香港

經歷香港史上最大租金跌幅 尖沙咀仍貴絕亞太區購物街 銅鑼灣租金下挫43% 香港、東京、悉尼分列亞太區三甲

戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》(Main Streets) 報告顯示,亞太地區內三分之二的零售帶於2020年出現租金下降,當中香港的銅鑼灣區租金下跌43%,跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段,然而2020年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌42%及35%。平均而言,截至2020年第四季,香港的零售空間租值下降38%。 戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指:「尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異,主要源自業權擁有者多元化的因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區,相較於銅鑼灣羅素街,其業權擁有者比較集中,因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合,達至品牌效應。經濟下行時,集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶,所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為:「展望未來,國際間旅遊有望於2021年較後期恢復,加上穩定商戶組合的支持,我們預期尖沙咀區的零售租金表現將會率先復甦。」 與區內所有市場相比,中國大陸的零售業務所受影響最輕微,平均租金跌幅為5%。北京中央商務區租金於2020年下降14%,然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的5%增長。 戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出:「儘管香港的平均零售租金於2020年下跌38%,高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座仍然高出31%。除卻疫情及經濟下行影響,這現象正反映香港異常高昂的零售租金。」 戴德梁行亞太區洞見與分析主管 Dominic Brown指出:「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素,即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施,在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化,最起碼在首10位的城市,香港、東京、悉尼、首爾和大阪仍然雄踞在內。」 2020年第四季度按市場計最昂貴零售區域(每年每平方尺美元) 2020年排名 2019年排名 市場 位置 租金 1 1 香港 尖沙咀 $1,607 2 2 東京 銀座 $1,223 3 3 悉尼 Pitt Street Mall $974 4 5 首爾 明洞 $930 5 4 大阪 心齋橋筋 / 御堂筋 $805 6 6 上海 南京西路 $600 7 [...]

海外

海外樓市:經濟復甦理想 東京樓市續看漲

日本除了是港人熱愛的旅遊熱點外,近年亦成為海外物業投資的對象。當中日圓這幾年匯價偏軟,港人買樓猶如打折,而且受到2020東京奧運的影響,政府又大力發展基建,加上經濟逐漸向好,當地的樓價走出「迷失」之路,重回升軌。當中,作為首府的東京樓價雖不算最便宜,但作為日本的經濟中心之一,且在人口增長的支持下,樓價升幅將會持續。 香港人除了喜愛到日本旅遊,對於「made in Japan」亦情有獨鍾,基於本港樓價愈來愈瘋癲,近幾年多了港人到日本投資物業。談起日本樓市,或者會聯想起日本樓市的泡沫,而且因人口老年化及生育率下降等,都成為一些人看淡日本樓市的理由。然而,日本樓市失落期已早早離去,日本地價已連續5年回升,以及主要城市圈的樓價持續近8年錄得升幅,吸引不少外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。 據世邦魏理仕(CBRE)數據,專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在2014 年1月至2017年9月間,已在日本投資150億美元,日本也成為亞太地區的第二大投資目的地,僅次於澳洲。日本房地產中最著名的機構投資者,就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金,該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓,這也是其首次進軍亞洲房地產市場;黑石集團亦耗資16億美元在東京購買 5,000多套住宅;新加坡政府公司(GIC)與日本REIT共同斥資約9.36億美元收購東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。 地價連升5年 據「日本土地價格」數據,日本地價已從2013年以來,連續5年保持上升態勢,2017年地價年增率增長6.28%。地價上漲,樓價自然亦水漲船高,包括東京、神奈川、千葉及埼玉縣的南關東城市圈為例,這些地區的樓價已從2013年開始出現上漲,東京的樓價指數已恢復至2000年的水平。日本的3大城市圈的樓價水平,相對2010年已出現較大幅度的上漲,漲幅均達三至四成。 日本樓市得到支援,主要因日本經濟增長好於市場預期,去年全年GDP按年增長1.7%,創下2014年以來的最好水平。雖然GDP在連續8季度錄正增長後,今年首季因出口持續下滑,日本經濟增速明顯下滑,日央行日前亦意外撤銷通脹率達成2%目標的時間表,預計至2021年3月的財年的通脹為1.8%。日央行承認,需更長時間達到目標,料日本經濟增長續溫和擴張,實現通脹的目標仍存在。日央行又上調今明兩個財政年度經濟增長預測,料本年度增長1.6%,下年度增長0.8%,兩者分別上調0.2及0.1個百分點。央行預計,2020年度經濟增長0.8%。 此外,據日本總務省資料,日本於2017年年底的失業率已下降至低於3%,11月更低至2.7%,是近24年來最低,就業充足令人民消費能力提升,可見日本經濟向好,且日本首相安倍晉三早前又要求企業界在本年春季勞資談判中,加薪3%,令經濟有望更上一層樓,從而帶動日本樓市。另外,日本央行持續貨幣寬鬆政策,導致日圓走軟,渣打全球宏觀策略及外匯研究主管羅伯遜料,隨著全球經濟持續增長,日圓料會走弱。故此現時投資日本物業相等於獲折扣優惠,有利投資者入市。 受惠奧運效應 不過,最大的誘因,還是2年後的2020年東京奧運,受2020年東京奧運等因素推動,東京樓價仍有上升空間,近年每年都錄得8%至10%的升幅。再加上,日本目前正如火如荼,由政府領軍進行大型建設,如斥資9.03萬億日圓的中央新幹線已動工,未來完工後,東京至大阪的時間將可由2.5小時大幅縮短至70分鐘,將有助於串聯主要城市間的商業動能與觀光資源,並帶動地產。 雖然東京的樓價相對日本其他城市不算便宜,然而,有市場人士指出,即便東京奧運題材不再,東京樓價亦不會出現大幅下跌現象,因有龐大的租屋需求支撐著,東京大量就業機會仍然吸引年輕人移入,移入人口已連續22年呈現正增長,這將是支撐東京樓市的最大力道。 [...]

時尚

From Tokyo to Hong Kong 東京中央拍賣  由東京至香港的國際發展之路

立足日本,作為當地龍頭的東京中央拍賣,於四年前開拓亞洲市場,並於香港的拍賣市場上不斷壯大,以每年春秋兩拍為焦點,屢創佳績。來到今年秋拍,拍賣行一如以往帶來無數珍品,推出五大專場,合共逾600件藝術品,令人目不暇給。有市場人士認為,香港拍賣市場作為面向國際的藝術交易平台,近年競爭激烈,然而東京中央拍賣創辦人安藤湘桂卻說,拍賣行越多,只會令市場做得越大,因此充滿信心地表示,東京中央拍賣將在香港持續發展,邁向新的發展里程。「未來我們會在香港市場上投入更大精力與資源,以成就不可忽視的地位。」 Text / Toby Chan Photography / Sam Kwong 安藤先生醉心拍賣行業,他指出,拍賣行的工作很忙,很多時在做一個拍賣時,已開始下一個拍賣的籌備工作,不過由於個人對藏品及行業的喜好,從不覺辛苦。他更介紹,這次秋拍,將帶來「中國近現代書畫」、「含弘光大——和歌山縣書道資料館藏中國書畫」、「中國古代書畫」、「中國重要瓷器及藝術品」及「一期一會.聽茶聞香」五大專場,陣容鼎盛。 C:Capital CEO 安藤:東京中央拍賣創辦人安藤湘桂 C:今年香港拍賣市場又有新的競爭者加入,雖然如此,東京中央拍賣仍在市場上擁有牢不可破地位,究竟拍賣行有何獨特之處? 安藤:近年拍賣市場的形勢嚴峻,對每間拍賣行而言都是場歷練,然而在這場大浪淘式的競爭中,往往越能顯示出一間拍賣行的行業態度和市場形象。東京中央秉持一貫強調的「來源有據,流傳有緒」的「生貨」原則,並迎合市場趨勢,將貨源推向「精」和「研究性」的收藏大流。我更認為,在走向國際市場的道路上,僅僅專注於貨源是不夠的,更需要重視文化方面。 [...]