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大馬新山　下一個「深圳」

馬來西亞毗鄰香港，樓價相對較平，加上近年東盟經濟受惠於「一帶一路」，當地樓市成為中港投資者的新寵。除了首都吉隆坡外，鄰近新加坡的柔佛州新山，樓價走勢亦甚為可觀。新山除了有旅遊景點Legoland帶動當地旅遊業，在「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計畫下，更有打造成智慧低碳城市的憧憬，結合該處與新加坡為鄰的特質，兩地相輔相乘，能起當年「香港」拉動「深圳」經濟的作用，隨時成為東南亞版的新「深圳」。 根據房產咨詢顧問公司萊坊的2017年第2季《全球樓價指數》，馬來西亞的房價在5年內暴增48.6%，在全球十大房產價值增長最多的國家中，排名第9。現時馬國樓市最大的推動力，是其經濟前景，以及交通基建的發展。 馬來西亞是東盟十國中的第3大經濟體，僅次於印尼及泰國，它亦是中國「一帶一路」計畫沿線其中一個最大的國家。當地主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產。當地約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），由於現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地樓價上升的催化劑。 大馬除了首都吉隆坡是熱門樓市投資地，鄰近新加坡、位於柔佛州（Johor）的新山（Johor Bahru），亦深受新加坡及中國的投資者歡迎，而且由於樓價處於低水，值博率更勝一籌。 新柔捷將落成 新山位於柔佛州南部，跟新加坡僅一橋之隔。從星洲出發，由兀蘭（Woodland）或克蘭芝（Kranji）地鐵站搭乘巴士，大約20分鐘就能到通關點。由於新加坡物價與房價近年飛漲，愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家，每天通車跨越「新柔長堤」，來回兩個國家。因應兩地頻繁的互動，未來新加坡地鐵系統將開進柔佛，延伸成為全長43公里的「新柔捷運」，預計在2019年至2024年間分5階段通車。交通便利，使新山成為了投資者眼中的「寶地」。 此外，早於2006年，已故的柔佛州蘇丹依斯干達，推出佔地面積2,117平方公里的「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計畫，主打智慧低碳城市的綜合開發，並計畫將新山市列入「旗艦A區」，要將新山與新加坡打造為另外一座「深圳與香港」，成為東南亞的金融雙星城。到了2013年依斯干達區公布的累積投資額已達1,316億令吉，成為馬來西亞投資額之冠，因此當地的未來發展可看高一線。 A區人多B區價低 根據「依斯干達經濟開發區」，柔佛州分為5大旗艦區域，每個區域各有其司職：A區（Johor Bahru City Centre）為新山舊城區，發展中央商務；B區努沙再也（Nusajaya）為行政、醫療、教育及豪華住宅區；C區丹絨伯勒巴斯港口（Port of Tanjung Perlepas）專責物流業；D區至達成（City of Knowledge）及巴西古當港口（Pasir Gudang）和丹絨浪塞港口（Tanjung Langsat）為工業區；E區為士乃國際機場（Senai International Airport）及發展生物科技。 A區亦即新山，一直以來是當地人聚居地，有大型商業辦公室、酒店、購物商場等，著名內房地產商碧桂園（02007）亦在去年底於當地插旗，建設「森林城市」計畫，因此投資潛力不俗。 不過，亦有指新山由於太近邊界，市內塞車問題。因此有分析較看好與新山相鄰的全新發展的B區。當中距離關口不遠的美迪尼（Medini）被定位為依斯干達區域特區中的經濟特區，大量已運作基建如，包括著名景點Legoland、政府總部、Pinewood Studio（松木影城）、國際大學城、鷹閣醫院（Gleneagles Hospital ）、公主港新馬渡輪及英國著名國際學校Marlborough College等，而將來新隆高鐵站亦設於附近。但要留意區內尚於興建階段，現階段出租回報不太理想，但勝在樓價比A區落後，值博率較高，而普遍物業入場低於100萬港幣。 要留意大馬政府規定，海外人士在當地必須購買100萬馬幣以上的物業項目，所以港人買樓的入場價基本上至少要200萬或以上港元的單位，呎價則約2,500港元，2至3房相對較受港人歡迎，面積由800至1,600平方呎。另外，以簽署買賣合約時要格外留神，最好也選擇具信譽的發展商，避免招致不必要的損失。 [...]