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海外樓市：東珀斯樓價 觸底反彈
2019-02-04
在澳洲置業，不少人都會首選悉尼或墨爾本，相反，作為澳洲第四大城市的珀斯（Perth），卻常被投資者忽略。珀斯過去4年的樓市淡靜，原因是由2014年開始礦業不景氣而進入了經濟調整期，惟情況於去年7月起，各項數據如就業率及人口增長，以及SDF (State Final Demand)，都明確顯示珀斯已進入早期的經濟復甦階段，相信樓價也會應聲而起。 根據仲量聯行估計，珀斯的樓市已進入「觸底反彈」的時期，真正可以讓投資者在最適合的時間入市。自去年7月，珀斯樓價已開始上升，升幅甚至超越了墨爾本及悉尼。 珀斯是以一個市中心及數百個圍繞著市中心的郊區組成的城市。不論是交通網絡或是商業重心，都集中在市中心內。加上不少大型基建及鐵路網絡正在動工，市中心的公寓住宅深受用家追捧，租賃市場活躍。以市中心一房單位為例，每週租金介乎於400至480澳元之間，一年租金已高達2.5萬澳元（約13.8萬港元），回報率可達6.5厘。 墨爾本吸引力下降 穆迪預測，今年墨爾本整體樓價將再跌6%。其中在Kew、Camberwell和Hawthorn的內東區，自去年跌4.8%後，今年將再跌11.2%。包括Brighton和Sandringham的內南區，預料繼去年跌4.3%後，今年再跌10.2%，市內其他地區預料跌最少4%。 至於悉尼，穆迪預測它的整體樓價再跌3.3%。其中在西北區懷德（Ryde）和東區，將是跌市「火車頭」，分別跌6.6%和6.7%。不過，穆迪預測西區霹靂鎮（Blacktown）會逆市上升0.2%。在雪梨和墨爾本以外，穆迪預測多個首府的樓價皆上升，包括布里斯本（1.2%）、侯巴特（2.7%）、阿德雷德（2.6%）、坎培拉（6.1%）、達爾文（3.7%）。樓市數據機構CoreLogic的資料顯，房屋中位價為918,130澳元（約509.3萬港元），雅柏文中位價為711,501元（約394.7萬港元）。墨爾本分別為751,246澳元（約416.7萬港元）和541,677澳元（約300.5萬港元），這亦成為珀斯樓價被看高一線的原因。 留意東珀斯 要選珀斯內最有升值潛力的地段，必然是靠近市中心的河畔城區東珀斯，參考realestate.com.au資料，東珀斯的兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元（約277.3萬港元）。 東珀斯面積3.3平方公里，全區人口1.06萬人，即每平方公里居住人口僅約3,200人，屬中密度住宅區。東珀斯東邊倚傍天鵝河（Swan River），距離珀斯中央商業區（CBD）僅兩公里，環境優美兼擁地利。根據realestate.com.au去年5月的報告，東珀斯98%民居的500米範圍內有公園或草地，而區內有超市等各式商店，更以咖啡店和餐廳林立見稱。 東珀斯屬「年輕」的城區，居民年齡中位數為33歲，其中38%人口介乎25至34歲，是人數最多的年齡組別；就業人口中，有34%是專業人士，較珀斯的平均比率高出12個百分點。東珀斯有四分之一住戶每週收入中位數超過3,000澳元（約1.6萬港元）。故若在此城區置業，無論把物業出租還是待樓市好轉時把物業轉手，都不愁沒有租客或買家。 據房地產研究機構CoreLogic RP Data的數據顯示，截至去年8月，東珀斯的獨立屋樓價中位數為100.25萬澳元（約554.7萬港元），樓價水平在西澳洲排行第50位，個別河畔豪宅的樓價更動輒數百萬澳元；分層單位樓價中位數為50.25萬澳元（約277.3萬港元）。 東珀斯的3房獨立屋樓價中位數為100萬澳元（約554.7萬港元），一房分層單位樓價中位數僅33.75萬澳元（約187.2萬港元），兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元（約277.3萬港元），3房分層單位樓價中位數為85.25萬澳元（約456.2萬港元）。 房地產研究機構Domain去年 11月發表的《物業價格預測報告》指出，珀斯樓市2019年將否極泰來，樓價料溫和回升約5%，2020年再升3%，屆時珀斯有機成為全澳洲樓價表現最出色的城市之一。 [...]
