real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

環球時事

全球最具吸引力城市名單 香港首次跌出十大

日本研究機構森紀念財團(Mori Memorial Foundation)最新公布「2021全球城市實力指數」,香港首次跌出全球最具吸引力城市前10名,從去年的第9名大幅下滑至第13名,而前5位城市的排名不變,倫敦維持全球第1,隨後依次是紐約、東京、巴黎及新加坡。 報告指出,受疫情導致航班暫停影響,傳統上國際旅客比例高於國內旅客的香港、新加坡及倫敦均在疫情下因「旅行限制」受一定影響,雖然指數中所有城市的國內外旅客人數都出現下降,但香港的旅客人數大幅下降88%,是所有調查城市中降幅最大。 報告又指,由於香港社會動盪,於經濟自由方面的得分也相應下降,旅遊景點及購物和餐飲選擇評比也下調。香港在經濟範疇排名第5位,落後於北京,但超越上海及台北。香港在研究與開發排名第10位,領先於北京、上海及台北。此外香港在文化、宜居、環境、交通等方面,分別排名第24位、第33位、第24位及第13位。 被調查的13個亞洲城市中,有9個城市的得分亦下降,新加坡是另一個受疫情重創的亞洲城市,外國遊客和航空旅客的得分減半,當地在國際學生和創業公司的數量上得分較低,但空氣素質有所改善,故整體得分有所提升。然而,東京的得分上升,則縮窄了與紐約的差距,主因是日本首都在工作方式的靈活性方面有所改善,東京的聯合辦公設施數量急劇增加等。 [...]

香港

經歷香港史上最大租金跌幅 尖沙咀仍貴絕亞太區購物街 銅鑼灣租金下挫43% 香港、東京、悉尼分列亞太區三甲

戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》(Main Streets) 報告顯示,亞太地區內三分之二的零售帶於2020年出現租金下降,當中香港的銅鑼灣區租金下跌43%,跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段,然而2020年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌42%及35%。平均而言,截至2020年第四季,香港的零售空間租值下降38%。 戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指:「尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異,主要源自業權擁有者多元化的因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區,相較於銅鑼灣羅素街,其業權擁有者比較集中,因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合,達至品牌效應。經濟下行時,集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶,所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為:「展望未來,國際間旅遊有望於2021年較後期恢復,加上穩定商戶組合的支持,我們預期尖沙咀區的零售租金表現將會率先復甦。」 與區內所有市場相比,中國大陸的零售業務所受影響最輕微,平均租金跌幅為5%。北京中央商務區租金於2020年下降14%,然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的5%增長。 戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出:「儘管香港的平均零售租金於2020年下跌38%,高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座仍然高出31%。除卻疫情及經濟下行影響,這現象正反映香港異常高昂的零售租金。」 戴德梁行亞太區洞見與分析主管 Dominic Brown指出:「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素,即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施,在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化,最起碼在首10位的城市,香港、東京、悉尼、首爾和大阪仍然雄踞在內。」 2020年第四季度按市場計最昂貴零售區域(每年每平方尺美元) 2020年排名 2019年排名 市場 位置 租金 [...]

海外

海外樓市:經濟復甦理想 東京樓市續看漲

日本除了是港人熱愛的旅遊熱點外,近年亦成為海外物業投資的對象。當中日圓這幾年匯價偏軟,港人買樓猶如打折,而且受到2020東京奧運的影響,政府又大力發展基建,加上經濟逐漸向好,當地的樓價走出「迷失」之路,重回升軌。當中,作為首府的東京樓價雖不算最便宜,但作為日本的經濟中心之一,且在人口增長的支持下,樓價升幅將會持續。 香港人除了喜愛到日本旅遊,對於「made in Japan」亦情有獨鍾,基於本港樓價愈來愈瘋癲,近幾年多了港人到日本投資物業。談起日本樓市,或者會聯想起日本樓市的泡沫,而且因人口老年化及生育率下降等,都成為一些人看淡日本樓市的理由。然而,日本樓市失落期已早早離去,日本地價已連續5年回升,以及主要城市圈的樓價持續近8年錄得升幅,吸引不少外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。 據世邦魏理仕(CBRE)數據,專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在2014 年1月至2017年9月間,已在日本投資150億美元,日本也成為亞太地區的第二大投資目的地,僅次於澳洲。日本房地產中最著名的機構投資者,就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金,該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓,這也是其首次進軍亞洲房地產市場;黑石集團亦耗資16億美元在東京購買 5,000多套住宅;新加坡政府公司(GIC)與日本REIT共同斥資約9.36億美元收購東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。 地價連升5年 據「日本土地價格」數據,日本地價已從2013年以來,連續5年保持上升態勢,2017年地價年增率增長6.28%。地價上漲,樓價自然亦水漲船高,包括東京、神奈川、千葉及埼玉縣的南關東城市圈為例,這些地區的樓價已從2013年開始出現上漲,東京的樓價指數已恢復至2000年的水平。日本的3大城市圈的樓價水平,相對2010年已出現較大幅度的上漲,漲幅均達三至四成。 日本樓市得到支援,主要因日本經濟增長好於市場預期,去年全年GDP按年增長1.7%,創下2014年以來的最好水平。雖然GDP在連續8季度錄正增長後,今年首季因出口持續下滑,日本經濟增速明顯下滑,日央行日前亦意外撤銷通脹率達成2%目標的時間表,預計至2021年3月的財年的通脹為1.8%。日央行承認,需更長時間達到目標,料日本經濟增長續溫和擴張,實現通脹的目標仍存在。日央行又上調今明兩個財政年度經濟增長預測,料本年度增長1.6%,下年度增長0.8%,兩者分別上調0.2及0.1個百分點。央行預計,2020年度經濟增長0.8%。 此外,據日本總務省資料,日本於2017年年底的失業率已下降至低於3%,11月更低至2.7%,是近24年來最低,就業充足令人民消費能力提升,可見日本經濟向好,且日本首相安倍晉三早前又要求企業界在本年春季勞資談判中,加薪3%,令經濟有望更上一層樓,從而帶動日本樓市。另外,日本央行持續貨幣寬鬆政策,導致日圓走軟,渣打全球宏觀策略及外匯研究主管羅伯遜料,隨著全球經濟持續增長,日圓料會走弱。故此現時投資日本物業相等於獲折扣優惠,有利投資者入市。 受惠奧運效應 不過,最大的誘因,還是2年後的2020年東京奧運,受2020年東京奧運等因素推動,東京樓價仍有上升空間,近年每年都錄得8%至10%的升幅。再加上,日本目前正如火如荼,由政府領軍進行大型建設,如斥資9.03萬億日圓的中央新幹線已動工,未來完工後,東京至大阪的時間將可由2.5小時大幅縮短至70分鐘,將有助於串聯主要城市間的商業動能與觀光資源,並帶動地產。 雖然東京的樓價相對日本其他城市不算便宜,然而,有市場人士指出,即便東京奧運題材不再,東京樓價亦不會出現大幅下跌現象,因有龐大的租屋需求支撐著,東京大量就業機會仍然吸引年輕人移入,移入人口已連續22年呈現正增長,這將是支撐東京樓市的最大力道。 [...]

時尚

From Tokyo to Hong Kong 東京中央拍賣  由東京至香港的國際發展之路

立足日本,作為當地龍頭的東京中央拍賣,於四年前開拓亞洲市場,並於香港的拍賣市場上不斷壯大,以每年春秋兩拍為焦點,屢創佳績。來到今年秋拍,拍賣行一如以往帶來無數珍品,推出五大專場,合共逾600件藝術品,令人目不暇給。有市場人士認為,香港拍賣市場作為面向國際的藝術交易平台,近年競爭激烈,然而東京中央拍賣創辦人安藤湘桂卻說,拍賣行越多,只會令市場做得越大,因此充滿信心地表示,東京中央拍賣將在香港持續發展,邁向新的發展里程。「未來我們會在香港市場上投入更大精力與資源,以成就不可忽視的地位。」 Text / Toby Chan Photography / Sam Kwong 安藤先生醉心拍賣行業,他指出,拍賣行的工作很忙,很多時在做一個拍賣時,已開始下一個拍賣的籌備工作,不過由於個人對藏品及行業的喜好,從不覺辛苦。他更介紹,這次秋拍,將帶來「中國近現代書畫」、「含弘光大——和歌山縣書道資料館藏中國書畫」、「中國古代書畫」、「中國重要瓷器及藝術品」及「一期一會.聽茶聞香」五大專場,陣容鼎盛。 C:Capital CEO 安藤:東京中央拍賣創辦人安藤湘桂 C:今年香港拍賣市場又有新的競爭者加入,雖然如此,東京中央拍賣仍在市場上擁有牢不可破地位,究竟拍賣行有何獨特之處? 安藤:近年拍賣市場的形勢嚴峻,對每間拍賣行而言都是場歷練,然而在這場大浪淘式的競爭中,往往越能顯示出一間拍賣行的行業態度和市場形象。東京中央秉持一貫強調的「來源有據,流傳有緒」的「生貨」原則,並迎合市場趨勢,將貨源推向「精」和「研究性」的收藏大流。我更認為,在走向國際市場的道路上,僅僅專注於貨源是不夠的,更需要重視文化方面。 [...]