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經濟復甦帶動住宅物業總成交量創9年新高 預計樓價下半年升5% 第三季有望重闖2019年高峰

香港經濟復甦帶動住宅物業總成交宗數按季升20%,創下九年新高,重回2012 年以來的最高水平 住宅物業的未來兩年新供應量平均每年約19,100伙,仍屬低水平 預期今年下半年住宅物業價格上升 5%,第三季度有望重上 2019 年 6 月社會事件及疫情爆發前的高峰 戴德梁行早前發表2021年第二季住宅市場回顧及展望。受惠於經濟穩步復甦、失業率進一步下降及疫情逐步受控,本港第二季物業市場有明顯增長,特別是住宅交投更為熾熱,上半年成交量創九年新高,樓價於第三季更有望重回疫情及社會事件爆發前的高峰。假如下半年中港兩地重啟通關,國內買家再度湧現,屆時將為本港物業市場全面復甦提供更有利條件。 2021年第二季首兩個月的整體物業買賣合約數字為18,590宗 ,加上預計6月份約9,500宗,季度成交宗數可達28,090宗,同比增加37%或按季上升20%(圖一)。而住宅物業成交宗數按季升20%至 21,709 宗,帶動上半年交投量增至39,840宗,是自2012 年以來的最高水平成交量,創九年新高紀錄。 圖一:第二季度整體物業成交宗數預計可達28,090宗 戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出:「香港經濟初見起色,今年首季按年增長7.9%,扭轉連續六個季度收縮情況,勞動市場也有改善,失業率跌至6.4%,加上第四波疫情逐漸受控,帶動樓市氣氛回暖,4月份住宅物業價格同比上升4.1%。此外,今年首四個月的住宅成交由二手物業主導,佔整體的81%,較2020的74%為高,回歸傳統二手及一手成交比例的八二比重。」(圖二) 圖二: 今年首四個月的住宅成交由二手主導 戴德梁行香港估價及顧問服務部董事黎劍明分析指,一般住宅與豪宅市場走勢大致相同,多區屋苑年初至今的平均樓價已有超過一成的升幅。以沙田第一城為例,平均樓價於第二季度上升5.4% (圖三),年初至今更已升逾一成,並錄得「五連升」,平均價樓已逼近2019年6月的高位。太古城平均樓價按季上漲5.7%,估計截至6月底會錄得15.3%的升幅 (圖四)。豪宅市場同樣暢旺,貝沙灣於第二季度升9.3%,相信這股升勢將會持續下去 (圖五)。 圖三:沙田第一城平均樓價錄得五連升   圖四:太古城平均樓價按季上漲5.7%   圖五:貝沙灣於第二季度升9.3%  至於私人住宅物業的未來供應量,估計未來兩年的新供應每年平均約19,100伙,雖然略高於過去十年平均供應量的14,300伙,但相比起1991至2000年的26,600平均水平,仍然屬低水平(圖六)。 圖六:私樓未來兩年新供應仍處低水平 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「今年第二季度住宅交投暢旺,量價齊升,住宅新供應緊張是其中一個利好因素,但更主要的原因是來自經濟增長勝於預期、疫情受控和失業率進一步下降的支持。展望未來,我們預計隨著下半年通關在望,內地買家將會為本地物業銷售量注入更多動力,預期今年下半年樓價將上升 5%,全年升幅達10%,更有機會在第三季度重上 2019 年 6 月社會事件及疫情爆發前的高峰,而豪宅市場今年下半年將再上漲5%至10%。」 [...]

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思考對談:劏房租務管制 好心做壞事?

本港房屋問題一直備受關注,不少市民愈住愈細,蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書,提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期,即首兩年業主不能加租,已住兩年的租客可優先續租;及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場,擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。 湯:紀惠集團行政總裁湯文亮 何:107動力召集人何民傑   何:先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌,劏房應怎樣去定義呢?   湯:我以都住過,我在澳門長大,之後前往香港讀書住的都是板間房,房東將三個房間分租,幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人,若不是有劏房,相信不少人要露宿街頭。   何:界定劏房都困難,若說是面積細,不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租,部分租金還低過劏房。   湯:住劏房的人確是肉隨砧板上,業主要收多少便要交多少小,這個小組突然出個報告,但兩年容許加租15%明顯是太高。   何:報告提出租約要簽兩年死約,兩年後加租不能多於15%,這是坊間最熱門的討論。   湯:我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%,10%亦都很少,因為利息低,租金難以大升。現在給人錯覺,政府容許加租15%,業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府,因為這個報告真是不做好過做。 [...]

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差估署《香港物業報告2021》 去年私宅空置率升至4.3% 料今明兩年私宅落成量少於2萬伙

差餉物業估價署公布《香港物業報告2021》初步統計數字,指出去年私樓空置率再次回升至4.3%水平,按年增加0.6%;同時預測2021年及2022年私人住宅單位落成量將分別跌至18,230個及19,980個,分別較去年的20,890個下跌約12.7%及約4.4%;若與99年至03年高峰期平均每年約2.7萬個單位落成相比,跌幅更甚。有業內人士指,空置率回升相信有兩個主要原因,分別由於去年落成量大升,惟半數單位未能入住。另外,因為未來私人住宅落成量捉襟見肘,業界預料將對樓市帶來支持。 料今明兩年私宅落成量少於2萬伙 據差估署報告指,2020年私人住宅的落成量為20,890個單位,較2019年高出53%。當中74%位於新界,19%位於九龍,7%位於港島。按地區計,屯門、大埔和元朗這三個地區提供最多新單位,合共佔整體落成量的55%。 2021和2022年的預測落成量分別為18,230個和19,980個。2021年的落成量中,55%將來自新界,當中西貢和屯門將分別供應25%和15%新單位。在2022 年,新界仍然是供應量最多的地區,佔總供應量的60%。沙田將提供 21%新單位,而九龍城將另提供20%新單位。 去年私宅空置率4.3% 樓價按年僅微跌0.5% 至於空置率方面,2020年私人住宅單位入住量為12,550個,較去年數字少35%。2020年年底空置量升至總存量的4.3%,相當於52,370個單位。在這些空置單位中,約10,350個單位於佔用許可證發出後,尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。 而去年樓價及租金走勢方面,署方稱儘管受新冠疫情影響及經濟前景暗淡,本地低息環境和殷切用家需求均為住宅物業市場帶來支持,住宅售價和交投量因此在年內大致保持平穩。樓價在全年徘徊浮動並於6月達到高峰,但按年只微跌0.5%。隨著經濟放緩及高失業率削弱租客負擔能力,業主普遍願意接受較大幅度的減租。2020年12月的整體租金按年下跌6.1%。 美聯:去年落成量急升 半數單位未能入住 對於差估價署報告指去年私樓空置率再次回升至4.3%水平,按年增加0.6%,美聯物業首席分析師劉嘉輝回應指,空置率回升相信有2個主要原因,分別是去年落成量大升以及半數單位未能入住有關。 首先,私人住宅落成量由19年13,640伙大幅增加約53%至去年20,890伙;另一原因是去年20,890個落成單位中,當中約10,350個單位(即約一半單位)因未取得滿意紙而未能入住的單位,因此被界定為「空置」。相信此批單位隨著批出滿意紙後,業主將陸續遷入,估計空置率將會回落至低於4%水平。 大型單位空置率創十九年新低 若以中小型單位與大型單位劃分,空置率呈背馳。當中實用面積少於約1,076平方呎的中小型單位空置率由19年3.3%回升至去年4%,並創十年新高;反觀,實用面積約1,076平方呎或以上的大型單位卻進一步下跌,由19年8.1%減至去年7.3%,更創十九後新低(見圖一)。 圖一:中小型單位與大型單位空置率 [...]