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新盤向隅客回流 將軍澳二手再現排隊潮?? 年假後二手交投回升逾9成 代理料今年樓價至少升一成!!

新年節日氣氛除了炒熱股市,刺激恒指幾乎日日升無停;更持續炒慶樓市,「新正頭」期間新盤交投暢旺,向隅客回流同時帶旺二手市場,將軍澳二手屋苑近日甚至出現「排隊潮」,睇樓客需在屋苑管理處排長龍登記,等候時間至少15分鐘!代理更指區內睇樓量按周急增三成,二手成交量更已突破200宗!同時,有報告指出,農曆新年假期過後,上周35屋苑交投大幅回升逾9成,錄123宗成交,重上逾百宗水平。此外,亦有代理預期,鑑於中小型住宅需求殷切,預期2021年全年將可錄得約10%升幅;豪宅物業更加會有追落後的勢頭,更勝中小型物業,價格會錄得超過10%顯著升幅! 將軍澳二手大旺 不足一個月破200成交 香港置業分區董事劉浩勤透露,將軍澳樓市本月交投暢旺,截至2月22日,區內已錄至少204宗二手成交,其中寶琳站錄27宗、坑口站錄30宗、將軍澳市中心錄22宗、將軍澳南錄22宗、調景嶺錄31宗、康城錄38宗,另外全將軍澳錄得34宗資助房屋成交。單單過去周末兩日已新增34宗成交,年初一後至少錄得88宗成交!將軍澳中心管理處甚至出現買家排長龍登記睇樓,輪候時間至少要15分鐘,區內睇樓量亦比上星期多30%。 將軍澳中心出現排隊睇樓潮。 美聯:農曆新年假期過後 上周35屋苑交投大幅回升逾9成 隨著農曆新年假期過後,二手交投顯著回升。綜合美聯分行資料,過去一周(2月15日至2月21日)全港35個大型屋苑合共錄123宗成交,比起前一周(2月8日至2月14日)64宗按周大幅回升約92.2%,重上逾百宗水平(見圖一)。 圖一:2020年至今每周35個屋苑成交量 資料來源:美聯物業分行紀錄 比起本年迄今平均高出約1成半   較17年至20年平均更高逾1倍 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出,上周35屋苑顯著回升,比起2021年迄今平均約107宗高出約15%,較17年至20年平均每周約59宗更大幅高出約108.5%(見圖二)。 圖二:2017年至今每周35個屋苑成交量 資料來源:美聯物業分行紀錄 3區交投按周齊升 若將35屋苑按3區劃分,上周3區交投同告回升。九龍區10屋苑上周錄48宗,按周急升242.9%。區內新都城及黃埔花園分別錄11宗及9宗,按周齊增加8宗;德福花園多5宗;美孚新邨及東港城齊增4宗;海逸豪園多2宗;維港灣、麗港城及匯景花園各增1宗,帶動上周九龍區交投大升(見表)。 新界區方面,區內17屋苑上周錄46宗,按周亦大增約70.4%。當中新港城、花都廣場及嘉湖山莊齊增4宗;麗城花園、愉景新城、荃灣中心各多2宗;綠楊新邨、盈翠半島、灝景灣及新屯門中心各增1宗;雖然新元朗中心及愉景灣分別減少2宗及1宗,但上周新界區交投依然急增(見表)。 港島區8屋苑上周錄29宗,按周則升約26.1%。上周太古城交投最多,錄13宗,按周增5宗;鯉景灣多3宗;置富花園與康怡花園各多1宗;反觀,即使杏花邨及海怡半島分別少3宗及1宗,惟仍未能阻止港島區交投回升(見表)。 表:過去兩星期35個熱門二手屋苑交投表現 屋苑名稱 15/2/2021-21/2/2021 8/2/2021-14/2/2021 15/2/2021-21/2/2021 與8/2/2021-14/2/2021成交量變化     市場成交量 (宗) 以建築面積 計算成交呎價(元) 市場成交量 (宗) 以建築面積 計算成交呎價(元) 海怡半島 4 14,136 5 13,367 -20.0% 置富花園 1 13,610 0 – – 城市花園 0 – 0 – [...]

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2020年第四季置業意向調查 逾半數人感時機差無意置業

花旗銀行於2020年12月就去年第四季市民置業意向調查,探討新型冠狀病毒肺炎對市民置業取態的影響。調查結果顯示: 在2020年第四季,認為現時屬差/極差的置業時機的市民多達54%;只有8%受訪者認為是置業好時機,「好友」數字降至全年最低,直迫2019年第四季的5%。 在2020年第四季,有56%受訪者表示無興趣置業,比例亦是全年最高,較上季升1%,接近2019年第四季的57%。另有27%人表示置業興趣一般。 於第四波疫情打擊下,受訪者對樓價仍抱有信心。43%市民認為未來一年樓價維持平穩;另有36%受訪者看淡樓市,比例較上季下跌7%。 調查顯示,2020年第四季本港雖仍受疫情打擊,但市民普遍認為樓價不會繼續下調。然而,雖然市民認為樓市可以企穩,但市民入市意欲就與樓價成反比,認為現時是「置業好時機」及對「置業感興趣」的受訪者比例持續處於極低水平,逾半數市民無意入市,反映樓價與置業意欲無必然關係,市民置業與否會受樓價以外的其他多方因素影響。 43%受訪者預期樓價平穩發展 56%市民無意置業 2020年第四季調查結果顯示,認為現時屬差/極差的置業時機的受訪者達54%,人數全年維持平穩,但較2019年第四季的60%明顯回落。至於2020年第四季有39%受訪市民表示現時置業時機一般,屬全年最高。而認為現時屬好/極好的置業時機的受訪者僅佔8%,人數較2020年首三季逐步回落。 在2020年第四季,56%受訪者表示非常不感興趣/頗不感興趣置業,數字屬全年最高,直迫2019年第四季的57%;而表示對置業興趣一般的受訪者,亦維持近三成水平。至於表示非常感興趣/ 頗感興趣置業的受訪者,則低於兩成,只有17%,與上季持平,較第二季減少4%。可見市民在疫情持續打擊及政治風暴下,置業意欲有減無增。 於第四波疫情打擊下,逾四成市民認為未來一年樓價維持平穩,而整體看淡樓市的受訪者比例,亦由上季的43%下跌至今季的36%,「淡友」數字較首季的57%明顯大減逾兩成,反映出受訪者對樓價恢復信心。經歷較早前疫情週期性的變化,市民面對第四波疫情表現得從容淡定,未因疫情衝擊而對樓市失去信心。 是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,在2020年12月訪問超過500名香港市民。自2010年開始,花旗銀行進行季度置業意向調查,以評估香港市民現時的置業情況、了解其置業的意向及對未來樓價走勢的意見。 資料來源﹕花旗銀行2020年第四季市民置業意向調查 [...]

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有人負資產 有人盲搶樓 畸形樓市租跌價升繼續癲

金管局公布最新數據,2020年第三季錄得199宗新增的負資產個案,涉及金額11.55億元,對比第二季錄得127宗及7.27億元,按月宗數及貸款金額都分別上升近六成(56.7%及58.9%)。個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高(圖一)。 圖一 然而,另一邊廂,差餉物業估價署數據顯示,9月份私人住宅各類單位售價指數報382.6點,較8月份381點回升0.42%,今年首9個月樓價累升0.9%。至於9月租金指數則結束3個月升勢,報179.3點,按月轉跌近1%,首9個月累跌約5.48%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,新冠肺炎疫情已肆虐接近一年,重挫全球以至本港經濟,香港失業率已升至6.4%創16年新高,多個行業面臨裁員甚至倒閉潮,雖然近日疫情漸見曙光,但料經濟狀況未能於一時三刻改善。根據經絡按揭轉介研究部及差餉物業估價署的最新數據顯示,第三季私人住宅售價指數平均錄得382.9點,按季下跌0.5點或0.1%(圖二),對比去年同期亦減少4.8點或1.2%,但以月度來看,9月份的私人住宅售價指數則按月增加1.6點或0.4%。 圖二 曹認為,新按保政策支持了二手交投增加,加上發展商加快了銷售步伐,令樓價仍保持穩定,負資產宗數未見大升。不過,未來經濟問題將陸續浮現,加上政府未有計劃再推第三期的「保就業計劃」,預計失業人數及整體經濟仍有惡化的跡象,屆時樓價或有下調空間令負資產宗數增加。 根據香港按揭證券有限公司及金管局最新資料顯示,9月份涉及按揭保險計劃的新取用貸款宗數及金額分別為1,781宗及97.65億元,佔整體新取用按揭宗數及金額分別為29.4%及35.2%(圖三及圖四),曹德明表示使用高成數按揭入市的買家較容易於樓價下跌時成為負資產人士。而根據金管局的資料顯示,9月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%(圖五),與上月持平,雖然仍處於相當低的水平,但曹氏建議有意置業人士買樓要量力而為,特別是從事較高危的職業如旅遊、餐飲業等,盡量預留充足的首期及後備資金,以免遇上經濟問題。 圖三 圖四 圖五 [...]

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汪敦敬:香港人身在福中不知福

見到有不少傳媒都用悲情、甚至悲劇的報導方式去形容現在的樓市,我感到啼笑皆非的!香港二手住宅樓市5月至7月的平均成交量是比過去的12個月的平均成交量多了44%,這是一個很大的增幅,另一方面,數據亦清楚顯示香港這大都會也進步邁向一個新的階段,最新一期數據截至7月31日,香港的貨幣供應量M3錄得歷史新高15.5301萬億元,按月增長2.56%。 股票市場方面,港股主板平均每月成交金額由去年上半年未出現社會事件之前的1.937萬億元上升至今年上半年的2.385萬億元,按年增加23%。而2020年下半年的7月和8月份平均每月成交金額更是3.226萬億元,比2019年上半年增加67%。事實上看到我們的股票市場不單運作得相當良好,更在高速膨脹中。 十分奇怪,正常的邏輯,樓價結構性調整都是由於資金減少!息口高!及在成交減少的情形之下出現的!但是現在的情況是我們的成交量是增加的,而最新M3去到7月31日亦是歷史上的新高15.53萬億港元,息口更加是結構性進入低位水平,人們竟然在這個情形之下,在感覺及氣氛下竟是沒有人理會數據去認為樓市會出現結構性下跌。 市場評論充斥了很多偏見,將眼前的困難當是長遠的情況,疫情不可能永遠困住我們,當然我們不可以低估,或者太樂觀,但是我們不應該假設情況是永遠不會回復正常。 銀行最近收緊按揭是因為對政局及營商環境要重新評估及準備,但是這並不是一個長遠的情況,因為始終環境會穩定下來,最重要是現在銀行是充滿了資金,所謂「水浸」,始終要提供正常按揭服務,而且難免一定程度要較進取去追回這段時間所失去的生意,另一方面,疫情亦令購買力凝聚,和經濟不景的購買力消失是不相同的,這些積聚的購買力最後都會出來市場作較進取的消費的,這些補償式甚至有可能出現報復式的消費情況,很多評論都沒有去兼顧,甚至認為永遠都不會出現的。 許多評論都將樓價高當是泡沫,但是樓價高是被很多因素影響而形成的,其中有一些因素和泡沫無關的,例如供不應求或者量化貨幣,如果當了是泡沫的關係,反而是會忽略了問題沒有去解決,在技術上來說,一般經常出現的泡沫就是借貸泡沫及情緒泡沫,但我想說借貸泡沫現在是不存在的,亦不單只沒有情緒泡沫,基本上現在是「負泡沫」的,即是說人們對樓市是過份悲哀的。 一場疫情之後,很多人忽略了中國處理疫情的成功,忽略中國的成功會進一步錯誤判斷未來大局變化,更加有些人忽略了在疫情之後,香港金融中心的地位實際是提高的,因為無論信用、穩定性及資金流量,香港政府的信譽是遠遠比紐約、倫敦及芝加哥等金融中心有誠信得多,這些無價的誠信將來是會為香港帶來一個無限的優勢,長遠香港人都是處於身在福中不知福的境況,但我不希望,大家錯過香港更美好的未來。 撰文:汪敦敬   祥益地產總裁 [...]