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海外樓市：經濟復甦理想 東京樓市續看漲
2018-05-13
日本除了是港人熱愛的旅遊熱點外，近年亦成為海外物業投資的對象。當中日圓這幾年匯價偏軟，港人買樓猶如打折，而且受到2020東京奧運的影響，政府又大力發展基建，加上經濟逐漸向好，當地的樓價走出「迷失」之路，重回升軌。當中，作為首府的東京樓價雖不算最便宜，但作為日本的經濟中心之一，且在人口增長的支持下，樓價升幅將會持續。 香港人除了喜愛到日本旅遊，對於「made in Japan」亦情有獨鍾，基於本港樓價愈來愈瘋癲，近幾年多了港人到日本投資物業。談起日本樓市，或者會聯想起日本樓市的泡沫，而且因人口老年化及生育率下降等，都成為一些人看淡日本樓市的理由。然而，日本樓市失落期已早早離去，日本地價已連續5年回升，以及主要城市圈的樓價持續近8年錄得升幅，吸引不少外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。 據世邦魏理仕（CBRE）數據，專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在2014 年1月至2017年9月間，已在日本投資150億美元，日本也成為亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳洲。日本房地產中最著名的機構投資者，就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金，該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓，這也是其首次進軍亞洲房地產市場；黑石集團亦耗資16億美元在東京購買 5,000多套住宅；新加坡政府公司（GIC）與日本REIT共同斥資約9.36億美元收購東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。 地價連升5年 據「日本土地價格」數據，日本地價已從2013年以來，連續5年保持上升態勢，2017年地價年增率增長6.28%。地價上漲，樓價自然亦水漲船高，包括東京、神奈川、千葉及埼玉縣的南關東城市圈為例，這些地區的樓價已從2013年開始出現上漲，東京的樓價指數已恢復至2000年的水平。日本的3大城市圈的樓價水平，相對2010年已出現較大幅度的上漲，漲幅均達三至四成。 日本樓市得到支援，主要因日本經濟增長好於市場預期，去年全年GDP按年增長1.7%，創下2014年以來的最好水平。雖然GDP在連續8季度錄正增長後，今年首季因出口持續下滑，日本經濟增速明顯下滑，日央行日前亦意外撤銷通脹率達成2%目標的時間表，預計至2021年3月的財年的通脹為1.8%。日央行承認，需更長時間達到目標，料日本經濟增長續溫和擴張，實現通脹的目標仍存在。日央行又上調今明兩個財政年度經濟增長預測，料本年度增長1.6%，下年度增長0.8%，兩者分別上調0.2及0.1個百分點。央行預計，2020年度經濟增長0.8%。 此外，據日本總務省資料，日本於2017年年底的失業率已下降至低於3%，11月更低至2.7%，是近24年來最低，就業充足令人民消費能力提升，可見日本經濟向好，且日本首相安倍晉三早前又要求企業界在本年春季勞資談判中，加薪3%，令經濟有望更上一層樓，從而帶動日本樓市。另外，日本央行持續貨幣寬鬆政策，導致日圓走軟，渣打全球宏觀策略及外匯研究主管羅伯遜料，隨著全球經濟持續增長，日圓料會走弱。故此現時投資日本物業相等於獲折扣優惠，有利投資者入市。 受惠奧運效應 不過，最大的誘因，還是2年後的2020年東京奧運，受2020年東京奧運等因素推動，東京樓價仍有上升空間，近年每年都錄得8%至10%的升幅。再加上，日本目前正如火如荼，由政府領軍進行大型建設，如斥資9.03萬億日圓的中央新幹線已動工，未來完工後，東京至大阪的時間將可由2.5小時大幅縮短至70分鐘，將有助於串聯主要城市間的商業動能與觀光資源，並帶動地產。 雖然東京的樓價相對日本其他城市不算便宜，然而，有市場人士指出，即便東京奧運題材不再，東京樓價亦不會出現大幅下跌現象，因有龐大的租屋需求支撐著，東京大量就業機會仍然吸引年輕人移入，移入人口已連續22年呈現正增長，這將是支撐東京樓市的最大力道。 [...]
