香港

住宅樓價兩極化：特色戶搶手　納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和，雖然「限聚令」延長，卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶，特色單位成為被追捧對象，發展商更爭相推售搶客，部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂，納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄，近日成交價屢創屋苑二手新低，部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化，主要是源於政府放寬按揭成數後，上車盤選擇大增，令納米樓需求大減；相反特色單位放盤量少、保值能力高，近期整體樓價調整後，遂十分搶手。 4月25日及26日，發展商共售出逾100伙新盤，為4月份最佳週末。其中，會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙，兩天共賣出逾48伙，套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明，近日疫情好轉，市場氣氛對比早前有所改善，買家重拾信心。 一手樓市回暖，二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據，上週末兩日，十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交，中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數（CCL）止跌回升至175.68點，按週升0.47%，創八週新高，與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，整體經濟活動開始漸漸恢復，買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績，其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶，實用1,312方呎，放盤半個月，以2,200萬元連一個車位易手，呎價16,768元，創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元，賺335萬元或18%離場。 此外，將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶，實用1,586方呎，連1,460方呎天台，以5,350萬元易手，實呎33,733元，創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入，帳面獲利990萬元，賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧，發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶，個別單位的售價更挑戰項目新高。其中，新鴻基地產（00016）旗下馬頭角Downtown 38，5伙頂層特色戶之一的28樓H室，實用面積291方呎，天台面積239方呎，折實售價約887.6萬元，呎價約30,502元，挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過，住宅樓市亦並非處處回春，一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築，其1樓雙號室，實用面積243方呎，2018年12月已放盤，原叫價420萬元，去年底減至380萬元，直至近日累減19.5%終甩手，成交價338萬元，呎價13,909元，料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄，同層一個面積及座向相同的雙號室，於2018年9月曾以410萬元售出，呎價16,872元，與今次成交比，相差18%。 市區劏房盤同樣無運行，近期旺角逸新低層C室，實用面積179方呎，最初叫價430萬元，經議價減價80萬元或19%，以350萬元獲新買家承接，實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位，持貨至今2年，連同10%額外印花稅（SSD），約35萬元，及佣金和其他使費，料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情，納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA 55，去年下半年入伙時，開放式單位月租高達1.2萬元，但不足一年後，租金大跌逾三成。項目一個低層B室單位，實用166方呎，日前8,000元全包租出，呎租48.2元，打破香港仔登峰．南岸183呎單位於上月租出的8,200元最低紀錄。 這些納米新盤不止成為市區最平入伙盤，租金甚至平過新界公屋。青衣長安安泊樓一個150呎開放式公屋單位，今年初以8,500元租出，今次租出的AVA 55單位，面積比長安大16方呎，租金卻便宜500元。 跌價三大原因 自08年金融海嘯後，樓價急速上升，發展商為降低入場門檻，相繼將一手單位「劏細」出售，市場遂有面積少於至300方呎，甚至少於200方呎的納米樓出現。而今次納米樓落難，主要有三大原因，首先是供應不斷增加。 運房局的文件顯示，2015年時215方呎或以下的納米樓，落成量仍然只有79伙，僅佔全年總落成量的不足1%，至去年落成量已經大增至982伙，佔全年總落成量7.2%，納米樓落成量5年間大增逾10倍。當中去年入伙的「龍床盤」屯門菁雋，全部幾乎都為納米單位。 而且港府去年放寬按揭成數上限，市場對納米樓需求大減，新按揭計畫下，可做九成按揭樓價放寬至800萬元，不少有能力買納米樓的買家，願意多等一段時間，儲多點首期去買一層大點的單位。 加上不少人投資納米盤，都是因其門檻低，主要目的在於放租，但疫情兼遇入伙潮，本港租金連跌多月，納米樓租金愈跌愈有，租金回報不少已低於三厘，讓不少投資者寧意割價求售。 中文大學經濟學系副教授莊太量指，納米樓為市場需求的必然產物，但預期未來需求大減，尤其近期不少酒店房間月租減價，難免對迷你戶租盤構成競爭，估計未來納米樓的價值可能大概等同百多萬元的酒店房間。 揀特色戶注意 相對而言，連天台、平台、複式、相連單位、洋房等特色單位，由於在市場上較為罕有，放盤亦不多，彌足珍貴下，一般以自住為主，售價自然較高。世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄指，特色戶定價較一般單位高，買家需要充裕資金才能負擔，所以抗跌能力及保值能力都會相對一般單位為高。 而且特色單位往往能吸引追求與眾不同的買家，難以以市場價格作比較，假若買家遇上心頭好，往往願意以高價認購，故帶動單位出現高市價，甚至新高價成交。 不過，要選擇保值的特色單位亦非易事。一般來說，特色單位中的平台等室外價格為室內呎價的25%或33%，當中低層平台和天台因方便性和私隱度問題，所以較平，會以室內呎價的25%，而「空中花園」，即在一幢大廈的高層位置，與大廈相連的大平台，由於方便度和私隱都高，一般會以33%計算。 平台或天台的價值，還會因應光線度、有沒有擺放公共設施如水錶，以及圖則是否方方正正而作為調整。因為有些平台，同樣300方呎，卻是L形的圍住單位，長而窄，似走廊多過平台，價值亦會大打折扣。 另外，郊區居住密度低，尤其村屋面積比較大，天台、平台價值未必太高，然而在市區，居住密度高，天台、平台只要包裝得漂亮，價值自然大升。 [...]