專題

拆解新世界柏傲莊I 票王神話　第4季樓市報復式反彈?

新世界（0017）與港鐵（0066）合作發展的柏傲莊 I 收票逾2.27萬張，膺97年後新盤「票王」， 並於首兩輪銷售沽清767伙，成為疫市奇葩。本刊邀請了3位樓市專家，拆解柏傲莊神話及分析第4季樓市走勢。 柏傲莊坐落港鐵大圍站上蓋，是區內十年一遇的純正鐵路盤，亦是新世界代表作。   柏傲莊成「97後票王」　定價+品牌吸買家 坐落港鐵大圍站上蓋的柏傲莊首輪開售只需4日半就收票逾2.27萬張，打破3年前華懋全·城滙紀錄，膺97年後新盤「票王」。次輪再接再厲，開售前錄得近2.14萬個認購登記，超額認購逾55.6倍。由於銷情報捷，柏傲莊II緊接推出，樓市專家預期入票反應同樣熱烈。 「票王」柏傲莊4日半收票逾2.27萬張，創「疫市奇蹟」。   柏傲莊I之所以能創「疫市奇蹟」，除了因為項目屬市場罕有的純正鐵路盤，加上區內近10年未有大型新盤供應外，定價吸引及品牌效應亦是主要原因。首批折扣後平均呎價18,921元，比同系溱岸8號成交呎價約17,848元高約6%，但較市場普遍預期的呎價2萬元為低，成功釋放市場購買力，電台節目主持車淑梅及藝人廖安麗等名人亦紛紛追捧，乖乖排隊入飛。今次柏傲莊I開賣兩輪均「一Q清袋」，套現逾84億元，完成新世界2021財年200億元銷售目標近半。 睇樓客迫爆愉景新城天橋，為睇示範單位甘願排隊最長8小時。   失業率持續高企下，但大圍站上蓋大型新盤柏傲莊 I 創多個「疫市奇蹟」。項目分兩日於10月25及26日重陽節假期展開次輪銷售，涉共378伙。次輪單位涵蓋1至3房戶型，實用面積介乎278至835方呎，扣除最高20%直減折扣後，折價價由693.6萬至2137.6萬元，折實實呎價18,116元至27,987 元，整批折實平均呎價21,560元，比首張價單18,921元高14%。 柏傲莊兩周迅速套現逾84億 首兩輪開售日，售樓處外都會預先「打蛇餅」，一眾「餓樓」已久的買家無視疫症橫行及失業高企，人龍照樣迫爆愉景新城行人天橋及馬路旁。新世界除了使用柏傲莊 I展銷廳作售樓場外，亦要租用商場內的食肆作額外場地處理入票申請。 新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示：「柏傲莊成為『97後票王』，坊間更形容『難中過六合彩』，一戶難求。市場對這類罕有樓盤需求殷切，連同期內其他售出單位，本港總合同銷售接近100億元，創下疫市銷售佳績，並完成了集團 2021財年200億元銷售目標近一半，會盡快加推單位，以滿足買家的熾熱需求。」 新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛。   首輪買家九成為香港人　大手客斥逾6050萬掃3伙 柏傲莊I首輪開售第一日，A1組大手客時段，共有62組大手買家認購3伙或以上，共涉194伙，佔全日可供發售的83%。連同次日B組散戶時段，首批391伙「一件不留」，套現逾42.7億元。次輪首日亦同樣受大手買家追捧，10月25日下午5時左右，A1及A2組已合共掃光181伙單位。 消息指，最大額成交的一組大手買家斥資逾6,050萬元，選購3伙3房戶及1伙1房戶。「首輪買家當中逾九成為香港人，其中八成為用家，兩成為投資者。不少父母陪同子女到場揀樓，幫助子女上車；或是出現大家族一次購入3至4伙，計劃整個家族搬入屋苑同住。」新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示。 買家石生「開心過中六合彩」　劉生：抽到是神的安排 由於純正鐵路盤罕有，是次柏傲莊開售相當搶手，抽中前籌的買家表現非常興奮。現居港島的石先生（圖）以約3,600萬元購入3伙，分別為1個3房戶及2個2房戶，計劃2個單位自用、1個收租。他透露自己曾居住大圍，覺得區內交通方便，而現時柏傲莊項目基座將設有商場，配套會更完善，「近期亦有四出睇樓，但業主鮮有減價，而新盤在付款安排上較具彈性，所以入票認購。」對於成功購入單位，石先生直言：「開心過中六合彩！」 大手客石先生以約3,600萬元購入3伙柏傲莊單位。   另一位以約900萬元購入2房戶的買家劉先生更笑稱：「咁都抽到是神的安排！」他表示，自己在無參觀示範單位之下入票，認為項目交通方便，對後市走勢並不擔心。 至於抽到20號籌的買家盧太，同樣在未有參觀示範單位下決定入市。她表示，家人斥資約900萬元買入1個2房戶。 樓價硬淨　泓亮張翹楚：料按年升3% 對於柏傲莊 I 賣個滿堂紅，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，最近新盤焦點全部去了柏傲莊，項目銷情固然理想，但大家不要因此對其他新盤太樂觀。「柏傲莊唔同的，新世界今次開價比較保守審慎，首批折實呎價不到2萬元，低過之前市場估值的每呎2.1萬至2.2萬元，情況類似兩年前觀塘凱匯，大型新盤於逆市低開，即吸引大批買家；加上柏傲莊位置，坐正鐵路上蓋，亦係熱賣的一大因素，」張翹楚解釋：「其他新盤唔係賣得差，但始終質素唔同，收票亦無柏傲莊咁驚人，都係超額幾倍至10倍，唔易加價加推。」 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚。   「上車盤最好賣千萬元以下，否則呎價要低於2萬元，先會易賣。鐵路盤一定熱賣，不過最近一些位置較遠嘅非鐵路盤，呎價1.7萬至1.8萬元已經較難有承接；而部分港島樓如西營盤、西環等，呎價2.5萬元左右的，承接已有困難。」張翹楚續指。 雖然本港失業率已持續半年維持6%以上，未見回落勢頭；然而，樓市走勢似乎未受經濟情況影響。參考差估署數據，最近8月份私宅售價指數報380.6點，比今年1月379.7點，反升0.24%。4月份時樓價指數雖跌至377.5點，但5月已急彈至386.1點，可見樓價升得快，跌得慢。再參考中原CCL指數由今年初176.98點，至10月12至18日176.85點，僅跌0.07%。 「其實我一早預計樓價會升，無論2014年或去年社會事件，對樓價亦無多大衝擊，因為香港買樓自住的多數是本地人，港人經歷過沙士，大家有教訓，學精咗，好難再有大劈價畀筍盤人哋執！」張翹楚說道：「影響樓價的主要因素始終是供求問題，現時供應明顯嚴重缺乏，政府雖有長遠建屋計劃，但執行力不足，所以千萬元以下新盤會有人搶，呎價1.8萬元都會搶，預料今年埋單，樓價全年會按年微升3%，與以往一樣跑贏通脹！」 「剛需盤」銷情理想　星展丘卓文：唔見大量割價傾銷 星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文表示，最近新盤銷情理想，包括柏傲莊 I 767個單位於短時間沽清，今年推售的「剛需盤」銷情都不俗。 「柏傲莊有其特別之處，一來佢位於鐵路上蓋，位置及交通都非常方便；加上環境配套優勢，項目將來會有個約65萬方呎商場，這幾點加埋，令這個項目特別吸引，」丘卓文補充：「首先，『剛需盤』已經賣得好；第二，這個項目有其獨特之處。」 星展銀行（香港）香港房地產業分析師丘卓文。   「相信未來幾個月樓價都會相對平穩，有負面、但同時都有正面因素，」丘卓文續指：「現時利息仍然低企，將來房屋供應亦不會多好多，供應持續有限。目前見唔到市場上有大量物業割價傾銷，亦唔見有好多業主被迫賣樓，這是今年樓市與以往逆周期比較的最大分別。資金成本低是其中一個主要原因。20幾年以前金融風暴時，利息比現時高好多，所以影響比較大。現時金融市場波動亦無以前咁誇張，雖然有疫症，但影響相對細，恒指由年頭至今亦唔係跌好多。」 [...]