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曹德明: 近親轉讓(甩名)全解構

早年不少夫婦以聯名方式置業,除了更易通過入息要求外,雙方亦有「名份」更具保障。然而,當夫婦於若干年後累積一定資金並打算再置業時,近年不少人先會以近親轉讓(甩名)方式,將物業業權轉至其中一方,好讓另一方回復首置身份才置業。以一對夫婦聯名購入600萬元物業為例,雙方各持一半業權,如丈夫轉讓一半業權給妻子,妻子只需繳交600萬元x50%x1.5%=4.5萬元的「從價印花稅(AVD)」。 為何要先回復首置身份?如買家現時已擁有一個物業,再置業買家便須繳付第一標準從價印花稅,即為新物業樓價15%。以購買一個800萬元的新物業為例,若買家當時擁有其他物業,從價印花稅會以第一標準稅率計算,即800萬元x15%=120萬元;如買家沒有任何物業,則以第二標準稅率計算,即只需繳交800萬x3.75%=30萬元的印花稅,兩者相差高達90萬或75%。 因此,不少早前以聯名方式置業的人士,會透過業權轉換方式,先回復首置身份,待買新物業時,可節省更多印花稅開支。除了夫婦以外,父母,兄弟姐妹以及子女等關係亦可做到近親轉讓業權。早前有報導指某城中名人於早年購入一物業,近期以內部轉讓方式售予其母親,回復首置身份後另再購買新物業。 此外,於正常情況下,購入物業後3年或以內轉售或轉讓該物業,須繳付10至20%的「額外印花稅(SSD)」。但以近親轉讓方式轉讓業權,則可豁免繳付此印花稅。但要注意,轉名後若想再出售其物業,則需要等3年後才不用繳付額外印花稅。 雖然近親轉讓有其好處,但亦有不少注意事項。首先,「甩名」轉讓物業後須重新申請按揭,銀行亦會為物業重新進行估價,申請人亦需要通過入息審查,宜事前先計算自身的供款能力。第二,近親轉讓只適用於現樓,購買一手樓花之買家於樓花期內是不可進行任何轉名或除名等手續。第三,銀行首兩至三年的按揭條款均設有罰息期,因此在罰息期後才「甩名」,方可免被銀行罰息。第四, 如轉讓時的成交價嚴重偏離市價,稅局有可能追回其印花稅之差額,嚴重的甚至不能獲銀行批出按揭。 撰文: 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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屯馬綫月底通車 三區將成樓市焦點 研究料樓市最快下月破頂全年樓價升15%

上半年本港樓市升勢凌厲,一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,隨著本港疫情緩和,疫苗接種,經濟表現逐步向好,預期樓價可望短期內破頂,料下半年升勢將會在利好因素的「新引擎」刺激提速上升,樓價下半年有望錄9%升幅,調高全年樓價升幅預測至約15%,料下半年一二手交投分別創2年半及9年新高。美聯物業住宅部營運總監張子存稱,大型基建發展將成下半年樓市上升的重要燃料。當中,屯馬線於6月底正式全線通車,相信吸引本地用家及投資客外,「新香港人」及內地客將成重要動力,故看好啟德區、荃灣西及大圍等屯馬線途經規劃完善區域的樓市。 圖一:美聯樓價指數 上半年住宅交投回暖 樓價距歷史高位僅約2.2% 回顧2021年上半年,樓市一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,估計今年上半年新盤銷售量將錄得8,700伙,較去年下半年錄得的7,772伙及去年上半年的6,677伙分別上升約12%及約3成,以半年計創出2019年上半年後的2年新高。   購買力持續釋放,二手市場交投尤其暢旺。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處的資料,估計上半年二手住宅成交量(因註冊數據滯後,以今年2月至估計7月的二手住宅註冊量反映)將錄得33,700宗,不單較去年下半年約24,196宗上升近4成外,並且以每半年計算,更創出8年半新高。在經濟改善及物業需求帶動下,美聯樓價指數最新報173.04點,本年迄今樓價已累升約5.85%,較2019年歷史紀錄高位176.88點只相距約2.17%。按目前樓市走勢及市場環境,後市表現將相當樂觀。 圖二:每半年二手住宅成交量走勢 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,展望下半年,大型基建落成將利好樓市。屯馬線於6月27日正式全線通車,參考過去鐵路線經驗,將會對沿線樓市帶來支持。屯馬線第一期於去年2月已通車,而今次全線通車新增土瓜灣站及宋皇臺站2個車站,屆時由啟德站經宋皇臺站、土瓜灣站及何文田站,延伸至紅磡站,接駁現有的西鐵線,貫通新界東西。屯馬線全長56公里及涵蓋27個車站,成為全香港最長的鐵路線。另外,日後屯馬線沿線市民可於柯士甸站前往高鐵站更添方便,而通關後效應惠及馬鞍山沿線樓市將進一步浮現。   自屯馬線第一期於去年2月通車後,沿線已見不少屋苑交投跑贏大市。以第一期通車前15個月及通車後15個月二手住宅註冊量作比較,鑽石山站的星河明居的註冊大升83.7%;車公廟站溱岸8號亦升65.1%;大圍站名城則升53.8%,沙田第一城也上升51.7%。上述屋苑註冊量的升幅,皆較全港同期二手註冊量升42.6%為高,反映基建帶動交投的實況。   此外,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為88區分析,當中土瓜灣今年首5個月合共錄得約521宗二手住宅註冊,按年同期大增約7成;而首5個月九龍城合共錄得約325宗註冊,按年同期更升逾5倍,九龍城按年升幅急勁,主要是當中有不少收購註冊個案帶動,反映區內前景受市場看好。而上述2區表現較全港同期升約58.9%為佳,可見不少準買家及發展商看好區內前景。   表一:屯馬線第一期鄰近沿線屋苑通車前後交投 [...]

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【真.鐵路上蓋】「票王」柏傲莊III 同區樓價大比拼  平均呎價2萬有找 4房示位首次登場 望河景比上兩期更正?!!

97後票王大圍站柏傲莊返來了!項目由新世界及港鐵合作發展,轉眼間,已經來到第3期!上兩期市場反應熱烈,不單止出現入票人龍,多批單位更是極速沽清。今次柏傲莊III承接上兩期威勢,自5月29日開始收票,6日勁收逾2.7萬票, 9個月內打破柏傲莊I 2.27萬票紀錄,再膺「97後新盤票王」!而且,跟上兩期不同的是,今次期數可望「城門河景」,單位包括「1A座A-B室」、 「8A座A-C室」、及「8B座A-B室」。另外,首張價單折實平均呎價19,999元,同區有名城、溱岸8號、金獅花園等二手盤,到底買樓投資/自住該怎考慮?…… 兩房、三房佔逾8成 折實均價19,999元 柏傲莊III早前開價,首張價單涉及182伙,包括18伙一房戶、86伙兩房戶、66伙三房戶、及12伙四房戶,當中兩房、三房數目佔逾8成!項目實用面積介乎310至1,014平方呎,以最高20%折扣優惠計算,折實售價674.8萬至2,383.2萬元,折實呎價17,779元至24,403元, 整批折實平均呎價19,999元,剛剛好2萬元有找! 另外,柏傲莊III基座設有面積65萬方呎、高4層的大型商場,最近公布命名「圍方」。   4房河景首次登場 發展商曾經表示,第3期的銷售模式會跟前兩期一樣,即是首批折實平均呎價低於2萬元,隨後視乎收票情況再調整價錢,反應好再加推。其實,今次第3期的呎價已較前兩期高,不過,由於會參考前兩期首批的開價,所以顯著加幅會在其後加推單位上反應。而且,過去兩期並無河景單位,所以售價及加價幅度難以直接比較。   柏傲莊III 最後一批呎價 有機會加至2.3萬元或以上 參考柏傲莊前兩期售價,柏傲莊I [...]

【#樓市第一手|#網民熱話】女婿花千萬買600呎單位|未來外父嫌太細買埋層樓比個女?

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【樓市第一手|網民熱話】女婿花千萬買600呎單位 未來外父嫌太細買埋層樓畀個女?

有男網民一年多前豪花約1,000萬元,購入600方呎左右單位,由該單位出門5分鍾即到地鐵站,可說非常方便。最近該網民打算與女朋友一起入住上址,試試同居之餘又可得到更多見面機會。 但未來外父一聞訊即坦言,不希望自己女兒住600方呎「小單位」,更直斥未來女婿,指「要同居就要買個大單位給女兒住」。 最後未來外父竟打算,真金白銀買一個大單位贈予女兒,單位擁有人將寫上女兒名字!該名網民正煩惱,應否接受外父單位,還是堅持入住自資但面積較細的單位? 網民點睇: R18A1:未結婚咪聽住先,外父咁好話出錢買樓,一定支持先,你住女朋友大屋亦有自己樓,你果間600咪keep住收租,Win win! 正確洗手方法:外父買得起咁大單位即係本身都有錢,除非你屋企係有錢過佢哋,如果唔係點都係會俾外父睇低㗎啦唔關間屋事。 固定在牆上:梗係要。第一,你有咩理由拒絕?同外父講你要面?第二,老人家一番心意,你唔接受父幹佢反而唔高興。第三,你又有層樓收租,一人一層,講出嚟你算不失霸氣。 瘋狂的毒X:即刻陪外父去睇樓,深水灣3000呎獨立屋就最好。 吳夏榮男友:600呎真係細,起碼800先叫接受到。 流水無心:年少不知富婆好,錯把少女當成寶。 [...]