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【港股專家】岑智勇：朗詩綠色（0106）中期利潤躍升3倍，戰略轉型卓有成效

近日統計局公佈的7月房企運營數據強於預期，房地產市場剛需依然強勁，近期多家內房公佈業績，相關的營運數據取得不俗成績，進一步提升內房板塊的景氣度。除了大環境為內房板塊帶來支持外，若內房企業在發展業務時可以配合其他國策，例如綠色建築發展政策，相信將有助提高其競爭力。隨著近來年國家對於綠色建築的鼓勵，我國綠色建築逐步在全國大面積推廣，累計綠色建築面積從2011年0.4億平方米，大幅增長到了2017年的13億平米。一眾內房股中，朗詩綠色集團（0106）迎合政策導向，專注綠色住宅打造差異化產品，其核心綠色技術滿足對住房質素有更高要求的客戶，成為引起市場關注的潛力股。 朗詩中期業績高歌猛進。2018年上半年出品簽約銷售額約為163.6億元，同比增長約 47.7%。在銷售成本下降，以及其他收入的帶動下，集團在期內實現利潤人民幣3.69億元，同比上升184.5%，淨利潤率達18%；核心淨利潤人民幣3.27億元，同比上升60.0%，核心淨利潤率達16%；股東應占利潤281.8百萬元，同比上升304.4%，著實亮眼。據公司資料顯示，集團的ROE達25%，高於不少同業，反映集團為股東創造價值的能力優於同業。 集團於2018年初易名為「朗詩綠色集團有限公司」，進一步明確了集團作為「綠色生活引領者」的目標定位。集團旗下共有5大事業部：中國地產事業部、美國地產事業部、長租公寓事業部、養老服務事業部和綠色金融事業部，形成「集團總部—事業部二級管控模式」， 持續打造縱向多元的專業能力。 資產輕型化是本集團一大核心競爭戰略。集團利用綠色建築的核心技術、品牌溢價能力及項目管理經驗，積極拓展以小股操盤為主的資產輕型化業務。期內,集團簽訂來自獨立協力廠商或合作方的項目開發管理服務合同額約為3.59億元，確認的開發管理服務收入約為3.78億元，同比上升70.6%；項目開發及管理服務除所得稅前分部利潤為1.45億元，同比上升44.2%，從數據來看，資產輕型化策略已對集團中期業績形成實質性支撐。資產輕型化的好處還包括可以避開拿地的初始成本，具有較大的成本優勢，有效避免了高價地王。 另一方面，集團在美國紐約、洛杉磯、三藩市等美國城市亦有業務，在截至2018年6月底止共有14個美國項目；美國專案共錄得合同銷售額總計約為20.7億。目前美國業務佔總收入比例已升至近四成，去年同期僅約22%。集團業務向海外傾斜，除了全球化戰略佈局需要，也是考慮國內調控加碼，增加海外專案能有效對沖政策風險，另外也由於人民幣匯率走貶，美國業務有益於控制匯率損失。 朗詩的債券評級資質與發展前景頗受債券投資者及評級機構認可。據悉，集團在2018年上半年成功在境外成功發行總額2億美元的綠色債券，該綠色債券獲得標普全球最高等級的綠色評級認證。此外，集團持續在創新融資方式及負債方面實施有效管控，集團期內的淨負債與股本權益比率為 47.2%，短期債務比例下降至 17%，現金短債覆蓋倍數超過 4倍，財務將況穩健，為公司面對整個市場變化，抵禦風險提供了良好的基礎。 朗詩公告中披露，在截至2018年6月底，集團擁有項目儲備可售面積為6,151,365平方米及預計可售貨值約為人民幣1,095.9億元，取得權益項目總建築面積為8,929,169 平方米、可售面積為3,599,962平方米及預計可售貨值約為人民幣643.1億元。朗詩的地產項目擁有優越的地理位置，集中在一二線城市，及少量三四線城市核心區域，主要分佈於環渤海、長三角、中西部、珠三角等經濟發達地區，合理的業務佈局和近1100億的可售貨值料可成為朗詩未來的增長動力。 年初以來，朗詩主要股東田明陸續增持公司股份，向資本市場釋放積極信號。股價方面，集團股價近日在0.9元出現雙底走勢，在主要股東的回購支持下，料在完成整固後有望反彈。若以8倍市盈率作估值，目標價可達 1.37元。 筆者為證監會持牌人士，不持有上述股份。   撰文：岑智勇（南華金融集團高級策略師） 權益披露：分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。 [...]