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汪敦敬:香港人身在福中不知福

見到有不少傳媒都用悲情、甚至悲劇的報導方式去形容現在的樓市,我感到啼笑皆非的!香港二手住宅樓市5月至7月的平均成交量是比過去的12個月的平均成交量多了44%,這是一個很大的增幅,另一方面,數據亦清楚顯示香港這大都會也進步邁向一個新的階段,最新一期數據截至7月31日,香港的貨幣供應量M3錄得歷史新高15.5301萬億元,按月增長2.56%。 股票市場方面,港股主板平均每月成交金額由去年上半年未出現社會事件之前的1.937萬億元上升至今年上半年的2.385萬億元,按年增加23%。而2020年下半年的7月和8月份平均每月成交金額更是3.226萬億元,比2019年上半年增加67%。事實上看到我們的股票市場不單運作得相當良好,更在高速膨脹中。 十分奇怪,正常的邏輯,樓價結構性調整都是由於資金減少!息口高!及在成交減少的情形之下出現的!但是現在的情況是我們的成交量是增加的,而最新M3去到7月31日亦是歷史上的新高15.53萬億港元,息口更加是結構性進入低位水平,人們竟然在這個情形之下,在感覺及氣氛下竟是沒有人理會數據去認為樓市會出現結構性下跌。 市場評論充斥了很多偏見,將眼前的困難當是長遠的情況,疫情不可能永遠困住我們,當然我們不可以低估,或者太樂觀,但是我們不應該假設情況是永遠不會回復正常。 銀行最近收緊按揭是因為對政局及營商環境要重新評估及準備,但是這並不是一個長遠的情況,因為始終環境會穩定下來,最重要是現在銀行是充滿了資金,所謂「水浸」,始終要提供正常按揭服務,而且難免一定程度要較進取去追回這段時間所失去的生意,另一方面,疫情亦令購買力凝聚,和經濟不景的購買力消失是不相同的,這些積聚的購買力最後都會出來市場作較進取的消費的,這些補償式甚至有可能出現報復式的消費情況,很多評論都沒有去兼顧,甚至認為永遠都不會出現的。 許多評論都將樓價高當是泡沫,但是樓價高是被很多因素影響而形成的,其中有一些因素和泡沫無關的,例如供不應求或者量化貨幣,如果當了是泡沫的關係,反而是會忽略了問題沒有去解決,在技術上來說,一般經常出現的泡沫就是借貸泡沫及情緒泡沫,但我想說借貸泡沫現在是不存在的,亦不單只沒有情緒泡沫,基本上現在是「負泡沫」的,即是說人們對樓市是過份悲哀的。 一場疫情之後,很多人忽略了中國處理疫情的成功,忽略中國的成功會進一步錯誤判斷未來大局變化,更加有些人忽略了在疫情之後,香港金融中心的地位實際是提高的,因為無論信用、穩定性及資金流量,香港政府的信譽是遠遠比紐約、倫敦及芝加哥等金融中心有誠信得多,這些無價的誠信將來是會為香港帶來一個無限的優勢,長遠香港人都是處於身在福中不知福的境況,但我不希望,大家錯過香港更美好的未來。 撰文:汪敦敬   祥益地產總裁 [...]

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代理公佈置業意向調查 逾半數人睇淡樓市

香港置業今日(31日)發佈第三季「客戶置業意向調查」,調查於8月進行,透過398份有效問卷所得,52.8%受訪者認為未來12個月樓價會下調,其中20.4%人認為跌幅達5至10%。另外有28.1%受訪者認為未來樓市走勢平穩,而認為樓價會於12個月內反彈回升的只有19.2%,計劃於未來12個月入市的受訪者亦只有42%。眾多投資產品之中,最多受訪者(37.5%)認為目前較穩健的資產配置為房地產,其次為現金/活期存款佔15.9%,股票/基金佔14.4%,黃金以及外幣定存分別佔13.1%及10.8%。 香港置業行政總裁李志成表示,大市走勢視乎疫情發展,不過樓市根基良好,維持全年樓價波幅5%預測。7月疫情爆發第三波,窒礙樓市交投,預計第三季一手及二手註冊量將按季下跌,不過市場憧憬疫情漸好轉,第四季交投有望回穩,相信全年一手註冊量有望達14,000宗,二手註冊量則預計逾40,000宗。 另外,李志成預料短期內負資產只有幾百宗上落,不會重覆03年近十萬宗的情況。而交投放慢,換樓客又大多需要先賣後買,故預料換樓市場短期內亦會比較受壓,2000萬元或以上物業或現樓價調整。至於1000萬元以下單位因為受惠按保放寬,故未來走勢會較好,而中小型單位於今年首兩季的表現亦較理想。 香港置業營運總監姚偉南補充,今年首三季一手推盤進度受疫情影響,步伐減慢,不過預料供應量會於第四季增加,當中以西南九龍地王及日出康城最矚目。 [...]

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住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA [...]

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樓市速報:新盤動工量急跌 樓價將獲得支持

據屋宇署資料顯示,今年2月合共有1,892個單位落成,較1月增近3.5倍,為近4個單月以來最多;但動工量為0,反映疫情影響建築業明顯。基於3月疫情仍然嚴重,4月亦有限聚令推出,意味樓市有可能出現斷層,料正下跌的樓價將獲支持,因為供應將會減少。 屋宇署最新發表的資料月報顯示,2020年2月份,全港共有4個私人住宅項目,合共1,892個單位落成(以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準),較1月份的421伙,急增近3.5倍,為近4個單月以來最多。至於今年首兩個月,共有2,313伙私宅落成,較去年同期的539伙,按年大增約3.3倍,為近10年同期最多。 動工量方面,期內未有任何私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),為過去19年來第6次錄得「零動工」的月份;至於對上5次出現「零動工」的月份,包括2020年1月、2016年6月、2013年11月、2009年5月及2005年1月;亦是自2002年有記錄以來,首次連續兩個月錄得「零動工」。 全年落成量料達2萬伙 資料顯示,2月份本港共有4個私宅項目正式落成,當中規模較大的為荃灣映日灣,涉及840個單位;其次為屯門御半山1期,涉及522伙;至於其他中小型項目包括西營盤63 Pokfulam(332伙)及青龍頭逸璟.龍灣(198伙)。按地區劃分,今年新界區暫時有4個私宅項目竣工,涉及單位1,931伙,而港島區及九龍區暫時各錄1個項目落成,分別涉及332伙及50伙。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,今年首兩個月落成量數字佔差估署2020年全年預測的20,850伙約11%,預計年內有不少大型項目將取得入伙紙,當中包括將軍澳日出康城LP6(2,392伙)及同區的MALIBU(1,600伙)、大埔白石角海日灣II(1,408伙)、屯門掃管笏上源(1,154伙)、白石角雲匯2期(640伙)、元朗尚悅.嶺(504伙)等,再加上其他中小型項目,初步估計2020年全年落成量可接近1.9萬至2萬伙水平,但仍要觀察次季及下半年進度。 而週前,運輸及房屋局公布今年首季私宅施工量降、落成量增,而未來潛在供應則增至9.5萬伙。對此,陳海潮認為,首季施工量僅900伙,原因包括延續去年中打後,社會不穩導致市況轉差;加上今年首季新冠疫情來襲,凍結大部分一手銷售,更進一步拖慢發展商的施工計畫及步伐。相反,首季落成量明顯增加,相信或源於原應在去年第四季落成的數字,滯後至今年首季才反映出來所致。 數字未反映潛在供應 至於未來3、4年潛在供應增加2,000伙至9.5萬伙,陳海潮稱,料部分為過去一段時間因一手銷情轉淡而積壓的貨尾,或建築中但已預售的單位減少所致。因此,9.5萬伙的數字未能實質反映潛在供應量明顯增加,相信只屬因應疫情市況而出現的滯後因素,對未來整體私宅供應影響不大。 他預計,在施工量及落成量,以至未來潛在供應量均無明顯增加下,相信隨疫情得以受控及轉緩,次季尾段及下半年樓市有機會告別下降軌而出現轉穩回升的局面。 [...]