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香港

工廈活化 有市有價

當炒家目標仍集中在住宅或甲廈時,工廈成交已在默默起革命。由於工商物業市場憧憬通關在即,令投資氣氛暢旺。據美聯工商舖(00459)資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗,比去年同期升93.6%;註冊金額398.4億元,按年上升1.7倍。除了市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資首選,而政府積極配合北部都會區發展。規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶,向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶,帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。 港府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關,市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,同時不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資,其中由莎莎國際( 0178 )主席郭少明兒子郭浩泉等人創辦的麒豐資本,伙拍傅老榕家族旗下廣興置業集團發展的新蒲崗七寶街1號活化工廈樓花項目東傲,銷情理想,項目首階段推出的5層單位(包括3樓、11樓、12樓、15樓及16樓),已售出逾9成單位,套現超過6億元,最大手買家,以逾1.21億元購入項目16樓全層,單位面積12769方呎,呎價約9500元。展望待中港落實通關後,今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。 現時全港有近1,500幢工廈,為了善用工廈資源,以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題,政府自2010年第一期活化工廈計劃後,在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」,並聚焦於提供誘因,推動工廈重建。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建,包括容許重建可獲得額外2成樓面。推出接近3年,截至去年8月底,城規會共收到58宗工廈重建的申請,並批准 了其中52宗申請,與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目,今次短短3年時間,已經多出2.7倍。獲批准的52宗申請,合共提供約1167萬平方呎樓面,即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面,反映參與重建的項目規模不算太大,當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面,其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。如果以地區劃分,以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區,特別是觀塘區佔了14宗,佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一,另外葵涌區亦有9宗申請。 在這些工廈重建項目之中,大約一半屬於「工轉商」的重建項目,由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價,換句話,在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 資產價值增長 行政長官林鄭月娥表示,現有的兩項活化工廈措施,包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用,將會一併延長至2024年10月。對於業主來說,投資活化工廈最重要是有利可圖。重建工廈物業,尤其改建成商廈,可能得到不俗的回報。有房地產服務及投資公司研究發現,改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長,亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中,有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈,其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈,於2015年4月落成。工廈本來每呎呎租約7.5元,活化為商廈後平均升至近30元,租值翻超過4倍,整幢物業的估值保守升值至30億元。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場,吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權,以至申請強拍以統一業權,並於2020年向城規會申請,將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率,由12倍增加至約14.4倍,並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。 在去年工廈重建的申請中,有兩宗為全幢改裝個案,包括鴻圖道86號大偉工業大廈,去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展,並加入藝術工作室等其他用途。而據運輸及房屋局上月公布,該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目,提供116個單位,估計可容納約370人。 目前最大宗重建申請,是位於九龍灣啟祥道20號的大昌行集團大廈,去年初要求放寬兩成發展密度,以14.4倍地積比率,重建兩幢32層高商業大樓,總樓面約147.75萬方呎,估計較放寬前額外增加約24.6萬方呎面積,該方案亦已獲城規會通過。 北部都會區的契機 投資可供活化的工廈是有利可圖,活化動作包括重建、整幢改裝、申請更改用途等。例如買入整幢舊工廈,再重建改成商廈,落成後以寫字樓及半商舖形式出租,可享有大幅租金溢價。工廈前身每呎租金,於活化後成商廈的租金,租值升幅可以倍數計。所以,買入工廈分層單位,博被收購重建以外,或整幢工廈被申請更改用途,工廈被活化後有助提升租值。 政府早前宣布,配合前海發展,北部都會區將會積極發展創科產業,北部將會興建更多公營房屋以滿足港人住屋需求。這些大型項目將帶動大面積的城市改劃,包括把各區式微的工廈改劃成商住用途,以配合北部都會區建立的高增值產業鏈。有消息指,政府計劃將原為工業村的沙田小瀝源改劃成住宅區,涉及7座工廈,佔地逾7.8公頃。此外,發展商長實亦牽頭向城規會申請改劃火炭站旁的106萬平方呎工業地,料可建24幢住宅大廈,提供逾4700伙住宅。主要因這兩地的周邊社區配套完善,是發展住宅的首選,若成事, 將有更多工業村被改劃成住宅及商業區。 去年中,房委會擬清拆轄下4座工廈作公營房屋發展,包括九龍灣業安工廠大廈、火炭穗輝工廠大廈、長沙灣宏昌工廠大廈,以及葵涌葵安工廠大廈,首3幅用地料可於2031年提供約4,200伙,而葵安工廠大廈則可提供約600個單位,惟尚未有時間表。自房委會重建工廈的消息一出,各區工廈已立即封盤,租金亦「幾何級數上升」。 數據中心搶空間 另一個令工廈有價有市,是香港對數據中心的需求大增。現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位,由2000年發展至今,數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。全港數據中心樓面面積約八百萬平方呎,使用率佔六成五。香港數據中心協會會長李松德表示,直到2025年,本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展,當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。過去三年本港供數據中心發展的用地不足,惟私人企業透過購入工廈改裝等方法解決土地不足的問題,騰出的用地足夠應付未來五至八年的需求。 林鄭月娥近日指出香港的數據中心總樓面面積,已由2015 年的46 萬平方米增加到2019 年的74萬平方米,估計到2025年會增加到超過110萬平方米,足夠滿足未來業界的需求。近年活化工廈計劃申請約64宗,樓面面積合共近1500萬平方呎,暫時至少有7 宗申請開設數據中心(提供208萬平方呎樓面面積),其中有3個項目已在施工,將於2022 年至2024 年落成。業界估算,之後可能有更多活化工廈申請是開設數據中心。 葵涌區有不少工業區,其中葵涌道以東的工業區,近年積極轉型,相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案,最新有外資基金將購入的工廈,向城規會申請改裝為數據中心。該工廈為永業街11至19號光輝凍倉(二倉),外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後,近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心,並以地積比率10.19倍發展,涉及總樓面約35.23萬平方呎。 隨着5G年代來臨,整個大氣候逐漸轉變,市場對數據中心的需求大大增加,計入上述最新申請,單計葵涌區已錄至少7宗的相關重建或改建申請,涉約179萬平方呎樓面。具中資背景的萬國數據最積極,集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心,涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈,合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。 另外,金朝陽(00878)早前亦就位於華星街13至17號的南華冷房大廈,向城規會申請發展1幢20層高的數據中心,涉及總樓面約21.8萬平方呎。興勝創建(00896)旗下業成街22號太平洋貨運大廈,擬建成1幢樓高22層的數據中心。 (詳細內容,請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號,按此訂閱)       [...]

可持續發展

大灣區碳中和協會成立推動綠色經濟

為響應國家「十四五」規劃提倡「碳達峰、碳中和」的重大策略,大灣區碳中和協會日前在本港成立。創會會長胡伯杰表示,協會成立致力推動大灣區的綠色碳中和行業轉型、綠色科技發展、積極發展大灣區綠色金融及碳交易市場,以及加速提升「雙碳」背景下的綠色金融及科研人才培訓。行政長官林鄭月娥線上致辭時表示,特區政府全力推動減碳工作和綠色經濟發展。 黃錦星局長(右五)、胡伯杰(右四)連同一眾嘉賓主持啟動儀式   大灣區碳中和協會是由支持環保及碳中和的科研機構、院校、行業專家等組成的非營利性協會,旨在凝聚業界力量攜手推動國家達至「雙碳」目標。   行政長官林鄭月娥在致辭中表示,特區政府正全力推動創科發展和再工業化,其中會推動研發和試驗減碳技術,促進在不同領域的應用,亦會透過與鄰近區域合作開拓增長機會,例如與大灣區城市在發展低碳社區、開發減碳技術和人才培訓等範疇加強交流和合作。   環境局局長黃錦星在會上重申,政府跨部門力爭香港2050年前達致碳中和。香港日後將在綠色金融等方面,與大灣區充滿合作機遇,協會成立為有效連繫大灣區橋樑。黃錦星提及,本港的碳排放已經達峰,特區政府未來一年的願景,包括配合國家定下在2030年碳達峰以及2050年實現碳中和的目標,力爭在2035年前把香港的碳排放量從2005年的水平減半,並推動淨零發電(即碳淨排放達至零)、節約能源、綠色運輸和全民減廢四大減碳策略目標。   大灣區碳中和協會創會會長胡伯杰表示,綠色金融發展一日千里,憑借大灣區內龐大的綠色投資及融資需求,以及香港作為國際綠色和可持續金融樞紐的地位,大灣區的綠色投資項目、跨境金融及碳交易市場可望破繭而出。   在成立典禮當日,主辧單位分別為氣候變化、低碳建築、綠色投資及綠色金融等為主題論壇,各行各業專家分享了對節能減排的寶貴經驗和看法。   環境局局長黃錦星席上分享香港在環保減碳之實踐方針   [...]

本港時事

青年工商界專題午餐會 冀提升管治效能

行政長官林鄭月娥日前出席由香港中華總商會青年委員會等16家工商青年團體合辦的「青年工商界專題午餐會2021」,闡述新一份施政報告重點議題,並就提升特區政府的管治效能、重組決策局等作深入講解,與現場近二百位青年才俊互動交流。 行政長官林鄭月娥與工商界青年暢談施政藍圖   行政長官林鄭月娥表示,特區政府必須提升管治效能,藉此推進新一份施政報告陳述的各項雄圖大計。當局須重組政府決策局以切合施政重點,在未來數月將諮詢社會各界,並準備一份重組方案供下屆政府考慮執行。此外,特區政府將布局有抱負、有能力、有擔當的愛國愛港人士加入管治團隊;並按「能者居之」的原則,檢視公務員高層職位的選拔及聘任機制。   林鄭月娥續稱,會考慮於各局下設立專職專責的專員,以推動特定範疇工作;各政策部門亦會強化解說政策的能力,澄清巿民的疑慮。此外,特首並鼓勵香港各界積極支持稍後舉行的立法會選舉,期待選出理性、務實,又能制衡並配合政府施政的新一屆立法會議員。     問答交流期間,各合辦機構代表就重組政府架構、市區重建、公營房屋以及鞏固香港貿易中心地位等範疇踴躍提問。林鄭月娥回應時表示,重組民政事務局為青年及地區事務局,能達至解決地區問題,促進青年發展的協同效應;而當局亦會從多方面包括研究降低強拍門檻,以及以規劃手段加快市區更新,以及推動公營房屋廣泛應用嶄新建築科技等。此外,特區政府亦會爭取盡早加入「區域全面經濟伙伴關係協定」(RCEP) ,並協助港商拓展大灣區市場,為香港業界及青年工商界進入國內市場創造更有利條件。   林智彬:香港青年融入國家發展大局 香港中華總商會青年委員會主席林智彬代表合辦機構致辭時表示,新一份施政報告提出《北部都會區發展策略》,勾劃出具前瞻性的中長期發展藍圖,為青年工商界融入粵港澳大灣區發展提供前所未有新機遇。在中國共產黨領導下,中華民族正邁向第二個百年偉大復興奮鬥目標。香港青年人必須抓緊機遇,全面配合國家所需,更好融入國家發展大局。   香港總商會卓青社聯席主席霍啟山於介紹主講嘉賓時表示,行政長官一直十分支持和重視香港青年工商界的發展和交流,不遺餘力推動青年「三業三政」工作,制定多元化的青年政策和議政措施,並鼓勵青年人到大灣區就學、就業和創業,促進大灣區內人才流動,期望年青人積極裝備自己,用好政策措施。 [...]