除，尤其當美國聯儲局主席鮑威爾再表明今年內還有加息機會，有意置業者自然難免有顧慮。同時，香港經濟恢復速度未盡人意，前景未明，都是令樓市不論在一手或二手，都舉步維艱。當新盤以低開搶客時，二手樓業主均靜觀其變，目前市場人士意見兩極，雖然部份新盤銷情不俗，然而二手或十大屋苑成交未見回勇，整體樓市仍需等候利好因素刺激。至於去年底推出的「高端人才通行證計劃」，能為樓市添多少動力，市場人士持樂觀想法，加上最新公布的輸入外勞計劃，相信住屋需求的數量會大幅度增加，預期下半年樓市再展活力，不過，一切還要看息口的變化，與及政府撤辣的進度。撰文鄭敏琴樓市在年初確實有不錯的局面，由於當時相繼實現通關及撤銷防疫限制，令購買力迅即釋放，帶動樓市量價齊升。從利嘉閣的數據顯示，截止6月19日為止的上半年，整體私宅買賣登記共22,430宗，涉及金額近2,232億元，預計整個上半年最終料達23,815宗及2,368 億元，將較2022年下半年的17,750宗及1,584億元分別升34%及50%。一手市場在中港通關後逐漸回升，發展商急忙推貨尾試水溫，一手私宅買賣登記連月錄得倍升，之後陸續多個大型全新盤持續應市，一掃多月的淡況。截至6月19日止，上半年一手私宅買賣登記累錄5,893宗，預期上半年最終可達6,317宗，將較去年下半年大增21%。二手私宅買賣，亦連月急升，更於3月突破逾4,300宗的19個月新高。同樣截至6月19日，二手私宅登記量錄得16,537宗，預期整個上半年最終可錄17,498宗，將較去年下半年急增40%。中高價物業亦有大反擊，一手私宅上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎5,001萬以1 億元的豪宅新盤，上半年料共錄134宗登記，較去年下半年的48宗激增近1.8倍。二手樓價介乎5,001萬以1億元的物業，上半年料錄96宗登記，按半年大增57%，升幅冠絕其他銀碼類別。至於租金勢方面，中小型住宅上半年租金最終升幅料達4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。有利樓市因素陸續浮現根據以上的數據，利嘉閣地產總裁廖偉強相信，雖然次季高漲情緒已有所轉緩，交投亦放慢，但應屬正常調整。他對下半年樓市仍然樂觀，除了因有本地購買力支持外，內地及海外人才的購買力是不可小覷，香港在後疫情時期及通關後的經濟追逐復甦，當息口傾向見頂時，整體環境對下半年樓市均較有利，他有信心下半年樓市繼續價量齊升，全年樓價看漲逾一成。他預計，中小型住宅樓價下半年料有5%上升空間，全年累積升幅可突破一成，約達12%左右。豪宅物業受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或先選擇租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%；豪宅租金下半年也看升5%，全年料升近8%。「香港雖然有大量市民移民外國，但政府亦經積極輸入人才，住屋需求會大幅度增加。暑假是海外學生來港就讀的時間，租住房屋的需求預期增加，當租盤大幅度被消化，租金必定會持續向上，租金回報率亦相應提升。此外，財政司司長陳茂波早前已預告，考慮進一步放寬首次置業人士的按揭，這些都是推動樓市成交的動力。」下半年新盤涉1.1萬伙市場氣氛雖然受美國聯儲局今年內擬再加息、俄烏戰爭未有解決曙光，股市依然波動等不明朗因素影響，但發展商下半年推盤大計，未見受大影響；目前有機會於7至12月開售的12個新盤，主要戰場，除新界西北元朗、洪水橋一帶外，嘉里牽頭發展的黃竹坑站港島南岸第4期海盈山、新地位於啟德跑道區豪宅天璽·海第一期，長實旗下已獲批售樓花的油塘親海駅第一期亦準備出擊。新地位於新界的新盤，包括獲批預售的元朗站The YOHO Hub [...]

博客

吳旨賢：受惠通關及利好政策香港房地産市場持續復甦

2023-06-29

2022年，隨著數波新冠疫情衝擊，以及美元利率持續上升導致全球經濟增長放緩，香港樓市一度面臨衰退風險。即使其後封城措施的逐步解除，經濟下行趨勢出現緩和迹象，但住宅和商業地産市場的投資和租賃需求仍然受到明顯抑制。投資方面，由於香港浮動利息按揭貸款大多以1個月期港元銀行間拆借利率（HIBOR，即H按）爲標準，HIBOR利率上升導致住房抵押貸款利率上升，置業人士每月還款負擔加重，影響入市意願。從香港差餉物業估價署的數據可見，2022年第四季香港房地産成交量及總金額爲8,386戶及約740億港元，而2021年同期則爲15,197戶及約1,495億港元，價量齊跌。租賃方面，與2021年相比，零售物業和寫字樓的空置率同步上升，造成租金進一步下行，同時地緣政治局勢升溫也讓企業擴張計劃變得謹慎。然而，隨著今年邊境開放，港府也對房地産市場發出積極訊號。在政策方面，香港政府今年2月公布2023年財政預算案。值得注意的是，預算案調整了購買住宅或非住宅物業時的從價印花稅稅率（第二標準稅率）。調整後，價值介乎於的物業交易，將按不同比例降低印花稅，減輕置業負擔。根據香港差餉物業估價署的數據，成交額低於1,000 萬港元的住宅物業交易將佔2022 年總交易量的80%（2021 年爲75%），其中，介乎500萬至1,000萬港元的住宅成交佔總成交的54%（2021年爲56%）。作爲兩地恢復通關後的首個財政預算案，這次印花稅調整將使大多數的買家受惠，刺激入市意願，有望推動本已企穩的香港房地産市場重回上升軌道。市場情緒方面，根據2023年3月2日香港政府統計處公布的數據，今年1月份社會消費品零售總額初值362億元，同比增長7.0%及5.8個百分點，高於市場預期的4.5%，而初值社會消費品零售數量同比增長5.1%，顯著高於市場預期的2.2%。這主要歸功於香港與內地恢復通關及人員流動，訪港游客預計與12月相比增加2至3倍，也很大程度上為市場強力注入樂觀情緒，提振了今年香港經濟發展的正面預期。房屋成交方面，香港呈現企穩回升態勢，「中原城市領先指數」自2023年以來持續反彈，穩步轉好。在今年2月發佈財政預算案後，香港土地註冊處資料顯示，2月香港一手私樓成交643宗，較上月大增83.2%，二手住宅成交4,130宗，較上月增加27.2%，創下九個月新高。2月全港18區除元朗及黃大仙二手房成交較上月有所回落外，均錄得較大升幅。綜上所述，在兩地通關及利好政策下，今年的市場情緒有望顯著改善。柏衛資本預測，雖然寫字樓市場供應壓力依然存在，但隨著空置率和租金企穩，資産價值下行壓力將明顯减輕，價值回暖將在今年下半年逐漸顯現。撰文：吳旨賢柏衛資本董事總經理及首席投資總監深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]