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汪敦敬:香港人身在福中不知福

見到有不少傳媒都用悲情、甚至悲劇的報導方式去形容現在的樓市,我感到啼笑皆非的!香港二手住宅樓市5月至7月的平均成交量是比過去的12個月的平均成交量多了44%,這是一個很大的增幅,另一方面,數據亦清楚顯示香港這大都會也進步邁向一個新的階段,最新一期數據截至7月31日,香港的貨幣供應量M3錄得歷史新高15.5301萬億元,按月增長2.56%。 股票市場方面,港股主板平均每月成交金額由去年上半年未出現社會事件之前的1.937萬億元上升至今年上半年的2.385萬億元,按年增加23%。而2020年下半年的7月和8月份平均每月成交金額更是3.226萬億元,比2019年上半年增加67%。事實上看到我們的股票市場不單運作得相當良好,更在高速膨脹中。 十分奇怪,正常的邏輯,樓價結構性調整都是由於資金減少!息口高!及在成交減少的情形之下出現的!但是現在的情況是我們的成交量是增加的,而最新M3去到7月31日亦是歷史上的新高15.53萬億港元,息口更加是結構性進入低位水平,人們竟然在這個情形之下,在感覺及氣氛下竟是沒有人理會數據去認為樓市會出現結構性下跌。 市場評論充斥了很多偏見,將眼前的困難當是長遠的情況,疫情不可能永遠困住我們,當然我們不可以低估,或者太樂觀,但是我們不應該假設情況是永遠不會回復正常。 銀行最近收緊按揭是因為對政局及營商環境要重新評估及準備,但是這並不是一個長遠的情況,因為始終環境會穩定下來,最重要是現在銀行是充滿了資金,所謂「水浸」,始終要提供正常按揭服務,而且難免一定程度要較進取去追回這段時間所失去的生意,另一方面,疫情亦令購買力凝聚,和經濟不景的購買力消失是不相同的,這些積聚的購買力最後都會出來市場作較進取的消費的,這些補償式甚至有可能出現報復式的消費情況,很多評論都沒有去兼顧,甚至認為永遠都不會出現的。 許多評論都將樓價高當是泡沫,但是樓價高是被很多因素影響而形成的,其中有一些因素和泡沫無關的,例如供不應求或者量化貨幣,如果當了是泡沫的關係,反而是會忽略了問題沒有去解決,在技術上來說,一般經常出現的泡沫就是借貸泡沫及情緒泡沫,但我想說借貸泡沫現在是不存在的,亦不單只沒有情緒泡沫,基本上現在是「負泡沫」的,即是說人們對樓市是過份悲哀的。 一場疫情之後,很多人忽略了中國處理疫情的成功,忽略中國的成功會進一步錯誤判斷未來大局變化,更加有些人忽略了在疫情之後,香港金融中心的地位實際是提高的,因為無論信用、穩定性及資金流量,香港政府的信譽是遠遠比紐約、倫敦及芝加哥等金融中心有誠信得多,這些無價的誠信將來是會為香港帶來一個無限的優勢,長遠香港人都是處於身在福中不知福的境況,但我不希望,大家錯過香港更美好的未來。 撰文:汪敦敬   祥益地產總裁 [...]

香港

7月私宅售價按月跌0.49% 業界料樓價仍隨疫情起伏

差餉物業估價署今日(31日)公佈最新樓市數據,7月私人住宅售價指數連升兩個月後回落,報384.8點,按月跌0.49%,按年跌2.21%,但年初至今仍升1.34%。當中A至D類單位指數分別按月跌0.84%、0.03%、0.18%及1.1%,惟E類細單位則升1.65%。 另外,7月租金指數連升兩個月,最新報181.1點,按月升近0.56%,按年則大跌8.67%,年初迄今跌2.37%。細分之下,A至D類單位指數分別按月升0.1%、0.83%、1.88%及1.64%,但E類細單位則跌1.26%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,官方樓價指數再度回落,預期疫情第三波影響並未具體反映,估計8月樓價跌幅更甚。總結今年7月較去年12月,售價指數仍有1.48%的升幅,若與去年5月份歷史高位396.9點比較,樓價則跌3.05%。差估署7月份售價指數主要反映6月下旬及7月上旬的實際市況,當時6月下旬市場氣氛較佳,惟7月初爆發第三波疫情後迅即令市況逆轉,出現掉頭回落之勢。 陳氏相信,7月份售價指數並未完全反映第三波疫情的影響,因為7月底收緊二人限聚,此波疫情亦延續至8月份,故預期下次公布的8月份樓價跌幅會進一步擴大至1.5%。不過最新情況是每日確診宗數反覆回落,買家入市意欲又再度回升,隨著多了買家入市,業主議價及減價幅度收窄,樓價有望止跌回穩。陳海潮續稱,今年餘下時間,樓價不易預測,主要將跟隨疫情走勢而起伏,只要9月份及第四季疫情不再爆發,樓價暫時仍然相對穩中向好,全年樓價至少仍有望錄得3%至5%的升幅,但若疫情再度來襲,相信樓價仍會反覆受壓。 [...]

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買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬 [...]

投資策略

疫情下4成港人想未來1年入市 比例創9季新高

雖然本港再出現肺炎本地感染個案,但地產發展商已經急不及待做生意,齋計5月已經至少有五個新盤推出。最近有調查亦顯示,有近四成受訪者已做好準備,未來12個月內會入市,比例創9季新高。 香港置業於4月透過問卷形式進行今年第2季「置業意向調查」,成功收集321份有效問卷,顯示56.7%睇淡未來12個月香港樓價,按季增1.4個百分點;而認為樓價走勢平穩的佔25.9%,按季跌0.9個百分點;至於看好後市的則約有17.4%,按季微跌0.5個百分點;有39.9%則計畫未來12個月入市,按季升1.7個百分點,創9季新高。 疫情無減入市意慾 調查發現,43%認為疫情對入市意慾無影響,30.5%人更認為會增加入市意慾,26.5%認為疫情減少入市意慾。影響受訪者的入市因素,以樓價走勢最為重要,佔23.7%,按季升4個百分點;而息率走勢則以18.4%位居其次,按季升0.5個百分點;按揭優惠則以13.7%排第三,按季跌1.1個百分點,房屋供應則以12.8%排第四,按季升1.4個百分點,樓控措施及家庭收入則分別以12.5%及8.4%排第五及第六。 2房單位最受歡迎 調查亦發現,最多市民預算入市2房單位,佔達32.4%,而預算購買3房單位則佔24.3%,選擇1房單位及開放式則分別佔14.6%及12.1%;預算購買4房單位及4房以上單位的比例,則分別佔13.7%及2.8%。家庭成員數目方面,以2至3人家庭為主,佔47%,其次為4至5人家庭,佔34%,1人家庭則佔14.6%,5人以上家庭佔最少,只有4.4%。 香港置業行政總裁李志成表示,隨着香港疫情現曙光,發展商趁勢加快推盤步伐,預測第二季將有數千伙新盤登場,一手私樓註冊量有望「V彈」40%,該公司維持全年樓價5%波幅預測。 下半年樓市難預測 雖然不少市民在經濟環境轉差之下仍想入市,近期亦有銀行推出更優惠的樓按息率搶客,但始終要注意樓價有下跌風險。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻就話,自去年6月開始,樓市成交一直低企,社會運動加疫情令需求被積壓,而在疫情好轉後,需求會被釋放出來,未來兩至三個月樓市會出現小陽春,不過經濟衰退加失業率上升,料全年樓價會有15%的跌幅,跌勢主要在上半年出現,但下半年市況較難預測,要視乎疫情發展。 [...]