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經濟推動 華人支持 金邊樓價水漲船高

近年東盟地區受惠於「一帶一路」發展,成為亞洲區、尤其中國人的熱門投資地段,如柬埔寨的金邊一直以來主要是東南亞人、台灣人、日本人、韓國人和一些西方人的投資地點。但近年中國投資者正在湧向該地,在大量資金支持下,大型項目搶入,當地地產代理也開始練習中文,當地樓市已跳起中國舞。 自2012年以來,金邊樓價已從原來的每坪(35.58平方呎)1,000美元漲到3,000至3,500美元,年均漲幅大於15%,部分地區房價表現甚至高達25%的漲幅。 至於租金方面,目前金邊公寓租金投報率保守預估約8%至10%,核心區域投資回報率可達12%以上, 出租比例80%至95%,空置房屋率極少。 樓價、租金升力持續,中國資金的支持可謂一個重要因素,早前《紐約時報》就報道過去以低矮樓房為主的柬埔寨首都金邊,有愈來愈多高層大廈在興建。原因正是中國投資者的青睞,而柬埔寨不少地產代理亦開始練習中文。事實上,根據柬埔寨發展理事會的報告,在二○一七年中國於柬埔寨的固定資產投資達十四億三千萬美元,足足佔了柬埔寨全年百分之二十七的投資。 除了如許多地產開發商在賣樓時強調,柬埔寨是中國「 一帶一路」的重要參與國家,柬埔寨首相洪森也是中國在東南亞地區堅定盟友,中國政府在東南亞地區也有大量項目開發計畫。亦有分析指出,柬埔寨主要是現金經濟,流通中的貨幣絕大多數是美元,這使其成為一些中國商人洗錢以及把資金挪移的好地方。 青睞高檔住宅 房地產諮詢公司萊坊國際(Knight Frank)緬甸分區主管羅斯.惠布爾(Ross Wheble)指出,過去18個月以來,開始看到很多中國開發商和個體投資者的到來。金邊在2017年新增了2,499棟住宅樓,並且預測將會有另外15,688棟在2018年完工。當中中國投資者青睞的高檔住宅發展,尤其會蓬勃。 除了中國因素,柬埔寨自身的經濟發展,亦吸引了不少樓市投資者。2015年東協國家結盟,東南亞區域全面經濟伙伴協定(RCEP)談判完成,柬埔寨對外資採全面開放,不實行外匯管制,帶動當地建設快速發展,建築投資金額成長達200%以上,同時近 20 年來,柬埔寨經濟平均增速保持在 7%以上。 再加上現時超過一半的柬埔寨人口平均年齡在25左右,而3至5年後,這一部分人口就會進入房地產的剛需階段。一些房地產商指出,柬埔寨目前沒有太多中產階層,但人口數量呈現飆升狀態,未來當地會湧現一波強勁的購買力。而且金邊人口每年持續增加,其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少,亦帶動了出租市場的繁榮。 BKK1最熱門 柬埔寨BKK1(萬景崗一區)是當地最靚地段,已有多家銀行進駐,現時一般主流樓盤,都位於此。BKK1交通四通八達,大使館林立,故有大使館特區之稱,而國際學校、大使館、有機超市、國際連鎖咖啡店應有盡有。當中金邊市的外資企業最大集中地,位於大使館特區內的282、278路北端,特別是51和57路之間,這一帶的房地產價位在金邊數一數二。 BKK1地價每平方公呎約5,500至7,000美元,為金邊市最貴的區域。最新甲級商務住宅的成交行情,每平方公呎2,600至3,500美元。租金方面,該區1房戶月租約1,200至1,600美元,2房戶約2,000至2,800美元。租金水平與物業地點、設計規畫、建材品質、後續物業管理息息相關,投資者須多加留意。 目前柬埔寨樓盤無需繳付印花稅,外國人只要年滿十八歲,便可買賣住宅物業。 不過,港人買樓時要注意風險,在當地買樓須支付百分之四產權轉讓稅,以及律師費較高,介乎約六百至一千美元,與香港買樓律師費相差不遠。而買家在持有物業時,其間要繳付百分之零點一房產稅,如要出租物業,亦要支付百分之十的租賃所得稅。若買家購新盤要承造按揭,可向當地銀行借貸。外國買家的貸款利率頗高,介乎約七至十二厘,而最高貸款成數約僅五成。 [...]