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樓市速報：撻訂增加　樓市或再冰封　政府撤辣時機

 新型冠狀病毒疫情持續擴大，加上環球股市波動，買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守，單位估價下調，可貸款額減少，亦加大買家撻訂機會，3月新盤市場撻訂數字走入高峰。 雪上加霜的是，政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動，影響所及，4月上半月或無新盤推出，樓市恐防再度冰封。 成交將持續萎縮下，業界建議政府及時「撤辣」，增加二手供應流通，助市民上車兼打通換樓鏈，並幫助市場資金流轉，解決財困，以穩固整體經濟。 新冠肺炎肆虐下，政府上週匆匆頒下禁令，禁止公眾場所多於4人以上的聚會，各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排，除限制每組睇樓客人數，亦會作出分流及定時消毒。 當中，會德豐地產（00020）旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售，便限制每組參觀客，連同代理在內不得多於4人；進入展覽廳前，必須經過體溫檢查及填寫健康申報表，而示範單位內，每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實（01113）旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施，會場更提供消毒液潔手。 雖然多家發展商馬上應變配合新例，惟市場人士指，新例對新盤銷售部署肯定有影響，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，4月上半月不會有全新樓盤開售，全月一手住宅交投量料將按月急挫一半，至400宗左右水平。 至於二手私人住宅單位睇樓方面，雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方，並不受新規所限，但由於代理及睇樓客前往或離開物業時，若在公眾地方聚集同樣是違規，因此相信新例會嚇走不少睇樓客。 撻訂潮出現 除了新例，新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動，都已讓不少買家「縮沙」離場，新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂，創去年5月約40宗以來新高，其中23宗屬撻大訂，佔比逾六成。 市場最新3宗撻大訂，包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO Milano和峻巒，單位成交價介乎612.4萬至914.4萬元，預料遭沒收10%至15%訂金、涉61萬至137萬餘元不等，殺訂總金額逾272萬元。 美聯集團（01200）主席黃建業表示，受疫情影響，本地樓價「急凍」，暫時雖未致暴跌，惟成交將持續萎縮，估計今年上半年二手住宅註冊量僅約1.7萬宗，較去年上半年減少近三成。 而且在疫情之下，銀行已出現估價不足的情況，加上收緊按揭審查，這都將影響樓市成交量。根據恒生銀行（00011）網上估價數字，10個大型私人屋苑共100個在3月份的成交個案中，有多達45宗成交出現「估價不足」情況，佔總數多達四成半，估價普遍低作價0.3%至8.2%不等，當中有8宗，即接近一成，更低於造價逾5%或以上。 有確診個案的大型屋苑估價最受影響，如鰂魚涌太古城金星閣中層E室的「兩房則王」，實用面積582方呎，本月初減價至1,188萬元沽出，恒生銀行就該單位的估價為1,090萬元，較成交價低約98萬元，幅度約8.2%。隨著疫情第二波爆發，估計物業估價下調速度將會加快，有機會令買家未能借足成數而大失預算，增加撻訂機會。 另外，本地經濟條件收緊，市場更盛傳本港銀行「落雨收遮」收緊按揭審查，對象為受疫情影響較嚴重的航空、零售等高風險行業人士，部分甚至暫停接收涉及套現的按揭申請。種種情況，都讓買家上會供樓難度增加。亦因此，雖然近期美國宣布無限量寬，市場憧憬環球資產價格趨升，但被疫情影響及本港失業率上升的抵消下，料樓市熱度難再。 資金鏈斷裂 樓市冰河期，業界紛紛呼籲政府應把握時機，撤除辣招以激活樓市。香港現時的樓市辣招，包括買家在三年內轉售物業要付10%至20%的額外印花稅（SSD）；非本地買家及以公司名義的買家，須繳付成交價15%的買家印花稅（BSD）；購買第二套或以上物業會被徵收畫一為15%的印花稅（DSD）。 美聯黃建業指出，辣招自2009年推行至今，經歷10年變遷，已失去壓抑樓價的原意，反而形成「三低一高」，即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」的困局。如果及時「撤辣」，共收四大效果。 事實上，「辣招」將市場扭曲，間接將樓盤供應鎖死。這主要是因為在「辣招」下，業主購入物業後如在3年內轉售，需要繳交額外印花稅，變相樓盤鎖死3年，影響流動性。他認為，現時樓市交投低，短期樓價上升的機會低，現時「撤辣」正是時候，一可增加物業流通量，以增加二手供應；二在供應流通下，可助上車；三可打通換樓鏈。 而且，在經濟難關中，辣招亦會阻礙市場資金流通。如小商戶東主於2019年樓價高位時入市，現時便會綑綁於SSD的3年期限，放賣須繳交額外稅項。若急需放盤套現週轉，便會削弱套現能力，最終更或因資金週轉不靈而被迫結束生意。 救樓救經濟 信誠證券聯席董事張智威更認為，撤辣不單止可救樓市，亦可救經濟，因為有望吸引資金流入香港，將有助提升區內競爭力。 他解釋，適逢最近全球央行狂印銀紙，若香港撤辣，資金就會率先考慮流入這裏。因為相較之下，新加坡的辣招更「辣」，住宅額外買家印花稅（ABSD），海外及公司名義買家的稅率分別是20%及25%，公民購買第二個及第三個住宅的稅率分別是12%及15%，永久居民購買第二個或以上住宅的稅率為15%。而由於一般有意在亞洲區內置業的海外買家，多數僅會於一個地區選購一個物業，故只要香港撤辣撤得夠快，就可以搶走新加坡及亞洲區內的資金，令經濟重新注入活力。 況且，在零息時代，部分辣招其實已經變得不合時宜，以壓力測試為例，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣就指，環球低息環境持續，目前敘造按揭貸款需要「加三厘」的壓力測試不切實際，建議可先全線免除壓測，助市民更易「上車」，其後則可考慮放寬按揭成數。 其實疫情衝擊樓市銷情，地產界已叫苦連天，儘管政府過去數月透過放寬按揭保險、定息按揭加上銀行的還息不還本計畫，冀降低樓市硬著陸風險，惟有關措施對樓市刺激並不顯著，加上香港經濟需靠樓市支撐，政府應考慮撤辣。 [...]