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新盤放大鏡：元朗「朗城匯」　開價低於市價

過去一週新盤銷情似乎有點放慢下來，但本週將有新盤加入混戰中，說的便是華懋的元朗朗屏站項目「朗城匯」。項目首批144伙，以平均折實呎價約1.6萬元推出，入場門檻不足500萬元，從呎價上看，與近期推出的將軍澳LP 6的呎價相約。然而，因朗城匯毗鄰港鐵站，在地理位置上亦較為優越，難怪發展商揚言計畫首輪銷售推出六至七成單位，並計畫分兩次銷售全盤。有業界人士指，朗城匯開價較市價低，相信可吸引用家及投資者入市。 踏入10月，新盤魚貫登場，難免影響銷情。10月11日，九龍建業（00034）旗下油塘海傲灣銷情慘淡，華懋集團銷售部總監吳崇武則笑言：「全個市都在等候元朗朗屏站朗城匯開價，所以影響其他盤的銷情。」本週，終於輪到華懋發展的朗屏站項目朗城匯出場。華懋以快打慢，上週已預告11月16日會推出首張價單，並且揚言不想囤貨，冀首輪銷售時將推出全盤的60%至70%單位，即約432至504伙發售，計畫分兩次銷售全盤720個單位。吳氏又指，項目定價會「進取中保持克制」。 集團公布的首張價單果然是「進取中保持克制價」，首批144伙涉及1至3房，實用面積介乎322至690方呎，價單定價565.8萬至1,402.8萬元，平均呎價18,626元，發展商提供最高15%優惠，折實平均呎價15,832元，折實呎價介乎13,389至17,583元。入場單位為實用面積322方呎的1房戶，折實價480.9萬元。吳崇武認為今次是起動價，項目首張價單較同區新盤有約八折的折讓，亦相信該盤有港鐵效應，對銷情保持信心，料最快未來兩日加推，至於會否加價就先賣關子。 觀乎元朗區二手屋苑近期平均實用呎價介乎約1.1萬至近1.7萬元，其中Grand YOHO約1.64萬元，YOHO Town約1.6萬元，YOHO MIDTOWN約1.68萬元，同屬朗屏站項目的朗屏8號則逾1.7萬元，與之相比確實是有折讓。但同區錦田北Park Yoho Milano首批折實約13,756元，即如今朗城匯貴15%。美聯布少明表示，目前同區Grand YOHO一手平均呎價逾2萬元，朗城匯開價較市價低，相信可吸引用家及投資者，日後呎租料可達40至45元，租金回報率逾3至3.5厘。 間隔及配套： 項目由4幢大廈組成，涉及720伙，全屬標準單位，不設特色戶，戶型涵蓋1至3房，實用面積由319至754方呎，主打2房戶，實用面積為479至579方呎，並設有傳統獨立廚房，佔全盤52.2%。景觀上，項目附近的高樓不多，故預料不少單位都有較開揚的景觀，加上地盤的東面毗鄰河道，故部分單位將可望河道及對岸的大橋村景致。 配套方面，項目於地下至2樓設有面積約13,522方呎的住客會所，提供包括戶外泳池、兒童遊樂場，以及466方呎的綠化平台等設施。另於地下及2樓有佔地約68,814方呎的公共花園供住戶休憩散步。 交通： 項目距離港鐵朗屏站只是約1至2分鐘步程，發展商強調，項目與港鐵的接駁有蓋行人天橋的步程僅需3.42秒，即走幾步已能到港鐵站，住戶出入鐵路站相當方便，可依靠西鐵綫前往荃灣、美孚、紅磡等地區。此外，由屋苑步行數分鐘可到附近的安達坊巴士總站，而青山公路元朗段一帶亦有不少公共交通，可連接荃灣、佐敦、觀塘等其他地區。大馬路亦有輕鐵線行走，前往區內、洪水橋、天水圍等地區亦十分便捷。日常配套方面，項目附近有有不少民生地舖，步行約5至7分鐘便可到最近的大橋街市；區內亦有大型商場，包括元朗廣場、形點YOHO MALL，提供連鎖食肆、兒童用品及戲院等，滿足住戶需要。若需要更多食肆及民生店舖，就要去大馬路一帶。 同區供應： 元朗區近年一直是主要供應重鎮，新地的元朗新盤供應還未完結，如新地（00016）的Grand YOHO 3期的2座物業，原定3年後落成，可是目前因港鐵西鐵元朗站架空路段有兩座橋躉出現沉降，故項目已停工，有待港鐵完成加固工程後才恢復施工。集團上月又向城規會申請放寬發展密度，位置是元朗長春新村一帶1幅佔地近168萬方呎的遼闊土地，計畫興建一個擁有32幢樓宇的超大規模項目，提供3,891個單位。 此外，恒地（00012）旗下的元朗尚悅．嶺，項目已獲批預售樓花同意書。該公司營業（一）部總經理林達民表示，尚悅．嶺短期內會展開宣傳及上載樓書，計畫10月開售。 [...]