real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

海外

曼徹斯特樓價 升幅媲美倫敦

英國港僑協會早前發表的《港人來英熱門地點分析報告》發現若以地方議會劃分,港人移居英國首選地點為曼徹斯特,所以近日曼徹斯特的物業愈來愈受香港人歡迎,查詢亦不斷上升,而投資及自住的比例則各佔一半。曼徹斯特受惠於北部引擎計畫(Northern Powerhouse),近年多項大型基建項目陸續展開或竣工,發展一日千里,帶動當地經濟及樓價上升,曼徹斯特的人口增長,是全國平均數的3倍。根據Data City’s emerging Technology研究報告指出,曼徹斯特成為科研及高端科技企業最受歡迎的地點。於疫情下英國2021的經濟增長達7.5%,是自1948以來最快,預計2022年亦會向好,曼徹斯特的今年增長料可達6.5%。 曼徹斯特已貴為英國最佳居住城市之一,加上當地經濟及基建發展帶動,人口不斷增加,住屋供求失衡,令樓價上升,故近年逐漸成為香港投資或移居的新貴。當地龍頭發展商Renaker看準先機,於香港推出旗下住宅Colliers Yard第1期Bankside,並與Golden Emperor、Asia Bankers Club及Ashton Hawks簽訂合作協議,物業樓價由22萬英鎊起。 Colliers Yard第1期Bankside合共提供444個單位,實用面積由505平方呎至1,115平方呎,戶型涵蓋1房至3房,另備實用面積1,075至1,388方呎的頂層特色戶,當中1房入場費英鎊22萬元、2房則由30萬英鎊起(約港幣294萬元),而3房入場費約43萬英鎊(約港幣421萬元)。而項目現以樓花形式推售,預計於2025年落成。Colliers Yard屬近年罕有的大型綜合社區項目,坐落於M3郵政區號地段。配套及交通方面,由項目步行約7分鐘,可到達主要購物商場及Deansgate,而住戶15分鐘步程則可到達金融區Spinningfields。 Golden Emperor、Asia Bankers Club及Ashton Hawks集團首席執行官賴遠方表示,曼徹斯特樓價僅倫敦的一半,但樓價升幅表現卻不遜色,由於不少大型企業當地設立辦事處,google於08年於當地設立基地、華為於2019年進駐當地、2020年亞馬遜設立辦公室、PWC及EY兩大科企亦分別於2021及2022年進軍曼城,令專業人士人口不斷增長,惟住屋供應追長期追不上需求,刺激樓價上升。根據Zoopla房屋指數顯示,於疫情下今年2月曼徹斯特樓價按年升幅達9.2%。高於英國整體8.1%的升幅,吸引海外,甚至機構性投資者紛紛到當地投資。 而曼徹斯特另一個吸引投資者的主要原因,是當地的租賃市場非常活躍。Golden Emperor董事及合伙人任亦行指出,曼徹斯特的租盤向來十分匱乏,2021年10月於市場的租賃放盤只有少於500個。Spareroom於2022年4月發表的研究報告顯示,對比倫敦週邊地區、利物浦、倫敦核心地區,及伯明翰等,曼徹斯特的租賃市場表現是最為突出。根據Inventory base的資料,曼徹斯特物業平均的租賃回報於英國位列第2,平均租金回報達5.19%,由於Colliers Yard坐擁地利而且備有完善設施,估計每年平均租賃回報可達6%*。 *預計之租賃回報,不保證可獲此回報   [...]

海外

海外樓市:曼徹斯特 租金收益全英最佳

相較倫敦而言,曼徹斯特的樓價較低,約20至30萬英鎊即可入手,不像倫敦動輒50萬、上百萬英鎊,才能買入一房一廳的公寓。曼徹斯特為英國倫敦以外最大的經濟區,一共有10個地方自治區,而索爾福德(Salford)和特拉福德(Trafford)則是近年來投資者的新寵。隨連接倫敦的高鐵將會建成,加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。 曼徹斯特位於英國西北部,是該國主要的工業中心和商品集散中心,城市經濟體系成熟,交通網絡發達,有著英國最大的區域性機場,被譽為英國西北地區最具前瞻性和活力的城市。亦是英國重要商業中心之一,近年來的經濟一直處於高速增長狀態,據統計,英國富時100指數的公司中有80家公司坐落於曼徹斯特。除此之外,媒體城的崛起,也為曼城帶來了可持續的人口、經濟增長動力。 英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK),英國最大的商業節目供應商ITV緊隨BBC腳步進駐,在這裏建立了全歐洲最大的電視攝製中心,而BBC大樓對面的不遠處,是由歐盟贊助的中小企業孵化器項目The Landing。 如今,媒體城已經擁有超過250家創新型企業,更包括索爾福德大學(University of Salford),企業和大學均吸引了大批商戶聚集,人口源源不斷的湧入,給曼徹斯特房地產市場創造了更大的需求。 而Spinningfield已經成為英國北邊最大的金融市中心,匯控、德勤等國際金融巨擘都在此設有據點。最矚目的是未來英國第一個空港城計畫已啟動,與北京建工合作,沿用法蘭克福與阿姆斯特丹的模式,以8億英鎊將該區打造成為物流、工業、商業及娛樂休閒等核心樞紐。 重要交通樞紐的城市 曼徹斯特擁有極為發達的交通網絡,擁有英國最大的地區國際機場,設有至全球200多個城市的航班,多於希思羅機場。每小時有三班直達倫敦的火車,車程僅兩小時有餘,由於曼徹斯特地處中心區位,意味60%的英國消費者在2小時之內就可以到達當地。因擁有英國第二大複合城市交通樞紐,僅次於倫敦,720萬勞動力分布在市中心50英里範圍內。 當地不只有媒體城,更集合了英國四大國際高校,包括曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、索爾福德大學、博爾頓大學。文化教育水平世界領先,文教設施完善,教育資源頂尖,素有「英國第二城」和「知識之都」之稱。另外,也是英國擁有學生數量最多的城市,其擁有近逾十萬名的國際學生,並且逐年遞增。 人口增至280萬 現時當地是英國第二人口最多的城市,人口超過255萬,預計至2025年,人口將增加至280萬以上。範圍內的住房需求為11,254套/年,其中四分之一以上,即3,120套/年集中在曼徹斯特市中心。盡管住宅建量在逐漸增加,但強勁的城市發展帶動人口不斷增加,住房需求亦迅速增長,目前仍不能滿足日益增長的房屋供給需求。 在最新公布的的BtL指數報告中,綜合考慮收益率,租金增長和資本增值三個方面,曼徹斯特在穩步攀升後位於全英首位,房產收入回報率為5.5%。根據國家土地註冊局的數據,曼徹斯特的業主在去年七月平均收入回報率為6.9%。 估計未來五年,英國西北部區域的房價平均漲幅(18.1%)將是倫敦地區漲幅(約7%)的2.5倍、將遠超英國平均增幅(14.2%)。其中曼徹斯特房價的漲幅預計達到28.2%,居全英之首。這要歸功於以曼徹斯特為中心的就業增長對樓市的支持。這裏相對較低的生活成本也將吸引了更多的專業人士前來定居。 [...]

海外

「北方經濟引擎」推動 曼城吸引力勝倫敦

近年英國樓價飆升,首都倫敦作為該國樓價指標,樓價向來高企,已令投資者轉移視線至北部城市。當中近期就有報告認為曼徹斯特的樓市,在未來幾年吸引力超越倫敦,主因是該市受惠於英國政府近年大力推行「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計畫,得到強大增長動力。加上英國正式啟動脫歐程序,不少投資者憧憬英國脫歐後經濟變得明朗化,物業再現升值力。 環業投資(IP Global)日前公布的「全球房地產展望」報告,看好曼徹斯特的房地產,認為該市樓價於2017年至2021年期間將上升28.2%,吸引力超越倫敦。環業投資總監Jonathan Gordon解釋,倫敦黃金地段的物業投資風險較高,反而英國北部城市物業市場,因其房價更易負擔,吸引了謹慎和欲分散風險的海外投資者。預計隨著與首都倫敦的交通網絡改善,租金料將繼續上升。另外,第一太平大衛斯世界研究稱,曼徹斯特多年的供應不足已經導致這座城市每年的住宅缺口高達5,100套,房屋的短缺將不斷推高現有住宅的價格。 而根據英國地產市場分析公司Hometrack資料顯示,今年八月英國城市樓價按年升4.9%。當中,曼徹斯特樓價按年錄7.3升幅,為全英增長最高城市,平均樓價為162.7萬港元。其後有6.7%升幅的伯明翰及6.6%升幅的愛丁堡;而首都倫敦則僅錄1.9%升幅。 事實上,曼城近年在經濟和建設上都有不少優勢,推動樓價向上。曼徹斯特除了是兩支足球勁旅曼城和曼聯所在地,亦為英國第二大經濟體,尤其英國政府近年大力推行「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse)計畫,大力發展英格蘭北部經濟,成為曼徹斯特的未來增長動力,項目涉及多個範疇,包括提升市內鐵路系統(Metrolink),增設更多線路及車站;斥資10億英鎊打造新機場;最重頭戲為耗資700億英鎊的高鐵項目(HS2),屆時由曼徹斯特前往倫敦的車程,將由2小時大幅縮短至1小時8分鐘。計畫同時改善市內基建,如斥資6.5億英鎊發展未來英國媒體及創意產業商業區,包括英國電視台BBC新總部的所在地。 競爭力雄厚 其實曼徹斯特已是英格蘭西北地區吸引最多外資的城市之一,現有外資企業約2,000家,城市競爭力雄厚。現時該市每年經濟總增加值約460億英鎊,高於英格蘭東北地區及威爾斯,並且佔英格蘭西北地區總增加值約四成,料到2022年底,該市總增加值會超過580億英鎊。再加上英國正式啟動脫歐程序,英鎊匯價持續低迷,對不少海外長線投資者而言,英鎊貶值變相「打折」,為投資增添一定的吸引力,更有不少投資者憧憬脫歐後經濟變得明朗化,物業再現升值力。 曼徹斯特同時是個活力城市,除了有工作人口約113萬,亦匯集了世界知名學府,包括曼城斯特大學、曼城斯特城市大學……使其成為全英、甚至全歐洲學生人數最多的城市。因此,城內一些擁有會所設施的新進公寓有價有市,不乏學生租客,令租金更加有承接力。 而且濃烈的學術氣氛亦讓城內充滿文化藝術氛圍,優質的教育環境,成功吸引到更多投資者的關注。 至於值得留意地段方面,JMW房產產權轉讓團隊曾分析了各項資料並對其進行評估,發現曼城最炙手可熱房屋地段的郵遞區號是M1,M3和M4。當中M1 是英國曼徹斯特市中心,市內的重要街道Deansgate便是位於該區,街道不僅以購物著稱,沿途還有約翰.萊蘭茲圖書館、比瑟姆塔、曼徹斯特座堂、福來莎百貨等著名建築;而M4亦擁有多條鬧市大街,並有Piccadilly Gardens,步行距離亦可到Chinatown。 [...]

海外

曼城投資潛力大

英國脫歐公投已有一年,政治不確定性、印花稅變動等許多因素都影響買家對當地樓市的需求,但倫敦樓價繼續高高在上。其實經濟發展僅次於倫敦的曼徹斯特(Manchester),發展潛力更為深厚。 據英國研究機構Hometrack的英國城市樓價指數,今年6月整體住宅價格平均僅為15.57萬英鎊,其價格只是倫敦的31.6%,按月漲0.58%,按年更有6.4%升幅,跑贏倫敦。另據英國地產網站Rightmove資料,曼徹斯特市中心去年住宅價格按年上揚14%,平均售價20.3萬英鎊,交投最活躍的分層單位平均價格為20.28萬英鎊。 近幾年,曼徹斯特吸引許多因高房價而離開倫敦的英國年輕家庭湧入,因曼城不僅高校眾多,生活便利,且經濟發達,物價亦較倫敦低很多。如曼徹斯特國際機場是英國第3大繁忙的客運機場,有直航班機來往香港,由火車接駁至市中心車程僅約20分鐘。市中心的Manchester Piccadilly火車站更可連接全市和英國大部分地區,往倫敦約2個多小時。 擁兩所大學 教育方面,市內擁有2所主要大學,包括全國最大的全日制大學及世界50強頂尖名校曼徹斯特大學(The University of Manchester),以及曼徹斯特都會大學(Manchester Metropolitan University)。當這些條件綜合起來,故吸引不少來曼徹斯特求學和工作的年輕人,自然可帶動當地的租房市場。英國Land Registry資料顯示,2010至2015年租金收益率(rental yields)最高的是曼徹斯特,年租金回報率達6.02%,其次是利物浦、卡迪夫及外倫敦等。 最重要的是,與倫敦相同,曼城也有舊區改造以提升城市的實力,發展潛力不容小覷,就連遠東發展(00035)都參與當地最大的市區重建項目,預計興建1萬個住宅單位。「北方經濟引擎」計畫是曼徹斯特的未來增長動力,項目涉及多個範疇,包括提升市內鐵路系統,增設更多線路及車站;斥資10億英鎊打造新機場;以及耗資700億英鎊的高鐵項目(HS2),屆時由曼徹斯特前往倫敦的車程,將由2小時大幅縮短至約1小時。同時,計畫亦改善市內基建,如斥資6.5億英鎊發展未來英國媒體及創意產業商業區,包括英國電視台BBC新總部的所在地。 目前,曼徹斯特每年的經濟總增加值約460億英鎊,高於英格蘭東北地區及威爾斯,並且佔英格蘭西北地區總增加值約4成,有市場人士料,至2022年底,該市總增加值會超過580億英鎊。曼徹斯特更是英格蘭西北地區吸引最多外資的城市之一,現有外資企業約2,000家,城市競爭力雄厚。而且工作人口約有113萬,一些擁有會所設施的新進公寓有價有市,當中不乏學生租客,令租金更加有承接力。 [...]