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【吳老闆筆記】房地產面對三大雷區 政府須做好防爆措施
2024-01-05
踏入2024年，股市的關鍵字是一個「弱」字，真係無眼睇。如果話係外圍因素影響，香港無能為力，那麼房地產這個以本地人為主的市場應該責無旁貸，要諗諗方法點樣搞番活佢。政府昨日宣布新一季賣地計劃只推出一幅元朗工業用地，不推住宅地和商業地，就引嚟唔少猜測。其實最令筆者擔心的是，本地房地產正面對三大雷區，假如不加理會任其爆發，後果堪虞，勢將嚴重影響港人置業信心和今後的經濟發展。 第一個雷區是樓價基本上回落到七年前水平，已經大大打擊了投資意欲。如果繼續放任樓價下跌，等到失控才去挽救，可能已經藥石無靈。樓價升時去管控容易過樓市下跌才去出招，這正是筆者最憂心的地方。據差餉物業估價署公布的樓價指數顯示，2023年11月份的私人住宅樓價數報316點，按月跌約1.99%，連跌七個月。 而2023年首11個月的樓價累跌約5.59%。有唔少金融機構估緊今年本港樓市會繼續跌，甚至出現更多負資產，任由這股負面情緒繼續發酵的話，樓市要升都難。投資講信心，如果失咗信心就好難重新建立起嚟。 講真，香港不缺瓦遮頭，買磚頭都係為咗改善生活環境或作為投資用途。過去唔少人一有錢都會諗到置業，除咗自住之外，買多一層收租都係為咗保障退休後生活。依家係有錢都唔願意買樓，因為睇唔通未來環境。政府應該做啲嘢令港人增加對未來的信心。少咗人置業自然增加咗租樓人士，去年11月私人住宅租金指數報186.8，按月升逾0.6%，按年升近5.9%，連升十個月，創近四年新高，可見租金走勢跑贏樓價。有能力的投資者其實可以諗下投資物業作收租用途。趁住而家係買家市場，叫價力高咗，可以大膽啲出價，或會有意外收獲。 第二個是息口問題。雖然大家都估緊美聯儲局可能在第二季開始減息，但目前港元拆息日日抽高，對發展商和供樓人士都不是好事，發展商都要借錢起樓，息口太高的話，或有發展商會頂唔住，特別係由幾家發展商夾份起嘅樓，大家對資金流的需要不一，可能要想方設法出貨，減價賣樓。如果只是一兩家發展商合作起的樓，即使唔使被迫出貨，也會拖慢起樓和賣樓速度，都不利樓市健康發展。 有調查顯示，約27%的受訪者認為「息口走勢」最影響入市決定，創下2016年第2季有紀錄以來新高，亦是繼2022年第4季後，再次超越「樓價走勢」登上最影響入市決定因素榜首。由此可見，今年美國息口將繼續左右香港樓市大局。 第三是大量新盤有待出售。啟德和黃竹坑這些大型住宅地盤仍有大量單位有待出售，早前買落的賬面上可能已經蝕緊，即使有意現在置業的又怕買了會繼續跌，心大心細，心理影響極大。據最新統計，今年首季將有多達18個全新樓盤推出，涵蓋逾7,300個住宅單位。啟德區作為一手樓供應的重點區，仲有超過8,000個單位尚未推出，發展商都幾頭痕。 雖然筆者擔心上述雷區可能會被引爆，但觀乎香港這些年來的發展軌跡，又不用過於悲觀。香港是一塊福地，背靠祖國支持，只要大家齊心協心，風雨過後總會見天晴，大前題是政府要心無旁騖，全心全意拼經濟，積極有為，雷區自能一一被拆解。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】踏入2024年 從海陸空想起的二三事 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK [...]
