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買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬   [...]

投資策略

疫情下4成港人想未來1年入市 比例創9季新高

雖然本港再出現肺炎本地感染個案,但地產發展商已經急不及待做生意,齋計5月已經至少有五個新盤推出。最近有調查亦顯示,有近四成受訪者已做好準備,未來12個月內會入市,比例創9季新高。 香港置業於4月透過問卷形式進行今年第2季「置業意向調查」,成功收集321份有效問卷,顯示56.7%睇淡未來12個月香港樓價,按季增1.4個百分點;而認為樓價走勢平穩的佔25.9%,按季跌0.9個百分點;至於看好後市的則約有17.4%,按季微跌0.5個百分點;有39.9%則計畫未來12個月入市,按季升1.7個百分點,創9季新高。 疫情無減入市意慾 調查發現,43%認為疫情對入市意慾無影響,30.5%人更認為會增加入市意慾,26.5%認為疫情減少入市意慾。影響受訪者的入市因素,以樓價走勢最為重要,佔23.7%,按季升4個百分點;而息率走勢則以18.4%位居其次,按季升0.5個百分點;按揭優惠則以13.7%排第三,按季跌1.1個百分點,房屋供應則以12.8%排第四,按季升1.4個百分點,樓控措施及家庭收入則分別以12.5%及8.4%排第五及第六。 2房單位最受歡迎 調查亦發現,最多市民預算入市2房單位,佔達32.4%,而預算購買3房單位則佔24.3%,選擇1房單位及開放式則分別佔14.6%及12.1%;預算購買4房單位及4房以上單位的比例,則分別佔13.7%及2.8%。家庭成員數目方面,以2至3人家庭為主,佔47%,其次為4至5人家庭,佔34%,1人家庭則佔14.6%,5人以上家庭佔最少,只有4.4%。 香港置業行政總裁李志成表示,隨着香港疫情現曙光,發展商趁勢加快推盤步伐,預測第二季將有數千伙新盤登場,一手私樓註冊量有望「V彈」40%,該公司維持全年樓價5%波幅預測。 下半年樓市難預測 雖然不少市民在經濟環境轉差之下仍想入市,近期亦有銀行推出更優惠的樓按息率搶客,但始終要注意樓價有下跌風險。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻就話,自去年6月開始,樓市成交一直低企,社會運動加疫情令需求被積壓,而在疫情好轉後,需求會被釋放出來,未來兩至三個月樓市會出現小陽春,不過經濟衰退加失業率上升,料全年樓價會有15%的跌幅,跌勢主要在上半年出現,但下半年市況較難預測,要視乎疫情發展。 [...]

香港

住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA [...]

香港

樓市速報:新盤動工量急跌 樓價將獲得支持

據屋宇署資料顯示,今年2月合共有1,892個單位落成,較1月增近3.5倍,為近4個單月以來最多;但動工量為0,反映疫情影響建築業明顯。基於3月疫情仍然嚴重,4月亦有限聚令推出,意味樓市有可能出現斷層,料正下跌的樓價將獲支持,因為供應將會減少。 屋宇署最新發表的資料月報顯示,2020年2月份,全港共有4個私人住宅項目,合共1,892個單位落成(以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準),較1月份的421伙,急增近3.5倍,為近4個單月以來最多。至於今年首兩個月,共有2,313伙私宅落成,較去年同期的539伙,按年大增約3.3倍,為近10年同期最多。 動工量方面,期內未有任何私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準),為過去19年來第6次錄得「零動工」的月份;至於對上5次出現「零動工」的月份,包括2020年1月、2016年6月、2013年11月、2009年5月及2005年1月;亦是自2002年有記錄以來,首次連續兩個月錄得「零動工」。 全年落成量料達2萬伙 資料顯示,2月份本港共有4個私宅項目正式落成,當中規模較大的為荃灣映日灣,涉及840個單位;其次為屯門御半山1期,涉及522伙;至於其他中小型項目包括西營盤63 Pokfulam(332伙)及青龍頭逸璟.龍灣(198伙)。按地區劃分,今年新界區暫時有4個私宅項目竣工,涉及單位1,931伙,而港島區及九龍區暫時各錄1個項目落成,分別涉及332伙及50伙。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,今年首兩個月落成量數字佔差估署2020年全年預測的20,850伙約11%,預計年內有不少大型項目將取得入伙紙,當中包括將軍澳日出康城LP6(2,392伙)及同區的MALIBU(1,600伙)、大埔白石角海日灣II(1,408伙)、屯門掃管笏上源(1,154伙)、白石角雲匯2期(640伙)、元朗尚悅.嶺(504伙)等,再加上其他中小型項目,初步估計2020年全年落成量可接近1.9萬至2萬伙水平,但仍要觀察次季及下半年進度。 而週前,運輸及房屋局公布今年首季私宅施工量降、落成量增,而未來潛在供應則增至9.5萬伙。對此,陳海潮認為,首季施工量僅900伙,原因包括延續去年中打後,社會不穩導致市況轉差;加上今年首季新冠疫情來襲,凍結大部分一手銷售,更進一步拖慢發展商的施工計畫及步伐。相反,首季落成量明顯增加,相信或源於原應在去年第四季落成的數字,滯後至今年首季才反映出來所致。 數字未反映潛在供應 至於未來3、4年潛在供應增加2,000伙至9.5萬伙,陳海潮稱,料部分為過去一段時間因一手銷情轉淡而積壓的貨尾,或建築中但已預售的單位減少所致。因此,9.5萬伙的數字未能實質反映潛在供應量明顯增加,相信只屬因應疫情市況而出現的滯後因素,對未來整體私宅供應影響不大。 他預計,在施工量及落成量,以至未來潛在供應量均無明顯增加下,相信隨疫情得以受控及轉緩,次季尾段及下半年樓市有機會告別下降軌而出現轉穩回升的局面。 [...]

香港

樓市速報:新盤貨尾持續減少 樓價未來見支持

雖然樓市受新冠肺炎影響,不論售價及成交量都有轉弱跡象,但從6大發展商的貨尾單位持續減少看,發展商的銷售壓力明顯不大;同時,因未來的新盤待售單位也不多,相信樓市即使下跌,承接力仍然偏強。 據中原地產研究部統計,截至2020年2月份,以六大發展商計算,現有貨尾合共4,692個,按月減少145個,貨尾跌幅連續4個月錄得約150個,顯示貨尾銷售穩定。跌幅主要來自A類及B類單位,按月合共減少155個,現時六大發展商共有2,980個貨尾單位。按房型類別計,1房及2房貨尾量跌幅較大,按月減少129個,至12,153個。 按面積類別,大型單位方面,即C類及D、E類單位,六大發展商仍有1,712個貨尾,當中新鴻基地產(00016)佔785個。中小型單位方面,即A類及B類單位,現有貨尾分別為1,140個及1,840個。A類單位指實用面積少於40平方米;B類面積由40至69.9方米;C類指70至99.9方米;D及E類為面積100方米以上。 按房型類別,開放式及1房單位,合共有1,063個貨尾,按月減74個;2房及3房單位,有2,962個,按月減68個;4房或以上,現有貨尾667個,按月減3個。 有關統計是從2016年及以後首次推出的新盤中,選取125個項目統計;合共72,187個單位。推盤量以整個項目總單位數為準,並非計算價單上的單位數目。項目售出比例是以「一手住宅物業售出資訊網」上的售出登記數除以推盤量。 5,604個細單位待售 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2020年2月份的統計,選取於2017年到2021年落成的新盤,A、B類三房或以下新盤,已推出54,254個;待售的單位約一成,有5,604個,按月減261個。C、D、E類3房或以上新盤,已推出14,323個,售出七成單位,有9,824個;待售的單位達三成,有4,499個。 2020及2021年落成的新盤,A、B類三房或以下新盤已推出19,932個,約八成的單位已經售出,待售的仍有3,779個,按月減220個;C、D、E類3房或以上新盤已推出4,636個,售出的單位比例約四成,有1,937個,待售的仍有2,699個。 2017至2019年落成新盤統計,A、B類3房或以下新盤已推出34,322個,有1,825個單位待售,比例為5.3%;C、D、E類3房或以上新盤已推出9,687個,待售單位有1,800個,比例為18.6%。 數據是從2016年及以後首次推出的新盤中,選取125個項目統計;合共72,187個單位。推盤量以整個項目總單位數為準,並非計算價單上的單位數目。項目售出比例是以「一手住宅物業售出資訊網」上的售出登記數除以推盤量。 [...]