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香港

明日大嶼啟動「新界規劃變黃金地」

新一份《施政報告》提出多項增加土地的建議,當中大部分聚焦在新界,包括「明日大嶼願景」及「土地共享先導計劃」。其中大型填海計劃「明日大嶼」,涵蓋中部水域建造1,700公頃人工島,大量增加土地及房屋的供應;而發展局就土地供應專責小組公眾諮詢報告作回應,決定全盤接納小組建議優先發展8個選項,包括收回粉嶺高爾夫球場其中32公頃土地建屋,八成球場用地獲得保留;政府亦計劃今年就填海1,000公頃的東大嶼都會項目研究遞交立法會申請撥款,意味「明日大嶼」勢必上馬,相對港島及九龍市區,全港最大的土地板塊——新界區的發展相對落後,隨著「明日大嶼」計劃落實,新界的規劃發展勢必起翻天覆地的變化。 Text / Henry Lau    Photo / 張展銳、鄺銘漢 行政會議日前通過政府就土地小組報告的回應,發展局長黃偉綸指出,政府決定全盤接納小組建議,持續增加土地供應及建立土地儲備,優先推展三個短中期及五個中長期供應選項,包括加快發展棕地,除已納入發展區的540公頃棕地,今年亦展開其餘760公頃棕地潛力研究;當局今年下半年會推出「土地共享先導計劃」接受申請;今年亦將展開東大嶼都會填海詳細研究,但決定暫不改變郊野公園邊陲地帶用途。最具社會爭議的發展私人遊樂場地契約,當局決定收回粉嶺高爾夫球場於粉錦公路以東的32公頃用地,即停車場及八個洞用地。政府會在今年下半年至2021年進行詳細技術分析,以確立可建單位數目,而用地於2020年8月期滿後,將設3年特別過渡安排,其後土地將復歸政府。換言之,粉嶺高球場八成土地,即140公頃得以保留,可獲續約至2027年6月。 發展局副局長廖振新表示,政府於本月向立會申請研究「明日大嶼」撥款時,會遞交項目成本初步估算,預計填海1,000公頃成本約為1,300至1,500億元,他承認項目尚未進行詳細研究;測量師學會產業測量組主席趙錦權指,政府將可由填海賣地獲得收益,根據政府資料顯示,「明日大嶼」將會是本港第三商業核心,預計包括4,306萬平方呎的商業樓面,以及26萬伙住宅,當中3成屬於私人住宅。若以現時九龍東地價為基準,估計屆時每呎樓面地價可達8,000至9,000元,估算整個項目將為庫房帶來9,700億至1.14萬億元收入,為特區政府帶來可觀的進賬。   林筱魯:新界從來沒有城市規劃 資深規劃師林筱魯指出,港府在郊野公園以外,已有法定規劃圖覆蓋的440平方公里新界土地(不計葵涌和荃灣但包括其它新市鎮)當中,有三分一給劃作農業用途和綠化地帶,兩成是自然保育用地,12%左右是包括機場、軍事用地和堆填區等特殊指定用途,約11%是包括鄉村式發展的極低密度住宅 (如丁屋),露天倉儲用地則不到1%。他指出,港府一直視新界為香港的土地儲備;香港從來只有城市規劃而沒有鄉郊規劃,一直假設有效規管和引導城市建設的那一套方式完全適用於鄉郊。由殖民地政府至今天特區政府,主要按土地批租和契約,與及建築物條例作土地規管依據。 林筱魯批評,政府多年來沒有正視新界的規劃,建議當局藉著「明日大嶼」的規劃藍圖,為整個新界作全盤的長期定位和設計,認真地做好鄉郊保育,認真地推動城市建設。他提到,無論是殖民地時代港英政府,還是回歸後特區政府,都一直以行政手段,包括使用《城市規劃條例》,如管劃作綠化地帶,以保育區為名凍結鄉郊發展,或冗長時間的申請程序拖慢鄉郊的發展。基於新界土地擁有權分散且複雜,為加快私人土地開發速度,除促請政府適當重新執行《土地收回條例》進行強制收地外,並建議落實推動「兌換票據」 (即類似地花,兌換票據是兌換樓板面積的權益的遠期票據。) 在林的構思中,市民可在政府規管下,參與備儲蓄功能的住屋兌換計劃,在自由市場購儲票據,未來可用樓板面積的行使兌換權,爭取市民支持土地開發,此計劃的優點除可滿足香港市民的置業自住需求,既不容炒賣轉讓,牽動的只是分配問題,而不會產生額外房屋土地需求。  林筱魯分析,觀乎土地供應專責小組的短、中、長期建議,理應足夠填補未來三十年的土地供應缺口,但「明日大嶼」無法短時間增加房屋供應;他同意大幅填海有助增加土地供應,加上發展新界原有土地,有助長遠把本港高增值產業逐步「西移」,未來與粵港澳大灣區加速融合。 鄉議局 倡公私營發展祖堂地 身兼新界鄉議局主席、立法會議員劉業強表示,《施政報告》提出多項與新界相關的發展計劃及措施,包括推展「明日大嶼」,涵蓋中部水域1,700公頃人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶;另外,政府將在今年內完成兩項棕地作業研究,推出「土地共享先導計劃」,滿足短中期的公營和私營房屋需求。 他明言支持「明日大嶼願景」,認為計劃大大增加土地供應及居住面積外,亦提供了逾30萬個新增職位,他認為,政府應進一步完善當地的交通配套,既能惠及現有居民需要,亦要配合整個大嶼山未來的發展。 香港地產建設商會早前曾建議,降低新界鄉村「祖堂地」的同意出售門檻,以加快收地及增加土地供應。劉業強表示,已與民政事務總署成立工作小組商討如何發展祖堂地,又指合共超過2,000公頃的祖堂地位置分散,要動用收回土地條例會有困難,公私營合作發展是較可取。 「以公私營合作方法,容許不同持份者一起發展,是百利而無一害,既能更快發展,亦可以使祖堂繼續持有物業,更具可持續性。」另外,劉亦批評政府計算收地價錢不合理,因新界發展多時,很多新界農地市價已達二千多元一呎,政府仍以千多元一呎徵收,並不合理。 至於如何增加新界的住宅,他建議,除原有丁屋計劃內,興建多層「丁廈」,可以考慮地點包括北區天平山村和粉嶺靈山擴展區。對於「土地共享先導計劃」,劉業強認為,這比由政府主動牽頭在新界收地成效來得更快,在共同發展的前提下,有助吸引土地的持有人更積極參與計劃,更認為此計劃在執行上更容易、成功機會亦更大。   梁福元:土地遭凍結  扼殺本土經濟 元朗是新界西北區最大平原,單是元朗區已有逾百條鄉村,大量土地未作完全城市化發展。元朗大棠有機生態園董事長、鄉議局委員梁福元表示,近年儘管政府大力發展新市鎮,但十多年來沒有改善鄉郊區的建設,基建配合不到時代的發展步伐。 以元朗南地區為例,已達200公頃的龐大土地,足足有兩個粉嶺高爾夫球場面積之大,該土地內包括荒廢農地、棕地、康樂用地,均沒有好好發展。他批評,政府多年來利用不同行政措施、凍結及拖延鄉郊發展,導致申建丁屋個案大量積壓,不少個案要等待逾十年,土地業權人申請更改用途受阻或被拒等,他建議政府必須重視並維持私人利益與公眾利益的平衡,而非以一個不公平、不公義的形式,漠視土地業權人權益。他建議可利用公私營合作拓展私人農地,或提升發展的地積比率,以加快土地發展的效益;另一方面,若政府落實在區內進行大型發展,期望當局為受影響的居民做好原區安置及合理賠償,才能達致真正的城鄉共融。他不諱言,自己二十多年來為鄉民爭取開放土地發展,對成效只是寸進感到灰心,若以現屆政府的新界政策來看,要看到整個新界地區能夠完善的發展,恐怕他這一代難有機會看到成果。 至於其家族持有逾千萬方呎土地仍未成功開發。梁福元指出,土地多年只能用作有機耕作、生態園及旅遊等用途,部分棕地則轉作停車場及露天貨倉。他表示,早前鄰近大棠保良局度假村附近小部分的土地,已獲當局批准申請更改用途,他構思以新設計小型貨櫃興建渡假營地,促進地區旅遊,刺激本土經濟。     張德熙:農地「證券化」 助加快收地提效率 新界總商會會長張德熙表示,認同政府「明日大嶼」計劃增加土地供應的理念,但最快10年後才可有首批房屋的供應,是「遠水不能救近火」。至於如何釋放佔地逾1,000 公頃的新界私人農地的經濟價值,張德熙提議將農地「證券化」,重新沿用回歸前,港英政府換地權益書(Letter B)方式便可以解決紛爭,達到政府、業權人以至發展商共贏的三贏局面。 張德熙指出,換地權益書制度,令問題自然迎刃而解。其實早在港英年代採用,原理是農地業權人賣地後獲發的換地權益書,可以自由選擇售予地產發展商,抑或直接與地產發展商談合作。 他坦言,傳統利用現金收地的方式困難重重:「今天收地600 元一呎我認為很便宜,800 元一呎呢?亦未到價,或未來這裡興建商場的話,農地可能價值高達3,000元一呎,傾價錢的話永遠傾不完……因不同業權人對地皮作價有不同演繹,劃一作價收地難以達到共識。」 他補充,政府日後推出土地時可以列明須要有一定百分比的換地權益書,例如10%至30%不等,誘使發展商向業權人收集換地權益書,政府甚至毋須承擔收地開支,開支由地產發展商或投資者承擔,有關制度既能提升收地透明度外,更可真正解決原居民或者業權人提出的訴求,減少因收地引發的糾紛,達到三方共贏的局面。 地產行政師學會:倡Letter M加快收地 由地產行業主管級人士組成的香港地產行政師學會,最近因應覓地建屋難的困局,成立專責小組進行研究,並建議政府推出「M類公函」(簡稱Letter M)制度,鼓勵業主盡早向政府交回手上的農地。港府於1960年至1983年徵收新界土地時,曾推出換地權益書,可在市場自由買賣,每5方呎農地換2方呎屋地,惟在1997年透過立法回購所有換地權益書。而近年政府純以現金補償方式收地,不少業主認為做法未能反映農地的發展價值,批評政府漠視業主自行發展土地的意向。該會建議推出的Letter M,可以在政府收地時,作為現金補償以外的另一選項,而業主若願意交吉交回手上的農地,便可獲發有效期20年的Letter M,有關文件會列明地皮面積和其他相關資料,並以發出文件當日的農地特惠補償金率作為票面值。 [...]