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海外樓市:曼徹斯特 租金收益全英最佳

相較倫敦而言,曼徹斯特的樓價較低,約20至30萬英鎊即可入手,不像倫敦動輒50萬、上百萬英鎊,才能買入一房一廳的公寓。曼徹斯特為英國倫敦以外最大的經濟區,一共有10個地方自治區,而索爾福德(Salford)和特拉福德(Trafford)則是近年來投資者的新寵。隨連接倫敦的高鐵將會建成,加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。 曼徹斯特位於英國西北部,是該國主要的工業中心和商品集散中心,城市經濟體系成熟,交通網絡發達,有著英國最大的區域性機場,被譽為英國西北地區最具前瞻性和活力的城市。亦是英國重要商業中心之一,近年來的經濟一直處於高速增長狀態,據統計,英國富時100指數的公司中有80家公司坐落於曼徹斯特。除此之外,媒體城的崛起,也為曼城帶來了可持續的人口、經濟增長動力。 英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK),英國最大的商業節目供應商ITV緊隨BBC腳步進駐,在這裏建立了全歐洲最大的電視攝製中心,而BBC大樓對面的不遠處,是由歐盟贊助的中小企業孵化器項目The Landing。 如今,媒體城已經擁有超過250家創新型企業,更包括索爾福德大學(University of Salford),企業和大學均吸引了大批商戶聚集,人口源源不斷的湧入,給曼徹斯特房地產市場創造了更大的需求。 而Spinningfield已經成為英國北邊最大的金融市中心,匯控、德勤等國際金融巨擘都在此設有據點。最矚目的是未來英國第一個空港城計畫已啟動,與北京建工合作,沿用法蘭克福與阿姆斯特丹的模式,以8億英鎊將該區打造成為物流、工業、商業及娛樂休閒等核心樞紐。 重要交通樞紐的城市 曼徹斯特擁有極為發達的交通網絡,擁有英國最大的地區國際機場,設有至全球200多個城市的航班,多於希思羅機場。每小時有三班直達倫敦的火車,車程僅兩小時有餘,由於曼徹斯特地處中心區位,意味60%的英國消費者在2小時之內就可以到達當地。因擁有英國第二大複合城市交通樞紐,僅次於倫敦,720萬勞動力分布在市中心50英里範圍內。 當地不只有媒體城,更集合了英國四大國際高校,包括曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、索爾福德大學、博爾頓大學。文化教育水平世界領先,文教設施完善,教育資源頂尖,素有「英國第二城」和「知識之都」之稱。另外,也是英國擁有學生數量最多的城市,其擁有近逾十萬名的國際學生,並且逐年遞增。 人口增至280萬 現時當地是英國第二人口最多的城市,人口超過255萬,預計至2025年,人口將增加至280萬以上。範圍內的住房需求為11,254套/年,其中四分之一以上,即3,120套/年集中在曼徹斯特市中心。盡管住宅建量在逐漸增加,但強勁的城市發展帶動人口不斷增加,住房需求亦迅速增長,目前仍不能滿足日益增長的房屋供給需求。 在最新公布的的BtL指數報告中,綜合考慮收益率,租金增長和資本增值三個方面,曼徹斯特在穩步攀升後位於全英首位,房產收入回報率為5.5%。根據國家土地註冊局的數據,曼徹斯特的業主在去年七月平均收入回報率為6.9%。 估計未來五年,英國西北部區域的房價平均漲幅(18.1%)將是倫敦地區漲幅(約7%)的2.5倍、將遠超英國平均增幅(14.2%)。其中曼徹斯特房價的漲幅預計達到28.2%,居全英之首。這要歸功於以曼徹斯特為中心的就業增長對樓市的支持。這裏相對較低的生活成本也將吸引了更多的專業人士前來定居。 匯豐研究指出,曼徹斯特為收租型(Buy-to-Let)地產的優質投資選擇之一,收益率平均可達7.6厘。未來4年,曼徹斯特市中心樓價升幅有機會達26%,並預期不少資金會從倫敦北移,重點區域有市中心西北部Greengate、西部Chapel Street、東部New Islington阿布達比等重建區。曼徹斯特以其政府重視規畫、北部經濟火車頭的獨特定位,加上相對於倫敦較為合理的樓價,當地房地產市場因而成為投資者追捧對象。 [...]

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「北方經濟引擎」推動 曼城吸引力勝倫敦

近年英國樓價飆升,首都倫敦作為該國樓價指標,樓價向來高企,已令投資者轉移視線至北部城市。當中近期就有報告認為曼徹斯特的樓市,在未來幾年吸引力超越倫敦,主因是該市受惠於英國政府近年大力推行「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計畫,得到強大增長動力。加上英國正式啟動脫歐程序,不少投資者憧憬英國脫歐後經濟變得明朗化,物業再現升值力。 環業投資(IP Global)日前公布的「全球房地產展望」報告,看好曼徹斯特的房地產,認為該市樓價於2017年至2021年期間將上升28.2%,吸引力超越倫敦。環業投資總監Jonathan Gordon解釋,倫敦黃金地段的物業投資風險較高,反而英國北部城市物業市場,因其房價更易負擔,吸引了謹慎和欲分散風險的海外投資者。預計隨著與首都倫敦的交通網絡改善,租金料將繼續上升。另外,第一太平大衛斯世界研究稱,曼徹斯特多年的供應不足已經導致這座城市每年的住宅缺口高達5,100套,房屋的短缺將不斷推高現有住宅的價格。 而根據英國地產市場分析公司Hometrack資料顯示,今年八月英國城市樓價按年升4.9%。當中,曼徹斯特樓價按年錄7.3升幅,為全英增長最高城市,平均樓價為162.7萬港元。其後有6.7%升幅的伯明翰及6.6%升幅的愛丁堡;而首都倫敦則僅錄1.9%升幅。 事實上,曼城近年在經濟和建設上都有不少優勢,推動樓價向上。曼徹斯特除了是兩支足球勁旅曼城和曼聯所在地,亦為英國第二大經濟體,尤其英國政府近年大力推行「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計畫,大力發展英格蘭北部經濟,成為曼徹斯特的未來增長動力,項目涉及多個範疇,包括提升市內鐵路系統(Metrolink),增設更多線路及車站;斥資10億英鎊打造新機場;最重頭戲為耗資700億英鎊的高鐵項目(HS2),屆時由曼徹斯特前往倫敦的車程,將由2小時大幅縮短至1小時8分鐘。計畫同時改善市內基建,如斥資6.5億英鎊發展未來英國媒體及創意產業商業區,包括英國電視台BBC新總部的所在地。 競爭力雄厚 其實曼徹斯特已是英格蘭西北地區吸引最多外資的城市之一,現有外資企業約2,000家,城市競爭力雄厚。現時該市每年經濟總增加值約460億英鎊,高於英格蘭東北地區及威爾斯,並且佔英格蘭西北地區總增加值約四成,料到2022年底,該市總增加值會超過580億英鎊。再加上英國正式啟動脫歐程序,英鎊匯價持續低迷,對不少海外長線投資者而言,英鎊貶值變相「打折」,為投資增添一定的吸引力,更有不少投資者憧憬脫歐後經濟變得明朗化,物業再現升值力。 曼徹斯特同時是個活力城市,除了有工作人口約113萬,亦匯集了世界知名學府,包括曼城斯特大學、曼城斯特城市大學……使其成為全英、甚至全歐洲學生人數最多的城市。因此,城內一些擁有會所設施的新進公寓有價有市,不乏學生租客,令租金更加有承接力。 而且濃烈的學術氣氛亦讓城內充滿文化藝術氛圍,優質的教育環境,成功吸引到更多投資者的關注。 至於值得留意地段方面,JMW房產產權轉讓團隊曾分析了各項資料並對其進行評估,發現曼城最炙手可熱房屋地段的郵遞區號是M1,M3和M4。當中M1 是英國曼徹斯特市中心,市內的重要街道Deansgate便是位於該區,街道不僅以購物著稱,沿途還有約翰.萊蘭茲圖書館、比瑟姆塔、曼徹斯特座堂、福來莎百貨等著名建築;而M4亦擁有多條鬧市大街,並有Piccadilly Gardens,步行距離亦可到Chinatown。 [...]

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曼城投資潛力大

英國脫歐公投已有一年,政治不確定性、印花稅變動等許多因素都影響買家對當地樓市的需求,但倫敦樓價繼續高高在上。其實經濟發展僅次於倫敦的曼徹斯特(Manchester),發展潛力更為深厚。 據英國研究機構Hometrack的英國城市樓價指數,今年6月整體住宅價格平均僅為15.57萬英鎊,其價格只是倫敦的31.6%,按月漲0.58%,按年更有6.4%升幅,跑贏倫敦。另據英國地產網站Rightmove資料,曼徹斯特市中心去年住宅價格按年上揚14%,平均售價20.3萬英鎊,交投最活躍的分層單位平均價格為20.28萬英鎊。 近幾年,曼徹斯特吸引許多因高房價而離開倫敦的英國年輕家庭湧入,因曼城不僅高校眾多,生活便利,且經濟發達,物價亦較倫敦低很多。如曼徹斯特國際機場是英國第3大繁忙的客運機場,有直航班機來往香港,由火車接駁至市中心車程僅約20分鐘。市中心的Manchester Piccadilly火車站更可連接全市和英國大部分地區,往倫敦約2個多小時。 擁兩所大學 教育方面,市內擁有2所主要大學,包括全國最大的全日制大學及世界50強頂尖名校曼徹斯特大學(The University of Manchester),以及曼徹斯特都會大學(Manchester Metropolitan University)。當這些條件綜合起來,故吸引不少來曼徹斯特求學和工作的年輕人,自然可帶動當地的租房市場。英國Land Registry資料顯示,2010至2015年租金收益率(rental yields)最高的是曼徹斯特,年租金回報率達6.02%,其次是利物浦、卡迪夫及外倫敦等。 最重要的是,與倫敦相同,曼城也有舊區改造以提升城市的實力,發展潛力不容小覷,就連遠東發展(00035)都參與當地最大的市區重建項目,預計興建1萬個住宅單位。「北方經濟引擎」計畫是曼徹斯特的未來增長動力,項目涉及多個範疇,包括提升市內鐵路系統,增設更多線路及車站;斥資10億英鎊打造新機場;以及耗資700億英鎊的高鐵項目(HS2),屆時由曼徹斯特前往倫敦的車程,將由2小時大幅縮短至約1小時。同時,計畫亦改善市內基建,如斥資6.5億英鎊發展未來英國媒體及創意產業商業區,包括英國電視台BBC新總部的所在地。 目前,曼徹斯特每年的經濟總增加值約460億英鎊,高於英格蘭東北地區及威爾斯,並且佔英格蘭西北地區總增加值約4成,有市場人士料,至2022年底,該市總增加值會超過580億英鎊。曼徹斯特更是英格蘭西北地區吸引最多外資的城市之一,現有外資企業約2,000家,城市競爭力雄厚。而且工作人口約有113萬,一些擁有會所設施的新進公寓有價有市,當中不乏學生租客,令租金更加有承接力。 [...]