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博客

何佩玲:樓價高企源於規劃霸權

土地與房屋問題一直困擾着香港社會,在土地供應不足的情況下,輪候公屋的時間越來越長,樓價高企不下,年輕人上車困難,難免令社會產生怨氣。解鈴還須繫鈴人,只有增加土地供應,才可能滿足公屋需求而同時壓抑私樓樓價。   然而,住屋問題遲遲未能解決,其中一個主要是政府官僚體制所衍生的規劃霸權。按規劃署最新資料,香港現時的總面積約1111平方公里,私人住宅和公營房屋加起來有43平方公里,只佔全港土地約3.8%。另外,政府在過去20年來只開發了4.2%土地,即大概47平方公里,每年平均2.3平方公里,開發土地太少,速度極之緩慢,以至香港陷入土地荒。   規劃是規劃署職責,土地開發是發展局的責任,兩者完全由政府壟斷。今日土地及房屋困局,政府責無旁貸。而官僚心態是「多做多錯,少做少錯」,形成「規劃霸權」魔咒。例如新界祖堂地,總面積超過2,000公頃,但要收集分散的祖堂地權,政府部門當然只會袖手旁觀,即使有部分願意發展,也會被不同的部門阻撓。早前有地產業界人士曾提倡,民政事務局可協助祖堂成立家族基金,以更有效管理租堂地,但政府官員自保心態,這複雜問題當然拒絕沾手,但珍貴的土地資源白白浪費。   另位於彩虹站附近,原本屬於安貧小姊妹會經營的聖若瑟安老院,由於屬市區黃金地段,吸引九龍建業於2001年購入作發展,但發展商與政府磋商近二十年,項目至近日才獲批正式上馬,料可興建逾五千個單位。這塊土地空置荒廢逾二十年,發展緩慢,或多或少由於政府體系內的規劃霸權所致。   參選立法會地產及建造界的候選人也選舉論壇明言,政府賣地速度緩慢,「生地」變「熟地」審批過程龜速、因而推高地價,發展商只能「將貨就價」興建納米樓,認為政府有必要簡化審批程序。   特首林鄭月娥在去年的《施政報告》也有提及:「全力覓地造地的同時,我們也要加快土地發展程式,因為政策不協調、審批繁複冗長,直接拖慢『生地』變『熟地』和住宅落成速度。」可見特首不得不承認公務員體制有待改善。   可惜政府在改善相關審批流程上卻強差人意,沒有可量指標,亦沒有問責,令土地及房屋問題遲遲未能解決。唯有期望下一屆特區政府能對公務員制度進行大改革,破除舊有的官僚心態,才能逐步增加土地及房屋供應。     撰文:執業會計師何佩玲   [...]

香港

樓價破頂 業主申請按保「以小博大」

自2019年施政報告中宣布放寬高成數按揭的樓價上限後,根據香港按揭證券有限公司的資料顯示,新批出及新取用按揭保險(按保)計劃貸款的宗數及金額拾級而上,最新9月份新取用按保的宗數及金額更同創有紀錄以來的新高,按月達到2,490宗及137.23億元。為何會有此現象? 「高成數按揭」泛指承造超過6成的按揭。根據金管局規例,銀行最多可為私樓承造6成按揭。若打算承造高成數按揭,可選擇付額外保費,由按揭保險公司作擔保,承造最高9成按揭。例子:一個樓價為800萬的單位,若承造6成按揭,首期需付320萬;如承造高成數按揭,按揭成數可高達9成,首期只需80萬,大大減少了240萬元或75%的首期開支。 最近推出的數個新盤,當中樓價1,000萬元以下單位所佔比例不少,相信將吸引不少買家選用高成數按揭上車。不過要提醒一點,如打算以高成數按揭上車以節省首期開支,樓價600萬元或以下樓花單位可以「舊按保」承造按揭,選用「即供」或「建築期」付款方式上會皆可;若樓價介乎於600萬元以上至1,000萬元或以下,而買家欲以高成數按揭上會,則必須選擇「建築期」付款方式,待物業落成後才找銀行上會。至於購入現樓物業的單位,樓價為1,000萬元或以下可申請高成數按揭。當然,無論是購入樓花還是現樓物業,選用高成數按揭必須要符合特定申請要求(如必須自往、8成按揭以上必須為首置及固定入息人士等)。另外,承造高成數按揭的首期要求相對較低,但由於借貸額較大,個人入息及壓力測試要求則較高。置業人士應先了解清楚細則,並計算好個人負擔能力,以免最終大失預算。 新按保政策推出前,新批出按保宗數約為1,000多宗,放寬後宗數不斷反覆上升,曾升至今年5月5,774宗的有紀錄以來高位,比放寬措施前的一個月(2019年9月:1,159宗)升幅達到接近5倍。而今年首9個月新取用按保計劃貸款宗數及金額已達到18,098宗及999.29億元,對比去年同期分別上升31.5%及38.3%,並創首9個月新取用紀錄以來新高。 從數字反映,在放寬按保政策及樓市活躍的情況下,更多人選擇以高成數按揭上車及換樓,志在以「小(首期)」博「大(單位)」。筆者相信,往後高成數按揭需求仍然熾熱,全年按保數字有機會創紀錄新高。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

博客

估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神

樓價於年初至今一直穩步上揚,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,美聯樓價指數連升七個月,並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升,市民亦紛紛加快上車步伐,樓市交投平穩向上,當中二手市場尤其熾熱,今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗,對比去年同期急升近四成。 樓市價量齊升,加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下,不少買家積極入市,個別買家甚至高價接貨,但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況,導致出現估價不足的問題。 估價為銀行批核按揭的重要指標,並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時,銀行一般先委託估價行對物業進行估值,影響估值因素眾多,包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時,買家或需要抬錢上會。 試舉一例子,某單幢樓成交價為800萬元,買家欲承造借八成按揭(借貸640萬元),但該單幢樓的過往交投量稀少,銀行於估價上較為保守,最終估值為700萬元。而買家首期不足,即使借盡九成按揭(630萬元),亦要額外支付10萬元上會。 以上例子反映出,借盡按揭成數並遇上估價不足時,最終只能抬錢上會,而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案,一名樓換樓的買家,因出售之原有物業被買家撻訂,資金未能及時回籠,導致新買入物業亦被逼撻訂,遭業主殺訂數十萬元。 現時愈多買家以高成數按揭上會,根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示,今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元,對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間,以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題,有沒有拆解方法呢?我們下回再作探討。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]