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住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA 55,去年下半年入伙時,開放式單位月租高達1.2萬元,但不足一年後,租金大跌逾三成。項目一個低層B室單位,實用166方呎,日前8,000元全包租出,呎租48.2元,打破香港仔登峰.南岸183呎單位於上月租出的8,200元最低紀錄。 這些納米新盤不止成為市區最平入伙盤,租金甚至平過新界公屋。青衣長安安泊樓一個150呎開放式公屋單位,今年初以8,500元租出,今次租出的AVA 55單位,面積比長安大16方呎,租金卻便宜500元。 跌價三大原因 自08年金融海嘯後,樓價急速上升,發展商為降低入場門檻,相繼將一手單位「劏細」出售,市場遂有面積少於至300方呎,甚至少於200方呎的納米樓出現。而今次納米樓落難,主要有三大原因,首先是供應不斷增加。 運房局的文件顯示,2015年時215方呎或以下的納米樓,落成量仍然只有79伙,僅佔全年總落成量的不足1%,至去年落成量已經大增至982伙,佔全年總落成量7.2%,納米樓落成量5年間大增逾10倍。當中去年入伙的「龍床盤」屯門菁雋,全部幾乎都為納米單位。 而且港府去年放寬按揭成數上限,市場對納米樓需求大減,新按揭計畫下,可做九成按揭樓價放寬至800萬元,不少有能力買納米樓的買家,願意多等一段時間,儲多點首期去買一層大點的單位。 加上不少人投資納米盤,都是因其門檻低,主要目的在於放租,但疫情兼遇入伙潮,本港租金連跌多月,納米樓租金愈跌愈有,租金回報不少已低於三厘,讓不少投資者寧意割價求售。 中文大學經濟學系副教授莊太量指,納米樓為市場需求的必然產物,但預期未來需求大減,尤其近期不少酒店房間月租減價,難免對迷你戶租盤構成競爭,估計未來納米樓的價值可能大概等同百多萬元的酒店房間。 揀特色戶注意 相對而言,連天台、平台、複式、相連單位、洋房等特色單位,由於在市場上較為罕有,放盤亦不多,彌足珍貴下,一般以自住為主,售價自然較高。世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄指,特色戶定價較一般單位高,買家需要充裕資金才能負擔,所以抗跌能力及保值能力都會相對一般單位為高。 而且特色單位往往能吸引追求與眾不同的買家,難以以市場價格作比較,假若買家遇上心頭好,往往願意以高價認購,故帶動單位出現高市價,甚至新高價成交。 不過,要選擇保值的特色單位亦非易事。一般來說,特色單位中的平台等室外價格為室內呎價的25%或33%,當中低層平台和天台因方便性和私隱度問題,所以較平,會以室內呎價的25%,而「空中花園」,即在一幢大廈的高層位置,與大廈相連的大平台,由於方便度和私隱都高,一般會以33%計算。 平台或天台的價值,還會因應光線度、有沒有擺放公共設施如水錶,以及圖則是否方方正正而作為調整。因為有些平台,同樣300方呎,卻是L形的圍住單位,長而窄,似走廊多過平台,價值亦會大打折扣。 另外,郊區居住密度低,尤其村屋面積比較大,天台、平台價值未必太高,然而在市區,居住密度高,天台、平台只要包裝得漂亮,價值自然大升。 [...]

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樓市速報:新盤動工量急跌 樓價將獲得支持

據屋宇署資料顯示,今年2月合共有1,892個單位落成,較1月增近3.5倍,為近4個單月以來最多;但動工量為0,反映疫情影響建築業明顯。基於3月疫情仍然嚴重,4月亦有限聚令推出,意味樓市有可能出現斷層,料正下跌的樓價將獲支持,因為供應將會減少。 屋宇署最新發表的資料月報顯示,2020年2月份,全港共有4個私人住宅項目,合共1,892個單位落成(以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準),較1月份的421伙,急增近3.5倍,為近4個單月以來最多。至於今年首兩個月,共有2,313伙私宅落成,較去年同期的539伙,按年大增約3.3倍,為近10年同期最多。 動工量方面,期內未有任何私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),為過去19年來第6次錄得「零動工」的月份;至於對上5次出現「零動工」的月份,包括2020年1月、2016年6月、2013年11月、2009年5月及2005年1月;亦是自2002年有記錄以來,首次連續兩個月錄得「零動工」。 全年落成量料達2萬伙 資料顯示,2月份本港共有4個私宅項目正式落成,當中規模較大的為荃灣映日灣,涉及840個單位;其次為屯門御半山1期,涉及522伙;至於其他中小型項目包括西營盤63 Pokfulam(332伙)及青龍頭逸璟.龍灣(198伙)。按地區劃分,今年新界區暫時有4個私宅項目竣工,涉及單位1,931伙,而港島區及九龍區暫時各錄1個項目落成,分別涉及332伙及50伙。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,今年首兩個月落成量數字佔差估署2020年全年預測的20,850伙約11%,預計年內有不少大型項目將取得入伙紙,當中包括將軍澳日出康城LP6(2,392伙)及同區的MALIBU(1,600伙)、大埔白石角海日灣II(1,408伙)、屯門掃管笏上源(1,154伙)、白石角雲匯2期(640伙)、元朗尚悅.嶺(504伙)等,再加上其他中小型項目,初步估計2020年全年落成量可接近1.9萬至2萬伙水平,但仍要觀察次季及下半年進度。 而週前,運輸及房屋局公布今年首季私宅施工量降、落成量增,而未來潛在供應則增至9.5萬伙。對此,陳海潮認為,首季施工量僅900伙,原因包括延續去年中打後,社會不穩導致市況轉差;加上今年首季新冠疫情來襲,凍結大部分一手銷售,更進一步拖慢發展商的施工計畫及步伐。相反,首季落成量明顯增加,相信或源於原應在去年第四季落成的數字,滯後至今年首季才反映出來所致。 數字未反映潛在供應 至於未來3、4年潛在供應增加2,000伙至9.5萬伙,陳海潮稱,料部分為過去一段時間因一手銷情轉淡而積壓的貨尾,或建築中但已預售的單位減少所致。因此,9.5萬伙的數字未能實質反映潛在供應量明顯增加,相信只屬因應疫情市況而出現的滯後因素,對未來整體私宅供應影響不大。 他預計,在施工量及落成量,以至未來潛在供應量均無明顯增加下,相信隨疫情得以受控及轉緩,次季尾段及下半年樓市有機會告別下降軌而出現轉穩回升的局面。 [...]

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樓市速報:三大傾向拉動 乙級商廈 非核心區跑出

疫情之下,本港首季商廈租賃買賣均進入歷史低位,尤其位於核心區的甲廈跌幅最大。不過,部分地區如銅鑼灣、中環的乙廈空置率有下降跡象,此外,紅磡等非核心區商廈由於租金相對低水,租賃活動亦較活躍。 分析指出,由於本港企業在租用寫字樓時有「大屋搬細屋」、「貴屋搬平屋」及「核心區搬到非核心區」的三大傾向,乙廈及非核心區商廈未來將會明顯跑出。另外,本港商廈供求始終不平衡,前景不宜看得太淡,如長實等財團近年就頻頻把旗下酒店改建成商廈。 疫情全球大流行,商業活動瀕停頓,總結今年首季,根據美聯工商舖(00459)數據,工商舖註冊量僅得611宗,按年大跌38.5%,創下歷史新低;註冊金額67.96億元,更按年急挫約75%。當中,商廈註冊量跌幅最大,首季僅錄104宗,按年大減49.8%,涉及金額約11.43元,按年急跌63.9%。 回到三年前 另外,中原十大商廈成交資料顯示,三月份交投持續淡靜,十大商廈僅錄2宗買賣,而且成交呎價均偏低。當中,金鐘力寶中心二座低層07至10室,以約8,390萬成交,呎價約2.3萬元,低市價近兩成,重回2017年水平。另一宗交易為尖沙咀星光行高層,面積約894方呎,以約876萬元易手,成交呎價約9,800元,為該廈近三年新低。 除了買賣意慾大減,整體商廈租務氣氛亦一般,中原(工商舖)數據指出,3月份統計6個港島核心商業區,包括金鐘、銅鑼灣、中環、上環、灣仔及黃竹坑,當中除了黃竹坑外,全部甲級商廈空置率都錄得按月升幅,幅度約0.03至0.64個百分點不等。 甲廈更為重災區,美聯工商舖資料研究部報告指出,3月份指標甲級商廈租金按月急跌4.5%,不但連跌9個月,更創2009年2月份金融海嘯後最大單月跌幅,而與去年年中歷史高位比較,甲廈租金累積下跌15.4%。當中紀惠集團行政總裁湯文亮就指,旗下中環中心28樓全層,部分單位雖成功租出,但成交呎租約70元,較早前叫價約80元,回落約10%至15%。 高力國際報告指,由於經濟增長及租戶承租步伐預計將進一步放緩,估計本年甲級寫字樓的整體租金或會按年下調14%。 乙廈空置減 不過,並非每個區域都愁雲慘霧,部分地區乙廈空置率近期反而有下跌跡象。根據中原資料,甲廈空置率升幅最大的銅鑼灣,乙廈空置率反而跌幅最大,3月錄約3.73%,對比2月減少0.89個百分點。另外,中環乙級商廈空置率亦見下降,由2月約4.5%下跌至最新約4.36%。 事實上,港島區不少乙廈質素及配套都不遜於傳統甲廈,而且租金相對更具競爭力,吸引中小企轉租,可承租樓面亦較以往為大,故相信核心區乙廈將會成為新近企業物色據點之選。 除了港島區的乙廈,非核心區的商廈亦有睇頭,中原(工商舖)資料顯示,3月份旺角甲廈及乙廈空置率分別約7.68%及5.42%,兩者按月有所下調,與1月份的8.08%及5.45%相比,減幅約為0.4及0.03個百分點。 租務成交量方面,旺角寫字樓走勢同見造好,按月穩步上升,1月份錄得13宗,至3月份已上升至約26宗,增幅約1倍。反觀尖沙嘴核心商業區,由於租金折讓幅度較少,企業進駐意慾有所降低,因而該區甲廈及乙廈空置率對比今年初有約0.47及1.42個百分點的升幅。 分析認為,近月企業租用寫字樓有三個傾向,包括由大面積搬到細面積;由高租金單位搬到低租金單位;由核心區搬到非核心區,在這個趨勢下,難怪核心區的乙廈和非核心區的商廈仍能企穩。 此外,整體商廈的前景亦不用看得太淡,中原(工商舖)寫字樓部高級區域營業董事何淑貞認為,政府接連推出多個振興經濟措施,包括第二輪防疫抗疫基金,涉及1,375億元,同時推出「保就業」措施,為全港僱主提供6個月工資補貼,將可短期紓緩企業營商壓力,對香港經濟發展有長遠幫助,有助寫字樓租務市場。 [...]

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樓市速報:私宅買賣獲利比 創15季新低

新冠肺炎疫情雖在大部分國家稍為緩和,但本港樓市也和大部分行業一樣,慘被疫情蹂躪。利嘉閣綜合土地註冊處資料,今年首季整體獲利比率及平均賺幅跌勢加劇。首季私宅轉手獲利的買賣登記,佔同期買賣比例97.5%,按季再跌0.7個百分點,更創15季新低;平均每宗成交只有74.5%賺幅,創12季新低,兩項數據都連跌三季。 根據土地註冊處資料顯示,今年首季錄得5,650宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期買賣比例97.5%,按季再跌0.7個百分點,連續3個季度回落;而平均每宗私宅轉手獲利約74.5%,較去年第四季的約81.3%再跌6.8個百分點,同樣連續回落3個季度。 當中利嘉閣列出十大首季獲利登記最多的屋苑,只有4個屋苑是百分百獲利,包括沙田第一城、美孚新邨、東涌愉景灣及將軍澳中心,當中尤以將軍澳中心獲利最多,平均每宗賺幅達122%。十大獲利屋苑中,則以將軍澳日出康城表現相對遜色,80宗買賣登記中77宗獲利,獲利比例為96.3%,平均每宗賺幅都最為遜色,只有61.1%。 按物業轉售價格劃分,中細價樓仍是買賣的主流銀碼且獲利比率較高,其中介乎500萬至700萬元以內組別的二手私宅轉售獲利比率雖輕微回落,但仍達98.8%,是眾銀碼組別中最高者;其次則為300萬至500萬元以內組別,達98.1%,按季升0.7個百分點,而其平均賺幅則達最高的85.3%。至於介乎700萬至1,000萬元以內組別獲利比率達97.8%,按季跌1.1個百分點,而其平均賺幅按季跌4.3個百分點,至79.0%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,肺炎疫情仍未消散,對經濟的影響進一步浮現,亦對樓市構成一定壓力。預料次季業主賣樓叫價難以進取,加上若個別業主因資金周轉問題而削價求售,將拖累獲利比率及平均每宗賺幅。除非五、六月份疫情明顯受控,否則次季二手私宅轉售獲利比率,恐繼2016年次季後再次跌穿97%的水平,有機會創16季新低,而賣樓平均每宗賺幅亦料進一步跌至約68%的15季最少。 事實,全球經濟低迷,投資者持貨心態轉弱。新地(00016)南昌站匯璽繼早前出現首間銀主盤後,市場剛錄第一宗暗蝕個案。香港置業馬泰陽表示,一名本地買家於2017年4月1日以「一約多伙」斥2,738.49萬元購入項目兩個兩房單位,分別是2A座高層C室及低層C室,實用同為543方呎。本月初「SSD」鬆綁後,業主先行放售低層單位,並減價至1,288萬元易手,呎價23,720元,屬屋苑首宗兩房二手成交。今次沽出的兩房單位,當時買入價約1,236萬元,賬面升值僅4.2%,但計及釐印費及佣金等開支,料蝕使費離場。 [...]

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新盤放大鏡:大埔白石角「雲匯」發價單 平過兩年前

分作兩期發展的大埔白石角雲匯,當中1期項目一直僅以招標形式發售,至週前時隔兩年後,終於發布首張價單,涉及的162伙,折實平均呎價17,109元,較兩年前曾發價單的2期項目首張價單折實呎價低1.6%。換言之,不理景觀及面積等因素,已屆現樓的雲匯1期呎價可說是平過兩年前。 在今年2、3月新冠肺炎疫情最嚴重期間,發展商一直不敢貿然推售新盤,市場主要以銷售貨尾為主,如新鴻基地產(00016)曾放風Wetland Seasons Park第2期將於3月發售,最終未有推售。取而代之,集團為兩年前僅以招標形式發售的雲匯1期,發布首張價單。 項目提供804伙,尚餘237伙待售,即今次發布價單的162伙如順利售出,項目將剩餘78伙。至於這次發售單位的平均折實呎價為17,109元,較2期於2018年7月時的首批128伙呎價低1.6%,當時折實平均呎價17,380元。 價單內最高售價及呎價單位為第1座19樓A1室(實用面積953平方呎3房連儲物房戶),折實價2,300萬元,即呎價2.41萬元;入場費最低為第6座6樓B1室,實用277方呎開放式戶,折實價546.8萬元,呎價1.97萬元。 間隔: 單位面積由277至1,279方呎,戶型多元化,多達9種,包括開放式、1房2廳(連套房)、2房2廳、2房2廳連儲物室、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連套房)及儲物室加儲物室連廁,當中開放式單位佔所有標準分層單位約14%,1房及2房單位佔約44%,3房單位則佔約42%。 配套: 項目設有面積約63,142方呎住客會所「Club St Martin」,提供包括50米戶外泳池、25米長室內游泳池、健身室、水療美容室、球場及宴會廳等設施;另有佔地約83,153方呎綠化空間/園景區。 交通: 樓盤附近創新路有多條巴士及專線小巴路線,來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。 同區供應: [...]