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黃敏碩：交椅洲是否適合發展成第三個核心商業區 ?
2023-03-28
疫情後中環寫字樓租金雖然有所回落，不過部分投資銀行仍調整疫情後營運方式， 設法降低租金支出。據外電引述消息指，法國巴黎銀行擬將香港大部分員工，遷出國際金融中心二期辦公室，最快於明年完成調配，但仍會保留部分中環辦公室以便銀行家工作。據悉法巴目前在國金二期有4個樓層，該行的資產管理部門已進駐太古坊，但衍生工具部門、企業和機構金融、財富管理部門則使用國金二期辦公室。 外界質疑九東第二核心商業區 或「胎死腹中」 事實上在疫情後，辦公文化進入新常態，對寫字樓需求急降。香港是否有必要發展第三個核心商業區？目前香港經濟疲弱，商廈空置率居高不下，不少人質疑九龍東作為香港第二個核心商業區的發展會否最終「胎死腹中」，更遑論於交椅洲發展第三個核心商業區。 在解決香港房屋問題的長遠政策上，2018年《施政報告》提出主宰未來20、30年香港長遠發展願景的「明日大嶼」發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。除人工島填海外，「明日大嶼願景」亦包括北大嶼山周邊水域的近岸填海工程、興建策略性交通基建，及升級現有道路。 「明日大嶼」計劃為分階段填海興建合共約 1,700 公頃的多個人工島，可提供 26 至 40 萬住屋單位, 其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於 2033 年入伙，其中建議興建1,000公頃的交椅洲人工島，由三個島嶼組成，當中A島約380公頃、B島約380公頃和C島約240公頃。交椅洲人工島的25%為居住用地，合共可興建19萬至21萬個住宅單位，其中三成為私營房屋，交椅洲人工島亦將提供約400萬平方米的商業總樓面面積， 私人住宅和商業用地賣地收入估計約為7,500億元；建造成本方面，總工程造價推算約為5,800億元。 交椅洲人工島諮詢期將於本月底完結，市場對興建交椅洲人工島仍具憂慮。首先政府估計賣地收入過於樂觀，引致項目入不敷支的問題，尤其沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地的賣地收入，約為 7,500 億元的計算方法，這方面似需提高公開及透明度。此外交椅洲人工島擬建約20萬個住宅單位中，有三成為私營住宅即約6萬多個私人單位。假設每個單位的平均面積為500平方呎，以本港近期賣地數據作參考，平均每平方呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元。另外，人工島400萬平方米的商業總樓面面積，按照每呎樓面地價3,000元計算， 商業部分的賣地收入為1,200億元。前述私人住宅和商業用地的賣地收入，兩者加起來僅為2,400億元，與政府估計的7,500億元相距甚遠。 興建人工島將令政府百上加斤 另本地私人住宅新盤樓價回落，近期發展商投地也趨審慎，假如賣地收入只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也未必能夠應付，以致項目入不敷支， 還未計及工程造價持續上升、建造業人手短缺拉高工資問題, 可預期將對政府財政產生龐大壓力。為此相信興建交椅洲人工島將令政府百上加斤。據最近發表的財政預算案，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，顯示庫房需面對巨大財政壓力。為此政府應慎重檢討各項工程規模是否需要縮減。 撰文：黃敏碩 註冊財務策劃師協會會長 =========================== 延伸閱讀：黃敏碩：長和業務分散料有利今年表現靠穩 =========================== 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]
