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汪敦敬:我對樓市的十大忠告2021

每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考,2021年已是第十四年了。 ⑴ 西去東來 2008年開始我們便認為中國經濟會不斷跑贏其他大國,多次提出「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」! 到了今天中國已成為最大消費國!在一帶一路的收穫下,東盟不單取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴!中國更加聯合東盟成為最大經濟體系!GDP增長在疫情下進一步取得優勢! 本來霸佔全球大部分利益的西方國家,若不及時作出市場甚至政治的改革去改變分配社會利益的不平衡,「西去、東來」必成定局!   (2) 西方圍堵中國成長期常態 我們在投資及生活上也要習慣西方國家總能製造理由去「制裁」中國,但西方國家並沒有努力去做好他們的自己的生產力!因此「美國國勢日益衰落下,時間對中國有利」。 對有準備的人來說,西方製造的市場波折往往在長期樓價上升趨勢中製造了入市時機!   (3)「香港金融中心更大步向前」 2009年起,我便認為香港會與紐約、倫敦平分國際金融中心的春色!既然西去東來大勢已成,當時得令成為更主要金融中心的就是香港!去年我曾說:「香港雖失去區域性領導地位,但中央顯然已部署好新的布局,繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能」,未來無論中美關係是和是鬥也好,香港的國際金融中心的體積也在高速膨脹!   (4)「進一步水淹香江」 2008年開始,我們強調東西方資金皆匯聚香港,香港M3(泛指資金總供應量)已由當年1月的6.05萬億港元,增至今天的15.78萬億港元!M3增加就令到低息潮更進一步持續,即之前忠告說的「超低息年代」!   (5)「財富效應成主力」 第一代的財富效應源於我在2006年提出的「錢罌效應」!當人們買樓比率大減,大比例的人們實際上只供樓而不投資,是不間斷地累積財富,2010年也忠告:「錢罌效應進入新階段」。業主社群實力強橫,亦是多年放盤量日益減少的原因,來年換樓客/業主客才是市場的主導! (6) 樓市繼續以龍市向前鞏固向上 「政治凌駕一切,萬物回歸市場」! 平靜的時刻必蘊藏了愈來愈多的購買力,並在亂局放緩後作出釋放,雖然香港人對樓價上升的反應日益充滿情意結! 在過去年多的天災人禍下,住宅市場仍能堅守龍市穩固格局!未來住宅樓價仍會以龍市模式即上升/調整不斷交錯下拾級向上。   (7) 租金滯後卻仍在上升趨勢 執筆時表面上租金正在調整,但恐怕長遠只是滯後,當樓價回升後,個別市場/板塊將以愈住愈小的方向發展!劏房是如何衍生的?劏房將成為社會問題,並反映深層次矛盾!   (8) 對有準備的人來說,現在是良機 商舖租金平了不少!現在亦容易請人!息口超平! 對有準備的人來說現在雖有悲!卻仍有喜的一面! 正如我於2009年的忠告:「過份悲觀也會引起損失」!如果過份悲觀,會令我們失去掌握谷底的機會。 我強調,大部分住宅市場,現在是「數十年一遇的置業良機」!   (9) 貧富矛盾並未解決 2008年十大忠告我已強調:「社會及樓市的最大隱憂,正是社會急速發展下引起的貧富懸殊」。 2010 年,我更評論貧富懸殊正在與政客結合 ! 2016年,我提出「新資訊常態顛覆時代」,的確怨氣在資訊下被發酵! 現在的房屋政策解決不了貧富懸殊!除非中央出手解決!但政治上未有這氣候,更可悲是有人阻撓造地最後是益了既得利益者!   (10)「疫情難擋大灣區起動」 疫情封關只能推遲大灣區結合香港的爆發,我深信來年大家開始會感受到大灣區這個新世代經濟力量。「大灣區將是世界最富裕之地,香港的衰退反而玉成了大灣區……」香港房屋政策愈失敗將愈加速成就大灣區的成長! 2021年下半年,本港將進入「人流高流通年代」! 換另一種態度去看,不論優勝劣敗誰孰,大灣區正是對時代充滿憤慨的香港年青人返回現實競爭的出路啊!而「路」不單只大橋、公路甚至金融,大灣區改變世界的,還有資訊科技! [...]

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經絡:七成業主未感供樓壓力 料來年樓市平穩

2020年新冠肺炎疫情肆虐全球,多個國家均面對着前所未有的挑戰,經濟無可避免地受到拖累,香港亦不能獨善其身。然而樓價獲多項因素支持,包括剛性需求仍然強勁、房屋供應不足、息口持續低企、銀行推出「還息不還本」措施、政府推出「保就業」計劃、負資產未見大升等,樓價按年只輕微回落0.93%(根據最新「美聯樓價指數」數據)。2021年即將展開,相信環球以至香港的低息環境仍會維持一段較長的時間,與此同時,市場憧憬疫苗進展正面助控制疫情,推動經濟復甦,屆時樓市將有望「疫後重生」,為樓按市場注入上升動力。經絡按揭轉介公布早前進行的「2020年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」結果,並對2021年樓按市場作出前瞻及分析。 「2020年十大樓按新聞選舉」結果 自2007年起,經絡按揭轉介均每年舉辦「十大樓按新聞選舉」,藉此了解香港市民最關心的樓按議題,今年成功透過網上訪問了670位受訪者,挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。 「拆息低」、「減辣」及「負資產」最矚目新聞 結果顯示,「年內一個月拆息跌至0.1厘 創逾十年低位」成最多人投選的按揭新聞,佔總投票人數達18%。其次「政府放寬非住宅雙倍印花稅」成第二位,佔整體16.2%。至於「第三季負資產新增個案按季增加近六成」則佔整體12.4%排名第三位。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年選舉結果中各個選項的投票率較為平均,相信是由於年內疫情成大眾最為關注新聞,樓按新聞則未見太突出。首名「拆息跌至0.1厘」則影響大部份業主,現時業主可以極低的按揭利率供款,減低每月負擔,對經濟不明朗的市況下起舒緩作用。另一方面,年內經濟下滑重挫非住宅物業的交投,政府於今年施政報告中宣布「放寬非住宅雙倍印花稅」,使受疫情影響的工商舖重現起色。此外,本港經濟受疫情影響惡化,失業率達到6.3%的16年來高位,個別樓價下調引致「負資產個案增近六成」,不過曹氏相信樓價未見斷崖式下跌,未來負資產大升的機會低。 「2021年置業意向調查」 逾七成業主未感壓力 反映樓市尚算穩健 經絡按揭轉介亦同時向上述受訪市民了解來年置業意向取態。在受訪的已置業市民中,有7成(70.5%)的業主表示對現時供樓未有感到壓力,相反感到壓力的只有約3成(29.5%),而當中打算/已經使用銀行提供物業按揭貸款「供息不供本」計劃減輕負擔的業主只有24%,曹德明認為數據反映整體來說業主的財務狀況仍處於相對健康的狀態,經濟狀況未對樓市造成很大的衝擊。不過,在持有物業的受訪者中,有6成(60.1%)表示來年的置業部署為「靜觀其變,或先按兵不動」,考慮再置業有16%,考慮換樓則有11.9%,相信在經濟尚未明朗的現況下,大部份市民對未來的置業部署較謹慎。 新按保成置業新趨勢 建期付款大增 另一方面,接近7成(69%)打算來年置業的受訪者考慮購買二手住宅,一手樓花則佔16.6%,一手現樓則為14.5%。考慮購買二手住宅及一手現樓的受訪者當中,有超過6成(65.3%)考慮以新按保承造高成數按揭入市,而考慮購買一手樓花的市民當中,有逾半(58.3%)受訪者考慮以建築期方式付款。曹氏表示,首期仍為置業者的一大考慮因素,新按保措施改變了不少市民的置業取態,從數據可見大部份受訪者打算以高成數入市,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。 3成受訪者籲減稅收 [...]

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戴德梁行:明年初樓市仍不明朗 料年中或露復甦曙光

戴德梁行昨日 (9日) 發表2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市況,指出今年是香港物業市場在過去數十年最具挑戰性的一年,作為本港重要經濟支柱之一,物業市場在多方面遭受沉重打擊。儘管前景仍不容樂觀,但假如各行業採用嶄新及靈活的策略為未來鋪路,則有望於2021年第二或第三季度迎來早期復甦跡象。 住宅價格全年維持10%跌幅,預計明年第二季住宅市場開始回穩 投資市場全年累計整體交投量及金額跌至十年新低,非住宅物業交投量有望在明年回升至2019年水平 寫字樓市場需求疲弱,整體吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎,乃歷年來最差 即使商舖租賃市場第四季跌勢稍緩,受疫情打擊,直至2021年上半年市場仍然受壓;唯美食市集料成餐飲新趨勢 由左至右:戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰、戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄、戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝   住宅市場: 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「由於市場已累積一定購買力及發展商提供按揭優惠,一手市場於第四季保持強勁表現,唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及經濟陰霾下,氣氛仍舊不明朗。鑒於經濟走勢疲軟,我們預測住宅市場將於今年餘下時間,以及明年首季繼續受壓,並視乎疫情的發展以及疫苗推出的時間,相信最快能於明年第二季轉趨穩定。」 全年成交量錄得十年來第二低,預計截止年底僅有73,253宗。成交量急挫原因在於非住宅市場交投大幅下滑,非住宅成交數字為近十年來新低,甚至比沙士時期更低。受第四波疫情打擊,第四季住宅物業臨時買賣合約數字比上季跌3%,而在租金方面,大型屋苑租金持續受壓,沙田第一城及太古城單位價格較去年同期分別下跌5.4%以及12.6%。 豪宅市場受疫情拖累,內地買家無法到港等不利因素影響,市況相對嚴峻。貝沙灣(第二期)價格較去年同期下跌10.8%,而君臨天下跌勢更為顯著,較去年同期挫近25%。 * * [...]

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汪敦敬:樓市利益有條件分配得更好

在市場去向預測,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣,政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同!在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致!   香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控,也令香港市場金融結構更加穩健,尤其是在貸存比率,即借貸和現金流的比例上,但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷,在多年僵化下產生了副作用,並沒有更完善的財富分配的。 2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭,購買力自然集中在400萬以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的,很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成,600萬以上至8百多萬可借6成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。 直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭,800萬或以下可借9成按揭,800萬以上至1000萬可借8成,從此樓換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增,我認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,這都是吻合的,但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現,放盤量亦集中在細單位上,但細單位業主的換樓對象,即較大單位,尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少,起碼合乎市價的樓盤是減少,舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。 我們看到,屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了,以上車來說,這是政府的其中一個德政。 800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1,000萬只可以借到5成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少,如果不想這板塊不正常升幅!我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成,1,500萬以上至2,500萬就增加到6成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決,我們現時有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們是條件在數年內製造到供求平衡的。     撰文:汪敦敬  [...]