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蔣一洪:泰國買樓詳細手續及細節你要知 (PART 2)

上文 (文章連結: https://bit.ly/3yqdnze   )提到香港人在泰國買樓的一些手續以及基本資料,今天想和大家分享的是一些在泰國買樓時,需要注意的細節。 其中,如果大家是自己買樓的話,匯款到泰國需要很小心。為了要証明資金是由你從香港轉到泰國,除了不能先在香港把錢轉成泰銖再匯到泰國外,在填寫電匯單時,也是一個難度。因為填上的每個字都要非常準確。 而有些時候,因為我們購買的時候,很多買家都不懂泰文,但泰國的地產合約卻全都是泰文,故此,很多時候,我們都需要倚靠泰國的地產代理來翻譯,故此有些時候,就可能出現因為翻譯時的字眼不準確,而需要重新再匯的情況。 除了匯款上的細節,其中一句我在上文曾經提及過的,便是要小心選擇承辦商。 最好就是選擇一些歷史悠久,有良好背景,已經成功發展不少項目的發展商,可以的話,當然能夠實地考察是最好的,前往看一下發展商正在發展,又或是販賣的項目,以及他過往發展的項目。 因為現時的疫情關係,很多投資者都可能未能前往泰國當地,故此也更應該選擇一些名譽特別好,信用也良好,香港有一個能長期聯系的地點,而且也能通過網上實地觀察發展情況的一些發展商。 但也需要留意,有時一些大發展商,也會因為策略上的原因而選擇開一間新的發展商公司來處理一個新的項目,在這情況下,便需要留意該公司有沒有母公司了。 另一方面,由於泰國很大,分成不同的城巿,我建議在選擇投資哪一個城巿上,較初期的投資者也應該要留意城市規劃,留意泰國的城市發展策略,將會發展哪一區, BTS將會通往哪一區,但是也需要了解一下泰國和香港不同,當地人也習慣了不用大型運輸交通工具,例如鐵路等的交通方法。故此,也不需要一定只尋找有 BTS 的地區。最終還是要把各種因素都計算在內。 但筆者作為一個有在泰國投資的投資者,建議初次在泰國投資買樓的朋友們,最好的方法就是先從首都城市開始,如果你沒有在一個二線城巿實際生活過,也不知道你購入的物業所在地的情況時, 最好先行避免在二線城市購入物業,還是先在首都城巿投資會穩妥很多。 曾經我便聽過一些例子,就是有投資者想要休閒的生活,故此選擇在一些比較貧困的二線城市購買房屋,結果,當地各種配套都未曾發展成功,而且當地人也尚未習慣與外來的新移民相處,故此面對很多不便,最後要止蝕離場的情況。 故此建議在還沒熟悉泰國的情況以前,最好先行在首都圈購房,而事實上泰國如果投資眼光準確,你可以得到很好的回報,如果大家有看過我的書的話,最後一章便是指出我在泰國的投資回報的。 不管是在哪一個國家購房,其實都要是先看城市的規劃發展,周邊的各種配套,齊不齊全是十分重要的。所以在泰國買樓,首要都是做足功課,不能因為銀碼較低便掉以輕心。 另一方面,在泰國選擇購買哪一間房子時,也需要事先考慮你的投資目的,到底是自住,還是只想用於投資,還是先行出租後於數年後再自住。 還有不可以忽略的是,在選擇購買樓宇時,也應該以出租給當地人為目標,而不是旅客,又或是在泰國工作的外國人,因為這樣才會得到更穩定的收入和現金流。 [...]

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海外樓市:曼谷新CBD 上升潛力大

過去10年,泰國樓市一直處於上升軌道,近期泰國政府終忍不住出手,明年第2季開始調高首付比例。然而,對於海外投資者而言,影響似乎不大,而且泰國政府在政策上也在扶持和傾向房地產行業。事實上,自當地政府為促進經濟發展,提倡發展名為「泰國4.0」的經濟發展計畫,以及東部經濟走廊(EEC)發展計畫後,不但能吸引投資者及新產業進,同時亦能帶動當地的房地產需求。除市中心外,位於週邊的Rama 9區將是未來曼谷新CBD區域,當地樓市亦被看高一線。 泰國樓市一直受到中港投資者青睞,過去10年,曼谷公寓平均每年漲幅約12%,另據高力國際報告顯示,第3季樓價按季急升26.4%至每平方米13.7萬泰銖。該行又指,在過去1至2年間,曼谷新盤價格按年升幅平均都有15%至20%。可是,近日泰國政府終於對樓市動手,泰國央行宣布,將於2019年第2季開始,對價值超過1,000萬泰銖的首個及第2個單位的買樓人士調高首付比例,首付比例由10%至15%調高至最低的20%。 雖然如此,但對於海外投資者而言,只是提高入市成本而已,未必會減低投資者入市的意欲,皆因當地樓價仍在平穩上升。有專家表示,近年泰國土地價格一直在平穩上漲,據泰國統計資料,泰國的土地價格較上一年平均增長穩定在8%,其中黃金的地段可高達至10%至12%。除土地價格平穩上升外,泰國政府在政策上也在扶持和傾向房地產行業。目前中國工商銀行泰國分行開放了向投資泰國房產的外國人提供貸款業務,貸款通過他們的外國分行完成,但申請與還款則要在泰國進行。 事實上,隨著中國一帶一路經濟項目的進行,泰國地產市場也將相應升溫,未來由昆明往曼谷可朝發夕至。除此之外,加上高度關注的東部經濟走廊(EEC)大型機建項目及數碼發展,多項因素令當地樓市前景看好。 中日合推EEC 泰國2017年提倡發展名為「泰國4.0」的經濟發展計畫,打造位於北柳、羅勇與春武里府的「東部經濟走廊」(EEC)。東部經濟走廊(EEC)發展計畫旨在振興和加強東部海岸開發,計畫將引導投資者在這些地區進行實質投資、發展重要社會基建設施。今年10月,中日決定合作,共同參與發展EEC的相關項目。 EEC著重改善區內的基建運輸,提升現有設施和陸續增加連接點,為航空、陸路、鐵路和海上航線提供重要聯繫,計畫將減少貨物運輸時間及成本,提高競爭力。一方面會開發東部航空專用區和航空城,將EEC與地區航空公司聯繫,成為航空和航空物流業中心樞紐,將來會有高速列車為乘客提供與主要機場(廊曼機場,素萬那普機場和U-Tapao機場)的連接,使EEC和曼谷之間的行車時間少於1小時。   另一方面則會通過中國、老撾、泰國和柬埔寨之間的雙軌鐵路,和位於北柳府新配送中心的自動化運輸和無縫操作系統下,貨物可無縫地連接至林查班港(Laem Chabang)3期港口,又或瑪塔普(Map Ta Phut)3期工業港口。另外,Sattahip商業港口將成為一個郵輪港口。 交通網絡趨完善 有分析認為,目前曼谷市中心的樓價已上升不少,反而週邊區域的房產升值潛力更高。當中以地鐵MRT [...]

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海外樓市:曼谷樓價 看升一成

東南亞是香港人的旅遊熱點之一,同時亦是投資者的目的地。其中曼谷的平均樓價由2010年起一直保持上升趨勢,可見投資者對當地樓市升值潛力的信心。與此同時,中國將投放1.4萬億美元規模的資金開拓發展「一帶一路」,形成海、陸、空的全方位交通連接網絡,有效改善泰國交通情況及帶動人流,再加上泰國實施經濟轉型,有分析認為,明年曼谷樓價可上升一成。 泰國近年樓市持續上揚,特別是作為首都的曼谷,平均樓價由2010年起一直保持上升趨勢,可見投資者對當地樓市升值潛力的信心。過去10年,泰國地產價格平均上升24.2%,即使如此,樓價仍較亞洲其他市場低,故受到不少投資者追捧。旅遊業是泰國經濟的支柱之一,對其國內生產總值(GDP)的貢獻超過9%,而近年泰國遊客人數更持續破紀錄,2017年遊客達3,400萬人次,並創造1.81萬億泰銖的可觀收入。 除旅遊業外,政府近年亦積極發展科技,泰國副總理頌奇(Somkid Jatusripitak)曾表示,泰國的經濟轉型改革有3大策略,分別是大型基礎建設、東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor, EEC)及數位發展,盼為泰國經濟注入新動能,進而成為東南亞經濟成長的主要引擎。 其中阿里巴巴集團將向泰國東部經濟走廊(EEC)1期工程投資110億泰銖,而京東集團、騰訊控股亦已為進軍泰國作準備,並應對Tarad.com等泰國本土電商網站的競爭。在一片利好因素下,泰國未來經濟前景可說是一片亮麗,從而利好當地樓市發展。 適合退休生活 除此之外,泰國近年亦成為熱門的退休目的地,皆因當地擁有世界一流的醫療設施、以及優質的服務,50歲或以上的外國人可輕鬆獲得長期居留養老退休簽證,加上泰國沒有房產稅,在購買泰國的房產只須在過戶的時候繳納過戶費、特種商業稅、印花稅和個人所得稅,大約等同樓價的6%,一般買賣雙方各分擔一半便可,故吸引不少人入市。泰國政府最近亦考慮面向外國創業者,推出專門的簽證類型,鼓勵更多人前來泰創業,從而促進泰國創意產業發展。 再者,當地將設大型基建、東部經濟走廊等建設發展,更會連接一帶一路中的高鐵項目,一條由昆明出發,分3條線經緬甸、越南、老撾,之後於曼谷集合,相信通車之後將會帶動附近一帶的經濟與樓價。 資料顯示,曼谷等旅遊熱點的物業升值潛力高,以曼谷CBD中央商務區房價,平均租金回報可達5.5至6.5厘。近2年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成,平均呎價6,000元,因為地產商覓地和改變土地用途困難,例如河畔地區的樓宇設高度限制,供應難大量增加。 曼谷有幾個置業熱門地區,其中素坤逸區(Sukhumvit)被稱為泰國最繁華的富貴圈。位於BTS素坤逸線的Siam(暹羅)站至Thong lo(通羅)站的物業較優越,而具潛力的地區包括Asoke(阿速)至Phrom Phong(鵬蓬)沿線。據當地媒體報道,今年曼谷推出的新樓供應中,最受歡迎的地點是Sukhumvit [...]

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憧憬中泰鐵路通車 曼谷樓市看高一線

泰國曼谷一向是旅遊熱點,但有分析指出,中國投資者正在把目光投向曼谷,皆因相對他們以往熱捧的澳洲,泰國目前的房價仍屬低水,而且隨著中泰鐵路開始動工,料於2021年通車後,猶如打通曼谷的任督二脈,帶動更多的資金及人流;再配合刺激經濟計畫,將會加強住屋需求,支撐樓市向好。有分析指,隨著泰國持續逾一年的國喪期終於完結,今年曼谷樓市至少升一成。 泰國曼谷向來是港人的旅遊聖地,以及樓市投資熱點,瑞銀的調查顯示,今年曼谷樓市將會成為中國買家的新目標。瑞銀全球房地產研究主管賴特(Kim Wright)表示,中國投資者正在把目光投向澳洲房地產市場以外的其它地區,例如作為新興市場的泰國曼谷,目前房價亦很有吸引力,基礎設施建設的投入也在增多。 基建帶動樓價上升,是必然的定律。目前,泰國於去年12月已開始興建泛亞鐵路,由於高鐵總站設在曼谷,而曼谷高鐵總站共24個月台,為東南亞最大。高鐵初期連接首都曼谷和泰國北部的呵叻,並計畫進一步向北伸延至老撾及中國昆明,讓沿線人流物流更為暢順,不但可促進各地旅遊及經濟發展,亦為曼谷經濟注入新動力,使當地樓市投資前景更上一層樓。按計畫,中泰高鐵預計將於2021年通車,屆時從曼谷至泰國東北部呵叻的時間將縮短至1小時17分鐘,是開車所需時間的三分之一。至2025年,也有計畫接通曼谷至新加坡的路段。 泰國交通部長阿空表示,2021至22年內,泰國政府將促進曼谷至廊開府高鐵貫穿老撾高鐵。老撾高鐵建設時間為4年,預測泰國高鐵需3至4年建設時間,中方亦希望看到泰老高鐵在同個時間段內竣工。 泛亞中轉站 中鐵建東南亞公司總經理朱錫均表示,中泰鐵路建成運營後,每年或將為泰國增加200萬中國遊客,泰國的農產品出口將更加便利,泰國作為東盟交通樞紐的地位亦會進一步鞏固。最重要的是,隨著一帶一路發展,曼谷將成為泛亞鐵路的中轉站、昆曼公路及克拉運河的必經之路,故當地未來潛力實在是不可忽視。 除基建外,泰國政府從今年2月1日起實施「智慧簽證」計畫,吸引特定產業的外國專業人才前往泰國定居,獲得智慧簽證的外籍人士,在泰居留期最長可達4年,還將享受一系列優惠待遇,如持智慧簽證者的外國人只需每年一次到移民局報到,而其他人則須每90天便要報到一次;簽證有效期內可自由進出泰國,無需辦理重入境簽證;親屬也可享有同等待遇。據悉,每年有約3,000個家庭經此計畫於泰國定居,數字按年升約5%,反映當地居住需求熾熱。 為保持經濟穩定增長,泰國政府亦力推「泰國4.0」和投資獎勵計畫,其中鼓勵外資來曼谷建立區域總部,可享8年免企業稅的條件,和高階管理人員簽證優惠待遇等,讓企業以曼谷為中心,輻射整個北東盟5國,即泰國、柬埔寨、緬甸、老撾及越南的市場,吸引不少資金流入。根據世界銀行報告顯示,泰國2017年GDP增長率約3.5%,幅度高於2016的3.2%,曼谷樓價近10年同樣穩健上漲,每年平均增幅5%至8%。 國喪期完結 值得留意的是,泰國持續逾1年的國喪期,於去年10月已完結,整體經濟活動逐步恢復正常。匯投資香港銷售與項目總監張永恒表示,泰國業權分為永久業權與租賃業權,有助均衡樓市,以及讓樓價升幅較緩慢,過去5年,曼谷樓價累升四成,料今年也會平均升10%,而隨著購買力於今年釋放,樓價升幅可能更強。 張永恒稱,目前曼谷市中心單位的租金回報平均介乎5至6 厘,因業主只需交管理費,淨回報較高,投資費用偏低。但如日本印花稅較高,即使租金回報達6至7厘,但淨回報實則減少2%至3%。再者,目前日本心齋橋地鐵站上蓋項目,一個600餘方呎的2房單位,也要索價達700萬至800萬港元。而投資者在泰國買入一個單位,只須付出相當於物業估值1%的過戶費,以及約2萬至3萬泰銖的律師費,以及收樓時的維修費,約為每平方米400至800泰銖,且不須繳交房產稅等,投資成本相對較低。 [...]