香港

樓價高企　村屋成上車之選

本港住宅價格愈升愈有，已到了不理私樓還是公屋的地步。而過去一直落後於大市的村屋在去年亦有極佳表現。中原地產研究部資料顯示，2017年的新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得2,016宗，較2016年的1,585宗上升27.2%，為近3年的新高。至於金額則為60.55億元，較2016年上升42.6%，為1996年有記錄以來歷史次高。 村屋賣買暢旺，反映當公屋都水漲船高之時，部分買家已轉戰村屋市場尋找安居之所。而各區中，尤以大埔及西貢最受歡迎。然而，在僧多粥少下，近期有關區域的貼市盤亦經已買少見少。 根據中原數據顯示，以金額計算，去年價值400萬元以上的新界二手村屋最為搶手，錄得953宗買賣買，按年大增95.3%。價值300萬至400萬元的買賣則錄得646宗，按年上升16.4%。至於價值200萬元或以下及200萬至300萬元的村屋買賣錄得跌幅，分別錄152宗及265宗，卻按年下跌11.6%及28.4%，反映細價村屋漸漸絕跡市場。 而在新界區五個傳統村屋林立區份（包括大埔、元朗、西貢、屯門及沙田）中，2017年大埔區的二手村屋買賣宗數及金額錄得最多升幅，按年上升41.6%及56.0%。其次為西貢區，按年上升40.6%及37.7%。至於沙田、元朗及屯門的村屋宗數，按年上升31.4%、23.0%及17.5%，而金額分別按年增加43.5%、46.1%及44.5%。 事實上，近期市場不乏高價成交的村屋，當中如本月中，根據世紀21奇豐物業資料，西貢西貢屋苑式村璟瓏軒錄得雙號屋二樓連天台戶成交，建築面積700平方呎，另連天台700平方呎，成交價715萬元，建築面積呎價10,214元。原業主於2008年3月以290萬元購入物業，持貨至今沽售，帳面獲利425萬元，物業升值1.5倍。 向來以呎價低水見稱的村屋，單是西貢區去年全年已有逾10宗分層呎價破萬之成交，除了反映樓市氣氛向好，本港息口持續偏低，增強市民的入市信心，亦反映在市區樓價大升後，不少買家都向村屋埋首，作上車之用。事實上，近期市區公屋呎價也升至近萬港元，日前青衣長安邨安泊樓更有一個實用面積150方呎的中層單位，剛以240萬元連地價易手，呎價竟達1.6萬元，成為全港史上呎價最貴公屋王。在市民與似乎上車夢愈走愈遠之際，村屋的確亦是一個不錯選擇。 不少用家均偏好村屋實用率高，部分高達九成，內櫳寬闊四正，再加上各層均有其優勝之處，如地下單位有花園、中層單位有露台、3樓單位有天台。此外，單幢式村屋毋須繳付管理費（除了屋苑式管理村屋）。同時，村屋很多時在購入時已附送車位，就算沒有附送車位，每月租金亦只是千元以內；比私樓車位月租平均約3,000元以上花算得多。 近期大埔區放賣盤供應雖然充足，但價格有明顯上升趨勢，故成交不算太暢旺，其中全新頂層連天台戶成交價已較5個月前上升逾8%。有物業代理指，大埔村屋放賣盤有近200個，但貼市價的僅得2成，業主心態強硬，議價空間普遍約3%，如大美督村有700方呎地下戶原開價450萬元，放盤3個月終減至435萬元易手，減幅僅約3.3%。 按揭要求有異 雖然相對私樓，不少村屋上車的門檻仍較低，惟村屋的估值、按揭及業都跟私樓不同，購買前宜先留意細節。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，大部分村屋前身是丁屋，即是新界原居民所起的，本身不可以租售和轉賣。不過，若拿到滿意紙，到屋宇署申請，並完成補地價，便可以自由買賣。 理論上，村屋跟私樓一樣，600萬以內可以做到八成按揭，卻不是每間銀行都樂意為村屋按揭，一般而言，中小型銀行較樂意提供。而如若買家想申請高成數的按揭，即六成以上，樓齡一般要較新，大約十年以內，無潛建物，附近要有交通配套，如巴士站、小巴站等，更要是為標準700呎單位。按揭年期方面，村屋一般都可以做到30年按揭，不少銀行會用「60減」，或「70減」，假設樓齡30年，如以「60減」就是60減30年，即最長按揭期為30年。 由於村屋成交量比較少，位置多較偏遠，故村屋之間的成交價可以出現很大差異，故銀行較亦著重申請人的條件多於抵押品。例如申請人收入是否固定，收入證明亦會查得較嚴謹。如界定申請人是優質客戶，批出來的成數、息率跟私樓相近，但若果不是，就會減成數和增加息率。 此外，村屋業權以及土地使用權亦需要留意。曾有個案，在買家買入村屋之後，發現屋前的道路，並非公家地方，故沒有使用權，最後每個月都要繳付路費。此外，地政總署早前高調公布，依據法例收回兩個私人農耕地段，並正處理多宗農地違契建屋個案。因此，買賣村屋，最好找做開村屋的律師樓處理，因為村屋涉及很多法律問題，例如丁權、原居民權益等，並非每個事務律師都懂得處理。 [...]