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海外樓市：剛性需求大　曼克頓樓市看好

在中美貿易戰下，有不少中資漸漸撤出美國的地產市場，同時，市場亦有言論指出，美國樓市或有爆破危機。然而，相對香港而言，美國的房地產泡沫風險非常低，特別是紐約的曼克頓區，未來還有強大的升值空間。 自911恐襲重創後，在紐約市政府鼓勵下，曼克頓金融區不少商廈被改建或翻新成住宅發售或出租。在曼克頓擁有龐大的租戶群，加上美國現在經濟穩健，以及紐約重建計畫，都有助推動樓市向好發展。 近日，中國萬達集團以4.2億美元出售一幅位於加州比華利山1號的威爾夏大道（Wilshire Boulevard）地皮，萬達此時放棄，相信是受到中美貿易戰影響，以及受到中國政府要求縮減房地產等某些類型海外投 資的壓力。數據顯示，今年第二季度，中國投資者10年來首次成為美國房地產凈賣家。據Real Capital Analytics的數據，中國投資者第三季度仍在出售美國房產。 最近有學者指出，隨著整體利率環境趨緊，市場預計美聯儲下個月很大機會加息，關於美國樓市究竟能不能撐得住的擔憂已愈來愈多。Mortgage Bankers Association數據顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%，這是2009年9月以來的最高水平，若進一步升至6%，則將是2008年12月的水平。但值得注意的是，即使30年期抵押貸款利率升至6%，在歷史上仍是處於低位，所以目前美國樓市仍是在穩步上升中。 再者，即使美國有地區樓市或會下跌，紐約的樓價亦會相對硬淨，畢竟紐約是美國的經濟核心，而且據UBS的全球樓市泡沫指數，紐約僅得0.68，香港泡沫指數則高達2.03，較紐約高出1.98倍，可見其樓市更穩健，特別是曼克頓區的升值潛力備受看好。 人口激增 曼克頓南端的金融區於2001年受「911」恐襲重創後，促使不少企業及零售業遷離，以致商廈舖位租售交投慘淡。數年後，紐約市政府為振興此區，容許部分商廈改作住宅，並加強交通運輸配合，經過10多年轉型，已由單純的金融區，搖身成為多元化的商住地段，如今該區的人口已愈來愈多。 美國發展商Macklowe Properties執行副總裁Chris Brill-Edwards稱，曼克頓金融區現時人口較2000年激增逾3倍，普遍年輕高學歷，逾七成在45歲以下，近四成居民擁有碩士以上學位，主要原因是不少初創公司特別是科技業在區內開設辦公室，老闆及上班族為方便工作，亦傾向在鄰近擇居。 此外，區內不但發展住宅，同時已落成及計畫興建的7幢世貿中心，都會牽動旅遊、餐飲及酒店等業務。加上由10多線地鐵匯集的世界貿易中心交通樞紐The Oculus，吸引100多家商店及餐廳進駐，包括Westfield World Trade 購物中心，旁邊的世界貿易中心第4號大樓亦有數層商舖，是遊客及居民玩樂消閒必到之處。 由是故之，Ashton Hawks董事兼合伙人鄭王秀玲指出，曼克頓樓市穩健，住宅承接力強，放盤單住平均100天內可易手；另租賃市場表現亦相當興旺，空置率極低，僅1.58%，放租盤平均1個月內便可獲承租。就銷量而言，曼克頓金融區的公寓最受歡迎。 兩類物業 目前，紐約房地產主要分為兩大類別，近75%都屬「合作公寓」（Co-ops），買家沒有業權，而是擁有整棟建築一部分的所有權，一般住宅面積愈大「持股」量亦愈高。這些公寓的委員會設不同的居住準則，決定容許哪些人購買或租住，並會向買家或租客面試。另一類住宅是「公寓」（Condo），與一般物業無異，業主擁有真正業權，可自由買賣和出租。新樓項目一般都為公寓，但由於租賣彈性較大，亦須付出較高代價，平均售價遠高於Co-ops。 據地產分析網站corcoran發表的樓市報告顯示，美國樓市在進入加息週期及稅改兩大利淡因素籠罩下，曼克頓分層住宅今年首季整體買賣按年減少11%至2,557宗，期內庫存錄得6,418伙，按年增加一成，其中開放式單位按年增幅達14%，在各類單位中幅度屬次高，但庫存卻最少，只有606伙；餘貨最多為2房戶，有2,013伙。 Ashton Hawks董事兼合伙人鄭王秀玲指出，曼克頓豪宅市場一向為超級富豪其中一個首選投資地，數據顯示美國豪宅市場吸納外國投資的金額創新高，而曼克頓正是當中吸金力最強的地區，反映市場認為其豪宅資產保值能力強。而過去10年曼克頓樓價升了70%，以其表現可見未來還有強大的升值空間。 [...]