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海外樓市:金邊商機處處 樓價按捺不住

柬埔寨上半年整體發展表現積極,單是前兩個月的建築投資額就接近4億美元。當地政府已經調整了金邊的土地登記稅費的徵稅基點,以便在今年7月開始以新的稅基標準徵收土地登記、土地轉讓費。從這一變化來預計,7月後總體土地價格水平將在當前地價基礎上增加30%以上。柬埔寨估值師和地產代理協會表示,目前來看,更新後的價格約為目前實際市場價格的70%至80%。 今年一月時,胡潤研究院在《2018年度全球房價指數》中指出,柬埔寨金邊過去一年躍居全球房價漲幅第一,漲幅達16.7%。《2018年度海外置業投資回報指數》亦提出,金邊房價收益6.5%,是海外置業投資回報最高的城市。 該國的首都金邊,當地的住宅大樓從2015開始到現在,如同雨後春筍強勢增長,而在商業地產方面屬於企業投資項目的,外國投資者能夠以個人進行投資的項目卻是稀缺。在建項目公寓住宅類項目預計2022年達到1,000棟竣工,而寫字樓卻僅僅增加4個項目竣工。   金邊地域不大,但大街上很多地方都是熱火朝天的施工場地。在柬埔寨傳統建築中,居民均以「接地氣」的別墅、吊樓為主,包括酒店建築都在三樓以下。此前,包括金邊在內,民房基本見不到三層或三層以上的。 生活水平不斷上升 隨著大量外來投資者湧入,建築業得到了飛速發展,五層以上的住宅樓宇已成為時尚。到今年年底,金邊將建成的公寓數量是2.5至2.8萬套,而金邊的常住外國人就有30萬人,也就是說金邊公寓的數量連外國人也滿足不了,更何況是柬埔寨國民。據估計,柬埔寨全國人口將從現時的1,600萬人,增至2030年的2,000萬人和2050年的2,500萬人,大部分人口將集中生活在城市。 在基建方面,柬埔寨高速公路發展計畫對外公布,該計畫顯示為把重要經濟區連接到鄰國,除了「金邊-西港」高速公路外,柬埔寨更計畫興建6條高速公路,以作為重型運輸服務和現代化產業的基礎發展方向。將覆蓋全國10個省市,有望在2020年至2030年開始實行。 政府計畫未來5年興建和修復至少6個機場,分別是金邊市新機場、暹粒省新機場、國公省七星海新機場、王家軍市機場、卜疊棉芷省波貝市機場,以及東北省的機場(上丁省、蒙多基裏省或拉達那基里省其中之一)。 今年第一季度,柬埔寨共接待國際遊客187萬人次,同比增長了9.7%,其中中國遊客約68萬人次,同期增長了35%。預計2019年全年柬埔寨將接待700萬國際遊客,創造近100萬個就業崗位,並為國家創收50億美元的外匯。以西港為例,曾經是背包客的天堂,如今到處都在新建酒店,而僅西哈努克省就需要約3萬間客房(其中星級酒店客房約2萬間),兩者將是相互促進,共同發展。 瑞賽部長早前出席在國會召開關於「石油管理法草案」研討會時指出,包括海域和陸地在內。該國一共擁有25處採油區域,而2019年年底預計可以開採出第一滴石油。柬埔寨石油機構總監兼礦產與能源部發言人姜蘇表示,隨即將開採第一滴油的同時,由中國公司投資建設的煉油廠也即將正式啟用。這座煉油廠一期項目的年產量多達200萬桶,二期項目預計將於2023年竣工,年產量將增至500萬桶。   租金回報率高 金邊公寓需求上升,自然連帶租金亦上升。金邊房產租金的回報率高達6.93%,位列全球城市租金回報的第四位,市中心核心區域的一間公寓,即使裝修比較一般,面積也不是很大,出租的價格也能達到每月1,500美元,也就是說月租將近1萬元人民幣。過去幾年金邊房價每年都以15%的速度遞增,而金邊租金回報率高達6%至10%,投資金邊房有雙重收益,回報都不低。 目前柬埔寨人口增長率為2.5%,人口紅利平均年齡為27歲,這正值結婚、生子的最佳年齡,未來房地產剛性需求市場極大。據國土規畫和建設部統計顯示,每天僅全國建築行業就為國人創造了約22萬個崗位,建築業已成為推動國家經濟發展的重要經濟支柱之一。 [...]

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【港股專家】巨鯨:捕捉柬埔寨先機

「魚翅撈飯」四隻字相信大家都耳熟能詳,同時大家又知唔知由來呢? 話說香港於1970年代正處於繁榮時期,其中魚翅撈飯就是當時香港人其中一個奢華飲食的方式。當時香港正處於風口位,經濟大好,股票價格大幅上漲十倍以上,恆生指數亦於三年內爆升了十倍,而當時李嘉誠長江亦開始發蹟,乘浪而破以超高招股價上巿,吸納巿場資金在金融巿場大展拳腳,上巿後更於巿場多次集資,連環掃下香港核心商業區的地產項目,配合香港政府的高地價政策,坐在巨人肩膊上,成為首富。今日筆者不是想講李嘉誠的故事,而是想表達時勢做英雄,天時地利位人和是十分重要。相信大家都聽過,企在風口位,豬也會飛的笑話,今日巨鯨正正想籍這一期,分享一個致富的風口位給大家,願大家齊齊飛升。 今期專欄,小弟用了特別多的時間去做資料搜集,是十分認真的,別怪責太長太沉氣。先探討何解恆生指數可以一飛沖天,而現在卻成為蝸牛呢? 1969年不單單是香港剛剛起飛,成就了股巿的大牛巿最重要的是,當時香港的金融巿場並不成熟。翻查歷史,剛巧1969年正正是華資遠東交易所成立,成就華資企業上巿,炒股票的潮流直捲全城。而當當時上巿的公司不多,總巿值不大,更配合一班毫無經驗的羊群帶著大量資金將大巿拉升,配合天時地利人和的結果。 關於恆生指數的歷史,想用小小文字簡介一下。恒生指數始於1964年,基數為100點,最先是選出33間上市公司股票為成份股,供恒生銀行內部參考,及後在1969年向外發報,基數為150點。時移至今,怛生指數約28000點,恒生指數50年來的升幅達186倍,升幅龐大,若當年能夠開始投資恒生指數,獲利不會少。不過恒生指數很難再有如此大的升幅,但在發展中國家,類似情況郤有機會再現。現時東南亞人口基數大,大眾人口年紀輕,未來人口紅利將會出現。加上中國製造業轉移,這些國家大有經濟發展機會。相信東南亞的各國的金融和股票市場也會活躍起來。今次和大家分享的是柬埔寨。 柬埔寨國家簡介 柬埔寨內戰在1997結束,所以當地1997年才算是正式開始發展。現時柬埔寨四大經濟支柱是旅遊業、製衣業、建築業和農業。近年除了遊客蜂擁而至吳哥窟,更有大量廠家由中國大陸轉移到柬埔寨建廠,因為當地勞動力便宜和充足,普通工人月薪只需150美元,平均人口年齡只有24歲(2015年),紡織品出口到歐美均享零關稅,十分適合勞動密集型工廠。加上柬埔寨沒有限制外滙出入,所以有大量工廠和國際資本遷入,大大促進了柬埔寨經濟發展。柬埔寨2017年GDP為222億美元,比20年前番了6.5倍,最近三年年均GDP增長為6.9%,維持良好的發展勢頭。 柬埔寨交易所的發展 為了進一步發展經濟,柬埔寨與韓國合作,由韓國提供技術支持,在2011年正式成立柬埔寨證券交易所。柬埔寨證券交易所45%的股權由韓國證券交易所持有,其餘由柬埔寨財政部持有。柬埔寨股市在2012年4月引入第一家上市公司,金邊水務局(PWSA),留意,這裡的金融巿場是剛剛發展。 柬埔寨股票發展 金邊水務局是一家國有企業,發行了1300萬流通股,發行價為每股6300里爾(柬埔寨貨幣),市盈率18倍。上市首日金邊水務局股價大帳48%,令投資者獲得巨利甚豐,一度引起柬埔寨人民的關注。不過整個柬埔寨股票市場無而為繼,因為首先柬埔寨國民知識平和經濟較差,不懂得什麼是股票,亦沒有太多的閒錢可作投資,其次是金邊水務局以及後來幾家國企上市公司的股票不斷下跌,令投資者失去投資柬埔寨股票的意欲。至現時為止柬埔寨交易所只有5家上市公司,分別是金邊供水管理局(PPWSA)金邊港(PPAP)、金邊經濟特區(PPSP)、西哈努克港(PAS)和台資的崑洲製衣公司(GTI)。   不過在最近一年,柬埔寨股票市場看似進入牛市,5隻股票中,4隻均曾升了接近100%,其中3隻維持上升勢頭。而柬埔寨指數CSX index亦擺脫多年跌勢,由一年前長期在320點左右的位置升至現時600多點,最高觸及681。柬埔寨股票市場上升其實是有迹可尋的,因為柬埔寨財務部近年為了發展股票市場做了不少動作,其中最令市場熱話的是「利潤保證」,目的是打破投資者認為柬埔寨股票沒有利潤空間的觀念。柬埔寨財務部對是金邊港和西哈努克港提供前3年5%股息保證。現時為止,最少有5家公司正申請在柬埔寨交易所掛牌,其中包括著名的房地產商Century 21 [...]

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海外樓市:剛性需求推動 柬埔寨樓市看好

隨著中國的勞動成本愈來愈貴,已有不少外商將生產線轉移至東南亞地區,如今在中美貿易戰持續下,柬埔寨和越南正漸漸取代中國的「世界工廠」地位,特別是享有出口稅優惠和低勞工成本的柬埔寨,在此輪爭鬥中似乎會漁人得利。 事實上,柬國近年成為最具投資價值的地方,一方面其本地生產總值(GDP)以近年平均7%的增長穩坐東協前列,而且擁有人口紅利,也是目前東協國家中首都的房價最低,租金報酬率又高的國家,加上是「一帶一路」計畫中的重點國家,當地樓市的升值潛力不容忽視。 中美貿易戰持續,而且更是愈演愈烈,卻為東南亞國家帶來機會,柬埔寨和越南正漸漸取代中國的「世界工廠」地位。時裝公司為分散供應鏈,早就將生產基地搬去東南亞國家。在中美貿易戰開打後,中國一些產品的關稅升高,令柬埔寨和越南更受消費品製造商青睞,特別是當美國對幾個主要貿易伙伴的商品加徵關稅時,柬埔寨製的某些商品依然免稅,更是成為品牌設廠的最大吸引力。 美國服裝鞋類協會(American Apparel & Footwear Association)執行副總裁拉瑪爾(Stephen Lamar)表示,生產線移出中國這改變已在進行中,一方面,中國的工資持續上漲,據英國牛津經濟研究院(Oxford Economics)估計,柬埔寨的勞工成本只有中國的四分之一。 另一方面,如今關稅讓在中國投資的公司感到憂慮,他們正在評估可以多快的速度,針對其供應來源做出改變;至於美國時裝業協會(US Fashion Industry Association)在7月公布的一項研究顯示,所有參與這項研究的公司都從中國取得產品,但有67%的公司期望,在未來兩年降低其在中國生產的產品價值或數量。 採購地轉移 [...]

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海外樓市:柬埔寨樓市 投資新熱點

東南亞國家中,泰國、馬來西亞等一向是港人投資海外房地產的熱點,可是,近年柬埔寨亦悄悄冒起。對於港人而言,投資柬埔寨樓市似乎較為陌生,然而,如今已有不少中國商家及投資者進入市場,近年樓價平均升幅達一成五。皆因除了有「一帶一路」政策的支持下,柬埔寨自身的基本面亦良好,不但經濟增長強勁,而且更有人口紅利,加上政局相對其他東南亞穩定,對支持當地樓市上升是很大的強心針。 一度被視作亞洲最不發達國家之一的柬埔寨,如今是世界上經濟增長最強勁而穩定的國家之一,世界銀行報告顯示,從1994年至2015年,柬埔寨的國內生產總值(GDP)平均保持了7.6%的年增長率,位居東盟國家前列。國際貨幣基金的統計亦顯示,柬埔寨近幾年的GDP成長率皆維持在7%左右,為全球經濟發展速度最快的國家之一,該國於1999年加入東協之後,積極推展經濟開放政策,成功吸引外商投資,發展製造業,主要出口產品包括紡織品、成衣與鞋類等。 在經濟高速發展之時,當地的房地產市場亦備受關注,在一帶一路倡議下,愈來愈多中國人到柬埔寨投資房地產市場。據柬埔寨國土規畫和建設部的報告,截至2017年,柬埔寨全國共有3,052個建設項目在建,建築總面積約1,000萬平方米,投資總額突破64億美元。中國更是自2016年開始,成為柬埔寨房地產行業第一大投資來源國,目前有超過200家中國公司正在柬埔寨從事建築和不動產業領域投資。 過去一年,貢布房地產價格開始不斷飆升,特別是沿海地區,距離貢布榴蓮環島250米範圍內的土地價值目前在每平方米介乎1,000至1,500美元;河濱和法國舊城區的房產價格則每平方米介乎1,500至2,500美元。有分析指出,貢布未來的土地價格還將不斷上漲。 興建新機場 今年1月,中國國務院總理李克強訪問柬埔寨期間,與首相洪森共同簽署建設新國際機場項目協議,據悉,新機場位於干拉省大金歐市和干拉斯登縣,預計佔地2,600公頃,樓高4層,耗資15億美元。該項目公布後,使該地區週邊的土地價格暴漲近兩倍。 不單是發展商,就連中國買家亦增加不少。海外房產平台居外網董事CEO羅雪欣指出,中國買家對柬埔寨房的諮詢量逐年上升,2017年的諮詢量是2016年的3倍;2018年首季度的詢盤量,與去年第4季度數量接近,按年更漲187%。她指出,因柬埔寨政府提出的《2015至2025工業發展計畫》,與中國的「一帶一路」倡議互相契合,是中柬兩國最佳的雙贏結合點,亦大大提升中國企業在柬埔寨的投資信心。 《全球房地產指南》分析指出,柬埔寨近年來房地產市場持續穩定增長,以首都金邊為例,樓價平均漲幅已高達15%,核心區域平均租金回報率高達10.8%。除了因投資者愈來愈多,撐起樓市外,柬埔寨自身的基本因素亦能支持著樓市健康發展。首先是與當地人口結構有關,據2018年統計,當地人口為1,500多萬人,人口結構非常年輕化,全國平均年齡只有27歲,超過70%的人年齡在34歲以下,失業率僅0.55%,是人口紅利很高的國家。 人口年輕化 人口年輕亦可為柬埔寨的經濟增長提供強勁的勞動力,再者年青人的消費力一向是最強,為國家的內需亦帶來強勁的需求,有分析指出,柬埔寨民族因長期受法國殖民地影響,人民對於生活品質的追求相對較高。而且,年青人對住屋亦會有剛性需求,皆因柬埔寨家庭普遍都有四口人,或是五口人,有些甚至是六、七口,將來這些人成家立業後將產生龐大的住房需求,都是支撐樓市的強心針。 再者,柬埔寨全國通用美元進行結算,抗風險能力非常強,並且對外國人購房限制極小。這點相對於其他東南亞國家而言,絕對是優勢,畢竟投資者作海外資產配置時,匯率是最重要的考量之一。 此外,柬埔寨的政局亦相對地穩定,除了與中國友好外,柬埔寨從19世紀80年代開始至今只有一位國家領導人,就是首相洪森。雖然近期有投資者稱會擔心7月29日即將舉行的柬埔寨大選,因在2013年的最近一次大選中,柬埔寨反對黨救國黨在國會中冒起,123個國會席位中贏得55席,與人民黨僅差13席。可是,今年2月底的參議院選舉中,柬埔寨人民黨贏得62個議席中的58席。 全球風險管理公司化險諮詢亞太區高級合夥人曹嘉榮指出,預計柬埔寨人民黨將再次贏得今年的選舉,並且不會發生重大的衝突,只要人民黨繼續執政,柬埔寨房地產市場不會受到嚴重影響。 [...]