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香港

【樓市預測】中原資產管理執行董事梁鈞宇:2018樓市是升是跌?

新春拜年,親友間話題除生活瑣事,大家最感興趣的便是投資。其中應否於現水平買樓,討論更是激烈。 過去近十年,有兩項資產已到了「升到你唔信,再升到你迷信」的階段,一是美股,一是本港樓價。雖然兩者分屬不同的資產類別,但仍有不少共通點:多年來持續創出新高、現處有紀錄來最高水平及估值昂貴等等。期間,誤以為美股走勢難以持續的人有不少;但從購買力(或收入)角度分析,推斷香港樓價太貴並將下跌的專家卻更多。事實證明,大部份預測也錯了。 本地樓價出現的超級牛市,原因可歸納為四個因素 : 供應大不如前,令供不應問題非常嚴重;本地經濟穩健,居民收入增加;利息因聯繫匯率機制跟隨美國的關係,故長期處極低水平;及國內龐大資金投資外地,並首選投資香港。因此,現計劃想入市的投資者,必需留意上述各項會否在一兩年內逆轉。 首先,住宅供應有所增加。以今年為例,預計私人住宅落成量約22,500個,除是十四年來最多,亦是十四年內首次升逾兩萬個。但即使未來五年,平均每年落成量達兩萬,未顯著高於需求,尤其考慮到更多國內人口移居香港工作。 收入方面,本地GDP增長在加快,零售好轉,失業率更只有2.8%,反映居民收入不俗,供款能力強;此外,人民幣兌美元匯價回穩下,中央較不擔心資金外流失控,故未來資金南下的勢頭應難以改變,問題是投資入房地產還是股市。 較難判斷的是加息的影響。儘管利息上升會增加供樓負擔,從而減低買家的購買力,且投資者面對的資金成本亦上升。但過去加息時,樓價不一定是下降的(見圖),原因是加息一般是經濟增長加快的副產品,2003年兩次的反彈便是例子。相反,94年及99年加息而樓價跌,是經濟衰退的結果。故投資者要了解的是,過去數年的升市,是否已透支了投資者對未來低息及經濟增長的預期。而筆者認為答案是肯定的。 儘管美股牛市已開始被市場懷疑,但根據以上各項數據顯示:加息跟經濟增長的影響抵銷,供應中性但南下資金仍充裕,故2018樓價預測仍是易升難跌,估值再上漲5%至10%的機會不低。 撰文:梁鈞宇(中原資產管理執行董事) [...]