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博客

羅珏瑜:樓宇按揭市場的一大漏洞

今年2月23日,財政司司長發表了「波叔plan」,即修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限,措施已推出差不多3個月,成效顯著。金管局早前提交的立法會財經事務委員會文件顯示,今年截至4月20日,按證公司共批出約12,500宗按揭保險計劃申請,當中1,160宗屬「波叔plan」後新適用範圍下的個案,超過九成為首次置業人士。   香港的住宅市場由剛需帶動,「波叔plan」以上調按揭貸款樓價上限的手段,協助置業人仕上車,不過,銀行如何厘定按揭可以承造的金額?物業估值是承造按揭的重要指標,每間銀行都會為按揭申請物業進行估值考量,並以此決定可批出的貸款額。大部份銀行都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行, 在這過程中,按揭申請人並不能選擇自己心儀的測量師。各測師量行的專長及團隊質素各有不同,尤其特殊類型的住宅如豪宅、洋房、村屋、唐樓,其估值的考量以至需進行的盡職調查深度甚是不同。實際上,銀行名單上所指定的測量師行並不多,而且多年不變,銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師。而測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業(特別是豪宅),很容易出現估值不足的現象。作為按揭申請人的準小業主們,在估值不足的情況下,無奈要自行抬錢上會。   相反,市場上也有些炒家,熟諳測量師行的運作,自製關聯成交,把「成交價」推高從而抬高物業估值,以便獲得更多銀行貸款。更甚的是,對於鮮有成交的物業如成幢商廈的估值,其「真實價值」可供發揮的空間便更大,如自制關聯租約,推高租金從而把估值推高等技倆也是屢見不鮮。無奈,在樓宇按揭市場,監管機構只針對按揭成數作監管而鮮有質疑測量師的物業估值報告,這無疑是整個按揭市場的一大漏洞,而銀行如何確保其外判的測量師行的估值水平也是風險管理重要的一環,只有充分發揮監管機構的功能,香港的房地產金融方能健康發展。   撰文:羅珏瑜 香港專業及資深行政人員協會青年組會員 華坊諮詢執行董事 [...]

博客

毛偉廉:美樓市亮紅燈 或引發美股顯著下行

鮑威爾上週暗示5月或加息0.5%,美股3大指數卻維持升勢,相信是市場認為壞消息已出盡。但美樓價已開始出現顯著下跌,料美股亦會被拖累而步入熊市,預計將有更多避險資金流入黃金。 鮑威爾上週二(22日)凌晨公開發言表示FED未來會進取地加息來壓低通脹,市場相信他是暗示5月或加息0.5%。儘管如此,美股3大指數上週依然上升,不過美國房地產價格已在1月開始下跌,見下方[圖一]美國新房屋價格(中位數)走勢圖,圖中可見美國樓價在今年頭兩個月及FED尚未加息0.25%前已下跌了6.3%;截至2月尾的樓價亦已跌穿了紅色的上升趨勢線。随著美國加息週期已開始,意味著美國樓市將步入熊市,問題是美國樓價將會急挫或是有秩序地下跌。 美國按揭利率在1月搶閘飆升,增添樓市壓力 。見下方[圖二]美國按揭利率走勢圖,FED在3月16日才宣佈加息0.25%,但美國房貸按揭利率早在1月的3.25%垂直地急升至2月的4.5%,按揭利率在短短兩個月升了1.24%。而在FED未加息前樓價已出現顯著下跌,FED加息週期才剛開始,意味著按揭利率尚有很大空間上升,也意味著美國樓價有很大空間下跌,也不排除美樓市會有爆煲可能。 若美國樓價進一步下跌,將會拖累各類資產價格而出現震盪,當中以美股為甚。而當美股出現顯著下跌時,避險資金將大幅流入黃金而導致金價進一步上升。今次美國資產市場中房地產價格率先下跌,可能是未來引發美國股市顯著下跌的火頭,因此密切留意未來美國樓價表現。 金價分析 : 見下方[圖三]黃金/美元(月線圖),如以圖表分析,金價於2,070美元造了個明顯的「雙頂」,像似ㄧ個十分吸引的沽黄金機會,因通常「雙頂」形成後,後市走勢是大幅下跌, 好像是一個沽黃金食「大茶飯」的好機會。但是俄、烏戰事仍然持續,制裁及反制裁措 施料長時間維持;全球通脹持續上升,不確定因素仍支持金價,料避險及抗通脹資金仍流入黄金。而且RSI(14日)只是63.43,仍屬中性,未達「超買」水平。雖然形成了「雙頂」,但月線圖中仍是ㄧ個短的陽燭,因比料金價仍有上升動力。本週四(31日)是關鍵的一日,這日收市價將確定金價月線圖的3月陰陽燭形態。   國際油價分析 : 俄羅斯上週再推出反制裁措施,俄方要求「不友好國家」在購買俄天然氣及石油需以俄羅斯盧布支付,不接受美元。消息令上週天然氣期貨全週上升近15%,也帶動了國際原油上升。見下方[圖五]WTI原油期貨(日線圖),依目前美國歐洲與俄的互相制裁下,油價本週仍然看漲。上週五RSI(14日)只是60,反映仍有上升動力。值得留意,若升破116.64美元,那就是突破了「敏感三角形」,後市升勢料更凌厲。 日圓分析 [...]

股市

小龍:小心美國誤判通脹大幅加息 小心樓市18年周期

本欄曾以「美國周期上2022年提早加息」為題寫:「小龍研究美國的利率周期上,發現在2022年上半年有一個時間點,或者美國會否因為巨大的通脹壓力下,而提高收水加息呢?但唯一肯定是利率周期將很快改變,這定必對資產,特別是新與市場資產及樓市有影響。」近日國際貨幣基金組織(IMF)周一表示,新興經濟體必須為美國加息做好準備。IMF警告稱,美聯儲比預期更快的行動可能導致新興經濟體市場動蕩。 在周一的一篇博文中,IMF預計,美國經濟增長將持續強勁,通脹在今年晚些時候可能會開始放緩。該機構認為,美聯儲縮債計劃可能對新興市場影響不大,但美國普遍的工資上漲以及供應鏈緊張可能會使得通脹比預期要高,導致美聯儲更快的加息。「新興經濟體應該為潛在的動蕩做好準備。」IMF說,「美聯儲更快加息可能會使得市場震蕩,導致新興市場資本外流和貨幣貶值。」 而近日美聯儲3月份加息概率已經升至70%左右。 小心樓市18年周期 西門·史密斯·庫茲涅茨(英語:Simon Smith Kuznets, 1901年4月30日-1985年7月8日),俄裔美國經濟學家,1971年諾貝爾經濟學獎得主曾發表庫茲涅茨周期。1930年他在《生產和價格的長期運動》一書中提出一種為期15-25年,平均長度為20年左右的經濟周期。 庫茨涅茲週期一般受房地產和建築驅動,又稱建築週期和房地產週期,時間跨度約15-20年,屬於中長期的經濟週期。庫茨涅茲週期是1930年美國經濟學家庫茲涅茲提出來的。而近代,經濟學家弗雷德•哈里森(Fred Harrison)是亦提出房地產週期存在。他追溯了幾百年的經濟數撿。他得出的結論是一個完整週期的平均長度為18年。 因此,2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。亦即是說美國加快收水加息,其實重點是速度。如前所述,美國如果誤判通脹,會否如像1970年大幅加息? 最後大家會高估這還款能力。1998年-2003年當時香港樓市下跌其間,當時工資下跌,樓按利率是一直向下。但下一次的樓市回調,那樓按利率會否是一直向上,但工資下跌? 如果有看本欄,大家都知道2021年是樓市18年的周期終點,而23-25年將是非常關鍵的時間。 撰文: 小龍  [...]

香港

戴德梁行:明年樓價料升5%至10%

戴德梁行最新(14日)發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中,住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後,稍微回落,該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外,該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易,雖然8月份起成交宗數有回落,仍企穩每月平均約5,000宗水平,預計全年總成交量超越7.46萬宗,有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍,料全年成交超過5.7萬宗,有望創2012年後新高。   展望明年,戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指,今年基數較大,上車盤源持續減少,預計明年成交量較今年跌約一成。然而,較好的經濟基調推動樓價繼續造好,料明年樓價將有5%至10%升幅,尤其較看市區豪宅。   2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動,全年成交宗數預計為180宗,較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元,按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出,各佔總成交額的30%,原因是工廈所涉金額相對較小,而且用途較多元化,如可用作迷你倉或數據中心等,故受到機構投資者的青睞。   另一方面,受到社會運動及過去兩年疫情持續影響,寫字樓及商鋪租賃需求下跌,削弱投資需求,當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。   至於大額成交方面,戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指,預期明年整體成交可望超越今年,達至200宗,總成交金額則有望達1,000億港元。   他指,今年工廈的需求是有史以來最熾熱,全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣,通關在即,料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面,新放寬強拍門檻,料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   租金方面,全年各區平均租金跌幅為4.7%,下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數,整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。 [...]